Что такое Багеби?
Багеби - склоновая часть Ваке, которая взбирается от парка Ваке на юго-запад вдоль шоссе Тбилиси-Цхнети. Судя по данным о рельефе, как мы их понимаем, она лежит примерно на высоте от 530 до 710 метров над уровнем моря, то есть на 50-230 метров выше парка; над ней начинается лес, а внизу проходит ущелье Вере. Здесь соседствуют советские студенческие общежития, многоэтажки вдоль шоссе, частные дома на тихих боковых улицах и две международные школы, а цены предложения заметно ниже, чем в центральном Ваке.
Самостоятельной официальной единицей Багеби не является. Решение Тбилисского Сакребуло № 16-35 от 2014 г. объединяет его с центральным Ваке в территориальную единицу 5 «Ваке, Багеби» - одну из 4 единиц района Ваке, а шоссе за пределами Багеби относится к единице 8 «Цхнети». На этой странице речь идет о коридоре вдоль шоссе и прилегающих улицах, о ценах на квартиры, дома и участки, о том, как жители добираются до метро и университета, о школах и о рисках склонов, которые здесь стоит проверить каждому покупателю. Об остальной части района рассказывает наш гид по Ваке.
Карта и границы
Багеби вытянут вдоль шоссе Тбилиси-Цхнети над парком Ваке: с севера его ограничивает ущелье Вере, с юго-востока - лесистые склоны в сторону Черепашьего озера, а заканчивается он у дачного поселка Каклеби.
Открыть картуОфициальная граница единицы 5 поднимается по ущелью Варази мимо поселка Каклеби к шоссе Тбилиси-Цхнети, и на одном отрезке этого шоссе она совпадает с границей единицы Цхнети. Порталы объявлений проводят границы по-своему: ss.ge держит «Багеби», «Ваке» и «Черепашье озеро» в отдельных разделах, а к Багеби относит такие улицы, как Цхнетское шоссе, улица Каклеби, улица Миндальных садов, улица Учанеишвили, улица Амаглобели и улица Зураба Саканделидзе. Черепашье озеро, лежащее примерно в 1,9 км к юго-востоку по прямой, - сосед Багеби, а не его часть.
Кому подходит Багеби
Подходит
- Покупателям, которым нужен адрес в Ваке по более низкой цене за м².
- Семьям, чьи дети учатся в New School или в Немецкой международной школе.
- Тем, кто покупает дом или участок и хочет, чтобы над ним был лес, а под ним город.
Не подходит
- Тем, кто хочет ходить пешком в магазины, кафе и к метро.
- Всем, кого тревожат склоны и подпорные стены.
- Водителям, которых раздражает единственная извилистая дорога в час пик.
От пастбищ к университетскому кварталу
Грузинская Википедия, ссылаясь на книгу 1985 г. о топонимах Тбилиси, пишет, что когда-то крестьяне из Цхнети держали здесь огороды и загоны для скота, а название, вероятно, происходит от слова «бага» - так называли кормушку для привязанных животных. По тому же источнику, массовое строительство началось в начале 1980-х гг., когда на склоне выросли высотные студенческие общежития Тбилисского государственного университета.
Построенная в начале 1980-х гг. канатная дорога возила студентов через ущелье Вере между общежитиями и университетом; в 1990-х гг. она остановилась, а в апреле 2021 г., после реконструкции, заработала снова: кабины вместимостью 40 человек преодолевают ущелье быстрее чем за 4 минуты. 30 мая 2024 г. рядом со старым пешеходным мостом открылся 260-метровый автомобильный мост с четырьмя полосами, и у Багеби появилась связка длиной 532 метра от шоссе до Университетской улицы. Мэрия оценила его стоимость в 36,4 млн лари, а строили его с сентября 2021 г. по май 2024 г.
Сколько стоят квартиры, дома и участки
Отдельной цифры по Багеби не публикует ни один аналитик. Зона «Ваке» у Galt & Taggart охватывает его вместе с центральным Ваке, а цены предложения на ss.ge показывают, насколько Багеби отстает от этого среднего.
| Показатель | Значение | Что охватывает |
|---|---|---|
| Новые квартиры, зона «Ваке» | $3 180 за м² | Июль 2026 г., белый каркас; $2 781 в 2025 г. |
| Аренда, зона «Ваке» | $15,1 за м² в месяц | Июль 2026 г., самая высокая из 12 зон |
| Новые квартиры, район Ваке, цена предложения | 5 958 лари за м² | Медиана Геостата, первый квартал 2026 г. |
| Квартиры на продажу в Багеби | От $1 690 до $2 890 за м² | 13 квартир, медиана около $2 360 |
| Квартиры в аренду в Багеби | От $7 до $16 за м² в месяц | Около 14 квартир, медиана около $10-11 |
| Дома на продажу в Багеби | От $500 000 до $2 200 000 | 15 домов площадью от 214 до 904 м², медиана около $1 млн |
| Участки на продажу в Багеби | От $100 до $600 за м² | Участки от 434 до 3 500 м², медиана около $500 |
По нашему подсчету, медианная цена предложения в Багеби примерно на 26% ниже среднего показателя Galt & Taggart по Ваке, хотя сравнение не вполне корректно: банк измеряет новые квартиры в белом каркасе, а выборка с ss.ge смешивает новостройки и вторичное жилье. Примеры из объявлений: 62 м² на Цхнетском шоссе, 16, за $130 000, около $2 100 за м²; 120 м² на Цхнетском шоссе, 22a, за $324 000, около $2 700; 58 м² на улице Амаглобели за $98 000, около $1 690. За дома на улицах Учанеишвили, Каклеби и Миндальных садов просили от $650 000 до $2,2 млн, а за большинство участков около 1 000 м² на улицах Миндальных садов и Каклеби - от $450 до $600 за м².
Если сопоставить аренду около $10,5 за м² с ценой $2 360, по нашему расчету получается ориентировочная валовая доходность около 5,3%, близкая к 5,7%, которые следуют из цифр Galt & Taggart по зоне «Ваке». Купить квартиру в Багеби дешевле, чем в центральном Ваке, но и сдается она дешевле. Сравнение с другими районами вы найдете на нашей странице об аренде по районам.
Новое строительство на шоссе
Новых проектов в Багеби с открытыми данными мы нашли немного. Bloom Bagebi от Highrise Group, малоэтажный комплекс на 77 квартир с тремя подземными уровнями паркинга, в июне 2026 г. описывался как находящийся на стадии завершения. Metropol Bagebi от Metropol, 14 этажей и 96 квартир рядом с новым мостом, рекламировался в 2024 г. со сдачей в белом каркасе, запланированной на начало 2025 г.; подтвердить, что дом сдан, нам не удалось. Housing Block Bagebi, 35 квартир по проекту архитекторов DM Studio и Wunderwerk, достроен в 2020 г. рядом с бывшим студенческим городком, у самого леса.
Башни на шоссе стоят на крутых участках, поэтому попросите разрешение на строительство дома, акт ввода в эксплуатацию и инженерно-геологическое изыскание, а также осмотрите подпорные стены под зданием. Остальное охватывает наш чек-лист проверки застройщика.
Транспорт
Метро в Багеби нет, однако благодаря возобновленной канатной дороге и мосту 2024 г. ближайшей станцией стала конечная второй линии «Государственный университет»: по нашему измерению, станция канатки в Багеби находится от нее примерно в 1 км по прямой. Канатная дорога работает с 8:00 до 20:00, и проезд на ней оплачивается городским 90-минутным билетом.
Планировщик маршрутов Tbilisi Transport Company показывает, что автобусы 307, 345, 351 и 359 заканчивают путь на остановке «Ваке-Багеби», автобусы 334 и 354 поднимаются дальше по шоссе до Цхнети, а маршрутка 450 курсирует между поселком Каклеби и парком Ваке. Ниже по склону шоссе с парком Ваке соединяют реконструированные улицы Церетели и Чолокашвили. Большинство поездок проходит по шоссе, поэтому до покупки проверьте утреннюю дорогу именно от вашего адреса.
Школы и университет
- New School, International School of Georgia, Цхнетское шоссе, 35: по данным ее собственного сайта, это IB World School для учеников в возрасте от 5 до 19 лет, где учатся почти 850 детей; в Багеби школа переехала в 2003 г.
- German International School Tbilisi, Цхнетское шоссе, 63: классы с 1 по 12 и выпускной экзамен German International Abitur; кампус в Багеби открылся в 2017 г.
- Тбилисский государственный университет: его студенческие общежития стоят в Багеби, а канатная дорога и мост ведут к университетскому кампусу на Университетской улице.
- Публичные школы: официальных сведений о публичной школе в самом Багеби мы не нашли, поэтому ближайшую школу уточняйте для конкретного адреса.
В одном из школьных справочников Buckswood International School значится выше по дороге, в Цхнети, а British International School of Tbilisi и QSI находятся не здесь, а в Сабурталинском районе.
Склоны, оползни и шоссе
Главный риск Багеби - грунт. В мае 2012 г. оползень на улице Учанеишвили повредил несколько домов. В марте 2021 г. мэрия возвела защитную стену на оползнеопасном участке дороги Багеби-Цхнети и перекрыла ее на ночь. В январе 2025 г. мэр объявил о работах по укреплению склона возле ресторана «Каклеби» на Цхнетском шоссе, где склон сместился: анкеры, стальная сетка и железобетонная подпорная стена, примерно 8 месяцев работ; сообщений о том, что их закончили, мы не нашли.
Трагическое наводнение июня 2015 г. в долине Вере началось выше по течению: оползень объемом около 1 млн м³ между Цхнети и Ахалдабой перегородил реку. В докладе на конференции 2018 г. со ссылкой на ПРООН приводятся 23 погибших, а авторы оценили водосборный бассейн как сильно подверженный оползням. Записи Национального агентства окружающей среды по самому Багеби мы не нашли. Запросите инженерно-геологическое изыскание, поищите трещины в стенах и мощении и выясните, какой стороной здание обращено к склону.
Воздух и климат
Ни одной точки мониторинга воздуха в Багеби нет. Ближе всего пассивные пробоотборники в парке Ваке и у Черепашьего озера, а ближайшая автоматическая станция стоит на проспекте Казбеги в Сабуртало, поэтому показаний мы не приводим. Багеби расположен выше центрального Ваке и граничит с лесом, но замеров, которые подтверждали бы, что воздух здесь чище или прохладнее, мы не нашли, так что считайте это ощущением, а не фактом.
Сдача квартиры в Багеби
Запрашиваемая аренда около $10-11 за м² заметно ниже среднего по зоне «Ваке» уровня в $15,1, и это может подойти арендаторам, которым нужны школы и зелень Ваке при более скромном бюджете. Облик района определяют университетские общежития и две международные школы на шоссе, однако исследований о том, кто здесь снимает жилье, и данных о посуточной аренде мы не нашли. Что взвешивают съемщики в Тбилиси, показывает наше руководство о долгосрочных арендаторах.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Район Ваке примерно на 26% дешевле среднего по зоне | Аренда тоже ниже, около $10-11 за м² |
| Канатная дорога и мост к району Государственного университета | Метро нет; большинство поездок идет по шоссе |
| Две международные школы на шоссе | Зафиксированные оползни в 2012, 2021 и 2025 гг. |
| Дома и участки рядом с лесом | Участки по $450-600 за м² |
| Возвышенность над парком Ваке | Нет станции мониторинга воздуха |
Будет добавлено командой: фотографии, которые должна сделать команда: Цхнетское шоссе с башнями, канатная дорога Университет-Багеби, мост 2024 г., студенческие общежития, New School и Немецкая международная школа с улицы, дома на улице Миндальных садов, подпорная стена у Каклеби и вид на Ваке сверху.
Проверка объекта в Багеби по шагам
Определите место на склоне
Шоссе, боковая улица или край у Каклеби.
Запросите изыскание
Инженерная геология и подпорные стены.
Проверьте разрешение
Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
Засеките утреннюю дорогу
На машине и на канатной дороге.
Сравните с центральным Ваке
Цена и аренда за м² рядом друг с другом.
Приезжайте после дождя
Водоотвод, трещины и подъезд к дому.
Частые вопросы
В каком районе находится Багеби?
В районе Ваке; он входит в одну территориальную единицу 5 «Ваке, Багеби» вместе с центральным Ваке.
Сколько стоит квартира в Багеби?
21 октября 2026 г. в объявлениях просили от $1 690 до $2 890 за м², медиана около $2 360.
Какая аренда в Багеби?
Запрашиваемая аренда составляла около $10-11 за м² в месяц.
Есть ли в Багеби метро?
Нет. Канатная дорога и мост ведут в сторону станции «Государственный университет», до которой около 1 км.
Какие школы есть в Багеби?
New School и Немецкая международная школа, обе на Цхнетском шоссе.
Опасны ли в Багеби оползни?
Оползни фиксировались в 2012, 2021 и 2025 гг.; проверяйте изыскание по каждому участку.
Черепашье озеро входит в Багеби?
Нет. Оно лежит примерно в 1,9 км к юго-востоку, над парком Ваке.
Сколько стоят дома в Багеби?
За дома в объявлениях просили от $500 000 до $2,2 млн, медиана около $1 млн.
Источники
- Решение Тбилисского Сакребуло № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Багеби (Тбилиси), грузинская Википедия со ссылкой на Т. Квирквелиа, 1985 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Канатная дорога Университет-Багеби, Georgia Today, 19 апреля 2021 г., и Канатная дорога Тбилисского государственного университета, The Gondola Project, 14 марта 2017 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Открыт мост Багеби - Университетская улица, 1TV, 30 мая 2024 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Обзоры жилой недвижимости Тбилиси от Galt & Taggart: 2025 г. и июль 2026 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Цены на жилую недвижимость в Тбилиси, первый квартал 2026 г., 1TV со ссылкой на Геостат (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Квартиры на продажу в Багеби, а также разделы аренды, домов и земли, ss.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Bloom Bagebi, 30 июня 2026 г., и Metropol Bagebi, 2 августа 2024 г., Entrepreneur Georgia; Housing Block Bagebi, ArchDaily (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Планировщик маршрутов и тарифы, Tbilisi Transport Company; Улицы Церетели и Чолокашвили снова открыты, 1TV, 9 сентября 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- О школе, New School, и Профиль German International School Tbilisi, Йенский университет (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Оползень в Багеби, «Кавказский узел», 19 мая 2012 г.; защитная стена на дороге Багеби-Цхнети, 26 марта 2021 г., и укрепление склона на Цхнетском шоссе, 22 января 2025 г., Georgia Today (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Оползень и наводнение в Тбилиси в 2015 г., П. Нойман и соавторы, конференция Debris Flows, 2018 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Багеби, OpenStreetMap, и данные о высотах SRTM через OpenTopoData (дата обращения 21 октября 2026 г.)
История изменений
- - Гид по району опубликован на основе решения Тбилисского Сакребуло о территориальных единицах, грузинской Википедии, сообщений мэрии и 1TV о канатной дороге, мосте и улицах, данных Galt & Taggart и Геостата, объявлений на ss.ge, сведений школ, публикаций об оползнях и плана управления качеством воздуха.