ما الذي يتغير عندما يكون البائع أجنبيًا؟
في باتومي، شكّل المشترون الأجانب 52% من مبيعات الشقق في عام 2025 بحسب Galt & Taggart، ولذلك فمن المرجّح تمامًا أن تكون شقة إعادة البيع المعروضة هناك ملكًا لمالك أجنبي. والشراء من مالك أجنبي يخضع للقانون نفسه الذي يخضع له الشراء من مواطن جورجي: السجل نفسه، والعقد نفسه، وإجراءات التسجيل نفسها. أما ما يتغير فهو كل ما يحيط بشخص البائع. فقد تصدر مستنداته من الخارج، وقد يبيع عن طريق ممثل ينوب عنه، وقد يخضع زواجه لقانون أجنبي، وقد يلزم تحويل المال إلى حساب في الخارج، كما أن وضعه الضريبي يختلف عن وضع المقيم.
يتناول هذا الشرح تلك الفروق واحدًا بعد الآخر، حتى يكون الشراء من بائع أجنبي آمنًا بقدر الشراء من مالك محلي.
الفروق في لمحة
| المسألة | البائع الجورجي | البائع الأجنبي |
|---|---|---|
| وثيقة إثبات الهوية | بطاقة الهوية الجورجية | جواز السفر؛ ولا تلزم ترجمته إذا كانت بياناته مكتوبة بالإنجليزية أو الروسية |
| مستندات صادرة في الخارج | نادرًا ما تلزم | أبوستيل (التصديق) أو التصديق القنصلي، إضافة إلى ترجمة جورجية |
| التوقيع عن طريق ممثل | ممكن | شائع؛ ويجب أن تكون الوكالة الرسمية موثّقة لدى كاتب عدل |
| ضريبة البائع على البيع | يصرّح بها البائع | يصرّح بها البائع أيضًا؛ وقد يُلزَم المشتري إذا كان شركة باقتطاعها |
| الزواج والملكية | القواعد الجورجية للملكية المشتركة بين الزوجين | قد يكون القانون الذي يحكم الزوجين قانونًا أجنبيًا |
| وجهة المال | حساب جورجي في العادة | حساب في الخارج في أحيان كثيرة، مع فحوص مصرفية من الجانبين |
ما المستندات التي يجب أن يقدّمها البائع الأجنبي؟
يُثبت البائع الأجنبي هويته بجواز سفره. وبموجب تعليمات السجل العام، لا يحتاج جواز السفر الأجنبي المدوّنة بياناته بالإنجليزية أو الروسية إلى ترجمة لأغراض التسجيل. أما العقد نفسه فيجب أن يُحرَّر باللغة الجورجية؛ وإذا كان أحد الطرفين لا يعرف الجورجية، تُرفق بالنص الجورجي ترجمة، ويُصدَّق على توقيع المترجم قبل أن يوقّع الطرفان.
وأي مستند آخر صادر في الخارج، كالوكالة الرسمية، أو عقد الزواج، أو شهادة الإرث، أو أوراق شركة أجنبية، لا يقبله كاتب العدل الجورجي إلا إذا كان يحمل أبوستيل (التصديق)، أو كان مصدّقًا تصديقًا قنصليًا بالنسبة إلى البلدان غير المنضمة إلى اتفاقية الأبوستيل، ما لم تنص معاهدة على خلاف ذلك. ويجوز للسجل كذلك أن يرسل المستند الحامل لأبوستيل إلى وزارة الخارجية أو إلى قنصلية للتثبت من صحته، مستندًا في ذلك إلى تزايد الأوراق المزوّرة الواردة من الخارج؛ وتفيد إحدى شركات المحاماة بأن هذا التحقق يستغرق نحو 15 يومًا. فاحسب حسابه في جدولك الزمني.
عندما يوقّع البائع عن طريق ممثل
كثيرًا ما يرسل البائع المقيم في الخارج وكالة رسمية بدلًا من الحضور بنفسه. ويجب أن يصدّق كاتب عدل على التوقيع الوارد في الوكالة الرسمية؛ فدار العدالة تستطيع أن تصدّق على التوقيعات في عقد البيع ذاته، لكنها لا تصدّق على التوقيع في وكالة رسمية. وقبل أن تدفع أي مبلغ، تأكّد من أن المستند:
- وُثّق لدى كاتب عدل في الخارج، ويحمل أبوستيل (التصديق) أو تصديقًا قنصليًا؛
- مرفقة به ترجمة جورجية مصدّقة في جورجيا؛
- يحدد هذا العقار بعينه بعنوانه أو برمزه المساحي؛
- يمنح الممثل حق البيع، ويمنحه أيضًا حق قبض الثمن إذا كان هو من سيتسلّم المال؛
- حديث العهد ولم يُلغَ: اطلب من البائع أن يؤكد ذلك لك مباشرةً، في مكالمة تبادر أنت بإجرائها.
ويشرح دليلنا عن الوكالة الرسمية الإجراءات من جهة المشتري.
كيف تُفرض الضريبة على البائع الأجنبي، وهل يمسّك ذلك؟
الأجنبي الذي يبيع شقة في جورجيا يحقق دخلًا مصدره جورجيا. وبموجب قانون الضرائب، يُعفى الربح الناتج عن بيع شقة سكنية أو منزل مع أرضه إذا امتدت ملكيته لأكثر من سنتين، ويخضع لضريبة بنسبة 5% إذا كانت مدة الملكية أقل من ذلك؛ وهذا الإعفاء مقرَّر للأشخاص الطبيعيين، وليس مقصورًا على المقيمين. وبموجب اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي التي تتبع النموذج المعتاد، تحتفظ جورجيا بحق فرض الضريبة على الأرباح المتأتية من عقارات واقعة على أراضيها.
إذا اشتريت بصفتك فردًا عاديًا، فلست وكيلًا ضريبيًا ولا تقتطع شيئًا: فالبائع غير المقيم يصرّح بالدخل قبل 1 أبريل من السنة التالية، وعلى السجل أن يُبلغ البائع بهذا الالتزام قبل أن يسجّلك مالكًا. أما إذا اشتريت عن طريق شركة، فالوضع مختلف: فالشركة التي تدفع مبالغ معيّنة مصدرها جورجيا إلى غير مقيم ملزمة باقتطاع الضريبة من المنبع، وإذا لم تفعل تحمّلت دفعها بنفسها.
سيضيفه الفريق: على المحاسب الشريك أن يؤكد ما إذا كانت الشركة التي تشتري شقة من فرد غير مقيم ملزمة باقتطاع الضريبة، وبأي نسبة، وما إذا كان الإعفاء المرتبط بمدة السنتين يُسقط هذا الالتزام.
وثمة مسألة ضريبية واحدة تمسّك أنت مباشرةً في جميع الحالات: فالرهن الضريبي المسجَّل على عقار البائع ينتقل مع العقار إلى المالك الجديد ما لم يُلغَ. لذلك افحص المستخرج بحثًا عن أي رهن من هذا النوع قبل التوقيع، واجعل رفعه شرطًا لإتمام الدفع.
الدفع لبائع يعيش في الخارج
اللاري هو العملة الوحيدة ذات القوة القانونية في جورجيا، والشركات ملزمة بعرض أسعارها باللاري؛ أما بين فردين عاديين، فاتفقا كتابةً على العملة التي يتم بها الدفع وعلى سعر الصرف المعتمد. ويخضع كتّاب العدل والسجل لقانون مكافحة غسل الأموال، وعلى كاتب العدل أن يُجري الفحص اللازم على أطراف أي معاملة منفردة تتجاوز 15,000 لاري؛ كما أن البنوك على الجانبين ستسأل من أين يأتي المال وإلى أين يذهب.
وأسلم طريق حين يكون البائع بعيدًا هو وديعة كاتب العدل: فبموجب القانون المدني، يُبرئ الدفعُ إلى حساب الإيداع لدى كاتب العدل ذمةَ الدافع، ثم يتولى كاتب العدل تسليم المال. فأنت تودع المبلغ في حساب كاتب العدل، وهو يُفرج عنه للبائع بمجرد أن تُسجَّل مالكًا. وتحتفظ البنوك بودائع كتّاب العدل في حسابات اسمية، فيبقى المال في مأمن إذا وقع حجز على الحساب الخاص بكاتب العدل. ولا تدفع إلا إلى حساب باسم البائع نفسه أو إلى وديعة كاتب العدل؛ ولا تدفع أبدًا إلى شخص ثالث. ويقارن دليلنا عن الدفع الآمن بين الخيارات المتاحة.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد متى يجوز تحديد ثمن البيع بين شخصين غير مقيمين ودفعه بعملة أجنبية، بما في ذلك الدفع بين حسابين مصرفيين أجنبيين.
العقوبات والفحوص المصرفية
تُخضع البنوك البائعين والمشترين لفحوصها الخاصة المتعلقة بالعقوبات. ففي عام 2023 قرر البنك الوطني الجورجي ألّا يطبّق العقوبات الأجنبية على المواطنين الجورجيين من دون حكم قضائي، في حين أعلن كل من TBC Bank وBank of Georgia أنهما سيطبّقان جميع العقوبات الدولية. وقد يُحجب أو يتأخر أي دفع إلى شخص أو بنك خاضع للعقوبات أو صادر عنه. فإذا كان من الممكن أن يتأثر بائعك أو البنك الذي يتعامل معه بذلك، فاستشر بنكك أنت قبل أن تدفع أي عربون.
زواج البائع
بموجب القانون المدني الجورجي، تُعدّ الأموال المكتسبة أثناء الزواج ملكية مشتركة للزوجين ما لم ينص عقد زواج على خلاف ذلك. وبالنسبة إلى الزوجين الأجنبيين، يحتكم قانون جورجيا بشأن القانون الدولي الخاص أولًا إلى قانون جنسيتهما المشتركة، ثم إلى قانون محل إقامتهما المعتادة المشترك، ثم إلى القانون الأوثق صلةً بهما؛ ويجوز للزوجين أيضًا أن يختارا، باتفاق موثّق لدى كاتب عدل، قانون جنسية أيٍّ منهما أو قانون محل إقامته، أو قانون المكان الذي يقع فيه العقار. أما نقل ملكية العقار ذاته فيخضع للقانون الجورجي، لأن الشقة تقع في جورجيا.
ومن الناحية العملية، اسأل البائع: هل هو متزوج؟ ومتى اشترى الشقة؟ وهل يوجد عقد زواج؟ وحيثما احتُمل أن تكون الشقة ملكية مشتركة، فاطلب موافقة الزوج أو الزوجة موثّقة لدى كاتب عدل، أو توقيعه على العقد. ويشرح دليلنا عن الملكية المشتركة القواعد الجورجية في هذا الشأن.
عندما يكون البائع قد ورث الشقة
يخضع الإرث عن المواطن الأجنبي لقانون الجنسية التي كان يحملها عند وفاته، وبالنسبة إلى الشخص الذي كان يعيش في الخارج تُفتح التركة في البلد الذي كان يعيش فيه. ولذلك يحمل الوارث في العادة شهادة إرث أجنبية تحتاج إلى أبوستيل (التصديق) وإلى ترجمة. ويجب أولًا أن تُسجَّل الشقة باسم الوارث؛ وما لم يحدث ذلك، فلا يستطيع الوارث بيعها. فتحقّق من المستخرج أن الوارث مسجَّل فيه مالكًا، وإذا كان عدة ورثة يتشاركون الشقة، فيجب أن يوقّعوا جميعًا.
تصريح إقامة البائع، وتصريح إقامتك
البائع الذي يحمل تصريح إقامة قائمًا على هذه الشقة يفقد أساس تصريحه عندما تنتهي ملكيته لها، وذلك يحدث في اليوم الذي تُسجَّل فيه أنت مالكًا. وهذه مسألة تخص البائع وحده، لكنها قد تفسّر توقيتًا يختاره البائع للبيع. وإذا أردت تصريحًا خاصًا بك، فأنت تحتاج إلى تقييم خاص بك يُعدّه مثمّن معتمد ويُثبت أن قيمة العقار أكثر من $150,000؛ فالقاعدة التي تعفي المالك من تقييم جديد لا تسري إلا على من يحتفظ بالعقار نفسه. راجع صفحتنا عن عتبة $150,000.
الشراء من بائع في الخارج خطوةً خطوة
اطلب المستخرج
قارن اسم المالك المدوّن فيه بالاسم الوارد في جواز السفر، وابحث عن أي امتياز أو حجز أو رهن عقاري.
اجمع مستندات البائع
نسخة من جواز السفر، ووكالة رسمية تحمل أبوستيل (التصديق)، وأوراق الزواج أو الإرث بحسب الحاجة.
رتّب ترجمتها وفحصها
لدى كاتب عدل في جورجيا، مع ترك وقت كافٍ لأي تحقق قد يجريه السجل.
اتفق على مسار المال
العملة، وسعر الصرف، ووديعة كاتب العدل أو حساب الضمان، مع تأكيد كل ذلك لدى بنكك.
وقّع العقد
باللغة الجورجية مع ترجمة مرفقة، لدى كاتب عدل أو في دار العدالة.
سجّل العقار ثم أفرج عن الدفعة
لا يصل الثمن إلى البائع إلا بعد أن يظهر اسمك في المستخرج الجديد.
المخاطر والاستثناءات
- وكالة رسمية مزوّرة أو ملغاة. تأكّد من صحتها مع البائع مباشرةً.
- الدفع إلى شخص ثالث. لا تدفع إلا إلى حساب البائع نفسه أو إلى وديعة كاتب العدل.
- زوج أو زوجة غائبان عن الصفقة. قد تتطلب الملكية المشتركة موافقة الطرف الآخر في الزواج.
- رهن ضريبي. ينتقل مع الشقة إذا لم يُلغَ.
- مدفوعات محجوبة. قد يوقف فحص العقوبات التحويل.
- التأخير. قد يضيف التحقق من المستندات الأجنبية أسابيع إلى الجدول الزمني.
أسئلة شائعة
هل الشراء من أجنبي أكثر خطرًا من الشراء من جورجي؟
ليس من الناحية القانونية؛ فالمخاطر الإضافية تأتي من المستندات والممثلين والمدفوعات في الخارج، ويمكن فحص كل واحد منها.
هل يحتاج جواز سفر البائع الأجنبي إلى ترجمة؟
لا يحتاج إليها لأغراض التسجيل إذا كانت بياناته مكتوبة بالإنجليزية أو الروسية.
هل يستطيع البائع التوقيع من الخارج؟
نعم، عن طريق ممثل يحمل وكالة رسمية موثّقة لدى كاتب عدل وعليها أبوستيل (التصديق).
هل عليّ أن أقتطع ضريبة البائع؟
لا إذا كنت تشتري بصفتك فردًا عاديًا؛ أما المشتري الذي هو شركة فقد يُلزَم بذلك.
هل يدفع البائع ضريبة على البيع؟
لا إذا امتدت ملكيته للشقة أكثر من سنتين؛ وإلا فيدفع 5% من الربح.
هل يمكنني الدفع إلى حساب البائع في الخارج؟
بنكك هو الذي يقرر ما سيحوّله؛ والإيداع لدى كاتب العدل حتى إتمام التسجيل هو الطريق الأكثر أمانًا.
ماذا لو كان البائع متزوجًا؟
اطلب موافقة الزوج أو الزوجة موثّقة لدى كاتب عدل حيثما احتُمل أن تكون الشقة ملكية مشتركة.
هل يمكنني استخدام تقييم البائع للحصول على تصريح إقامتي؟
لا؛ فالمالك الجديد يحتاج إلى تقييم جديد.
المصادر
- قانون جورجيا بشأن كتّاب العدل (المواد 38 و54-56)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- تعليمات السجل العام، الأمر رقم 487 الصادر عن وزير العدل (المواد 20 و56 و57)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و82 و104 و134 و153 و154 و239)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن القانون الدولي الخاص (المواد 32 و45 و55)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- القانون المدني الجورجي (المواد 183 و434-435 و1158-1160 و1324 و1326)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب (المادتان 3 و11)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- Larization measures، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- Notary's deposit account becomes more protected، غرفة كتّاب العدل في جورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- Public Registry's verification of foreign apostilled documents in Georgia، Andersen in Georgia، 15 سبتمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate، Investor.ge، 20 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- Georgians protest National Bank decision not to apply Western sanctions، OCCRP، 21 سبتمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا الشرح استنادًا إلى قانون كتّاب العدل، وتعليمات السجل العام، وقانون الضرائب، وقانون جورجيا بشأن القانون الدولي الخاص، وقانون مكافحة غسل الأموال.