Приёмка квартиры в Грузии: чек-лист недостатков

Что такое приёмка новой квартиры?

Приёмка - это день, когда застройщик передаёт вам ключи, а вы подтверждаете, что квартира соответствует договору. В Грузии ни один закон не предписывает составлять акт приёмки квартиры: Гражданский кодекс лишь говорит, что покупатель обязан принять купленное, а по договору подряда заказчик обязан принять выполненную работу. Акт приёмки, который называют актом приёма-передачи (მიღება-ჩაბარების აქტი), является документом договорной практики, и его содержание зависит от того, что вы в него впишете.

Именно поэтому осмотр так важен. По Гражданскому кодексу заказчик, который знает о недостатке и принимает работу, не заявив о нём, теряет право требования по этому недостатку, а покупатель не имеет прав в отношении недостатка, о котором знал в момент заключения договора. Недостаток, который вы увидели, о котором промолчали и под которым поставили подпись, на практике становится недостатком, который вы приняли. Этот чек-лист помогает найти проблемы, пока у застройщика ещё есть причина их устранить.

Что проверить до дня приёмки

Прежде чем обходить квартиру, нужно уладить три вопроса.

• Акт ввода в эксплуатацию. Согласно Кодексу о пространственном планировании, здание нельзя использовать и к нему нельзя подавать электроэнергию или природный газ, пока оно официально не принято в эксплуатацию; исключение составляет снабжение на время строительства, пока действует разрешение. Попросите копию акта или найдите проект на строительной карте мэрии Тбилиси: на ней отмечены здания, принятые в эксплуатацию, и площадки, где работы приостановлены.
• Регистрация. Если во время строительства вы зарегистрировали предварительное право собственности, выясните, как и когда застройщик зарегистрирует готовую квартиру на ваше имя, и в день приёмки закажите свежую выписку из реестра.
• Условия вашего договора. Перечитайте пункты о площади, уровне отделки, сроке для заявления о недостатках и о гарантийном периоде, если он есть. В нашем материале 12 пунктов договора с застройщиком описано, что должно быть сказано в этих пунктах.

Что взять с собой

Рулетку или лазерный дальномер, длинный строительный уровень или ровное правило, фонарик, зарядное устройство для телефона или небольшую лампу, чтобы проверять розетки, блокнот, ручку и телефон с достаточным запасом памяти для фото и видео. Возьмите договор с планировкой и спецификацией, а также описание уровня отделки от застройщика: чёрный, белый или зелёный каркас. Если есть возможность, пригласите с собой человека, который разбирается в строительстве. Заложите на осмотр два часа и приезжайте при дневном свете.

Чек-лист приёмки квартиры

Отмечайте каждую строку по ходу осмотра и фотографируйте всё, что не в порядке, положив в кадр какой-нибудь предмет для масштаба.

Документы и ключи

• Акт ввода здания в эксплуатацию Или проект, отмеченный как принятый, на карте мэрии.
• Планировка и спецификация из договора Планировка и материалы должны совпадать.
• Все ключи, карты доступа в подъезд и пульты Пересчитайте их и впишите количество в акт.
• Гарантийные документы на установленное оборудование Котёл, радиаторы, окна, домофон, бытовая техника, если она входит в комплект.

Площадь и планировка

• Размеры комнат Измерьте каждую комнату и сравните с планом.
• Высота потолков Измеряйте в нескольких местах, особенно под балками.
• Расположение стен, дверей и окон Перенесённая перегородка меняет ту квартиру, которую вы купили.

Стены, полы и потолки

• Трещины в штукатурке Запишите их длину и направление; диагональные трещины возле проёмов стоит показать специалисту.
• Ровные и вертикальные стены Приложите уровень к нескольким стенам.
• Ровная и прочная стяжка пола При простукивании нет глухого пустого звука, нет заметных впадин.
• Сырость и плесень Осмотрите углы, места за радиаторами и потолки под ванными комнатами.

Окна, двери и балкон

• Окна открываются, закрываются и запираются Проверьте каждую ручку и уплотнители по периметру каждой рамы.
• Нет царапин и трещин на стекле Повреждение, замеченное позже, трудно кому-то приписать.
• Входная дверь плотно прилегает и запирается Проверьте зазоры и замок каждым ключом.
• Гидроизоляция и водоотвод балкона Вода должна стекать от стены, а не к ней.
• Ограждения прочные и безопасной высоты Надавите на них: ничего не должно шевелиться.

Электрика

• Все розетки и выключатели работают Проверьте каждую розетку зарядным устройством или лампой.
• Электрощит подписан Отдельный автомат на каждую линию и УЗО.
• Заземление в ванной и на кухне Попросите его показать или пригласите электрика проверить.

Вода, канализация, отопление, газ и вентиляция

• Напор воды и отсутствие протечек Откройте каждый кран на несколько минут и загляните под него.
• Слив работает свободно Наполните и опорожните раковины, душевой поддон и ванну.
• Система отопления опрессована Попросите протокол испытания или понаблюдайте за манометром.
• Газовая труба и счётчик на месте Газ подают только после ввода в эксплуатацию; спросите, когда планируется подключение.
• Вентиляция тянет воздух Поднесите лист бумаги к вентиляционным решёткам на кухне и в ванной.
• Номера и показания счётчиков Электричество, вода и газ, с записью в акт.

Здание и места общего пользования

• Лифт работает и сертифицирован Протокол его испытаний входит в документы по вводу в эксплуатацию.
• Противопожарные двери, сигнализация и огнетушители Проверьте лестничную клетку и коридоры на своём этаже.
• Подъезд, домофон и освещение То, чем вы будете пользоваться каждый день.
• Парковочное место или кладовая Если вы их купили: номер и границы, как в договоре.

Что делать, если площадь меньше, чем в договоре?

Измерьте квартиру до того, как что-либо подписывать. Гражданский кодекс рассматривает передачу меньшего количества, чем было согласовано, как материальный недостаток проданной вещи, а при недостаче товара по количеству позволяет покупателю заплатить соразмерно договорной цене. Как эти нормы применяются к квадратным метрам квартиры, зависит от вашего договора: во многих договорах с застройщиками есть собственный пункт о расхождении площади, с допуском и корректировкой цены в одну или в обе стороны. Сравните измеренную площадь с площадью по договору и с кадастровым чертежом, подготовленным для регистрации, и если расхождение превышает допуск, установленный договором, впишите эту цифру в акт до подписания.

Что должно быть в акте приёма-передачи

• Дата, адрес, номер квартиры и обе стороны.
• Измеренная площадь и любое расхождение с договором.
• Каждый найденный недостаток под своим номером, со ссылкой на ваши фотографии.
• Срок, в который застройщик должен устранить каждый недостаток.
• Номера и показания счётчиков электричества, воды и газа.
• Количество переданных ключей, карт и пультов.
• Формулировка «принято с замечаниями», если вы принимаете квартиру, но недостатки остаются.

Сохраните подписанный экземпляр. Если застройщик отказывается вносить ваши замечания в акт, изложите их в письме в тот же день и сохраните подтверждение того, что письмо было доставлено.

Ваши права, если недостатки проявятся позже

Недостатки не всегда видны в первый же день. Способы защиты зависят от того, чем является ваш договор, куплей-продажей или подрядом, и если начинается спор, договор должен прочитать юрист.

• По договору купли-продажи продавец обязан устранить недостаток за свой счёт и может отказаться, только если это обойдётся несоразмерно дорого. Если недостаток не устранён, покупатель может потребовать снижения цены на сумму стоимости ремонта или расторгнуть договор и вернуть свои расходы, а также вправе требовать возмещения убытков по общим правилам.
• По договору подряда заказчик может потребовать, чтобы подрядчик исправил или переделал работу; если срок для этого истёк, заказчик может устранить недостаток сам и взыскать стоимость, попросить аванс на эти расходы, уменьшить оплату или отказаться от договора.
• Сроки. По договору подряда требования о недостатках нужно предъявить в течение одного года с момента приёмки, а по требованиям, касающимся сооружений, в течение пяти лет. Договорные требования, связанные с недвижимым имуществом, как правило, имеют срок давности шесть лет, который отсчитывается с момента, когда вы узнали или должны были узнать о проблеме.
• Гарантии и исключения. Если в договоре установлен гарантийный срок, недостаток, обнаруженный в течение этого срока, даёт основание для требования. Договор может ограничить ответственность застройщика, но не за недостаток, который был умышленно скрыт.

Стоит ли нанимать технического эксперта?

Для квартиры в чёрном или белом каркасе визит специалиста часто окупает свою стоимость. Компании по техническому надзору в Тбилиси проверяют гидроизоляцию, трещины, геометрию стен и стяжки, заземление и УЗО, вентиляцию рядом с газовыми приборами и давление в системе отопления, используя уровни, анемометры и тестеры. Одна из компаний указывает цену от 3 лари за м², то есть проверка квартиры площадью 80 м² начинается примерно с 240 лари. Попросите письменный отчёт с фотографиями и приложите его к акту приёма-передачи.

Вступление в товарищество собственников

В здании, где на одном участке находится больше двух квартир, принадлежащих разным собственникам, товарищество собственников существует в силу закона, и вы становитесь его членом с момента возникновения вашего права собственности. Члены товарищества несут расходы на содержание общего имущества пропорционально своей доле, и то, что вы не пользуетесь какой-то общей зоной, не освобождает вас от оплаты. С согласия общего собрания членов председатель товарищества может зарегистрировать долг члена товарищества свыше 500 лари в Публичном реестре как обременение на квартиру. При приёмке спросите, кто управляет домом, какой ежемесячный взнос и как его платить. По рыночным данным, базовое обслуживание стоит 20-40 лари в месяц, а в комплексах с консьержем и круглосуточной охраной $0,4-1,5 за м² в месяц.

Счётчики и коммунальные счета

Постоянную подачу электроэнергии и газа можно обеспечить только после ввода в эксплуатацию, поэтому в новом доме счётчики и лицевые счета на момент приёмки часто ещё оформляются. Запишите в акт номер и показания каждого счётчика, спросите у застройщика, какие счета уже открыты и на чьё имя, и переоформите их на себя, как только право собственности будет зарегистрировано на вас. Как это сделать, объясняет наше руководство о коммунальных услугах на имя нового собственника.

Приёмка при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартира на вторичном рынке переходит к покупателю при завершении сделки, а не после окончания строительства, но короткая приёмка всё равно себя оправдывает. Согласуйте в договоре купли-продажи день, когда продавец съезжает, обойдите квартиру вместе с продавцом, запишите показания счётчиков, пересчитайте ключи, составьте список мебели и техники, которые остаются в квартире, и попросите последние оплаченные счета и подтверждение от товарищества собственников, что задолженности по взносам нет. Недостаток, о котором продавец знал и умолчал, договором исключить нельзя.

Риски и исключения

• Подписание акта без замечаний. На недостаток, который вы видели и не записали, потом трудно предъявить претензию.
• Нет акта ввода в эксплуатацию. Здание нельзя использовать, а постоянную подачу электроэнергии и газа обеспечить нельзя.
• Площадь не измерена. Недостачу, обнаруженную после подписания, сложнее оспорить.
• Устные обещания. Для «исправим на следующей неделе» нужна дата в акте.
• Неизвестные взносы товарищества. Неоплаченные взносы свыше 500 лари могут быть зарегистрированы как обременение на квартиру.

Частые вопросы

Обязателен ли акт приёма-передачи по закону Грузии?

Нет. Это документ договорной практики, но именно он служит вашим главным доказательством того, в каком состоянии была квартира в день, когда вы её получили.

Могу ли я отказаться принимать квартиру с недостатками?

Вы можете отказаться подписывать акт без замечаний и записать недостатки со сроком их устранения; можно ли отказаться от самой квартиры, зависит от недостатков и от вашего договора.

Как долго можно предъявлять претензии по недостаткам?

Это зависит от договора: по договору подряда один год с момента приёмки и пять лет по сооружениям; для договорных требований, связанных с недвижимым имуществом, общий срок давности составляет шесть лет.

Стоит ли принимать квартиру до акта ввода в эксплуатацию?

Нет. Пока акт не выдан, здание нельзя использовать, и оно не может получить постоянное электроснабжение или газ.

Что делать, если измеренная площадь меньше?

Впишите измеренную цифру в акт и примените пункт вашего договора о расхождении площади; если такого пункта нет, обратитесь к юристу.

Нужен ли мне технический эксперт?

Для новой квартиры это часто оправдано; у одной тбилисской компании цены начинаются примерно от 3 лари за м².

Когда я вступаю в товарищество собственников?

Автоматически, с момента возникновения вашего права собственности, и с этого же момента вы участвуете в его расходах.

Можно ли провести приёмку из-за границы?

Да, через представителя по доверенности и технического эксперта, с видеообходом квартиры для вас.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 129-130, 477, 487-497, 639-656), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статьи 139 и 139.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Постановление Правительства № 255 о разрешениях на строительство и вводе в эксплуатацию, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
5. Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 ноября 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
6. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners (MB Legal) (дата обращения 14 октября 2026 г.)
7. Плата за обслуживание зданий, Housebook, 28 ноября 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
8. Приёмка квартиры: услуги и цены, Expertebi.ge (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе Гражданского кодекса, Кодекса о пространственном планировании, Постановления Правительства № 255 и Закона о товариществах собственников квартир.