האם אפשר לקנות נכס במכרז בגאורגיה?
כן. נכסים בגאורגיה נמכרים במכרז בכמה דרכים, וכמעט כולן מתקיימות באינטרנט, וזר יכול להירשם ולהגיש הצעות כמו כל משתתף אחר, למעט במקרה של קרקע חקלאית. הנפוצות ביותר הן מכירות כפויות של נכסי חייבים על ידי הלשכה הלאומית לאכיפה, מכירות של נכסים ממושכנים בהסכמה בין בנק לבין בעל הנכס, הפרטה של נכסי מדינה, ומכירות עירוניות, כמו אלה של עיריית טביליסי. מחירי הפתיחה יכולים להיות נמוכים בהרבה משווי השוק, אבל הקונה מקבל את הנכס כמות שהוא, עם כל הזכויות והמחזיקים שהכללים משאירים צמודים אליו.
מאמר ההסבר הזה מציג איך עובד כל סוג של מכרז, מה קובעים הכללים לגבי הפיקדון, התשלום והבעלות, ומה כדאי לבדוק לפני שמגישים הצעה.
אילו סוגים של מכרזי נכסים קיימים?
| מכרז | מי מנהל אותו | היכן הוא מתקיים | נכס אופייני |
|---|---|---|---|
| מכרז אכיפה | הלשכה הלאומית לאכיפה | eauction.ge ו-nbe.gov.ge | דירות, בתים ויחידות מסחריות של חייבים |
| מכירת נכס ממושכן על ידי גורם מקצועי | חברת מכרזים שעליה הסכימו הבנק ובעל הנכס | לעיתים קרובות eauction.ge, עם הודעות ברשומות של גאורגיה | דירות ממושכנות |
| הפרטה של נכסי מדינה | הסוכנות הלאומית לנכסי מדינה | eauction.ge | מבנים וקרקעות של המדינה |
| מכירה עירונית | סוכנות הנכסים של עיריית טביליסי | auction.tbilisi.gov.ge | חלקות ושטחים בבעלות העירייה |
| מוכר פרטי | אנשים פרטיים וחברות, באמצעות השירות של הסוכנות הממשלתית | eauction.ge | כל נכס שהבעלים בוחרים למכור |
איך מתנהל מכרז אכיפה?
כאשר פסק דין או מסמך אחר שניתן לאכוף אותו אינו משולם, הנושה רשאי לבקש שהמקרקעין של החייב יימכרו. לשכת האכיפה קובעת את שווי השוק על סמך מצאי או שומה, וכל אחד מהצדדים רשאי להגיש חוות דעת של מומחה שנערכה בששת החודשים שקדמו לכך. מאז צו מ-3 ביולי 2026 השומה מביאה בחשבון גם את הזכויות הרשומות שיישארו בתוקף אחרי המכירה.
- המכרז הראשון: מחיר הפתיחה הוא 75% משווי השוק.
- המכרז החוזר הראשון: מוכרז מיד אחרי מכרז ראשון שלא הצליח, ומחיר הפתיחה בו הוא 50%.
- המכרז החוזר השני: מחיר הפתיחה הוא 10% משווי השוק, רמה שנקבעה ביולי 2026 אחרי שבית המשפט החוקתי ביטל את הכלל הקודם של 5%.
- משך המכרז: כל מכרז נמשך לפחות 7 ימים ולכל היותר 10 ימים.
- פיקדון: 5% משווי השוק, שמשולם לפני הגשת ההצעות.
- מדרגת הצעה: 1% משווי השוק.
- תשלום: הזוכה משלם את המחיר המלא בתוך 10 ימים קלנדריים מסיום המכרז.
אם הזוכה אינו משלם, הפיקדון שלו מחולט, התוצאה מבוטלת ומכרז חדש מוכרז בתוך שלושה ימים. משתתפים שלא זכו מקבלים את הפיקדון בחזרה בתוך חמישה ימי עסקים בנקאיים, לאותו חשבון שממנו שילמו. ברגע שמכרז הוכרז, כבר אי אפשר לעצור אותו או לדחות אותו; לפני כן, החייב יכול לעצור אותו אם ישלם את החוב ואת ההוצאות.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יאשר את מחירי הפתיחה, את הפיקדון ואת משך המכרז מול הנוסח המשולב העדכני של צו שר המשפטים בדבר מכרזים כפויים.
דוגמה מחושבת
נניח שמדובר בדירה ששווי השוק שלה הוא 200,000 לארי. במכרז הראשון ההצעות מתחילות ב-150,000 לארי; אתם משלמים פיקדון של 10,000 לארי, וכל הצעה מעלה את המחיר ב-2,000 לארי. אם איש אינו מגיש הצעה, המכרז החוזר הראשון נפתח ב-100,000 לארי, והמכרז החוזר השני ב-20,000 לארי. אם זכיתם ב-160,000 לארי, אתם משלמים את היתרה של 150,000 לארי בתוך 10 ימים קלנדריים. המספרים האלה רק ממחישים את הכללים; הם אינם אומרים דבר על המחיר שאליו יגיע פריט מסוים במכרז, מחיר שתלוי במספר האנשים שמתחרים עליו.
מה אתם מקבלים, ומה נשאר צמוד לנכס?
אחרי התשלום המלא הלשכה מוציאה צו בעלות על נכס שנרכש במכרז, והוא הבסיס לבעלות שלכם, ואילו הבעלים הקודם מאבד את כל זכויותיו בנכס. מה שקורה לזכויות שרשומות על הנכס תלוי בשאלה מי כפה את המכירה:
- כאשר נושה שאינו מובטח כופה את המכירה, הזכויות הרשומות על הנכס נשארות בתוקף, כולל התחייבויות שנובעות מהפרטה קודמת.
- כאשר בעל משכנתה כופה את המכירה, הזכויות שנרשמו אחרי אותה משכנתה פוקעות, ואילו הזכויות שנרשמו לפניה נשארות. שעבודי מס נשארים בתוקף, אלא אם בעל המשכנתה הוא בנק, ארגון מיקרו-מימון או מוסד אחר שמופיע ברשימה.
קראו את תיאור הפריט במכרז והזמינו נסח עדכני, כדי לראות אילו זכויות רשומות ובאיזה סדר. אחר כך רשמו את הבעלות שלכם במרשם הציבורי: 150 לארי לרישום בתוך ארבעה ימי עבודה, 270 לארי לרישום בתוך יום עבודה אחד, או 350 לארי לרישום באותו יום.
מה קורה אם מישהו גר בנכס?
הקונה נכנס לנעליו של הבעלים הקודם בכל הסדר של החזקה או שימוש בנכס, ולכן חוזה שכירות קיים עובר אליכם. לשכת האכיפה מפנה אנשים רק על סמך החלטה שניתנת לאכיפה ומורה על פינוי, אחרי התראה בכתב של 10 ימים קלנדריים, ובמקרה הצורך בעזרת המשטרה; צו הבעלות לבדו אינו מרוקן את הדירה. לפני שאתם מגישים הצעה, בררו מי גר בנכס ועל איזה בסיס, והקצו זמן, ואולי גם הליך בבית משפט, למקרה שהמחזיקים לא יסכימו לעזוב.
האם אפשר לערער על המכירה?
הצדדים רשאים לערער על פעולה של פקיד אכיפה בפני ראש הלשכה בתוך 15 ימים קלנדריים, או בפני בית משפט בתוך חודש אחד, והגשת ערעור אינה משעה את הפעולה באופן אוטומטי. מחלוקת על שווי השוק אינה יכולה לבטל את תוצאת המכרז, אלא אם מחיר הפתיחה במכרז הראשון היה גבוה משווי השוק. צדדים שלישיים שזכויותיהם נפגעו בגלל המכירה יכולים לתבוע את החייב, ולא את הקונה, והקונה שומר על הנכס.
מכירת נכסים ממושכנים על ידי גורם מקצועי
בנק ובעל נכס יכולים להסכים בכתב שחברת מכרזים מקצועית תמכור את הנכס הממושכן, בלי הליכי אכיפה; כשהם אינם מגיעים להסכמה, בית משפט מורה על המכירה. מכרזים כאלה מפרסמים תנאים משלהם. דוגמה אחת ממרץ 2026: דירה בשטח 98.44 מ"ר בשכונת איסאני שבטביליסי, עם מחיר פתיחה של 120,711.64 לארי, ערבות בגובה 10% ממחיר הפתיחה ותשלום בתוך 7 ימים קלנדריים. קראו כל הודעה בעיון: הפיקדונות ומועדי התשלום שונים מאלה של מכרזי האכיפה.
קניית נכסי מדינה
אזרחי גאורגיה, אזרחים זרים וחברות פרטיות רשאים לקנות נכסי מדינה במכרזי הפרטה, למעט קרקע חקלאית, שהמדינה מפריטה רק לאזרחי גאורגיה ולגופים שרשומים בגאורגיה. המשתתפים מפקידים פיקדון או ערבות בנקאית שנקבעים לכל מכירה בנפרד, והם מחולטים אם הזוכה אינו משלם או אינו חותם. ההסכם חייב להיחתם בתוך 45 ימים קלנדריים מיום המכרז, והסוכנות קובעת תקופת תשלום שנעה בין 7 ימים ל-2 שנים. חלק מהפריטים כרוכים בהתחייבויות השקעה, שמובטחות בערבות בנקאית של 10% לפחות מסכום ההשקעה.
האם זר יכול להירשם ולהגיש הצעות?
כן. כל אדם פרטי או תאגיד רשאי להירשם ב-eauction.ge ללא תשלום, ובפלטפורמה יש סוג משתמש מיוחד לתושבי חוץ; החשבונות מופעלים באמצעות קוד ב-SMS וקישור בדואר אלקטרוני. את הפיקדון אפשר לשלם בכרטיס בנקאי, בהעברה בנקאית, בארנק אלקטרוני, בערבות בנקאית אלקטרונית או במזומן בבנק שנותן שירות לפלטפורמה; העברה בנקאית חייבת להגיע לפחות 28 שעות לפני סיום המכרז. המשתתפים מופיעים לפי מספרים ולא לפי שמות, והצעה שמוגשת בשתי הדקות האחרונות מאריכה את המכרז בשתי דקות נוספות. הכללים על קרקע חקלאית חלים גם במכרזים, כמו בכל מקום אחר: המדריך שלנו על קרקע לזרים מסביר אותם.
כמה עולה קנייה במכרז?
דמי השירות של הפלטפורמה מוטלים על המוכר. דירות, בתים, חלקות קרקע ונכסים של אנשים פרטיים אינם חייבים במע"מ כשהם נמכרים לכיסוי חוב; נכסים אחרים שנמכרים בהליך אכיפה עשויים להיות חייבים במע"מ, ואת המס משלם המוכר המורשה. העלויות שלכם הן הפיקדון, המחיר, אגרת המרשם הציבורי, תרגומים או ייעוץ משפטי אם תזדקקו להם, ועלות השיפוץ או פינוי המחזיקים אם הנכס דורש זאת. המדריך שלנו על עלויות נסתרות מפרט את כל השאר.
איך מגישים הצעה, שלב אחר שלב
מצאו את הפריט במכרז
ב-eauction.ge, ב-nbe.gov.ge או בפלטפורמה העירונית, ושמרו עותק של ההודעה המלאה.
הזמינו נסח עדכני
בדקו את הבעלים, את השטח, את ייעוד הקרקע ואת כל זכות שרשומה על הנכס.
בדקו את הנכס במקום
לפי הפלטפורמה, כל אחד רשאי לבדוק את הנכס במקום שמצוין בתיאור הפריט; שאלו מי גר בו.
קבעו את הסכום המרבי שלכם
כללו בו שיפוצים, אגרות ואת הסיכון שיש מחזיקים בנכס, ועצרו כשאתם מגיעים לסכום הזה.
הירשמו ושלמו את הפיקדון
מוקדם מספיק כדי שהעברה בנקאית תספיק להגיע, מחשבון שרשום על שמכם.
הגישו הצעה ושלמו
אם זכיתם, שלמו את היתרה בתוך המועד שנקבע בהודעה.
רשמו את הבעלות שלכם
הגישו את צו הבעלות למרשם הציבורי ובדקו את הנסח החדש.
סיכונים וחריגים
- מחזיקים בנכס. חוזה שכירות עובר לקונה, ופינוי מחייב החלטה נפרדת.
- זכויות שנשארות בתוקף. משכנתאות, שעבודים או התחייבויות מוקדמים יותר עשויים להישאר רשומים על הנכס.
- אפשרות צפייה מוגבלת. ייתכן שלא תוכלו לראות את הנכס מבפנים לפני הגשת ההצעה.
- מועד תשלום קצר. עשרה ימים אינם משאירים זמן לסדר משכנתה.
- פיקדון שהולך לאיבוד. אם לא תוכלו לשלם בזמן, הפיקדון מחולט.
שאלות נפוצות
האם זרים יכולים לקנות נכסים במכרז בגאורגיה?
כן, באמצעות הרשמה לפלטפורמה; קרקע חקלאית נשארת סגורה בפני זרים.
עד כמה נמוך יכול להיות מחיר הפתיחה?
במכרזי אכיפה, 75% משווי השוק, אחר כך 50%, ואחר כך 10% במכרז החוזר השני.
מה גובה הפיקדון?
5% משווי השוק במכרזי אכיפה; מכרזים אחרים קובעים סכום משלהם.
תוך כמה זמן צריך לשלם?
בתוך 10 ימים קלנדריים ממכרז אכיפה; במכרזים אחרים בדקו את ההודעה של כל מכרז.
האם החובות והמשכנתאות נמחקים?
לא תמיד: זה תלוי במי שכפה את המכירה ובסדר שבו נרשמו הזכויות.
האם אפשר לפנות את האנשים שגרים בנכס?
רק באמצעות החלטת פינוי שניתנת לאכיפה; חוזי שכירות קיימים עוברים אליכם.
האם אפשר לשלם באמצעות משכנתה?
מועד של 10 ימים משאיר לבנק מעט מאוד זמן לאשר הלוואה, ולכן כדאי לתכנן תשלום מכספים עצמיים.
האם חל מע"מ על דירה שנמכרת במכרז?
לא; דירות, בתים, קרקעות ונכסים של אנשים פרטיים שנמכרים לכיסוי חוב אינם חייבים במע"מ.
מקורות
- חוק גאורגיה בדבר הליכי אכיפה (סעיפים 18, 47, 63, 69-76, 84), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- צו שר המשפטים מס' 21 משנת 2011 בדבר מכרזים כפויים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- צו שר המשפטים מס' 1224 מ-3 ביולי 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- פסק דין של בית המשפט החוקתי מ-26 במרץ 2026 בעניין המכרז החוזר השני, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 300-306), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר נכסי המדינה (סעיפים 3, 3.1, 6, 20), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- קוד המסים של גאורגיה (סעיף 161.1), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- הודעת מכרז על דירה ממושכנת באיסאני, טביליסי, הרשומות של גאורגיה, 24 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- eauction.ge: מדריך לרכישה, הסוכנות הלאומית לנכסי מדינה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר ההסבר פורסם על סמך חוק גאורגיה בדבר הליכי אכיפה, צווי שר המשפטים בדבר מכרזים כפויים, הקוד האזרחי וחוק גאורגיה בדבר נכסי המדינה.