Покупка недвижимости на аукционе в Грузии: как это работает

Можно ли купить недвижимость в Грузии на аукционе?

Да. Недвижимость в Грузии продаётся с аукциона несколькими способами, и почти все такие торги проходят онлайн. Иностранец может зарегистрироваться и делать ставки наравне с любым другим участником; исключение составляет только сельскохозяйственная земля. Чаще всего встречаются принудительные продажи имущества должников через Национальное бюро исполнения, продажи заложенной недвижимости по договорённости между банком и собственником, приватизация государственного имущества и муниципальные продажи, например торги мэрии Тбилиси. Стартовая цена может оказаться заметно ниже рыночной стоимости, но покупатель получает объект в том виде, в каком он есть, вместе со всеми правами и жильцами, которые по правилам остаются при нём.

В этом разъяснении описано, как устроен каждый вид аукциона, что говорят правила о гарантийном взносе, оплате и праве собственности и что стоит проверить, прежде чем делать ставку.

Какие бывают аукционы недвижимости?

Как проходит аукцион в рамках исполнительного производства?

Если решение суда или другой исполнительный документ не исполнен и долг не оплачен, кредитор может потребовать продажи недвижимости должника. Бюро исполнения определяет рыночную стоимость на основании описи или оценки, причём каждая из сторон вправе представить экспертное заключение об оценке, подготовленное в течение предыдущих шести месяцев. Начиная с приказа от 3 июля 2026 г., при оценке также учитываются зарегистрированные права, которые сохранятся после продажи.

• Первый аукцион: стартовая цена составляет 75% рыночной стоимости.
• Первый повторный аукцион: объявляется сразу после несостоявшегося первого, стартовая цена 50%.
• Второй повторный аукцион: стартовая цена 10% рыночной стоимости; этот уровень установлен в июле 2026 г. после того, как Конституционный суд отменил прежнее правило о 5%.
• Продолжительность: каждый аукцион длится не менее 7 и не более 10 дней.
• Гарантийный взнос: 5% рыночной стоимости, вносится до начала торгов.
• Шаг аукциона: 1% рыночной стоимости.
• Оплата: победитель оплачивает полную цену в течение 10 календарных дней после окончания аукциона.

Если победитель не платит, гарантийный взнос не возвращается, результат аннулируется, а новый аукцион объявляется в течение трёх дней. Проигравшим участникам гарантийные взносы возвращаются в течение пяти банковских дней на тот счёт, с которого они были оплачены. После объявления аукциона его уже нельзя остановить или отложить; до этого момента должник может остановить продажу, погасив долг и расходы.

Пример расчёта

Возьмём квартиру с рыночной стоимостью 200 000 лари. На первом аукционе торги начинаются со 150 000 лари; вы вносите гарантийный взнос 10 000 лари, а каждая ставка повышает цену на 2 000 лари. Если ставок не поступило, первый повторный аукцион начинается со 100 000 лари, а второй повторный аукцион с 20 000 лари. Если вы выиграли со ставкой 160 000 лари, оставшиеся 150 000 лари нужно заплатить в течение 10 календарных дней. Эти цифры лишь иллюстрируют правила и ничего не говорят о том, до какой цены дойдёт конкретный лот: это зависит от того, сколько людей за него поборется.

Что вы получаете и что остаётся на объекте?

После полной оплаты бюро выдаёт распоряжение о праве собственности на имущество, приобретённое на аукционе. Именно этот документ служит основанием вашего права собственности, а прежний владелец утрачивает все права на объект. Судьба прав, зарегистрированных на недвижимость, зависит от того, кто инициировал принудительную продажу:

• Если продажи добился необеспеченный кредитор, зарегистрированные на объект права сохраняются, включая обязательства, оставшиеся от ранее проведённой приватизации.
• Если продажи добился залогодержатель, права, зарегистрированные после этой ипотеки, прекращаются, а права, зарегистрированные до неё, сохраняются. Налоговый залог остаётся в силе, если только залогодержатель не банк, не микрофинансовая организация и не другое учреждение из установленного перечня.

Внимательно прочитайте описание лота и закажите свежую выписку, чтобы увидеть, какие права зарегистрированы и в какой очерёдности. Затем зарегистрируйте своё право собственности в Публичном реестре: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один день или 350 лари в тот же день.

Что делать, если в объекте кто-то проживает?

Покупатель занимает место прежнего собственника во всех договорённостях о владении и пользовании, поэтому действующий договор аренды переходит к вам. Бюро исполнения выселяет людей только на основании исполнимого решения о выселении, после письменного предупреждения со сроком 10 календарных дней и при необходимости с помощью полиции; одно лишь распоряжение о праве собственности квартиру не освобождает. До того как делать ставку, выясните, кто проживает в объекте и на каком основании, и заложите в план время, а возможно, и судебный процесс, если жильцы не захотят съезжать.

Можно ли оспорить продажу?

Стороны могут обжаловать акт исполнителя у руководителя бюро в течение 15 календарных дней или в суде в течение одного месяца, причём жалоба сама по себе не приостанавливает действие акта. Спор о рыночной стоимости не может отменить результат аукциона, если только стартовая цена на первом аукционе не была выше рыночной стоимости. Третьи лица, чьи права пострадали от продажи, могут предъявить требования к должнику, а не к покупателю: недвижимость остаётся за ним.

Продажа заложенной недвижимости через специалиста

Банк и собственник недвижимости могут письменно договориться о том, что заложенный объект продаст специализированная аукционная компания, без исполнительного производства; если такой договорённости нет, продажу назначает суд. На таких аукционах действуют собственные условия, которые публикуются в объявлении. Пример из марта 2026 г.: квартира площадью 98,44 м² в Исани, Тбилиси, со стартовой ценой 120 711,64 лари, гарантией в размере 10% стартовой цены и оплатой в течение 7 календарных дней. Читайте каждое объявление: гарантийные взносы и сроки оплаты здесь отличаются от аукционов в рамках исполнительного производства.

Покупка государственного имущества

Граждане Грузии и иностранные граждане, а также частные компании могут покупать государственное имущество на приватизационных аукционах. Исключение составляет сельскохозяйственная земля: её государство приватизирует только в пользу граждан Грузии и юридических лиц, зарегистрированных в Грузии. Участники вносят гарантийный взнос или представляют банковскую гарантию, размер которых устанавливается для каждой продажи; если победитель не оплачивает покупку или не подписывает договор, это обеспечение не возвращается. Договор должен быть подписан в течение 45 календарных дней после аукциона, а агентство устанавливает срок оплаты от 7 дней до 2 лет. С некоторыми лотами связаны инвестиционные обязательства, обеспеченные банковской гарантией не менее 10% от суммы инвестиций.

Может ли иностранец зарегистрироваться и делать ставки?

Да. Любое физическое или юридическое лицо может бесплатно зарегистрироваться на eauction.ge, а на платформе предусмотрен отдельный тип пользователя для нерезидентов; учётная запись активируется кодом из SMS и ссылкой из письма на электронную почту. Гарантийный взнос можно внести банковской картой, банковским переводом, через электронный кошелёк, электронной банковской гарантией или наличными в банке, который обслуживает платформу; перевод должен поступить не позднее чем за 28 часов до окончания аукциона. Участники отображаются под номерами, а не под именами, а ставка, сделанная в последние две минуты, продлевает аукцион ещё на две минуты. Правила о сельскохозяйственной земле действуют на аукционах так же, как и везде: они подробно разобраны в нашем руководстве о земле для иностранцев.

Сколько стоит покупка на аукционе?

Сервисные сборы платформы оплачивает продавец. Квартиры, дома, земельные участки и имущество физических лиц, проданные в счёт погашения долга, НДС не облагаются; другое имущество, реализуемое в исполнительном производстве, может облагаться, и тогда налог платит уполномоченный продавец. Ваши собственные расходы складываются из гарантийного взноса, цены покупки, сбора Публичного реестра, оплаты перевода или юридической помощи, а также стоимости ремонта или выселения жильцов, если объект этого требует. Остальные статьи перечислены в нашем руководстве о скрытых расходах.

Как делать ставку: пошагово

1. Найдите лот

   На eauction.ge, nbe.gov.ge или муниципальной платформе; сохраните полный текст объявления.

2. Закажите свежую выписку

   Проверьте собственника, площадь, категорию земли и каждое зарегистрированное право.

3. Осмотрите объект

   По словам платформы, осмотреть его может любой желающий в месте, указанном в лоте; спросите, кто там живёт.

4. Определите свой максимум

   Учтите ремонт, сборы и риск, связанный с жильцами, и остановитесь на этой сумме.

5. Зарегистрируйтесь и внесите гарантийный взнос

   Заранее, чтобы перевод успел поступить, и со счёта на ваше имя.

6. Делайте ставки и платите

   Если вы выиграли, оплатите остаток в срок, указанный в объявлении.

7. Зарегистрируйте право собственности

   Подайте распоряжение о праве собственности в Публичный реестр и проверьте новую выписку.

Риски и исключения

• Жильцы. Договор аренды переходит к покупателю, а для выселения нужно отдельное решение.
• Сохраняющиеся права. Более ранние ипотеки, залоги или обязательства могут остаться на объекте.
• Ограниченный осмотр. Не исключено, что до торгов вы не увидите объект изнутри.
• Короткий срок оплаты. За десять дней не успеть оформить ипотечный кредит.
• Потеря гарантийного взноса. Если вы не заплатите вовремя, взнос не вернут.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на аукционах в Грузии?

Да, после регистрации на платформе; сельскохозяйственная земля для иностранцев по-прежнему закрыта.

Насколько низкой может быть стартовая цена?

На аукционах в рамках исполнительного производства сначала 75% рыночной стоимости, затем 50%, а на втором повторном аукционе 10%.

Каков размер гарантийного взноса?

На аукционах исполнительного производства 5% рыночной стоимости; на других аукционах сумму устанавливают отдельно.

Как быстро нужно заплатить?

В течение 10 календарных дней после аукциона исполнительного производства; для других аукционов проверяйте каждое объявление.

Исчезают ли долги и ипотеки?

Не всегда: это зависит от того, кто инициировал продажу, и от очерёдности регистрации прав.

Могу ли я выселить людей, которые там живут?

Только на основании исполнимого решения о выселении; действующие договоры аренды переходят к вам.

Можно ли оплатить покупку ипотечным кредитом?

За 10 дней банк вряд ли успеет одобрить кредит, поэтому рассчитывайте на собственные средства.

Облагается ли НДС квартира, купленная на аукционе?

Нет; квартиры, дома, земля и имущество физических лиц, проданные в счёт долга, НДС не облагаются.

Источники

1. Закон Грузии «Об исполнительном производстве» (статьи 18, 47, 63, 69-76, 84), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Приказ министра юстиции № 21 от 2011 г. о принудительных аукционах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Приказ министра юстиции № 1224 от 3 июля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Решение Конституционного суда от 26 марта 2026 г. о втором повторном аукционе, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
5. Гражданский кодекс Грузии (статьи 300-306), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О государственном имуществе» (статьи 3, 3.1, 6, 20), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
7. Налоговый кодекс Грузии (статья 161.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
8. Объявление об аукционе по заложенной квартире в Исани, Тбилиси, Законодательный вестник Грузии, 24 февраля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
9. eauction.ge: инструкция для покупателя, Национальное агентство государственного имущества (дата обращения 14 октября 2026 г.)
10. Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Разъяснение подготовлено на основе Закона Грузии «Об исполнительном производстве», приказов министра юстиции о принудительных аукционах, Гражданского кодекса и Закона Грузии «О государственном имуществе».