כמה עולה להחזיק דירה בגאורגיה בכל שנה?
פחות מאשר ברוב אירופה, כי העלות הגדולה ביותר במדינות רבות, מס הרכוש, היא לעיתים קרובות אפס. אדם פרטי אינו משלם מס רכוש על דירה אם הכנסת המשפחה בשנה שעברה הייתה 100,000 לארי או פחות. מה שנשאר הוא דמי הבניין, בדרך כלל 20 עד 40 לארי לחודש בבניין רגיל ויותר במתחמים מנוהלים, חשמל, מים וגז בתעריפים מפוקחים, אגרת פסולת עירונית קטנה, ביטוח רשות מכ-12 לארי לחודש, ואם אתם משכירים את הדירה, מס של 5% על שכר דירה למגורים ועוד דמי ניהול, אם יש כאלה. בדוגמה שלנו, דירה של 60 מ״ר בטביליסי שנשמרת לביקורים של הבעלים עצמם עולה כ-1,400 לארי בשנה, בערך $540.
העמוד הזה מפרט כל עלות חוזרת עם הסכום שלה ב-2026 ועם המקור שלה, מסביר אילו מהן משלמת גם דירה ריקה, ומחשב שני תקציבים לדוגמה. את העלויות החד-פעמיות של הקנייה מכסה מחשבון עלויות הקנייה שלנו, ואת העברת חשבונות השירותים על שמכם - המדריך שלנו על חשמל, מים וגז לבעלים חדש.
הרשימה המלאה של העלויות השנתיות
| עלות | סכום טיפוסי | משולם גם כשהדירה ריקה? |
|---|---|---|
| מס רכוש | אפס כשהכנסת המשפחה בשנה שעברה הייתה עד 100,000 לארי; מעל לכך, 0.8% משווי השוק בטביליסי ובבטומי | כן, אם הוא חל |
| מס קרקע | אין, על הקרקע שמתחת לבניין דירות שבבעלות הדיירים | - |
| דמי בניין או דמי אגודה | 20 עד 40 לארי לחודש בבניינים רגילים; $0.4 עד $1.5 למ״ר לחודש במתחמים עם שירותים | כן |
| חשמל | כ-20 עד 29 טטרי לקוט״ש, בעלייה לפי הצריכה | רק מה שנצרך |
| מים וביוב | 0.50 לארי למ״ק בטביליסי, כ-0.52 לארי בבטומי, כשיש מונה | רק מה שנצרך, אם יש מונה |
| גז | כ-0.54 עד 0.57 לארי למ״ק | רק מה שנצרך |
| אגרת פסולת עירונית | 2.50 לארי לחודש לכל אדם רשום בטביליסי, 1.30 לארי בבטומי | ראו בהמשך |
| ביטוח דירה | מכ-12 עד 35 לארי לחודש | כן, אם נרכש |
| אינטרנט ביתי | מכ-33 עד 40 לארי לחודש עבור סיב אופטי | לפי בחירה |
| חשבון בנק | 1 עד 15 לארי לחודש לתושבי חוץ | כן |
| מס על שכר דירה למגורים | 5% משכר הדירה | לא |
| ניהול של דירה מושכרת | 15% עד 30% משכר הדירה, לפי סוג השירות | לא |
את כל אלה משלמים בלארי, מלבד חלק מדמי השירות במתחמים מנוהלים, שנקובים לעיתים קרובות בדולרים. רובם נמוכים במונחים מוחלטים; השניים שעלולים לגדול הם מס הרכוש, ברגע שהכנסת המשפחה עוברת את 100,000 הלארי, והניהול, אם הדירה מושכרת ללילות.
מס רכוש: בדרך כלל כלום, לפעמים 0.8%
מאז 30 בספטמבר 2026 קוד המס פוטר את הדירות והבתים של אדם פרטי כשהמשפחה הרוויחה 100,000 לארי או פחות בשנה הקודמת. מעל הקו הזה השיעור הוא 0.8% עד 1% משווי השוק, וגם טביליסי וגם בטומי גובות 0.8%, כך שדירה ששוויה 400,000 לארי תעלה 3,200 לארי בשנה. שכר דירה נכלל בהכנסת המשפחה, אבל נכס שהתקבל מבני משפחה במתנה או בירושה אינו נכלל. חברות ממוסות בדרך אחרת, לפי הערך בספרים. העמוד שלנו על מס רכוש לבעלים פרטיים מסביר את המבחן ואת המועדים.
דמי הבניין
כל בניין שיש בו יותר משתי דירות בבעלות פרטית הוא מבחינה משפטית אגודת בעלי דירות, וכל בעלים נושא בעלויות המשותפות לפי החלק שלו, בין שהוא משתמש בדירה ובין שלא. סקירת שוק מנובמבר 2025 העמידה את הדמים הבסיסיים על 20 עד 40 לארי לחודש, שמכסים ניקיון של חדר המדרגות, תאורה ותיקונים קטנים, ועל $0.4 עד $1.5 למ״ר לחודש במתחמים עם קונסיירז׳ ואבטחה 24 שעות ביממה. מודעות של יזמים בבטומי מציגות דוגמאות כמו $0.5 למ״ר לחודש עבור השטחים המשותפים, או $0.7 למ״ר עם תקרה של $35 לחודש. בקשו את גובה הדמים בכתב לפני שאתם קונים, ובדקו אם המעליות, האבטחה והחניה כלולים בהם; לא מצאנו תעריפים נפרדים שפורסמו עבורם.
חשמל, מים וגז בתעריפים מפוקחים
| שירות | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|
| חשמל, עד 101 קוט״ש לחודש | 20.041 טטרי לקוט״ש | 19.731 טטרי לקוט״ש |
| חשמל, 101 עד 301 קוט״ש | 24.053 טטרי | 23.707 טטרי |
| חשמל, מעל 301 קוט״ש | 28.537 טטרי | 28.227 טטרי |
| מים וביוב, עם מונה | 0.50 לארי למ״ק | כ-0.52 לארי למ״ק |
| מים וביוב, ללא מונה | 4.517 לארי לאדם לחודש | כ-2.63 לארי לאדם לחודש |
| גז טבעי | כ-0.54 לארי למ״ק | כ-0.57 לארי למ״ק |
הרגולטור, GNERC, קובע את התעריפים האלה לכמה שנים בכל פעם. תעריפי המים למשקי בית בטביליסי ובבטומי קבועים לשנים 2024 עד 2026 ולא הועלו, תעריפי הגז נקבעו ל-2026 ול-2027 ללא שינוי לעומת שנים קודמות, והחשמל התייקר מ-1 באפריל 2026. חימום בגז בחורף הוא המשתנה הגדול ביותר: בדירה שמחוממת בדוד גז החשבונות בחורף עשויים להיות גבוהים פי כמה מאשר בקיץ. בדירות חדשות יש בדרך כלל מונים, כך שדירה ריקה משלמת רק על מה שהיא צורכת.
אגרת הפסולת ודירות ריקות
הרשויות המקומיות גובות אגרת ניקיון על פסולת ביתית, שהחוק מגביל ל-3 לארי לאדם לחודש, כאשר נספרים לכל היותר 4 אנשים במשפחה. טביליסי גובה 2.50 לארי לחודש לכל תושב רשום, והגבייה נעשית על ידי חברת הניקיון של העירייה. דירה שאיש אינו רשום בה מחויבת כתושב אחד, 2.50 לארי לחודש, אם מישהו גר בה, והעירייה רואה בכך עובדה מאושרת כשהדירה צורכת לפחות 20 קוט״ש חשמל בחודש. לכן דירה ריקה שצורכת פחות מזה אינה מחויבת. בטומי גובה 1.30 לארי לאדם לחודש, והקבלה נשלחת לבעלים, וב-2026 היא אימצה את אותו עיקרון: דירה בלי תושב רשום מחויבת כאדם אחד כשמישהו גר בה.
ביטוח
שום חוק אינו מחייב בעלים לבטח דירה, אם כי בנקים דורשים בדרך כלל ביטוח על דירה ממושכנת. המחירים שפורסמו באוקטובר 2026 כללו את TBC Insurance מ-12 לארי לחודש, את GPI מ-25 לארי לחודש לכיסוי של עד 10,000 לארי או 35 לארי לכיסוי של עד 20,000 לארי, ואת Irao מ-30 לארי לחודש. פוליסות טיפוסיות מכסות נזקי מים שנגרמו על ידי שכן, שריפה, תקלות באינסטלציה ובחשמל, גניבה ואירועי טבע, וחלקן מוסיפות אחריות כלפי השכנים. לבעלים שמשכירים את הדירה או משאירים אותה ריקה במשך חודשים, נזק מים לדירה שמתחת הוא הסיכון הנפוץ ביותר שכדאי לבטח.
עלויות נוספות כשאתם משכירים את הדירה
- מס. 5% משכר דירה למגורים, ללא ניכויים, לאדם פרטי שרשום במרשם המשכירים; שכר דירה אחר ממוסה ב-20%.
- ניהול. מחירונים שפורסמו נעים בין 15% משכר הדירה לניהול לטווח ארוך לבין 20% עד 30% להשכרה יומית, לפעמים עם תשלום ניקיון של כ-50 לארי לכל כניסת אורחים.
- עמלות פלטפורמה. פלטפורמות ההזמנות גובות עמלה, כ-15.5% מסכום ההזמנה לרוב המארחים ב-Airbnb שעובדים במודל שבו רק המארח משלם עמלה.
- מי משלם את החשבונות. שוכרים לטווח ארוך משלמים בדרך כלל את החשבונות בעצמם; בהשכרה יומית הבעלים משלמים אותם.
- רישום. לא מצאנו חובת רישום או מס תיירים על השכרת דירה ללילות.
שני תקציבים לדוגמה
| פריט | נשמרת לביקורים של הבעלים | מושכרת לטווח ארוך |
|---|---|---|
| מס רכוש | 0 | 0 |
| דמי בניין, 30 לארי לחודש | 360 לארי | 360 לארי |
| חשמל ומים | 258 לארי | משולם על ידי השוכר |
| אגרת פסולת | 30 לארי | משולם על ידי השוכר |
| ביטוח, 12 לארי לחודש | 144 לארי | 144 לארי |
| אינטרנט, 40 לארי לחודש | 480 לארי | משולם על ידי השוכר |
| חשבון בנק, 10 לארי לחודש | 120 לארי | 120 לארי |
| מס של 5% על 18,707 לארי של שכר דירה | - | 935 לארי |
| ניהול ב-15% | - | 2,806 לארי |
| סה״כ | 1,392 לארי | 4,365 לארי |
בדירה המושכרת, העלויות לוקחות כ-23% משכר הדירה, ורובן הן דמי הניהול; בעלים שמנהלים את השוכר בעצמם ישאירו בידיהם כ-2,800 לארי יותר. התקציב אינו כולל תיקונים, שתלויים בגיל הדירה, וגם לא מס רכוש, אם הכנסת המשפחה עולה על 100,000 לארי.
מה שלא הצלחנו למצוא
לא מצאנו נתון השוואה גאורגי שפורסם לגבי עלות שנתית של תחזוקה ותיקונים, ולכן איננו נותנים כלל אצבע באחוזים. תעריפים נפרדים למעליות, לאינטרקום ולאבטחה אינם מתפרסמים; הם כלולים בדמי הבניין. גם דמים שנתיים על מקומות חניה במתחמים חדשים לא פורסמו, אף שמודעה אחת של יזם בסבורטלו מתמחרת מקום חניה תת-קרקעי מ-$12,500. רואי חשבון מפרסמים חבילות חודשיות של הנהלת חשבונות מכ-180 עד 250 לארי לחודש לעסקים, ומשרד אחד נוקב ב-180 לארי עבור דוח שנתי בודד, אבל לא מצאנו מחיר שמיועד למשכיר פרטי.
יתווסף על ידי הצוות: על רואה החשבון שלנו לאשר את התנאים לשיעור של 5% על שכר דירה ולהציע שכר טרחה טיפוסי עבור הדוחות של משכיר פרטי.
תקציב לבעלות על דירה, שלב אחר שלב
שאלו את הבניין
קבלו בכתב את הדמים החודשיים ואת מה שהם כוללים.
בדקו את מבחן הכנסת המשפחה
העריכו אם מס רכוש יחול עליכם.
העבירו את החשבונות על שמכם
כדי שהחשבונות יגיעו אליכם, וחובות ישנים לא.
בטחו מפני נזקי מים
במיוחד אם הדירה תעמוד ריקה או תושכר.
הוסיפו את עלויות ההשכרה
מס, ניהול ועמלות פלטפורמה, לפני שאתם משווים תשואות.
סיכונים וחריגים
- חציית קו ההכנסה. מס הרכוש מתחיל ב-0.8% מהשווי כשהכנסת המשפחה עוברת 100,000 לארי.
- חובות לאגודה. דמי בניין שלא שולמו בסכום של יותר מ-500 לארי יכולים להירשם כנגד הדירה.
- חשבונות החורף. חימום בגז יכול להגדיל את חשבונות השירותים פי כמה.
- נזקי מים. דירה ריקה עלולה להציף את השכנים בלי שאיש ישים לב.
- שינויי תעריפים. תעריפי המים אמורים להיבדק מחדש לקראת 2027.
שאלות נפוצות
כמה עולות העלויות השנתיות של דירה בטביליסי?
בדוגמה שלנו, כ-1,400 לארי לדירה של 60 מ״ר שמשמשת רק לביקורים, לפני מס רכוש כלשהו.
האם אצטרך לשלם מס רכוש על הדירה שלי?
לא, אם הכנסת המשפחה שלכם בשנה שעברה הייתה 100,000 לארי או פחות; אחרת 0.8% מהשווי בטביליסי ובבטומי.
כמה הם דמי הבניין?
בדרך כלל 20 עד 40 לארי לחודש, ויותר במתחמים עם אבטחה וקונסיירז׳.
כמה עולה החשמל?
כ-20 עד 29 טטרי לקוט״ש ב-2026, לפי הצריכה החודשית.
האם אגרת הפסולת נגבית גם על דירה ריקה?
בטביליסי לא, אם איש אינו רשום בה והיא צורכת פחות מ-20 קוט״ש בחודש.
האם ביטוח דירה הוא חובה?
לא, אלא אם בנק דורש אותו לצורך משכנתה; המחירים מתחילים בכ-12 לארי לחודש.
מה ההשכרה מוסיפה לעלויות?
מס של 5% על שכר הדירה, 15% עד 30% לניהול, ועמלות פלטפורמה בהשכרה יומית.
האם יש מס תיירים על השכרה קצרה?
לא מצאנו מס כזה בטביליסי או בבטומי.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- תעריפי אספקת מים, הרשות הלאומית להסדרת האנרגיה והמים של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- תעריפי חלוקת גז טבעי, הרשות הלאומית להסדרת האנרגיה והמים של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- תעריפי החשמל מ-1 באפריל 2026, Georgia Today (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- תעריפי המים למשקי בית ללא שינוי, הערוץ הראשון, 28 בדצמבר 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר אגרות מקומיות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- שאלות ותשובות על אגרת הניקיון, Tbilservice Group (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 3 של מועצת העיר בטומי בדבר אגרת הניקיון, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- שינויים באגרת הניקיון בבטומי, Batumelebi, 23 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר אגודות בעלי דירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- דמי אחזקת בניינים בטביליסי, Housebook, 28 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- ביטוח דירה, TBC Insurance (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- ביטוח הדירה Comfort, GPI Holding (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- ביטוח דירה, Irao (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- חבילות אינטרנט ביתי, Magticom (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- תנאי הניהול, Batumi Apartment Management (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- ניהול נכסים, Wehost (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- מודעה בבטומי עם תנאי דמי השירות, Realting (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- עלות שירותי הנהלת חשבונות בגאורגיה, TbilisiExperts, יולי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך קוד המס, תעריפי GNERC, כללי האגרות המקומיות של טביליסי ובטומי ומחירים שפרסמו מבטחים, ספקים וסוכנויות.