מהי באגבי?
באגבי היא החלק ההררי של ואקה, שמטפס לכיוון דרום-מערב מפארק ואקה לאורך כביש טביליסי-צחנטי. לפי הקריאה שלנו בנתוני הגובה, היא שוכנת בערך 530 עד 710 מטר מעל פני הים, כ-50 עד 230 מטר מעל הפארק, עם יער מעליה וערוץ ורה מתחתיה. מתערבבים בה מעונות סטודנטים מהתקופה הסובייטית, מגדלים לאורך הכביש, בתים פרטיים ברחובות צדדיים שקטים ושני בתי ספר בינלאומיים, והמחירים המבוקשים בה נמוכים בהרבה מאלה של מרכז ואקה.
באגבי אינה יחידה רשמית בפני עצמה. החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי משנת 2014 מצרפת אותה למרכז ואקה ביחידה 5, "ואקה, באגבי", אחת מ-4 היחידות של רובע ואקה; הכביש שמעבר לבאגבי שייך ליחידה 8, צחנטי. העמוד הזה מכסה את מסדרון הכביש ואת הרחובות הצדדיים שלו, את מחירי הדירות, הבתים והמגרשים, את הדרך שבה התושבים מגיעים למטרו ולאוניברסיטה, את בתי הספר ואת סיכוני המדרון שכל קונה כאן צריך לבדוק. שאר הרובע מתואר במדריך ואקה שלנו.
מפה וגבולות
באגבי נמתחת לאורך כביש טביליסי-צחנטי מעל פארק ואקה, בין ערוץ ורה בצפון לבין המדרונות המיוערים שיורדים לעבר אגם הצבים בדרום-מזרח, ומסתיימת סמוך ליישוב הקיט קאקלבי.
פתחו את המפההגבול הרשמי של יחידה 5 עולה בערוץ ואראזי, חולף על פני יישוב קאקלבי ומגיע לכביש טביליסי-צחנטי, שאת חלקו הוא חולק עם יחידת צחנטי. אתרי המודעות משרטטים קווים משלהם: ב-ss.ge יש מדורים נפרדים ל"באגבי", ל"ואקה" ול"אגם הצבים", ותחת באגבי מסווגים רחובות כמו כביש צחנטי, רחוב קאקלבי, רחוב מטעי השקדים, רחוב אוצ׳נאישווילי, רחוב אמגלובלי ורחוב זוראב סקנדלידזה. אגם הצבים, כ-1.9 ק״מ בקו אווירי לכיוון דרום-מזרח, הוא שכן של באגבי ולא חלק ממנה.
למי באגבי מתאימה
למי זה מתאים
- קונים שרוצים כתובת בוואקה במחיר נמוך יותר למ״ר.
- משפחות שילדיהן לומדים ב-New School או בבית הספר הבינלאומי הגרמני.
- קונים של בתים ומגרשים שרוצים את היער מעליהם ואת העיר מתחתם.
למי זה לא מתאים
- קונים שרוצים להגיע ברגל לחנויות, לבתי קפה ולמטרו.
- מי שלא מרגיש בנוח עם מדרונות וקירות תמך.
- נהגים שלא אוהבים כביש מתפתל יחיד בשעת העומס.
משטחי מרעה לרובע של אוניברסיטה
ויקיפדיה בגאורגית, בהסתמך על ספר משנת 1985 על שמות המקומות בטביליסי, מספרת שאיכרים מצחנטי החזיקו כאן פעם גינות ודירים לבעלי חיים, ושהשם בא כנראה מהמילה "באגה", אבוס שממנו אוכלים בעלי חיים קשורים. אותו מקור מתארך את הבנייה בהיקף גדול לתחילת שנות ה-1980, כשעל המדרון הוקמו מעונות הסטודנטים רבי הקומות של אוניברסיטת טביליסי הממלכתית.
רכבל שנבנה בתחילת שנות ה-1980 הסיע סטודנטים מעל ערוץ ורה, בין המעונות לבין האוניברסיטה; הוא הפסיק לפעול בשנות ה-1990 וחזר לפעול באפריל 2021, אחרי בנייה מחדש, עם תאים ל-40 נוסעים שחוצים את הערוץ בפחות מ-4 דקות. ב-30 במאי 2024 נפתח לצד גשר הולכי הרגל הישן גשר כבישים באורך 260 מטר עם 4 נתיבים, שנתן לבאגבי חיבור של 532 מטר מהכביש לרחוב האוניברסיטה. העירייה העריכה את עלותו ב-36.4 מיליון לארי, והבנייה נמשכה מספטמבר 2021 עד מאי 2024.
כמה עולים דירות, בתים ומגרשים
אף אנליסט אינו מפרסם נתון נפרד לבאגבי. אזור ואקה של Galt & Taggart כולל אותה יחד עם מרכז ואקה, והמחירים המבוקשים ב-ss.ge מראים עד כמה באגבי נמצאת מתחת לממוצע הזה.
| מדד | נתון | על מה הוא חל |
|---|---|---|
| אזור ואקה: דירות חדשות | $3,180 למ״ר | יולי 2026, שלד לבן; $2,781 ב-2025 |
| שכר דירה, אזור ואקה | $15.1 למ״ר לחודש | יולי 2026, הגבוה מבין 12 האזורים |
| דירות חדשות, רובע ואקה, מחיר מבוקש | 5,958 לארי למ״ר | חציון Geostat, הרבעון הראשון של 2026 |
| דירות שמוצעות למכירה בבאגבי | $1,690 עד $2,890 למ״ר | 13 דירות, חציון של כ-$2,360 |
| דירות שמוצעות להשכרה בבאגבי | $7 עד $16 למ״ר לחודש | כ-14 דירות, חציון של כ-$10 עד $11 |
| בתים שמוצעים למכירה בבאגבי | $500,000 עד $2,200,000 | 15 בתים בשטח 214 עד 904 מ״ר, חציון של כ-$1 מיליון |
| מגרשים שמוצעים למכירה בבאגבי | $100 עד $600 למ״ר | מגרשים בשטח 434 עד 3,500 מ״ר, חציון של כ-$500 |
לפי החשבון שלנו, המחיר המבוקש החציוני בבאגבי נמוך בכ-26% מהממוצע של Galt & Taggart לוואקה, אם כי שני הנתונים אינם משווים דומה לדומה: הבנק מודד דירות חדשות בשלד לבן, ואילו המדגם מ-ss.ge מערבב דירות חדשות ודירות יד שנייה. דוגמאות מהמודעות: 62 מ״ר בכביש צחנטי 16 ב-$130,000, כ-$2,100 למ״ר; 120 מ״ר בכביש צחנטי 22א ב-$324,000, כ-$2,700; ו-58 מ״ר ברחוב אמגלובלי ב-$98,000, כ-$1,690. בתים ברחובות אוצ׳נאישווילי, קאקלבי ומטעי השקדים הוצעו ב-$650,000 עד $2.2 מיליון, ורוב המגרשים של כ-1,000 מ״ר ברחובות מטעי השקדים וקאקלבי הוצעו ב-$450 עד $600 למ״ר.
שכר דירה של כ-$10.5 למ״ר מול מחיר של $2,360 נותן לפי החישוב שלנו תשואה ברוטו משוערת של כ-5.3%, קרוב ל-5.7% שעולים מהנתונים של Galt & Taggart לאזור ואקה. דירה בבאגבי זולה יותר לקנייה מדירה במרכז ואקה, אבל גם מושכרת בפחות. רבעים אחרים מושווים בעמוד שלנו על שכר דירה לפי רובע.
בנייה חדשה לאורך הכביש
מצאנו בבאגבי מעט פרויקטים חדשים שיש עליהם מידע פומבי. Bloom Bagebi של Highrise Group, מתחם נמוך של 77 דירות עם 3 קומות חניה תת-קרקעיות, תואר ביוני 2026 כפרויקט שנמצא בשלב ההשלמה. Metropol Bagebi של Metropol, בניין בן 14 קומות עם 96 דירות סמוך לגשר החדש, שווק ב-2024 עם מסירה בשלד לבן שתוכננה לתחילת 2025; לא הצלחנו לאשר שהוא אכן נמסר. Housing Block Bagebi, 35 דירות שתכננו משרדי האדריכלים DM Studio ו-Wunderwerk, הושלם ב-2020 ליד קמפוס הסטודנטים לשעבר ולצד היער.
המגדלים שעל הכביש עומדים על מגרשים תלולים, ולכן בקשו את היתר הבנייה של הבניין, את מסמך הקבלה לשימוש שלו ואת הסקר הגיאולוגי, והסתכלו על קירות התמך שמתחתיו. את כל השאר מכסה רשימת הבדיקה ליזם שלנו.
איך מתניידים
בבאגבי אין מטרו, אבל הרכבל שחזר לפעול והגשר מ-2024 הופכים את התחנה הסופית של קו 2, האוניברסיטה הממלכתית, לתחנה הקרובה ביותר: לפי המדידה שלנו, תחנת הרכבל בבאגבי רחוקה ממנה כ-1 ק״מ בקו אווירי. הרכבל פועל מ-8:00 עד 20:00, והנסיעה בו נכללת בכרטיס העירוני שתקף 90 דקות.
לפי מתכנן המסלולים של Tbilisi Transport Company, קווי האוטובוס 307, 345, 351 ו-359 מסיימים את דרכם בתחנת "ואקה-באגבי", קווים 334 ו-354 ממשיכים במעלה הכביש לצחנטי, והמיניבוס 450 נוסע בין יישוב קאקלבי לפארק ואקה. במורד הגבעה, רחובות צרתלי וצ׳ולוקשווילי, שנבנו מחדש, מחברים את הכביש עם פארק ואקה. רוב הנסיעות עוברות בכביש הזה, ולכן בדקו את נסיעת הבוקר מהכתובת המדויקת שלכם לפני שאתם קונים.
בתי ספר והאוניברסיטה
- New School, International School of Georgia, כביש צחנטי 35: בית ספר מסוג IB World School לגילאי 5 עד 19, עם כמעט 850 תלמידים לפי האתר שלו; הוא עבר לבאגבי ב-2003.
- German International School Tbilisi, כביש צחנטי 63: כיתות 1 עד 12, עם תעודת הבגרות הבינלאומית הגרמנית (German International Abitur); הקמפוס שלו בבאגבי נפתח ב-2017.
- אוניברסיטת טביליסי הממלכתית: מעונות הסטודנטים שלה עומדים בבאגבי, והרכבל והגשר מובילים לקמפוס שברחוב האוניברסיטה.
- בתי ספר ציבוריים: לא מצאנו רישום רשמי של בית ספר ציבורי בתוך באגבי, ולכן בדקו מהו בית הספר הקרוב לכתובת מסוימת.
מדריך בתי ספר מציין את Buckswood International School במעלה הדרך, בצחנטי, ואילו British International School ו-QSI נמצאים ברובע סבורטלו, ולא כאן.
מדרונות, מפולות והכביש
הסיכון העיקרי בבאגבי הוא הקרקע. במאי 2012 גרמה מפולת ברחוב אוצ׳נאישווילי נזק לכמה בתים. במרץ 2021 הקימה העירייה קיר מגן בנקודה שבה יש סכנת מפולת על הדרך באגבי-צחנטי, וסגרה אותה לתנועה בלילה. בינואר 2025 הודיע ראש העיר על עבודות לייצוב המדרון ליד מסעדת קאקלבי שעל כביש צחנטי, במקום שבו המדרון זז, עם עוגנים, רשת פלדה וקיר תמך מבטון מזוין, למשך כ-8 חודשים; לא מצאנו דיווח על סיום העבודות.
השיטפון הקטלני של יוני 2015 בעמק ורה התחיל במעלה הזרם, במפולת של כ-1 מיליון מ״ק בין צחנטי לאחלדבה שחסמה את הנהר; מאמר שהוצג בכנס ב-2018, בהסתמך על UNDP, מדבר על 23 הרוגים, והמחברים שלו העריכו שאגן הניקוז נוטה מאוד למפולות. לא מצאנו רישום של הסוכנות הלאומית לסביבה שמתייחס לבאגבי עצמה. בקשו את הסקר הגיאולוגי, חפשו סדקים בקירות ובריצוף, ובדקו איזה צד של הבניין פונה אל המדרון.
אוויר ואקלים
בבאגבי אין נקודת ניטור של איכות האוויר. הקרובות ביותר הן נקודות דיגום פסיביות בפארק ואקה ובאגם הצבים, והתחנה האוטומטית הקרובה ביותר נמצאת בשדרות קזבגי שבסבורטלו, ולכן איננו מביאים כאן מדידות. באגבי גבוהה יותר ממרכז ואקה וגובלת ביער, אבל לא מצאנו שום מדידה שמראה שהאוויר בה נקי יותר או קריר יותר, ולכן התייחסו לזה כאל תחושה ולא כאל עובדה.
השכרת דירה בבאגבי
שכר דירה מבוקש של כ-$10 עד $11 למ״ר נמוך בהרבה מהממוצע של אזור ואקה, $15.1, וזה עשוי להתאים לשוכרים שרוצים את בתי הספר ואת השטחים הירוקים של ואקה בתקציב קטן יותר. מעונות האוניברסיטה ושני בתי הספר הבינלאומיים שעל הכביש מעצבים את האזור, אבל לא מצאנו סקר שבודק מי שוכר כאן, וגם לא נתונים על השכרה לטווח קצר. המדריך שלנו לשוכרים לטווח ארוך מראה מה שוכרים בטביליסי שוקלים.
יתרונות וחסרונות
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| רובע ואקה בכ-26% מתחת לממוצע האזור | גם שכר הדירה נמוך יותר, כ-$10 עד $11 למ״ר |
| רכבל וגשר לאזור האוניברסיטה הממלכתית | אין מטרו; רוב הנסיעות עוברות בכביש |
| שני בתי ספר בינלאומיים על הכביש | מפולות מתועדות ב-2012, ב-2021 וב-2025 |
| בתים ומגרשים ליד היער | מגרשים במחיר של $450 עד $600 למ״ר |
| קרקע גבוהה מעל פארק ואקה | אין באזור מכשיר לניטור אוויר |
יתווסף על ידי הצוות: תמונות שהצוות צריך לצלם: כביש צחנטי עם המגדלים, הרכבל אוניברסיטה-באגבי, הגשר מ-2024, מעונות הסטודנטים, New School ובית הספר הבינלאומי הגרמני מהרחוב, בתים ברחוב מטעי השקדים, קיר התמך ליד קאקלבי והנוף על ואקה.
בדיקת נכס בבאגבי, צעד אחר צעד
מקמו אותו על המדרון
על הכביש, ברחוב צדדי או בקצה של קאקלבי.
בקשו את הסקר
סקר גיאולוגי וקירות תמך.
בדקו את ההיתר
היתר הבנייה ומסמך הקבלה לשימוש.
מדדו את נסיעת הבוקר
ברכב וברכבל.
השוו למרכז ואקה
מחיר ושכר דירה למ״ר, זה לצד זה.
בקרו אחרי גשם
ניקוז, סדקים והגישה בכביש.
שאלות נפוצות
לאיזה רובע שייכת באגבי?
לרובע ואקה; היא חולקת את יחידה 5, "ואקה, באגבי", עם מרכז ואקה.
כמה עולה דירה בבאגבי?
מודעות מ-21 באוקטובר 2026 ביקשו $1,690 עד $2,890 למ״ר, עם חציון של כ-$2,360.
מה גובה שכר הדירה בבאגבי?
שכר הדירה המבוקש עמד על כ-$10 עד $11 למ״ר לחודש.
יש מטרו בבאגבי?
לא. הרכבל והגשר מובילים לכיוון תחנת האוניברסיטה הממלכתית, במרחק של כ-1 ק״מ.
אילו בתי ספר יש בבאגבי?
New School ובית הספר הבינלאומי הגרמני, שניהם על כביש צחנטי.
האם יש בבאגבי סכנת מפולות?
מפולות תועדו ב-2012, ב-2021 וב-2025; בדקו את הסקר של כל מגרש.
האם אגם הצבים הוא חלק מבאגבי?
לא. הוא נמצא כ-1.9 ק״מ לכיוון דרום-מזרח, מעל פארק ואקה.
כמה עולים בתים בבאגבי?
בתים שהוצעו למכירה ביקשו $500,000 עד $2.2 מיליון, עם חציון של כ-$1 מיליון.
מקורות
- החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי על היחידות הטריטוריאליות, 5 בדצמבר 2014, הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- באגבי (טביליסי), ויקיפדיה בגאורגית, בהסתמך על ט. קווירקווליה, 1985 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- הרכבל אוניברסיטה-באגבי, Georgia Today, 19 באפריל 2021, והרכבל של אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, The Gondola Project, 14 במרץ 2017 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- הגשר באגבי - רחוב האוניברסיטה נפתח, 1TV, 30 במאי 2024 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- דוחות הנדל״ן למגורים בטביליסי של Galt & Taggart: 2025 ויולי 2026 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מחירי הנדל״ן למגורים בטביליסי, הרבעון הראשון של 2026, 1TV, על פי Geostat (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- דירות למכירה בבאגבי, יחד עם המדורים של השכירות, הבתים והקרקעות, ss.ge (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- Bloom Bagebi, 30 ביוני 2026, וMetropol Bagebi, 2 באוגוסט 2024, Entrepreneur Georgia; Housing Block Bagebi, ArchDaily (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מתכנן המסלולים והתעריפים, Tbilisi Transport Company; רחובות צרתלי וצ׳ולוקשווילי נפתחים מחדש, 1TV, 9 בספטמבר 2025 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- על בית הספר, New School, ופרופיל German International School Tbilisi, אוניברסיטת ינה (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מפולת בבאגבי, Caucasian Knot, 19 במאי 2012; קיר מגן על הדרך באגבי-צחנטי, 26 במרץ 2021, וייצוב המדרון בכביש צחנטי, 22 בינואר 2025, Georgia Today (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- המפולת והשיטפון בטביליסי ב-2015, P. Neumann ואחרים, כנס Debris Flows, 2018 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- תוכנית לניהול איכות האוויר במטרופולין טביליסי 2024-2026, המשרד להגנת הסביבה ולחקלאות (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- באגבי, OpenStreetMap, ונתוני הגובה של SRTM דרך OpenTopoData (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מדריך השכונה פורסם על בסיס החלטת מועצת העיר טביליסי על היחידות הטריטוריאליות, ויקיפדיה בגאורגית, הודעות של העירייה ושל 1TV על הרכבל, על הגשר ועל הרחובות, נתונים של Galt & Taggart ושל Geostat, מודעות מ-ss.ge, מקורות של בתי הספר, דיווחים על מפולות ותוכנית ניהול איכות האוויר.