Новостройка или вторичное жильё: сравнение в одной таблице
Одни и те же критерии для обеих сторон, у каждого указан источник. «Новостройка» здесь означает квартиру, купленную у застройщика, как правило, до завершения строительства дома; «вторичное жильё» означает квартиру, которая уже зарегистрирована на частного собственника. Третий случай, новая квартира, купленная у застройщика после того, как дом введён в эксплуатацию и зарегистрирован, находится между ними и рассматривается под таблицей.
| Критерий | Новостройка, купленная на этапе строительства | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Что вы покупаете с юридической точки зрения | Договор на квартиру, которая ещё не является зарегистрированной собственностью; предварительное право собственности можно зарегистрировать за стандартный сбор реестра | Зарегистрированную квартиру, которая переходит к вам по письменному договору и после регистрации (Гражданский кодекс, статьи 183, 208) |
| Когда вы становитесь собственником | После ввода дома в эксплуатацию и регистрации квартиры на ваше имя | Как только реестр зарегистрирует переход права, в стандартный или более короткий срок |
| Средняя цена, Тбилиси, декабрь 2025 г. | $1 373 за м², +4,0% за год (первичный рынок) | $1 316 за м², +7,9% за год (вторичный рынок) |
| Средняя цена, Батуми, июнь 2026 г. | $1 960 за м², с готовой отделкой, +9,8% за год | $1 497 за м², +6,5% за год |
| Как вы платите | Обычно поэтапно в ходе строительства, как установлено договором | Обычно одним платежом, привязанным к регистрации |
| НДС | Взимается по ставке 18% лишь тогда, когда продавец состоит на учёте как плательщик НДС и продаёт в ходе своей предпринимательской деятельности; застройщики обычно указывают цены с учётом НДС | У частного продавца, как правило, отсутствует |
| Что вы проверяете | Права застройщика на землю, разрешение на строительство и его соответствие зданию, залог, если он есть, историю сдачи объектов, условия договора | Выписку из реестра, полномочия продавца, обременения, арендаторов, состояние дома |
| Главный риск | Задержка или незавершение строительства; спецификация, отличающаяся от рекламного буклета | Юридические недостатки права собственности или физические дефекты квартиры |
| Вид на жительство | Возможен только после регистрации квартиры как вашей собственности | Возможен сразу после регистрации перехода права и подтверждения стоимости |
| Доход от аренды | Начинается после завершения строительства, ввода в эксплуатацию и отделки | Может начаться вскоре после покупки; некоторые квартиры продаются вместе с арендатором |
Цены - это средние значения Galt & Taggart по всему рынку, а не сравнение сопоставимых объектов. В Тбилиси цифра первичного рынка - это средняя по новым проектам, а цифра вторичного - по существующим квартирам; в Батуми цифра первичного рынка относится к квартирам, продаваемым с отделкой, что поднимает её по сравнению со вторичным рынком, где состояние квартир бывает самым разным. Используйте эти данные, чтобы понимать рынок, а не чтобы оценивать конкретную квартиру.
В чём настоящая разница?
Разница в том, что существует в тот день, когда вы платите. При покупке вторичного жилья квартира существует, она зарегистрирована, и вы можете прочитать её юридическую историю в выписке до подписания договора. Риски кроются именно в этой истории: ипотека, о которой никто не упомянул, сособственник, арендатор, у которого есть права, или дефект в самой квартире. Грузинское право даёт вам инструменты против этих рисков. Согласно статье 489 Гражданского кодекса, проданная вещь должна быть свободна от юридических недостатков, а любое несуществующее право, зарегистрированное в реестре, само по себе является юридическим недостатком; согласно статье 488, вещь должна быть согласованного качества. Согласно статье 312, записи реестра считаются достоверными в пользу добросовестного покупателя.
При покупке на этапе строительства квартира ещё не существует как собственность. Вы покупаете обещание: что застройщик достроит дом, введёт его в эксплуатацию и зарегистрирует вашу квартиру на вас. Риски кроются в этом обещании, а инструменты против них находятся в договоре и в вашем выборе застройщика. Кодекс о пространственном планировании добавляет одну твёрдую точку опоры: здание нельзя вводить в использование до выдачи акта ввода в эксплуатацию, и кодекс также запрещает подавать электричество и газ в здание, не введённое в эксплуатацию, для каких-либо иных целей, кроме самого строительства. Регистрация предварительного права собственности, если застройщик её организует, превращает ваш договор в публичную запись.
Расчёт на примере средних цен
Возьмём квартиру площадью 60 м². По средним ценам Тбилиси за декабрь 2025 года квартира в новостройке стоила бы около $82 380 ($1 373 × 60), а квартира на вторичном рынке около $78 960 ($1 316 × 60), то есть разница составила бы $3 420. В Батуми по средним ценам за июнь 2026 года новая квартира с отделкой стоила бы около $117 600 ($1 960 × 60), а квартира на вторичном рынке около $89 820 ($1 497 × 60), то есть разница составила бы $27 780, и большая её часть отражает готовую отделку и более новые дома, а не один и тот же товар по двум разным ценам.
Остальная картина расходов тоже различается. Квартире на вторичном рынке может понадобиться ремонт, прежде чем её можно будет сдать. Квартире в строящемся доме, которую передают без отделки, нужна отделка, а аренда начинается только после завершения строительства; пока идёт стройка, ваши деньги ничего не приносят. Наши калькулятор расходов на покупку и калькулятор доходности аренды позволяют сопоставить ваши собственные цифры с каждым из вариантов.
А как насчёт новой квартиры в уже достроенном доме?
Покупка у застройщика после того, как дом введён в эксплуатацию, а квартиры зарегистрированы, сочетает некоторые преимущества обоих вариантов. Квартира новая и часто всё ещё продаётся самим застройщиком, но она уже является зарегистрированной собственностью, поэтому покупка проходит так же, как на вторичном рынке: есть выписка, которую нужно прочитать, переход права, который нужно зарегистрировать, и право собственности в пределах срока реестра. Обратная сторона этого варианта заключается в выборе и цене: квартиры в проекте могут быть распроданы ещё во время строительства, а цены застройщика после завершения могут отличаться от тех, которые он предлагал на этапе строительства. Для покупателя, которому скоро нужен вид на жительство или доход от аренды, новый достроенный дом может оказаться самым практичным из трёх вариантов.
Что подходит именно вам? Вывод по типу покупателя
| Если вы | Обычно лучше подходит | Почему |
|---|---|---|
| Покупаете ради вида на жительство в ближайшее время | Вторичное жильё или новый достроенный дом | Для вида на жительство нужно зарегистрированное право собственности и оценка объекта, которым вы уже владеете. |
| Покупаете ради дохода от аренды уже в этом году | Вторичное жильё или новый достроенный дом | Аренда может начаться вскоре после регистрации и отделки, если она нужна. |
| Покупаете на длительный срок и можете подождать | Квартира на этапе строительства у надёжного застройщика | Вы выбираете квартиру рано и платите поэтапно, принимая на себя риск незавершения строительства. |
| Покупаете удалённо | Вторичное жильё или новый достроенный дом | Из-за границы нужно отслеживать меньше движущихся частей; выписка рассказывает большую часть истории. |
| Хотите конкретный новый дом в конкретном месте | Квартира на этапе строительства, на раннем этапе | Квартиры в проекте могут быть распроданы, пока дом ещё строится. |
| Опасаетесь рисков, связанных со строительством | Вторичное жильё | Что вы видите, то и существует; риски здесь юридические и физические, и их можно проверить. |
Ответа, который подошёл бы всем, нет. Вопрос в том, каким риском вы предпочитаете управлять: риском в истории, которую можно прочитать, или риском в обещании, которое вам предстоит обеспечить.
Что говорит рынок прямо сейчас?
В Батуми Galt & Taggart насчитала во втором квартале 2026 года 2 200 сделок на вторичном рынке и 1 968 сделок на первичном рынке, причём продажи на первичном рынке снизились на 5,3%, отчасти из-за задержек с регистрацией новых квартир; продажи на вторичном рынке выросли на 13,4%. Её опрос крупных застройщиков, охватывающий около 40% первичного рынка, показал рост первичных продаж на 35,1% в том же квартале. В отчёте объём непроданного предложения назван высоким, а давление избыточного предложения описано как характерная черта рынка. В Тбилиси Colliers Georgia насчитала около 87 000 строящихся квартир, на 84% больше, чем в 2021 году. Для покупателя новостройки обе цифры говорят в пользу тщательного выбора застройщика, потому что большой объём строящегося жилья означает конкуренцию на момент завершения строительства.
Риски и исключения
- Сравнивать средние значения так, будто это цены. Новая квартира с отделкой и старая квартира, требующая ремонта, - это разные товары, даже если они находятся на одной улице.
- Покупка на этапе строительства без предварительного права. Там, где его можно зарегистрировать, оно вносит ваше требование в публичный реестр.
- Поэтапные платежи, опережающие строительство. Платите по стадиям, указанным в договоре, а не по новому графику, присланному по электронной почте.
- Вторичное жильё без проверки истории. Прочитайте каждое обременение в выписке и урегулируйте позицию каждого сособственника до оплаты.
- Рассчитывать на вид на жительство до завершения строительства. Вид на жительство следует за зарегистрированным правом собственности, а не за договором.
Частые вопросы
Новостройка всегда дороже?
В среднем по Тбилиси в декабре 2025 года немного дороже: $1 373 против $1 316 за м². Разница зависит от дома, района и уровня отделки.
Плачу ли я НДС при покупке квартиры на вторичном рынке?
НДС по ставке 18% применяется, когда продавец имеет регистрацию плательщика НДС и продаёт объект в порядке предпринимательской деятельности, что для частных владельцев бывает редко.
Можно ли получить ипотеку на квартиру в строящемся доме?
Это зависит от банка и от договорённостей застройщика; прежде чем делать выбор, спросите в банке, под какие проекты он выдаёт кредиты.
Что означает «белый каркас»?
Застройщики продают квартиры с разным уровнем готовности, который часто называют чёрным, белым или зелёным каркасом. Что именно входит в каждый из них, указано в спецификации к договору, поэтому читайте её, а не полагайтесь на название.
Старый дом - это проблема?
Сам по себе нет. Проверьте состояние дома, его управление и места общего пользования и закажите осмотр квартиры до подписания договора.
Может ли застройщик перенести дату сдачи?
Только в той мере, в какой это допускает договор. Настаивайте на твёрдой дате, неустойке за задержку и праве расторгнуть договор, если задержка окажется долгой.
Если вы выбираете новостройку, прочитайте, как проверить застройщика; сроки каждого из вариантов описаны в статье «Сколько длится покупка недвижимости в Грузии: по неделям».
Источники
- «Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch, December 2025», Galt & Taggart (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Batumi Residential Real Estate, Quarterly Market Watch, 2Q26», 14 августа 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 208, 312, 488 и 489), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статья 139.1), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal для Chambers and Partners (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе средних рыночных цен Galt & Taggart и Гражданского кодекса; его проверяет партнёр-юрист.