كل التكاليف المحيطة بعملية الشراء، في جدول واحد
| التكلفة | المبلغ | متى تنطبق | المصدر |
|---|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية أو رسم الدمغة | لا يوجد | لا تنطبق أبدًا | MB Legal، Chambers 2026 |
| رسوم السجل العام | 150 لاري للتسجيل العادي (خلال مدة أقصاها 4 أيام عمل)؛ 270 لاري في اليوم التالي؛ 350 لاري في اليوم نفسه | في كل عملية شراء؛ وهي من حيث الأصل على عاتق البائع ما لم ينص العقد على خلاف ذلك | جدول رسوم السجل؛ القانون المدني، المادة 479 |
| حق الملكية التمهيدي | رسوم التسجيل القياسية نفسها؛ والبند المجاني في الجدول لا يشمل إلا الأراضي المحتلة | في عمليات الشراء على المخطط التي يُسجَّل فيها هذا الحق | جدول رسوم السجل |
| المخطط المساحي | 7 لاري (خلال يوم عمل واحد) أو 26 لاري (في اليوم نفسه) | عندما تكون هناك حاجة إلى مخطط | جدول رسوم السجل |
| ضريبة القيمة المضافة | 18% من الثمن | فقط إذا كان البائع مسجَّلًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة ويبيع في إطار نشاطه التجاري؛ وأسعار المطوّرين العقاريين تشملها عادةً | MB Legal، Chambers 2026 |
| تصديق كاتب العدل على العقد | سلّم متدرج بحسب القيمة، من 3% على المبالغ الصغيرة جدًا نزولًا إلى 0.05%، بحد أقصى قدره 10,000 لاري | إذا وُثّق العقد لدى كاتب العدل، وفي الحالات التي يتصرف فيها أحد الطرفين بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج | قرار الحكومة رقم 507، المادة 23 |
| وكالة رسمية مصدَّقة في جورجيا | 18 لاري للأفراد، و30 لاري للشركات | إذا حُرّرت الوكالة لدى كاتب عدل جورجي | القرار رقم 507، المادة 31 |
| ترجمة يصدّقها كاتب العدل | 6 لاري عن كل توقيع على مستند من صفحة واحدة، وتنخفض إلى 2 لاري في المستندات الطويلة، إضافة إلى أتعاب المترجم | لأي مستند غير محرَّر باللغة الجورجية | القرار رقم 507، المادة 31 |
| التقييم من قِبل مثمّن معتمد | يحدده المثمّن | لأغراض تصريح الإقامة، أو قبل عملية شراء كبيرة | قانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية»، المادة 15(j) |
| حساب الضمان (الإسكرو) لدى البنك | على سبيل المثال 0.2%، بحد أدنى 100 لاري (Terabank) | إذا استخدمت هذا الحساب | Terabank |
| رسوم تصريح الإقامة | 300 أو 450 أو 600 لاري عن كل طلب | إذا تقدّمت بطلب | وكالة تطوير الخدمات العامة |
| ضريبة العقار السنوية | من 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية (0.8% في تبليسي وباتومي) | فقط فوق 100,000 لاري من دخل العائلة عن العام المنصرم | قانون الضرائب، المادتان 202 و206 |
| الضريبة على الإيجار | 5% من الإيجار المحصَّل، دون أي خصومات | العقار السكني المؤجَّر لغرض السكن | قانون الضرائب، المادة 81(2) |
| الضريبة على البيع | 5% من الربح إذا بيع العقار خلال سنتين؛ ويُعفى البيع بعد مرور أكثر من سنتين | الشقة السكنية أو المنزل مع أرضه، إذا باعه شخص طبيعي | قانون الضرائب، المادتان 81(3) و82(1)(f.a) |
المنهجية. لا يتضمن الجدول إلا التكاليف التي يحددها قانون، أو تعريفة حكومية، أو سعر منشور، مع ذكر المصدر لكل منها؛ أما التكاليف التي تحددها السوق، مثل أتعاب المحامي أو المترجم أو الوكيل العقاري أو المثمّن، فنذكرها بالاسم دون أن نعطيها رقمًا. والمبالغ مذكورة باللاري حيثما كانت التعريفة نفسها باللاري. وبنود الضرائب تلخّص أحكام قانون الضرائب المتعلقة بالأشخاص الطبيعيين، ويراجعها حاليًا المحاسب الذي نتعاون معه. وقد جرى التحقق من كل ذلك في 12 أكتوبر 2026.
لماذا نصف هذه التكاليف بأنها «خفية»؟
لا شيء منها سري. لكنها خفية بمعنى أنها لا تظهر على بطاقة السعر، وتُدفع لأشخاص مختلفين في لحظات مختلفة: للسجل عند تقديم الطلب، ولكاتب العدل عند التوقيع، وللمترجم قبل ذلك بأسابيع، ولمصلحة الضرائب بعد ذلك بسنة. والمشتري الذي يقارن بين شقتين على أساس الثمن وحده إنما يقارن بين رقمين ناقصين. والتكاليف الأهم في هذه المقارنة ليست التعريفات الثابتة، فهي صغيرة، بل التكاليف التي تتغير من صفقة إلى أخرى: ضريبة القيمة المضافة على سعر مطوّر عقاري لا يشملها، والنسبة التي يتقاضاها الوكيل العقاري، وتجهيز الشقة غير المكتملة، والرسوم الدورية للمبنى.
والتكاليف الثابتة للشراء في جورجيا منخفضة بالمقاييس الدولية، لأنه لا توجد ضريبة على نقل الملكية، ولأن رسوم التسجيل مبلغ مقطوع. وهذه ميزة حقيقية، لكنها تعني أيضًا أن البنود المتغيرة تحمل في المجموع وزنًا أكبر مما يتوقعه المشترون عادةً.
كم يكلّف كاتب العدل في شراء شقة نموذجية؟
يحدد قرار الحكومة رقم 507 أتعاب كاتب العدل على تصديق صفقة ثنائية الأطراف وفق سلّم متدرج يُحتسب على قيمة الصفقة باللاري. فبالنسبة إلى القيم الواقعة بين 100,001 لاري و500,000 لاري، تبلغ الأتعاب 362.50 لاري مضافًا إليها 0.2% من المبلغ الذي يزيد على 100,000 لاري؛ ولا تتجاوز الأتعاب في أي حال 10,000 لاري. ولا يُشترط وجود كاتب العدل في كل عملية بيع، لكنه جزء من كل صفقة يتصرف فيها أحد الطرفين بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج، كما أن كثيرًا من المشترين يستعينون به في كل الأحوال.
| الثمن | القيمة باللاري | أتعاب كاتب العدل | بالدولار |
|---|---|---|---|
| $75,000 | 196,800 لاري | 556 لاري | نحو $212 |
| $100,000 | 262,400 لاري | 687 لاري | نحو $262 |
| $160,000 | 419,840 لاري | 1,002 لاري | نحو $382 |
أما من يدفع أتعاب كاتب العدل فأمر يحدده العقد. فالقانون المدني يضع تكاليف تنفيذ البيع وتسجيله على عاتق البائع ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 479)، ولذلك إذا طُلب منك أن تدفعها، فيجب أن يكون ذلك لأنك وافقت عليه بنفسك.
مثال تطبيقي: ما التكلفة الحقيقية لشقة ثمنها $100,000
لنأخذ شقة في السوق الثانوية ثمنها $100,000، يشتريها مشترٍ مقيم في الخارج عن طريق ممثل، مع تسجيل بالسرعة العادية، وفحص يجريه محامٍ، وتجهيز متواضع للشقة. البنود الثابتة مأخوذة من الجدول أعلاه؛ أما بنود السوق فهي مدخلات للتوضيح فقط، وليست أسعارنا نحن ولا متوسطات السوق.
| البند | المبلغ | النوع |
|---|---|---|
| رسوم السجل، بالسرعة العادية | 150 لاري، أي نحو $57 | ثابتة، إذا جعلها العقد على عاتقك |
| تصديق كاتب العدل على العقد | 687 لاري، أي نحو $262 | سلّم ثابت، إذا جعلها العقد على عاتقك |
| فحص المحامي | $600 | للتوضيح |
| وكالة رسمية في الخارج، وأبوستيل، وترجمة | $300 | للتوضيح |
| رسوم التحويل المصرفي | $50 | للتوضيح |
| التجهيز والأثاث | $8,000 | للتوضيح |
| المجموع فوق الثمن | نحو $9,269 |
من دون التجهيز تبلغ التكاليف الإضافية فوق الثمن نحو $1,269، أي ما يقارب 1.3% من الثمن. ومع التجهيز يبلغ المجموع نحو 9.3%. والدرس نفسه يتكرر في معظم عمليات الشراء: تكاليف الصفقة نفسها صغيرة، أما تكلفة جعل الشقة صالحة للاستخدام فهي التي تحرّك المجموع. وتتيح لك حاسبة تكلفة الشراء لدينا أن تستبدل بكل بند توضيحي عروض الأسعار التي حصلت عليها أنت.
كم يكلّف امتلاك الشقة كل عام؟
ثلاثة أنواع من التكاليف تلازمك بعد الشراء. أولها الضرائب: فضريبة العقار لا تطال الأفراد إلا إذا كسبت عائلاتهم أكثر من 100,000 لاري في السنة التي سبقت، وعندئذٍ تكلّف ما بين 0.8% و1% من القيمة السوقية للعقار، وهو حدّ رُفع من 40,000 لاري في 30 سبتمبر 2026؛ والإيجار المحصَّل من منزل مؤجَّر لغرض السكن يخضع لضريبة بنسبة 5% من الإيجار المحصَّل؛ والربح المتحقق من بيع يتم خلال سنتين يخضع لضريبة بنسبة 5%، بينما يُعفى البيع الذي يتم بعد مرور أكثر من سنتين. وهذه البنود ملخّصة من قانون الضرائب، ويراجعها حاليًا المحاسب الذي نتعاون معه؛ ويتناولها بالتفصيل دليلنا عن المال والضرائب.
وثانيها المبنى: المساهمة التي تدفعها لجمعية الملاك أو لشركة الإدارة، وأي رسوم إضافية لإصلاح الأجزاء المشتركة. وهذه تختلف من مبنى إلى آخر، ويحددها المبنى نفسه لا القانون، ولذلك اسأل عن المبلغ الحالي وعن كشوف الحساب للسنة الماضية قبل أن تشتري. وثالثها الشقة نفسها: فواتير المرافق، والتأمين إذا اخترته، واحتياطي للإصلاحات ولاستبدال الأثاث، وهو ما تعامله حاسبة العائد الإيجاري لدينا بوصفه نسبة مئوية من الإيجار.
سيضيفه الفريق: الرسوم الشهرية المعتادة للمبنى وتكاليف المرافق لشقة من غرفتي نوم في تبليسي وباتومي، من مصادر منشورة أو موثَّقة، لكي نستبدل بنصيحة «اسأل إدارة المبنى» أرقامًا مؤرَّخة.
المخاطر والاستثناءات
- ضريبة القيمة المضافة فوق السعر. سعر المطوّر العقاري الذي لا يشمل ضريبة القيمة المضافة أعلى بنسبة 18% مما يبدو عليه؛ فاحصل على تأكيد مكتوب.
- تكاليف يحددها العقد. القاعدة الافتراضية بموجب المادة 479 تضع تكاليف التسجيل على عاتق البائع؛ لكن العقد يمكن أن ينقلها إليك.
- نسبة الوكيل العقاري. عندما يكون الثمن كبيرًا، تصبح النسبة الصغيرة أكبر تكلفة منفردة في الصفقة.
- التجهيز. الشقة غير المكتملة أو المتهالكة قد يكلّف جعلها صالحة للاستخدام أكثر من كل التكاليف الأخرى مجتمعة.
- الضريبة في النهاية. البيع خلال سنتين يخضع لضريبة على الربح؛ فخطّط لمدة الاحتفاظ بالعقار.
أسئلة شائعة
هل تفرض جورجيا ضريبة على نقل ملكية العقار؟
لا. فالتكاليف الثابتة لنقل الملكية هي رسوم السجل، وأتعاب كاتب العدل إذا استُعين به.
هل يجب عليّ أن أستعين بكاتب عدل؟
ليس في كل عملية بيع. فكاتب العدل يصدّق الصفقة عندما يتصرف أحد الطرفين بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج، وكثير من المشترين يختارون الاستعانة به في كل الأحوال.
من يدفع رسوم السجل عادةً؟
العقد هو الذي يقرر ذلك. فإذا سكت العقد، فإن المادة 479 من القانون المدني تجعل هذه التكاليف على عاتق البائع.
هل يدفع الأجانب أكثر مما يدفعه الجورجيون؟
التعريفات والضرائب الواردة في هذا الجدول لا تتوقف على الجنسية. فالإقامة الضريبية، لا الجنسية، هي التي تحدد كيف تنطبق بعض الضرائب.
هل تُفرض ضريبة العقار السنوية على كل شقة؟
لا. فالفرد لا يدفعها إلا إذا فاق دخل أسرته المعيشية عن السنة الفائتة 100,000 لاري.
ما الذي يضيفه تصريح الإقامة من تكاليف؟
رسوم الوكالة البالغة 300 أو 450 أو 600 لاري عن كل طلب، والتقييم، وأي ترجمات لازمة؛ أما التصريح نفسه فلا يغيّر تكاليف الشراء.
أما التكاليف التي يجب تجنبها تمامًا فتجدها في دليل 15 خطأ يرتكبها الأجانب.
المصادر
- تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 507 بشأن تعريفات الأعمال التوثيقية (المادتان 23 و31)، النسخة الموحدة بتاريخ 30 مايو 2022، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- القانون المدني الجورجي (المادة 479)، النسخة الموحدة بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و82 و202 و206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- Real Estate 2026: Georgia، MB Legal لصالح Chambers and Partners (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
- خدمة الضمان (الإسكرو)، Terabank (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- الهجرة وتصاريح الإقامة: الرسوم والمدد، وكالة تطوير الخدمات العامة (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- اللاري يواصل الارتفاع في يوليو أيضًا، GBC، 4 أغسطس 2026، استنادًا إلى الأسعار الرسمية للبنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت صفحة البيانات استنادًا إلى جدول رسوم السجل، وتعريفة الأعمال التوثيقية (قرار الحكومة رقم 507)، والقانون المدني، وقانون الضرائب؛ وبنود الضرائب قيد المراجعة لدى المحاسب.