ქონების ყიდვა აუქციონზე საქართველოში: როგორ მუშაობს

შეიძლება თუ არა საქართველოში ქონების აუქციონზე ყიდვა?

დიახ. საქართველოში უძრავი ქონება აუქციონზე რამდენიმე გზით იყიდება, თითქმის ყოველთვის ონლაინ, და უცხოელს შეუძლია დარეგისტრირდეს და ფასი შესთავაზოს ისევე, როგორც ნებისმიერ სხვა მონაწილეს; გამონაკლისი მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწაა. ყველაზე გავრცელებულია მოვალეთა ქონების იძულებითი რეალიზაცია, რომელსაც აღსრულების ეროვნული ბიურო ატარებს, იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვა ბანკისა და მესაკუთრის შეთანხმებით, სახელმწიფო ქონების პრივატიზება და მუნიციპალური აუქციონები, მაგალითად, თბილისის მერიის მიერ გამოცხადებული. საწყისი ფასი შეიძლება საბაზრო ღირებულებაზე საგრძნობლად დაბალი იყოს, მაგრამ მყიდველი ქონებას იღებს ისეთს, როგორიც არის, ყველა იმ უფლებითა და მცხოვრებით, რომლებსაც წესები მასზე დატოვებს. ამიტომ, სანამ ფასს შესთავაზებთ, მნიშვნელოვანია ზუსტად იცოდეთ, რა უფლებები და რომელი მცხოვრებნი შეიძლება დარჩეს ქონებაზე გაყიდვის შემდეგ.

ეს განმარტება აღწერს, როგორ მუშაობს აუქციონის თითოეული სახე, რას ამბობს კანონი საგარანტიო თანხაზე, გადახდასა და საკუთრების უფლებაზე, და რა უნდა შეამოწმოთ, სანამ ფასს შესთავაზებთ.

ქონების რა სახის აუქციონები არსებობს?

როგორ მიმდინარეობს სააღსრულებო აუქციონი?

როცა სასამართლოს გადაწყვეტილება ან სხვა სააღსრულებო დოკუმენტი არ სრულდება და ვალი გადაუხდელი რჩება, კრედიტორს შეუძლია მოითხოვოს მოვალის უძრავი ქონების რეალიზაცია. აღსრულების ბიურო საბაზრო ღირებულებას აღწერის ან შეფასების საფუძველზე ადგენს, ხოლო ნებისმიერ მხარეს შეუძლია წარადგინოს ექსპერტის შეფასება, რომელიც ბოლო ექვსი თვის განმავლობაშია მომზადებული. 2026 წლის 3 ივლისის ბრძანების შემდეგ შეფასებისას მხედველობაში მიიღება ის რეგისტრირებული უფლებებიც, რომლებიც გაყიდვის შემდეგაც შენარჩუნდება.

• პირველი აუქციონი: საწყისი ფასი საბაზრო ღირებულების 75%-ია.
• პირველი განმეორებითი აუქციონი: ცხადდება უშუალოდ მას შემდეგ, რაც პირველი აუქციონი უშედეგოდ დასრულდება, და იწყება 50%-იდან.
• მეორე განმეორებითი აუქციონი: იწყება საბაზრო ღირებულების 10%-იდან; ეს დონე 2026 წლის ივლისში დადგინდა, მას შემდეგ, რაც საკონსტიტუციო სასამართლომ ადრე მოქმედი 5%-იანი წესი გააუქმა.
• ხანგრძლივობა: თითოეული აუქციონი გრძელდება არანაკლებ 7 და არაუმეტეს 10 დღისა.
• საგარანტიო თანხა: საბაზრო ღირებულების 5%, რომელიც ფასის შეთავაზებამდე იხდება.
• ბიჯი: საბაზრო ღირებულების 1%.
• გადახდა: გამარჯვებული სრულ ფასს აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის განმავლობაში იხდის.

თუ გამარჯვებული თანხას არ გადაიხდის, საგარანტიო თანხა მას აღარ უბრუნდება, აუქციონის შედეგი უქმდება და სამი დღის განმავლობაში ახალი აუქციონი ცხადდება. წაგებულ მონაწილეებს საგარანტიო თანხა ხუთი საბანკო დღის განმავლობაში უბრუნდებათ, იმავე ანგარიშზე, საიდანაც გადაიხადეს. აუქციონის გამოცხადების შემდეგ მისი შეჩერება ან გადადება აღარ შეიძლება; მანამდე კი მოვალეს შეუძლია აუქციონი შეაჩეროს, თუ ვალსა და აღსრულების ხარჯებს გადაიხდის. გადახდის ვადა მოკლეა, ამიტომ თანხა აუქციონის დაწყებამდე მზად უნდა გქონდეთ.

მაგალითი ციფრებში

ავიღოთ ბინა, რომლის საბაზრო ღირებულება 200 000 ლარია. პირველ აუქციონზე ვაჭრობა 150 000 ლარიდან იწყება; თქვენ იხდით 10 000 ლარის საგარანტიო თანხას, ხოლო ყოველი შეთავაზება ფასს 2 000 ლარით ზრდის. თუ ფასს არავინ შესთავაზებს, პირველი განმეორებითი აუქციონი 100 000 ლარიდან დაიწყება, მეორე განმეორებითი კი - 20 000 ლარიდან. თუ 160 000 ლარად გაიმარჯვებთ, დარჩენილ 150 000 ლარს 10 კალენდარული დღის განმავლობაში იხდით, რადგან უკვე შეტანილი საგარანტიო თანხა ფასში ითვლება. ეს ციფრები მხოლოდ წესების საილუსტრაციოდაა მოყვანილი; ისინი არაფერს ამბობენ იმ ფასზე, რომელსაც კონკრეტული ლოტი მიაღწევს, რადგან ეს დამოკიდებულია იმაზე, რამდენი ადამიანი იბრძვის მისთვის.

რას იღებთ და რა რჩება ქონებაზე?

სრული გადახდის შემდეგ ბიურო გამოსცემს ბრძანებას აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე საკუთრების უფლების შესახებ, რომელიც თქვენი საკუთრების საფუძველია, ხოლო წინა მესაკუთრე ამ ქონებაზე ყველა უფლებას კარგავს. რა ბედი ეწევა ქონებაზე რეგისტრირებულ უფლებებს, იმაზეა დამოკიდებული, ვინ მოითხოვა იძულებითი გაყიდვა:

• როცა გაყიდვას არაუზრუნველყოფილი კრედიტორი ითხოვს, ქონებაზე რეგისტრირებული უფლებები ძალაში რჩება, მათ შორის ადრინდელი პრივატიზებიდან გამომდინარე ვალდებულებებიც.
• როცა გაყიდვას იპოთეკარი ითხოვს, ამ იპოთეკის შემდეგ რეგისტრირებული უფლებები წყდება, ხოლო მანამდე რეგისტრირებული უფლებები ძალაში რჩება. საგადასახადო გირავნობა შენარჩუნდება, თუ იპოთეკარი არ არის ბანკი, მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია ან სხვა ჩამოთვლილი დაწესებულება.

ყურადღებით წაიკითხეთ ლოტის აღწერა და გამოითხოვეთ ახალი ამონაწერი, რომ დაინახოთ, რა უფლებებია რეგისტრირებული და რა თანმიმდევრობით. ამის შემდეგ საკუთრება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირეთ: ოთხ სამუშაო დღეში 150 ლარად, ერთ დღეში 270 ლარად ან იმავე დღეს 350 ლარად.

რა ხდება, თუ ქონებაში ვინმე ცხოვრობს?

მყიდველი წინა მესაკუთრის ადგილს იკავებს ქონების ფლობისა და სარგებლობის ნებისმიერ შეთანხმებაში, ამიტომ არსებული იჯარის ხელშეკრულება თქვენზე გადმოდის. აღსრულების ბიურო ადამიანებს მხოლოდ იმ აღსასრულებელი გადაწყვეტილების საფუძველზე ასახლებს, რომელიც გამოსახლებას ავალდებულებს, 10 კალენდარული დღით ადრე წერილობითი გაფრთხილების შემდეგ და, საჭიროების შემთხვევაში, პოლიციის დახმარებით; საკუთრების ბრძანება თავისთავად ბინას არ ათავისუფლებს. ფასის შეთავაზებამდე გაარკვიეთ, ვინ ცხოვრობს ქონებაში და რა საფუძვლით, და გაითვალისწინეთ დრო, შესაძლოა სასამართლო დავაც, თუ იქ მცხოვრებნი წასვლაზე უარს იტყვიან. სხვა სიტყვებით, აუქციონზე გამარჯვება და ცარიელი ბინის მიღება ერთი და იგივე არ არის.

შეიძლება თუ არა გაყიდვის გასაჩივრება?

მხარეებს შეუძლიათ აღმასრულებლის აქტი გაასაჩივრონ ბიუროს ხელმძღვანელთან 15 კალენდარული დღის განმავლობაში ან სასამართლოში ერთი თვის განმავლობაში, ხოლო საჩივარი აქტის მოქმედებას ავტომატურად არ აჩერებს. საბაზრო ღირებულებაზე დავა აუქციონის შედეგს ვერ გააუქმებს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა პირველ აუქციონზე საწყისი ფასი საბაზრო ღირებულებაზე მაღალი იყო. მესამე პირებს, რომელთა უფლებებიც გაყიდვამ დააზიანა, მოთხოვნის წაყენება შეუძლიათ მოვალის და არა მყიდველის მიმართ, ხოლო მყიდველი ქონებას ინარჩუნებს.

იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვა სპეციალისტის მიერ

ბანკსა და ქონების მესაკუთრეს შეუძლიათ წერილობით შეთანხმდნენ, რომ იპოთეკით დატვირთულ ქონებას სპეციალიზებული სააუქციონო კომპანია გაყიდის, სააღსრულებო წარმოების გარეშე; თუ ასეთი შეთანხმება არ არსებობს, გაყიდვის შესახებ სასამართლო იღებს გადაწყვეტილებას. ასეთი აუქციონები საკუთარ პირობებს აქვეყნებენ. ერთი მაგალითი 2026 წლის მარტიდან: 98,44 მ² ფართის ბინა თბილისში, ისანში, 120 711,64 ლარის საწყისი ფასით, საწყისი ფასის 10%-ის ოდენობის საგარანტიო თანხითა და გადახდის 7 კალენდარული დღის ვადით. ყოველი განცხადება ცალკე წაიკითხეთ: საგარანტიო თანხა და გადახდის ვადები აქ სააღსრულებო აუქციონებისგან განსხვავდება, ამიტომ ნუ ჩათვლით, რომ სააღსრულებო აუქციონის წესები აქაც ავტომატურად მოქმედებს.

სახელმწიფო ქონების ყიდვა

პრივატიზების აუქციონებზე სახელმწიფო ქონების შეძენა შეუძლიათ საქართველოს და უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს, ასევე კერძო კომპანიებს, გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა, რომელსაც სახელმწიფო მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებსა და საქართველოში რეგისტრირებულ პირებზე აპრივატიზებს. მონაწილეებს შეაქვთ საგარანტიო თანხა ან წარადგენენ საბანკო გარანტიას, რომლის ოდენობაც ყოველი გაყიდვისთვის ცალკე დგინდება და რომელიც არ უბრუნდება გამარჯვებულს, თუ ის თანხას არ გადაიხდის ან ხელშეკრულებას ხელს არ მოაწერს. ხელშეკრულება აუქციონიდან 45 კალენდარული დღის განმავლობაში უნდა გაფორმდეს, ხოლო სააგენტო გადახდის ვადას 7 დღიდან 2 წლამდე ფარგლებში ადგენს. ზოგიერთ ლოტს თან ახლავს საინვესტიციო ვალდებულებები, რომლებიც ინვესტიციის არანაკლებ 10%-ის ოდენობის საბანკო გარანტიით არის უზრუნველყოფილი.

შეუძლია თუ არა უცხოელს დარეგისტრირება და ფასის შეთავაზება?

დიახ. eauction.ge-ზე უფასოდ რეგისტრაცია ნებისმიერ ფიზიკურ და იურიდიულ პირს შეუძლია, ხოლო პლატფორმას არარეზიდენტი მომხმარებლის ცალკე ტიპი აქვს; ანგარიში SMS-კოდითა და ელფოსტით გამოგზავნილი ბმულით აქტიურდება. საგარანტიო თანხის გადახდა შესაძლებელია საბანკო ბარათით, საბანკო გადარიცხვით, ელექტრონული საფულით, ელექტრონული საბანკო გარანტიით ან ნაღდი ფულით იმ ბანკში, რომელიც პლატფორმას ემსახურება; გადარიცხვა აუქციონის დასრულებამდე არანაკლებ 28 საათით ადრე უნდა შევიდეს. მონაწილეები ჩანან ნომრებით და არა სახელებით, ხოლო ბოლო ორ წუთში გაკეთებული შეთავაზება აუქციონს ორი წუთით აგრძელებს. სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე მოქმედი წესები აუქციონებზეც ისევე ვრცელდება, როგორც ყველგან: მათ ჩვენი სახელმძღვანელო მიწა უცხოელებისთვის განმარტავს.

რა ჯდება აუქციონზე ყიდვა?

პლატფორმის მომსახურების საფასური გამყიდველს ეკისრება. ვალის დასაფარად გაყიდული ბინები, სახლები, მიწის ნაკვეთები და ფიზიკური პირების ქონება დღგ-ით არ იბეგრება; სააღსრულებო წესით გაყიდული სხვა ქონება შეიძლება დაიბეგროს, და ამ შემთხვევაში დღგ-ს უფლებამოსილი გამყიდველი იხდის. თქვენი საკუთარი ხარჯებია საგარანტიო თანხა, ფასი, საჯარო რეესტრის საფასური, თარგმანი ან იურიდიული დახმარება, თუ ის დაგჭირდებათ, და, საჭიროების შემთხვევაში, რემონტის ან ქონებიდან მცხოვრებთა გამოსახლების ხარჯი. დანარჩენ ხარჯებს ჩამოთვლის ჩვენი სახელმძღვანელო ფარული ხარჯების შესახებ. ყველა ეს ხარჯი წინასწარ დაითვალეთ და მაქსიმალური შეთავაზების განსაზღვრისას გაითვალისწინეთ.

როგორ შევთავაზოთ ფასი, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. იპოვეთ ლოტი

   eauction.ge-ზე, nbe.gov.ge-ზე ან მუნიციპალურ პლატფორმაზე, და შეინახეთ განცხადების სრული ტექსტი.

2. გამოითხოვეთ ახალი ამონაწერი

   შეამოწმეთ მესაკუთრე, ფართი, მიწის კატეგორია და ყოველი რეგისტრირებული უფლება.

3. დაათვალიერეთ ქონება

   პლატფორმის თანახმად, ქონების დათვალიერება ნებისმიერს შეუძლია ლოტში მითითებულ ადგილზე; იკითხეთ, ვინ ცხოვრობს იქ.

4. განსაზღვრეთ თქვენი მაქსიმუმი

   გაითვალისწინეთ რემონტი, საფასურები და მცხოვრებთა რისკი, და ამ ციფრზე გაჩერდით.

5. დარეგისტრირდით და გადაიხადეთ საგარანტიო თანხა

   საკმარისად ადრე, რომ გადარიცხვამ მისვლა მოასწროს, და თქვენს სახელზე გახსნილი ანგარიშიდან.

6. შესთავაზეთ ფასი და გადაიხადეთ

   თუ გაიმარჯვებთ, დარჩენილი თანხა განცხადებაში მითითებულ ვადაში გადაიხადეთ.

7. დაარეგისტრირეთ საკუთრება

   საკუთრების ბრძანება საჯარო რეესტრს წარუდგინეთ და ახალი ამონაწერი შეამოწმეთ.

რისკები და გამონაკლისები

• მცხოვრებნი. იჯარა თქვენზე გადმოდის, გამოსახლებისთვის კი ცალკე გადაწყვეტილებაა საჭირო.
• შენარჩუნებული უფლებები. ადრინდელი იპოთეკები, გირავნობები ან ვალდებულებები შეიძლება ქონებაზე დარჩეს.
• შეზღუდული დათვალიერება. შესაძლოა ფასის შეთავაზებამდე ბინის შიგნით ვერ მოხვდეთ.
• გადახდის მოკლე ვადა. ათი დღე იპოთეკური სესხის მოსაწყობად დროს არ გიტოვებთ.
• დაკარგული საგარანტიო თანხა. თუ დროულად ვერ გადაიხდით, საგარანტიო თანხა აღარ დაგიბრუნდებათ.

ხშირი კითხვები

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს საქართველოში აუქციონზე ყიდვა?

დიახ, პლატფორმაზე რეგისტრაციის შემდეგ; სასოფლო-სამეურნეო მიწა უცხოელებისთვის კვლავ დახურულია.

რამდენად დაბლა შეიძლება ჩამოვიდეს საწყისი ფასი?

სააღსრულებო აუქციონებზე საბაზრო ღირებულების 75%-მდე, შემდეგ 50%-მდე, მეორე განმეორებით აუქციონზე კი 10%-მდე.

რამდენია საგარანტიო თანხა?

სააღსრულებო აუქციონებზე საბაზრო ღირებულების 5%; სხვა აუქციონები საკუთარ ოდენობას ადგენენ.

რა ვადაში უნდა გადავიხადო?

სააღსრულებო აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის განმავლობაში; სხვა აუქციონებისთვის თითოეული განცხადება შეამოწმეთ.

ქრება თუ არა ვალები და იპოთეკები?

ყოველთვის არა: ეს დამოკიდებულია იმაზე, ვინ მოითხოვა იძულებითი გაყიდვა და რა თანმიმდევრობით დარეგისტრირდა უფლებები.

შემიძლია თუ არა იქ მცხოვრები ადამიანების გამოსახლება?

მხოლოდ გამოსახლების შესახებ აღსასრულებელი გადაწყვეტილების საფუძველზე; არსებული იჯარები თქვენზე გადმოდის.

შემიძლია თუ არა გადახდა იპოთეკური სესხით?

10-დღიანი ვადა ბანკს სესხის დასამტკიცებლად ცოტა დროს უტოვებს, ამიტომ დაგეგმეთ გადახდა საკუთარი სახსრებით.

იბეგრება თუ არა აუქციონზე გაყიდული ბინა დღგ-ით?

არა; ვალის დასაფარად გაყიდული ბინები, სახლები, მიწა და ფიზიკური პირების ქონება დღგ-ით არ იბეგრება.

წყაროები

1. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 18, 47, 63, 69-76, 84), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
2. იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის №21 ბრძანება იძულებითი აუქციონების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
3. იუსტიციის მინისტრის 2026 წლის 3 ივლისის №1224 ბრძანება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
4. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2026 წლის 26 მარტის გადაწყვეტილება მეორე განმეორებითი აუქციონის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
5. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 300-306), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
6. „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 3, 3.1, 6, 20), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
7. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლი 161.1), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
8. აუქციონის განცხადება იპოთეკით დატვირთული ბინის შესახებ, ისანი, თბილისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, 2026 წლის 24 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
9. eauction.ge: მყიდველის სახელმძღვანელო, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
10. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 14 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის, იძულებითი აუქციონების შესახებ იუსტიციის მინისტრის ბრძანებების, სამოქალაქო კოდექსისა და „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე.