Покупка недвижимости в Грузии у другого иностранца: что меняется

Что меняется, если продавец - иностранец?

По данным Galt & Taggart, в 2025 году на иностранных покупателей пришлось 52% продаж квартир в Батуми, поэтому квартиру на вторичном рынке там вполне может предлагать владелец-иностранец. Покупка у иностранного собственника подчиняется тем же законам, что и покупка у гражданина Грузии: тот же реестр, тот же договор и та же регистрация. Меняется всё, что связано с личностью продавца. Его документы могут быть выданы за границей, он может продавать через представителя, его брак может регулироваться иностранным правом, деньги, возможно, придётся переводить на зарубежный счёт, а его налоговое положение отличается от положения резидента.

В этом разъяснении мы разбираем эти различия, чтобы покупка у иностранного продавца была такой же безопасной, как покупка у местного владельца.

Различия в одной таблице

Какие документы должен принести продавец-иностранец?

Продавец-иностранец удостоверяет свою личность паспортом. Согласно инструкции Публичного реестра, для регистрации иностранный паспорт, в котором данные записаны на английском или русском языке, переводить не требуется. Сам договор должен быть составлен на грузинском языке; если одна из сторон не владеет грузинским, к договору прилагается перевод на грузинский, а подпись переводчика удостоверяется до того, как стороны подпишут документ.

Любой другой документ, выданный за границей, например доверенность, свидетельство о браке, свидетельство о праве на наследство или бумаги иностранной компании, грузинский нотариус принимает только с апостилем, а для стран, не участвующих в Конвенции об апостиле, только после консульской легализации, если международный договор не предусматривает иное. Кроме того, реестр может направить апостилированный документ в Министерство иностранных дел или в консульство, чтобы подтвердить его подлинность, и объясняет это ростом числа поддельных бумаг из-за рубежа; по данным одной юридической фирмы, такая проверка занимает около 15 дней. Заложите это время в свой график сделки.

Если продавец подписывает через представителя

Продавец, который живёт за границей, часто не приезжает сам, а присылает доверенность. Подпись на доверенности должен удостоверить нотариус; Дом юстиции вправе заверить подписи под самим договором купли-продажи, но не под доверенностью. Прежде чем платить хоть что-то, убедитесь, что документ:

• удостоверен нотариусом за границей и снабжён апостилем или легализован;
• имеет перевод на грузинский язык, заверенный в Грузии;
• называет именно этот объект по адресу или кадастровому коду;
• даёт право продать объект, а если деньги будет получать представитель, то и право получить цену;
• выдан недавно и не отозван: попросите продавца подтвердить это лично, во время звонка, который инициируете вы сами.

В нашем руководстве по доверенности порядок оформления описан с точки зрения покупателя.

Как облагается налогом продавец-иностранец и касается ли это вас?

Иностранец, продающий квартиру в Грузии, получает доход из грузинского источника. Согласно Налоговому кодексу, прирост стоимости от продажи жилой квартиры или дома вместе с землёй освобождается от налога, если имущество находилось в собственности более двух лет, а при меньшем сроке облагается по ставке 5%; это освобождение сформулировано для физических лиц и не ограничено резидентами. По соглашениям об избежании двойного налогообложения, построенным по обычной модели, право облагать прирост стоимости недвижимости, расположенной в Грузии, остаётся за Грузией.

Если вы покупаете как частное лицо, вы не являетесь налоговым агентом и ничего не удерживаете: продавец-нерезидент сам декларирует доход до 1 апреля следующего года, а реестр обязан сообщить продавцу об этой обязанности, прежде чем зарегистрировать вас. Если же вы покупаете через компанию, ситуация иная: компания, которая выплачивает нерезиденту определённые суммы из грузинского источника, обязана удержать налог у источника выплаты, а если не удержит, платит его за свой счёт.

Один налоговый вопрос касается вас напрямую в любом случае: налоговый залог, зарегистрированный на имущество продавца, переходит вместе с объектом к новому собственнику, если его не снять. До подписания проверьте выписку на наличие залогов и сделайте их снятие условием оплаты.

Как заплатить продавцу, который живёт за границей

Лари - единственное законное платёжное средство в Грузии, и предприятия обязаны указывать цены в лари; если же сделку заключают два частных лица, письменно договоритесь, в какой валюте вы платите и по какому курсу. На нотариусов и реестр распространяется Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», и нотариус обязан проверять стороны любой разовой сделки на сумму свыше 15 000 лари; банки с обеих сторон тоже спросят, откуда поступают деньги и куда они уходят.

Самый надёжный путь, когда продавец далеко, - депозит нотариуса: по Гражданскому кодексу внесение денег на депозитный счёт нотариуса освобождает плательщика от обязательства, а дальше деньги передаёт нотариус. Вы перечисляете сумму на счёт нотариуса, и нотариус выплачивает её продавцу после того, как вас зарегистрируют собственником. Банки держат депозиты нотариусов на номинальных счетах, поэтому деньги защищены, даже если на собственный счёт нотариуса наложат арест. Платите только на счёт, открытый на имя самого продавца, или на депозит; никогда не переводите деньги третьему лицу. В нашем руководстве по безопасной оплате сравниваются возможные варианты.

Санкции и банковские проверки

Банки проводят собственную санкционную проверку и продавцов, и покупателей. В 2023 году Национальный банк Грузии решил не применять иностранные санкции к гражданам Грузии без решения суда, тогда как TBC Bank и Bank of Georgia заявили, что будут соблюдать все международные санкции. Платёж в адрес лица или банка, находящегося под санкциями, а также платёж от них может быть заблокирован или задержан. Если санкции могут затронуть вашего продавца или его банк, проконсультируйтесь со своим банком до того, как вносить какой-либо задаток.

Брак продавца

По Гражданскому кодексу Грузии имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, если брачный договор не предусматривает иное. Для супругов-иностранцев Закон Грузии «О международном частном праве» в первую очередь отсылает к праву страны их общего гражданства, затем к праву страны их общего обычного места жительства, а затем к праву страны, с которой они наиболее тесно связаны; кроме того, супруги могут нотариально оформленным соглашением выбрать право страны гражданства или места жительства любого из них либо право страны, где находится имущество. Сам переход права собственности регулируется грузинским правом, поскольку квартира находится в Грузии.

На практике спросите, состоит ли продавец в браке, когда была куплена квартира и есть ли брачный договор. Если квартира может оказаться совместной собственностью, попросите нотариально удостоверенное согласие супруга или его подпись. В нашем руководстве по общей собственности объясняются грузинские правила.

Если продавец получил квартиру по наследству

Наследование после иностранного гражданина регулируется правом страны, гражданином которой он был на момент смерти, а для человека, жившего за границей, наследство открывается в стране, где он жил. Поэтому у наследника обычно на руках иностранное свидетельство о праве на наследство, которому нужны апостиль и перевод. Сначала квартира должна быть зарегистрирована на имя наследника; пока этого не произошло, наследник не может её продать. Проверьте по выписке, что наследник зарегистрирован, и учтите: если квартира принадлежит нескольким наследникам, подписать договор должны все они.

ВНЖ продавца и ваш собственный ВНЖ

Если у продавца есть вид на жительство, полученный на основании этой квартиры, ВНЖ теряет своё основание, когда прекращается его право собственности, то есть в тот день, когда вас регистрируют владельцем. Это забота продавца, но именно она может объяснять, почему он выбирает те или иные сроки. Если вы хотите получить собственный ВНЖ, вам понадобится отдельная оценка аккредитованного оценщика, в которой стоимость объекта будет выше $150 000: правило, избавляющее от повторной оценки, действует только для владельца, который сохраняет за собой тот же объект. Подробнее читайте на нашей странице о пороге $150 000.

Покупка у продавца, живущего за границей, шаг за шагом

1. Закажите выписку

   Сверьте имя собственника с паспортом и проверьте, нет ли залогов, арестов и ипотеки.

2. Соберите документы продавца

   Копия паспорта, доверенность с апостилем, при необходимости документы о браке или наследстве.

3. Закажите перевод и проверку

   У нотариуса в Грузии, с запасом времени на возможную проверку в реестре.

4. Согласуйте путь денег

   Валюта, курс и депозит нотариуса или эскроу, всё это подтверждено вашим банком.

5. Подпишите договор

   На грузинском языке с переводом, у нотариуса или в Доме юстиции.

6. Пройдите регистрацию и разрешите выплату

   Цена поступает продавцу только после того, как вы появитесь в новой выписке.

Риски и исключения

• Поддельная или отозванная доверенность. Подтвердите её напрямую у продавца.
• Оплата третьему лицу. Платите только на собственный счёт продавца или на депозит.
• Отсутствующий супруг. Для совместной собственности может понадобиться согласие супруга.
• Налоговый залог. Если его не снять, он переходит вместе с квартирой.
• Заблокированные платежи. Санкционная проверка может остановить перевод.
• Задержки. Проверка иностранных документов может добавить несколько недель.

Частые вопросы

Покупать у иностранца рискованнее, чем у гражданина Грузии?

С точки зрения закона нет; дополнительные риски связаны с документами, представителями и платежами за границу, и каждый из них можно проверить.

Нужно ли переводить паспорт продавца-иностранца?

Для регистрации не нужно, если данные в нём указаны на английском или русском языке.

Может ли продавец подписать договор из-за границы?

Да, через представителя по доверенности, удостоверенной нотариусом и снабжённой апостилем.

Должен ли я удерживать налог продавца?

Частное лицо не должно; покупателю-компании это может потребоваться.

Платит ли продавец налог с продажи?

Нет, если квартира была в его собственности более двух лет; в противном случае 5% от прироста стоимости.

Можно ли заплатить на зарубежный счёт продавца?

Что отправлять, решает ваш банк; надёжнее держать деньги на депозите нотариуса до регистрации.

Что, если продавец состоит в браке?

Попросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира может быть совместной собственностью.

Можно ли использовать оценку продавца для моего ВНЖ?

Нет; новому собственнику нужна новая оценка.

Источники

1. Закон Грузии «О нотариате» (статьи 38, 54-56), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Инструкция о Публичном реестре, Приказ министра юстиции № 487 (статьи 20, 56, 57), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82, 104, 134, 153, 154, 239), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Закон Грузии «О международном частном праве» (статьи 32, 45, 55), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
5. Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 434-435, 1158-1160, 1324, 1326), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма» (статьи 3, 11), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
7. Larization measures (меры по ларизации), Национальный банк Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
8. Notary's deposit account becomes more protected (депозитный счёт нотариуса становится более защищённым), Нотариальная палата Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
9. Public Registry's verification of foreign apostilled documents in Georgia (проверка Публичным реестром иностранных документов с апостилем в Грузии), Andersen in Georgia, 15 сентября 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
10. Sector snapshot: Batumi residential real estate (обзор сектора: жилая недвижимость Батуми), Investor.ge, 20 апреля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
11. Georgians protest National Bank decision not to apply Western sanctions (грузины протестуют против решения Национального банка не применять западные санкции), OCCRP, 21 сентября 2023 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе Закона Грузии «О нотариате», инструкции о Публичном реестре, Налогового кодекса, Закона Грузии «О международном частном праве» и Закона Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма».