Выдают ли грузинские банки кредиты иностранцам?
Выдают, и всё чаще: по данным GBC, только в декабре 2025 г. банки оформили нерезидентам около 220 ипотечных кредитов в иностранной валюте и 55 ипотечных кредитов в лари. Условия при этом строже, чем для грузинских заёмщиков с зарплатой в Грузии. Будьте готовы к более крупному первоначальному взносу, к более короткому сроку кредита в долларах или евро и к тому, что банк внимательно изучит, откуда поступает ваш доход и в какой валюте. Вид на жительство не требуется, но он помогает.
Правила, из которых складываются эти условия, берутся из двух источников. Национальный банк Грузии устанавливает ограничения для всех банков: какую сумму можно выдать под залог недвижимости, какую часть вашего дохода могут занимать платежи по кредиту и, начиная с июля 2026 г., в каких случаях кредит обязательно выдаётся в лари. Поверх этого каждый банк применяет собственную политику в отношении иностранцев. В этом руководстве разобраны оба уровня правил, а также то, что нужно подготовить заранее.
Правила Национального банка
| Правило | Что оно означает |
|---|---|
| Анализ платёжеспособности | Ни один кредит не выдаётся без анализа способности заёмщика его погасить (с 2019 г.) |
| Отношение кредита к стоимости (LTV), кредиты в лари | До 90%; в феврале 2025 г. предел временно повышен с 85% |
| Отношение кредита к стоимости (LTV), кредиты в иностранной валюте | До 70% по правилам 2019 г. |
| Отношение кредита к стоимости (LTV), доход из-за рубежа | Для ипотеки повышено до 80% в феврале 2025 г. |
| Платёж к доходу (PTI) | Платежи ограничены 25% чистого дохода, если он ниже 1 500 лари в месяц; этот порог вырастет до 2 000 лари 1 февраля 2027 г. и до 2 500 лари 1 сентября 2027 г. |
| Валюта кредита | С 1 июля 2026 г. кредиты до 1 000 000 лари выдаются только в лари, кроме заёмщиков без грузинского гражданства и заёмщиков, весь доход которых поступает в валюте кредита из страны, где эта валюта официальная |
Для иностранцев особенно важно правило о валюте. Приказ Национального банка от 15 июня 2026 г. не распространяется на заёмщиков, не являющихся гражданами Грузии, поэтому иностранному покупателю могут предложить кредит в долларах или евро любого размера, если это допускает собственная политика банка. Гражданин Грузии, в том числе живущий за рубежом, может взять кредит ниже лимита в иностранной валюте, только если весь его доход поступает в этой валюте из страны, где она официальная; в противном случае кредит будет в лари.
Что банки требуют от иностранцев
| Условие | Чего ожидать |
|---|---|
| Первоначальный взнос | Обычно 30-40%; меньше, если у вас есть подтверждённый доход в Грузии |
| Срок | Часто до 10 лет в долларах или евро, в некоторых банках до 20 лет в лари |
| Ставки (примеры) | Halyk Bank: от 10,5% в лари, 7% в долларах, 5% в евро, без учёта комиссий и страховки |
| Доход | Стабильный доход, подтверждённый документами; некоторые банки допускают созаёмщиков |
| Возраст | Например, от 21 до 70 лет на момент окончания срока кредита |
| Рассмотрение заявки | От нескольких дней до двух-трёх недель |
Рыночные данные помогают понять текущий уровень ставок. По цифрам Национального банка, опубликованным в сентябре 2026 г., в июле 2026 г. новые ипотечные кредиты в лари выдавались в среднем под 11,4%, а в иностранной валюте под 7,7%. Сравнивайте банки всегда по эффективной процентной ставке, в которую входят комиссии и страховка, а не по рекламной ставке.
Будет добавлено командой: владельцу сайта добавить текущие условия для нерезидентов в TBC, Bank of Georgia и Liberty Bank, взятые из опубликованных условий самих банков или из письменных предложений нашим клиентам.
Фиксированная или плавающая ставка?
Многие ипотечные ставки в Грузии привязаны к базовому показателю. Halyk Bank, например, привязывает ставки по кредитам в лари к ставке рефинансирования Национального банка Грузии, по кредитам в долларах к шестимесячной ставке SOFR, а по кредитам в евро к шестимесячной ставке EURIBOR. Когда меняется базовый показатель, меняется и ваш ежемесячный платёж. Спросите в каждом банке, какой показатель применяется, как часто пересматривается ставка и можно ли зафиксировать её на какой-то период. Кредит, который вам по силам при сегодняшней ставке, должен оставаться посильным и в том случае, если базовый показатель вырастет на два-три пункта.
Какие документы подготовить
Подтверждение дохода для разных заёмщиков
| Заёмщик | Типичные подтверждающие документы |
|---|---|
| Наёмный работник за рубежом | Трудовой договор, последние расчётные листки и выписки со счёта, на который приходит зарплата |
| Самозанятый или владелец бизнеса за рубежом | Налоговые декларации и финансовая отчётность компании вместе с банковскими выписками |
| Пенсионер | Справки о пенсии и счёт, на который она поступает |
| Доход в Грузии | Грузинские расчётные листки или данные Службы доходов; они же открывают путь к меньшему первоначальному взносу |
| Доход от аренды | Договоры аренды и счёт, на который поступает арендная плата; банки часто учитывают только часть такого дохода |
Документы на иностранном языке обычно нужно сопроводить заверенным переводом, а на документы, выданные за границей, банк может попросить проставить апостиль.
Расходы сверх процентной ставки
- Оценка недвижимости, которую проводит банк.
- Страхование: обычно требуется страхование жизни заёмщика и страхование самого объекта.
- Регистрация ипотеки в Публичном реестре, которая оплачивается как регистрация любого другого права: 150, 270 или 350 лари в зависимости от срочности.
- Услуги нотариуса и переводчика для кредитных документов и для доверенности, если она нужна.
- Условия досрочного погашения, которые различаются в зависимости от банка и вида кредита.
В эффективную ставку, которую называет банк, большая часть этих расходов уже должна быть включена; уточните, какие из них в неё не вошли.
Как проходит покупка с ипотекой
Откройте счёт и получите предварительное одобрение
Сначала нужен банковский счёт в Грузии; после этого попросите банк оценить ваш доход ещё до того, как вы выберете объект.
Выберите объект, который банк примет в залог
Банки кредитуют под зарегистрированную и достроенную недвижимость; для квартиры на этапе строительства обычно нужна партнёрская программа застройщика или последующее рефинансирование.
Оценка банком
Банк заказывает собственную оценку; сумма кредита считается в процентах от меньшей из двух величин: цены или оценочной стоимости.
Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи одновременно
Продажу, ипотеку и оплату обычно выстраивают так, чтобы продавец получил деньги в момент перехода права собственности.
Страховка и платежи
Как правило, требуется страхование жизни и недвижимости; платежи начинаются со следующего месяца.
Ипотека, рассрочка или наличные?
При покупке квартиры на вторичном рынке банковская ипотека часто остаётся единственным способом взять деньги в долг. В новостройке с банком конкурирует собственная рассрочка застройщика, и получить её проще, потому что на неё не распространяются ограничения Национального банка. Но в этой простоте кроется и её слабость: никто не проверяет отношение платежа к доходу, и никто не обязан раскрывать эффективную ставку. Сравнивайте оба варианта по полной стоимости и помните, что банковская ипотека на готовую квартиру позволяет купить зарегистрированную недвижимость, тогда как рассрочка даёт вам лишь договор на квартиру, которой пока не существует. Другая сторона этого выбора подробно разобрана в нашем руководстве о рассрочке от застройщика.
Рефинансирование рассрочки через банк
Некоторые рассрочки от застройщиков заканчиваются остатком долга, который покупатель при сдаче дома рефинансирует в банке. Такой банковский кредит рассматривается по правилам, действующим на момент обращения в банк, а не на момент подписания договора с застройщиком. Например, порог дохода в правиле о платеже к доходу должен вырасти в феврале и в сентябре 2027 г. Если ваш план зависит от рефинансирования через два-три года, уже сейчас спросите в банке, как он оценил бы вашу заявку, и продумайте, чем вы погасите остаток, если позднее банк откажет.
Ипотека и вид на жительство
Квартира, купленная в ипотеку, по-прежнему может служить основанием для вида на жительство, если она зарегистрирована на ваше имя и её стоимость составляет более $150 000; банковская ипотека на неё этого не меняет. Речь идёт о рыночной стоимости недвижимости, а не о вашей доле собственных средств в ней. Учтите, что ипотека банка отражается в выписке из реестра как обременение, поэтому при последующей продаже кредит придётся погасить или переоформить.
Риски и исключения
- Несовпадение валют. Если кредит взят в одной валюте, а погашается из дохода в другой, валютный риск сохраняется на годы.
- Выбор квартиры раньше банка. Если банк не примет объект в залог, под угрозой окажется внесённый задаток.
- Сравнение рекламных ставок. Реальную стоимость кредита показывает эффективная ставка.
- Плавающие ставки. Многие кредиты привязаны к базовому показателю; спросите, как может меняться ставка.
Частые вопросы
Нужен ли вид на жительство, чтобы получить ипотеку?
Нет. Банки выдают кредиты нерезидентам; вид на жительство может помочь, но важнее всего сам доход и то, как он подтверждён документами.
Какой первоначальный взнос мне понадобится?
Нерезиденту обычно 30-40%, при доходе в Грузии меньше; верхнюю границу кредита задают ограничения Национального банка по отношению кредита к стоимости.
Можно ли взять кредит в долларах или евро?
Если банк согласен, да: правило, по которому кредиты до 1 000 000 лари выдаются только в лари, не распространяется на заёмщиков, не являющихся гражданами Грузии.
Можно ли оформить ипотеку на квартиру в строящемся доме?
Напрямую, как правило, нельзя: банки кредитуют под зарегистрированную недвижимость. У некоторых застройщиков есть банки-партнёры, которые выдают финансирование при сдаче дома.
Можно ли погасить кредит досрочно?
Обычно да; проверьте условия досрочного погашения в кредитном договоре, поскольку они различаются в зависимости от банка и вида кредита.
Может ли мой партнёр стать созаёмщиком?
Многие банки допускают созаёмщиков, например супруга или другого члена семьи, чей доход прибавляется к вашему.
Можно ли подать заявку из-за границы?
Значительную часть процесса можно пройти дистанционно, но понадобятся банковский счёт и подписание документов в Грузии, лично или по доверенности.
Источники
- Положение об ответственном кредитовании физических лиц, Национальный банк Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Решение Комитета по финансовой стабильности от 26 февраля 2025 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Грузия ужесточит правила кредитования с февраля 2027 г., Georgia Today, 30 сентября 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Грузия вводит обязательную национальную валюту для всех кредитов до 1 млн лари, 1TV, 1 июля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Число ипотечных кредитов, выданных нерезидентам, выросло, GBC, 6 февраля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Ипотека в Грузии: условия и документы, PB Services, 15 сентября 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Ипотека для тех, кто работает за рубежом, Halyk Bank Georgia (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Ипотечное кредитование в Грузии выросло почти на 50%, International Investment, 8 сентября 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе правил Национального банка Грузии, данных о кредитовании за 2026 г. и условий продуктов PB Services и Halyk Bank.