شراء عقار في مزاد في جورجيا: كيف تجري العملية

هل يمكنك شراء عقار في مزاد في جورجيا؟

نعم. تُباع العقارات في جورجيا بالمزاد بعدة طرق، وتجري كلها تقريبًا عبر الإنترنت، ويستطيع الأجنبي أن يسجّل ويقدّم عروضه مثل أي شخص آخر، باستثناء الأراضي الزراعية. وأكثر هذه المزادات شيوعًا هي البيوع الجبرية لعقارات المدينين التي يجريها المكتب الوطني للتنفيذ، وبيوع العقارات المرهونة التي يتفق عليها البنك والمالك، وخصخصة أملاك الدولة، والبيوع البلدية مثل تلك التي تجريها بلدية تبليسي. وقد تبدأ الأسعار أدنى بكثير من القيمة السوقية، لكن المشتري يتسلّم العقار على حالته، مع ما تُبقيه القواعد عالقًا به من حقوق وشاغلين.

يشرح هذا الدليل كيف يعمل كل نوع من أنواع المزادات، وما تقوله القواعد عن مبلغ الضمان والدفع وسند الملكية، وما ينبغي فحصه قبل تقديم أي عرض.

ما أنواع مزادات العقارات الموجودة؟

كيف يجري مزاد التنفيذ؟

عندما لا يُسدَّد ما قضى به حكم محكمة أو سند آخر واجب التنفيذ، يجوز للدائن أن يطلب بيع العقار المملوك للمدين. ويحدد مكتب التنفيذ القيمة السوقية استنادًا إلى جرد أو تقييم، ويحق لأي من الطرفين أن يقدّم تقييمًا أعدّه خبير خلال الأشهر الستة السابقة. ومنذ صدور الأمر المؤرخ في 3 يوليو 2026، صار التقييم يأخذ في الحسبان أيضًا الحقوق المسجلة التي ستبقى قائمة بعد البيع.

• المزاد الأول: السعر الابتدائي 75% من القيمة السوقية.
• المزاد المتكرر الأول: يُعلَن عنه مباشرة بعد فشل المزاد الأول، ويبدأ من 50%.
• المزاد المتكرر الثاني: يبدأ من 10% من القيمة السوقية، وهو مستوى حُدِّد في يوليو 2026 بعد أن ألغت المحكمة الدستورية القاعدة السابقة التي كانت تجعله 5%.
• المدة: يستمر كل مزاد 7 أيام على الأقل و10 أيام على الأكثر.
• مبلغ الضمان: 5% من القيمة السوقية، يُدفع قبل المزايدة.
• خطوة المزايدة: 1% من القيمة السوقية.
• الدفع: يدفع الفائز الثمن كاملًا خلال 10 أيام تقويمية من انتهاء المزاد.

إذا لم يدفع الفائز، يُصادَر مبلغ الضمان، وتُلغى النتيجة، ويُعلَن عن مزاد جديد خلال ثلاثة أيام. أما المزايدون الذين لم يفوزوا فتُعاد إليهم مبالغ الضمان خلال خمسة أيام عمل مصرفية، إلى الحساب نفسه الذي دفعوا منه. وبمجرد الإعلان عن المزاد، لا يعود من الممكن وقفه أو تأجيله؛ أما قبل ذلك، فيستطيع المدين أن يوقفه بسداد الدين والتكاليف.

مثال تطبيقي

لنأخذ شقة قيمتها السوقية 200,000 لاري. في المزاد الأول تبدأ المزايدة من 150,000 لاري؛ وتدفع مبلغ ضمان قدره 10,000 لاري، وكل عرض يرفع السعر بمقدار 2,000 لاري. وإذا لم يتقدم أحد بعرض، يبدأ المزاد المتكرر الأول من 100,000 لاري، ويبدأ المزاد المتكرر الثاني من 20,000 لاري. وإذا فزت بسعر 160,000 لاري، فإنك تدفع المبلغ المتبقي وقدره 150,000 لاري خلال 10 أيام تقويمية. هذه الأرقام توضيحية فقط لشرح القواعد؛ ولا تدل على السعر الذي ستبلغه قطعة معينة، إذ يتوقف ذلك على عدد المتنافسين عليها.

ماذا تحصل عليه، وما الذي يبقى عالقًا بالعقار؟

بعد سداد الثمن كاملًا، يُصدر المكتب أمر ملكية العقار المشترى في المزاد، وهو الأساس الذي تقوم عليه ملكيتك، ويفقد المالك السابق جميع حقوقه في العقار. أما مصير الحقوق المسجلة على العقار فيتوقف على الجهة التي طلبت البيع الجبري:

• عندما يطلب البيع دائن غير مضمون، تبقى الحقوق المسجلة على العقار قائمة، بما في ذلك الالتزامات الناشئة عن خصخصة سابقة.
• عندما يطلب البيع صاحب رهن عقاري، تنقضي الحقوق المسجلة بعد ذلك الرهن، في حين تبقى الحقوق المسجلة قبله قائمة. ويبقى الرهن الضريبي قائمًا ما لم يكن صاحب الرهن العقاري بنكًا أو مؤسسة تمويل أصغر أو مؤسسة أخرى من المؤسسات المدرجة في القائمة.

اقرأ وصف القطعة المعروضة واطلب مستخرجًا حديثًا لترى ما هي الحقوق المسجلة وبأي ترتيب سُجّلت. وبعد ذلك سجّل ملكيتك في السجل العام: تبلغ الرسوم 150 لاري إذا أُنجز التسجيل في أربعة أيام عمل، و270 لاري إذا أُنجز في يوم واحد، و350 لاري إذا أُنجز في اليوم ذاته.

ماذا لو كان أحد يسكن العقار؟

يحلّ المشتري محل المالك السابق في أي ترتيب قائم للحيازة أو الانتفاع، ولذلك ينتقل إليك عقد الإيجار القائم. ولا يُخلي مكتب التنفيذ الأشخاص من العقار إلا بناءً على قرار واجب التنفيذ يقضي بالإخلاء، وبعد إنذار كتابي مدته 10 أيام تقويمية، وبمساعدة الشرطة عند الحاجة؛ فأمر الملكية وحده لا يُفرغ الشقة من ساكنيها. وقبل تقديم أي عرض، اعرف من يسكن العقار وعلى أي أساس، وخصّص في حساباتك وقتًا، وربما دعوى قضائية أيضًا، إذا رفض الشاغلون المغادرة.

هل يمكن الطعن في البيع؟

يجوز للأطراف الطعن في إجراء موظف التنفيذ أمام رئيس المكتب خلال 15 يومًا تقويميًا، أو أمام المحكمة خلال شهر واحد، ولا يؤدي الطعن تلقائيًا إلى وقف تنفيذ ذلك الإجراء. ولا يمكن لنزاع حول القيمة السوقية أن يُلغي نتيجة المزاد، إلا إذا كان السعر الابتدائي في المزاد الأول أعلى من القيمة السوقية. أما الأطراف الثالثة التي تضررت حقوقها من البيع فيمكنها أن تطالب المدين، لا المشتري، الذي يحتفظ بالعقار.

بيع العقارات المرهونة عن طريق جهة متخصصة

يجوز للبنك ولمالك العقار أن يتفقا كتابةً على أن تتولى شركة مزادات متخصصة بيع العقار المرهون، دون المرور بإجراءات التنفيذ؛ وإذا لم يتفقا، تأمر المحكمة بالبيع. وتنشر هذه المزادات شروطها الخاصة. ومن الأمثلة على ذلك في مارس 2026: شقة مساحتها 98.44 م² في حي إيساني بتبليسي، بسعر ابتدائي قدره 120,711.64 لاري، ومبلغ ضمان يساوي 10% من السعر الابتدائي، والدفع خلال 7 أيام تقويمية. فاقرأ كل إعلان بعناية: إذ تختلف مبالغ الضمان ومواعيد الدفع عمّا هو معمول به في مزادات التنفيذ.

شراء أملاك الدولة

يجوز للمواطنين الجورجيين والأجانب، وللشركات الخاصة، شراء أملاك الدولة في مزادات الخصخصة، باستثناء الأراضي الزراعية التي لا تخصخصها الدولة إلا للمواطنين الجورجيين والكيانات المسجلة في جورجيا. ويودِع المزايدون مبلغ ضمان أو كفالة مصرفية تُحدَّد لكل عملية بيع على حدة، وتُصادَر إذا لم يدفع الفائز الثمن أو لم يوقّع العقد. ويجب توقيع الاتفاق خلال 45 يومًا تقويميًا من تاريخ المزاد، وتحدد الوكالة مهلة للدفع تتراوح بين 7 أيام وسنتين. وتقترن بعض القطع المعروضة بالتزامات استثمارية مضمونة بكفالة مصرفية لا تقل عن 10% من قيمة الاستثمار.

هل يستطيع الأجنبي أن يسجّل ويزايد؟

نعم. يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري أن يسجّل في eauction.ge مجانًا، وتتضمن المنصة نوع مستخدم مخصصًا لغير المقيمين؛ وتُفعَّل الحسابات برمز يصل في رسالة نصية قصيرة وبرابط يُرسَل إلى البريد الإلكتروني. ويمكن دفع مبلغ الضمان ببطاقة مصرفية، أو بتحويل مصرفي، أو بمحفظة إلكترونية، أو بكفالة مصرفية إلكترونية، أو نقدًا في البنك الذي يخدم المنصة؛ ويجب أن يصل التحويل قبل انتهاء المزاد بـ28 ساعة على الأقل. ويظهر المزايدون بأرقام لا بأسمائهم، وأي عرض يُقدَّم في الدقيقتين الأخيرتين يمدّد المزاد دقيقتين إضافيتين. وتسري القواعد الخاصة بالأراضي الزراعية في المزادات كما تسري في كل مكان آخر: ويشرحها دليلنا عن الأراضي للأجانب.

كم يكلّف الشراء في المزاد؟

تُفرض رسوم خدمة المنصة على البائع. ولا تخضع الشقق والمنازل وقطع الأراضي والعقارات المملوكة لأفراد عاديين لضريبة القيمة المضافة عند بيعها لتغطية دين؛ أما سائر العقارات المبيعة في إطار التنفيذ فقد تخضع لها، ويتحمّلها البائع المفوَّض. وتتمثل تكاليفك أنت في مبلغ الضمان، والثمن، ورسوم السجل العام، وأي ترجمة أو مساعدة قانونية، وتكلفة الإصلاحات أو إخراج الشاغلين إذا احتاج العقار إلى ذلك. ويعرض دليلنا عن التكاليف الخفية بقية البنود.

كيف تزايد، خطوة بخطوة

1. اعثر على القطعة المعروضة

   على eauction.ge أو nbe.gov.ge أو المنصة البلدية، واحفظ نص الإعلان كاملًا.

2. اطلب مستخرجًا حديثًا

   تحقّق من المالك والمساحة وفئة الأرض وكل حق مسجّل.

3. عاين العقار

   تقول المنصة إن لأي شخص أن يعاين العقار في المكان المذكور في بيانات القطعة؛ واسأل عمّن يسكنه.

4. حدّد سقفك الأعلى

   أدخل في الحساب الإصلاحات والرسوم وخطر وجود شاغلين، وتوقّف عند ذلك الرقم.

5. سجّل وادفع مبلغ الضمان

   في وقت مبكر بما يكفي لوصول التحويل، ومن حساب باسمك أنت.

6. زايد وادفع

   إذا فزت، فادفع المبلغ المتبقي ضمن المهلة المحددة في الإعلان.

7. سجّل ملكيتك

   قدّم أمر الملكية إلى السجل العام، وتحقّق من المستخرج الجديد.

المخاطر والاستثناءات

• الشاغلون. عقد الإيجار ينتقل إليك، والإخلاء يحتاج إلى قرار مستقل.
• الحقوق الباقية. قد تبقى على العقار رهون عقارية أو أعباء أو التزامات سابقة.
• المعاينة المحدودة. قد لا تتمكن من رؤية العقار من الداخل قبل المزايدة.
• مهلة دفع قصيرة. عشرة أيام لا تترك وقتًا كافيًا لترتيب قرض رهن عقاري.
• خسارة مبلغ الضمان. إذا لم تستطع الدفع في الوقت المحدد، يُصادَر مبلغ الضمان.

أسئلة شائعة

هل يستطيع الأجانب الشراء في المزادات في جورجيا؟

نعم، بالتسجيل في المنصة؛ لكن الأراضي الزراعية تظل مغلقة أمام الأجانب.

إلى أي حد يمكن أن ينخفض السعر الابتدائي؟

في مزادات التنفيذ يبدأ من 75% من القيمة السوقية، ثم 50%، ثم 10% في المزاد المتكرر الثاني.

كم يبلغ مبلغ الضمان؟

5% من القيمة السوقية في مزادات التنفيذ؛ أما المزادات الأخرى فتحدد مبلغها بنفسها.

ما المهلة التي يجب أن أدفع خلالها؟

خلال 10 أيام تقويمية من انتهاء مزاد التنفيذ؛ وفي المزادات الأخرى راجع كل إعلان على حدة.

هل تزول الديون والرهون العقارية؟

ليس دائمًا: فذلك يتوقف على الجهة التي طلبت البيع الجبري وعلى الترتيب الذي سُجّلت به الحقوق.

هل أستطيع إخلاء الأشخاص الذين يسكنون العقار؟

فقط بموجب قرار إخلاء واجب التنفيذ؛ أما عقود الإيجار القائمة فتنتقل إليك.

هل يمكنني الدفع بقرض رهن عقاري؟

مهلة الـ10 أيام لا تترك للبنك وقتًا كافيًا للموافقة على القرض، فخطّط للدفع من أموالك الخاصة.

هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على شقة مبيعة في المزاد؟

لا؛ فالشقق والمنازل والأراضي والعقارات المملوكة لأفراد عاديين، إذا بيعت لسداد دين، لا تخضع لضريبة القيمة المضافة.

المصادر

1. قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ (المواد 18 و47 و63 و69-76 و84)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
2. أمر وزير العدل رقم 21 لعام 2011 بشأن المزادات الجبرية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
3. أمر وزير العدل رقم 1224 المؤرخ في 3 يوليو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
4. حكم المحكمة الدستورية المؤرخ في 26 مارس 2026 بشأن المزاد المتكرر الثاني، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
5. القانون المدني الجورجي (المواد 300-306)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن أملاك الدولة (المواد 3 و3.1 و6 و20)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
7. قانون الضرائب الجورجي (المادة 161.1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
8. إعلان مزاد لشقة مرهونة في حي إيساني بتبليسي، الجريدة التشريعية لجورجيا، 24 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
9. eauction.ge: دليل الشراء، الوكالة الوطنية لأملاك الدولة (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
10. تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 14 أكتوبر 2026 - شرح نُشر استنادًا إلى قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ، وأوامر وزير العدل بشأن المزادات الجبرية، والقانون المدني، وقانون جورجيا بشأن أملاك الدولة.