כל העלויות שסביב רכישה, בטבלה אחת
| העלות | הסכום | מתי היא חלה | המקור |
|---|---|---|---|
| מס העברה או מס בולים | אין | אף פעם | MB Legal, Chambers 2026 |
| אגרת המרשם הציבורי | 150 לארי ברישום רגיל (עד 4 ימי עבודה); 270 לארי ליום הבא; 350 לארי באותו יום | בכל רכישה; כברירת מחדל זו עלות של המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת | טבלת האגרות של המרשם; הקוד האזרחי, סעיף 479 |
| זכות בעלות מקדמית | אגרת הרישום הרגילה; ללא תשלום רק לנכסים בשטחים הכבושים | ברכישות על הנייר שבהן היא נרשמת | טבלת האגרות של המרשם |
| תוכנית קדסטרית | 7 לארי (יום עבודה אחד) או 26 לארי (באותו יום) | כשנדרשת תוכנית | טבלת האגרות של המרשם |
| מע״מ | 18% מהמחיר | רק כשהמוכר רשום למע״מ ומוכר במסגרת עסקית; מחירים של יזמים כוללים אותו בדרך כלל | MB Legal, Chambers 2026 |
| אישור נוטריוני של החוזה | סולם מדורג לפי השווי, מ-3% על סכומים קטנים מאוד ועד 0.05%, עם תקרה של 10,000 לארי | אם החוזה מאושר אצל נוטריון, וכשאחד הצדדים פועל על פי ייפוי כוח זר | החלטת הממשלה מס' 507, סעיף 23 |
| ייפוי כוח שמאושר בגאורגיה | 18 לארי מאדם פרטי, 30 לארי מחברה | אם ייפוי הכוח נעשה אצל נוטריון גאורגי | החלטה מס' 507, סעיף 31 |
| תרגום שמאושר על ידי נוטריון | 6 לארי לחתימה על מסמך בן עמוד אחד, ועד 2 לארי על מסמכים ארוכים, ובנוסף שכר המתרגם | כל מסמך שאינו בגאורגית | החלטה מס' 507, סעיף 31 |
| הערכת שווי בידי שמאי מוסמך | נקבעת על ידי השמאי | לצורך היתר שהייה, או לפני רכישה גדולה | סעיף 15(j) בחוק הגאורגי בדבר המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות |
| נאמנות (אסקרו) בנקאית | לדוגמה 0.2%, ולא פחות מ-100 לארי (Terabank) | אם אתם משתמשים בה | Terabank |
| אגרת היתר שהייה | 300, 450 או 600 לארי לבקשה | אם אתם מגישים בקשה | הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים |
| מס רכוש שנתי | 0.8% עד 1% משווי השוק (0.8% בטביליסי ובבטומי) | רק מעל 100,000 לארי של הכנסה משפחתית בשנה שקדמה | קוד המס, סעיפים 202 ו-206 |
| מס על שכר דירה | 5% משכר הדירה שהתקבל, ללא ניכויים | נכס למגורים שמושכר לצורכי מגורים | קוד המס, סעיף 81(2) |
| מס על מכירה | 5% מהרווח אם הנכס נמכר בתוך שנתיים; פטור אחרי יותר משנתיים | דירה או בית מגורים יחד עם הקרקע שלו, שנמכרים על ידי יחיד | קוד המס, סעיפים 81(3) ו-82(1)(f.a) |
שיטה. הטבלה מפרטת רק עלויות שנקבעות בחוק, בתעריף ממשלתי או במחיר שפורסם, עם המקור של כל אחת מהן; עלויות שהשוק קובע, כמו שכר הטרחה של עורך דין, של מתרגם, של מתווך או של שמאי, מוזכרות בשמן אבל בלי סכום. כך אפשר לבדוק כל מספר בטבלה מול המקור שלו. הסכומים מופיעים בלארי כשהתעריף נקבע בלארי. שורות המס מסכמות את קוד המס לגבי יחידים, והן נמצאות בבדיקה של רואה החשבון שלנו. נבדק ב-12 באוקטובר 2026.
למה העלויות האלה "נסתרות"?
אף אחת מהן אינה סודית. הן נסתרות במובן שהן לא מופיעות על תג המחיר, ושמשלמים אותן לגורמים שונים ברגעים שונים: למרשם בעת ההגשה, לנוטריון בעת החתימה, למתרגם כמה שבועות קודם לכן ולרשות המסים שנה אחר כך. קונה שמשווה בין שתי דירות רק לפי המחיר משווה בין שני מספרים חלקיים. העלויות החשובות ביותר להשוואה אינן התעריפים הקבועים, שהם נמוכים, אלא אלה שמשתנות מעסקה לעסקה: מע״מ על מחיר של יזם שאינו כולל אותו, האחוז של המתווך, הגימור וההתאמה של דירה שלא הושלמה, והתשלומים השוטפים של הבניין. במילים אחרות, כדי להשוות באמת בין שתי דירות צריך להוסיף לכל אחת מהן את העלויות האלה, ולא להסתפק במחיר.
העלויות הקבועות של רכישה בגאורגיה נמוכות ביחס לסטנדרטים בינלאומיים, משום שאין מס העברה ואגרת הרישום היא סכום קבוע. זה יתרון אמיתי, והוא גם אומר שלפריטים המשתנים יש משקל גדול יותר בסכום הכולל ממה שקונים מצפים לו.
כמה עולה נוטריון בדירה טיפוסית?
שכר הנוטריון על אישור עסקה דו-צדדית נקבע בהחלטת הממשלה מס' 507 כסולם מדורג לפי שווי העסקה בלארי. בשווי שבין 100,001 ל-500,000 לארי, השכר הוא 362.50 לארי ועוד 0.2% מהסכום שמעל 100,000 לארי; השכר לעולם אינו עולה על 10,000 לארי. נוטריון אינו נדרש בכל מכירה, אבל הוא חלק מכל עסקה שבה אחד הצדדים פועל על פי ייפוי כוח שהוצא בחו״ל, וקונים רבים נעזרים בנוטריון בכל מקרה. כלומר, קונה שרוכש מרחוק באמצעות נציג צריך להביא את השכר הזה בחשבון כבר מההתחלה.
| המחיר | השווי בלארי | שכר הנוטריון | בדולרים |
|---|---|---|---|
| $75,000 | 196,800 לארי | 556 לארי | כ-$212 |
| $100,000 | 262,400 לארי | 687 לארי | כ-$262 |
| $160,000 | 419,840 לארי | 1,002 לארי | כ-$382 |
מי משלם לנוטריון הוא עניין לחוזה. הקוד האזרחי מטיל את עלויות הביצוע של המכירה ואת עלויות הרישום שלה על המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת (סעיף 479), ולכן אם מבקשים מכם לשלם אותן, זה צריך להיות משום שהסכמתם לכך. קראו את סעיף העלויות בחוזה לפני החתימה, כדי לדעת מראש מה מוטל עליכם.
דוגמה מחושבת: כמה עולה באמת דירה של $100,000
קחו דירת יד שנייה במחיר $100,000, שקונה מחו״ל רוכש באמצעות נציג, עם רישום רגיל, בדיקה של עורך דין והתאמה צנועה. הפריטים הקבועים לקוחים מהטבלה; פריטי השוק הם נתונים לצורך המחשה בלבד, ולא המחירים שלנו או ממוצעים של השוק.
| הפריט | הסכום | הסוג |
|---|---|---|
| אגרת המרשם, רישום רגיל | 150 לארי, כ-$57 | קבוע, אם החוזה מטיל אותו עליכם |
| אישור נוטריוני של החוזה | 687 לארי, כ-$262 | סולם קבוע, אם החוזה מטיל אותו עליכם |
| בדיקה של עורך דין | $600 | להמחשה |
| ייפוי כוח בחו״ל, אפוסטיל, תרגום | $300 | להמחשה |
| עמלות העברה בנקאית | $50 | להמחשה |
| התאמה וריהוט | $8,000 | להמחשה |
| סך הכול מעבר למחיר | כ-$9,269 |
בלי ההתאמה, העלויות שמעבר למחיר מסתכמות בכ-$1,269, כלומר בערך 1.3% מהמחיר. עם ההתאמה, הסכום הכולל הוא כ-9.3%. הלקח חוזר על עצמו ברוב הרכישות: עלויות העסקה עצמה נמוכות, ומה שמזיז את הסכום הכולל הוא העלות של הפיכת הדירה לראויה לשימוש. במילים אחרות, השאלה החשובה היא לא כמה עולה הרישום, אלא כמה יעלה להכין את הדירה למגורים. מחשבון עלות הקנייה שלנו מאפשר לכם להחליף כל שורה להמחשה בהצעות המחיר שקיבלתם בעצמכם.
כמה עולה להחזיק את הדירה בכל שנה?
שלושה סוגים של עלויות מלווים אתכם אחרי הרכישה. הראשון הוא מס: מס רכוש מגיע ליחידים רק אם משפחתם הכניסה יותר מ-100,000 לארי בשנה שחלפה, ואז הוא עולה 0.8% עד 1% משווי השוק של הנכס, סף שהועלה מ-40,000 לארי ב-30 בספטמבר 2026; שכר דירה מבית שמושכר לצורכי מגורים חייב במס של 5% משכר הדירה שהתקבל; ורווח ממכירה בתוך שנתיים חייב במס של 5%, ואילו מכירה אחרי יותר משנתיים פטורה. השורות האלה מסוכמות מתוך קוד המס ונמצאות בבדיקה של רואה החשבון שלנו; המדריך לכסף ולמסים מסביר אותן בפירוט.
הסוג השני הוא הבניין: התשלום לאגודת הבעלים או לחברת הניהול, וכל תשלום נוסף על תיקונים ברכוש המשותף. התשלומים האלה משתנים מבניין לבניין, והבניין קובע אותם, לא החוק, ולכן בקשו לדעת את הסכום הנוכחי ואת הדוחות של השנה האחרונה לפני שאתם קונים. הסוג השלישי הוא הדירה עצמה: חשבונות שוטפים, ביטוח אם תבחרו בו, ועתודה לתיקונים ולהחלפת ריהוט, שמחשבון התשואה משכירות שלנו מחשב כאחוז משכר הדירה. כלומר, גם אחרי שהרכישה הושלמה, יש עלויות שחוזרות בכל שנה, וכדאי לכלול אותן בתוכנית שלכם מראש.
יתווסף על ידי הצוות: תשלומי בניין חודשיים וחשבונות שוטפים טיפוסיים לדירה עם שני חדרי שינה בטביליסי ובבטומי, ממקורות שפורסמו או תועדו, כדי להחליף את העצה "לשאול את הבניין" במספרים מתוארכים.
סיכונים וחריגים
- מע״מ שמתווסף למחיר. מחיר של יזם שאינו כולל מע״מ גבוה ב-18% ממה שהוא נראה; קבלו אישור בכתב.
- עלויות שהחוזה מטיל. ברירת המחדל לפי סעיף 479 מטילה את עלויות הרישום על המוכר; חוזה יכול להעביר אותן אליכם.
- האחוז של המתווך. במחיר גבוה, אחוז קטן הוא עלות העסקה הגדולה ביותר מבין כל העלויות.
- ההתאמה. הכנת דירה שלא הושלמה או דירה שחוקה לשימוש עלולה לעלות יותר מכל שאר העלויות יחד.
- מס בסוף הדרך. מכירה בתוך שנתיים חייבת במס על הרווח; תכננו את תקופת ההחזקה.
שאלות נפוצות
האם יש בגאורגיה מס העברה על נכסים?
לא. העלויות הקבועות של העברה הן אגרת המרשם, וכשנעזרים בנוטריון, גם שכר הנוטריון.
האם חייבים להיעזר בנוטריון?
לא בכל מכירה. נוטריון מאשר את העסקה כשאחד הצדדים פועל על פי ייפוי כוח שהוצא בחו״ל, וקונים רבים בוחרים בנוטריון בכל מקרה.
מי משלם בדרך כלל את אגרת המרשם?
החוזה קובע. אם החוזה שותק, סעיף 479 לקוד האזרחי מטיל את העלויות האלה על המוכר.
האם זרים משלמים יותר מגאורגים?
התעריפים והמסים שבטבלה הזאת אינם תלויים באזרחות. תושבות המס, ולא האזרחות, היא שקובעת איך חלים חלק מהמסים.
האם מס הרכוש השנתי מוטל על כל דירה?
לא. יחיד משלם אותו רק אם ההכנסה של משק הבית בשנה הקודמת עברה את 100,000 הלארי.
מה מוסיף היתר שהייה?
את האגרה של הסוכנות, 300, 450 או 600 לארי לבקשה, את הערכת השווי ואת התרגומים, אם יש; ההיתר עצמו אינו משנה את עלויות הרכישה.
העלויות שכדאי להימנע מהן לגמרי מפורטות במדריך 15 טעויות שזרים עושים.
מקורות
- רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 507 בדבר התעריפים לפעולות נוטריוניות (סעיפים 23 ו-31), נוסח משולב מ-30 במאי 2022, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיף 479), נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 82, 202 ו-206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Real Estate 2026: Georgia, MB Legal עבור Chambers and Partners (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- שירות נאמנות (אסקרו), Terabank (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- הגירה והיתרי שהייה: אגרות ומועדים, הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- הלארי מתחזק גם ביולי, GBC, 4 באוגוסט 2026, על בסיס השערים הרשמיים של הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - דף הנתונים פורסם על בסיס טבלת האגרות של המרשם, תעריף הפעולות הנוטריוניות (החלטה מס' 507), הקוד האזרחי וקוד המס; שורות המס נמצאות בבדיקה של רואה החשבון.