מהי וזיסובאני?
וזיסובאני היא שכונת מגורים גדולה בצד המזרחי של טביליסי, על הגדה השמאלית של המטקווארי ומדרום לים טביליסי. פירוש שמה "רובע הגפן". מבחינה רשמית היא שייכת לרובע איסאני, ושם ההחלטה מס' 16-35 של מועצת העיר משנת 2014 רושמת אותה כיחידה 16, "וזיסובאני, הלגיון ה-8", ומסמכים רשמיים מזכירים את ארבעת המיקרו-רובעים שלה, I עד IV. מקורות עיון גאורגיים מתארכים את שיכון המגורים העיקרי לשנים 1975 עד 1985, ותוכנית סובייטית לקו מטרו שלישי ייעדה לו כאן את התחנה האחרונה, אבל הבנייה נעצרה בתחילת שנות ה-1990.
כיום משלבת וזיסובאני בלוקים מהתקופה הסובייטית עם מספר הולך וגדל של מגדלים חדשים, רבים מהם לאורך רחוב שאנדור פטפי, ובאוקטובר 2026 הוצעו בה דירות חדשות בכ-$950 עד $1,900 למ״ר. כמה דיווחים בתקשורת שייכו אותה לרובע סמגורי; מבחינה מנהלית היא באיסאני, וזה משנה כשקוראים נתונים סטטיסטיים לפי רובע. בהמשך תמצאו מחירים ושכר דירה, תחבורה, בתי ספר ושירותים, את הפארקים שהעירייה בנתה מחדש, פרויקטים חדשים, איכות אוויר, ולמי השכונה מתאימה. התמונה של העיר כולה נמצאת במדריך טביליסי שלנו.
מפה וגבולות
וזיסובאני שוכנת מצפון לכביש קאחתי, שמסמן את הגבול הדרומי שלה; מעבר לכביש, מדרום, נמצאת וארקטילי, בשוליים הצפון-מזרחיים עומד ה-Hualing Tbilisi Sea Plaza, ומדרום-מערב משתרע אזור המטרו של סמגורי.
פתחו את המפההגבול הרשמי של יחידה 16 יוצא מהמקום שבו כביש קאחתי פוגש את רחוב סרגי ג׳יקיה, והוא כולל את יישוב הלגיון ה-8 וגם את וזיסובאני עצמה. וארקטילי, שמעבר לכביש, היא יחידה נפרדת ברובע סמגורי, אף שברישומים ישנים השמות התערבבו לפעמים: ב-2021 שינתה מועצת העיר את שמם של בלוקים שנרשמו כחלק מ"המיקרו-רובע IV של וארקטילי" ל"המיקרו-רובע IV של וזיסובאני". אתרי מודעות כמו korter.ge מסווגים את וזיסובאני תחת איסאני, ולכן כשאתם מחפשים נתונים ברמת הרובע, הסתכלו על איסאני ולא על סמגורי.
למי וזיסובאני מתאימה
למי זה מתאים
- קונים שרוצים דירה חדשה באחת מרמות המחיר הנמוכות בעיר.
- משפחות שרוצות בתי ספר, מגרשי משחקים ופארקים בתוך השכונה.
- משקיעים בהשכרה ארוכה שפונים לשוכרים בעלי תקציב צנוע.
למי זה לא מתאים
- מי שזקוק לתחנת מטרו במרחק הליכה קצר.
- קונים שרוצים את המרכז ההיסטורי או את חיי הלילה בקרבת מקום.
- משקיעים בהשכרה קצרה שמכוונים לתיירים.
איך השכונה התפתחה
ויקיפדיה הגאורגית, בהסתמך על אנציקלופדיה של רחובות טביליסי משנת 2008, מייחסת את שיכון המגורים העיקרי לאדריכלים ג. שבדיה ות. אנדגולדזה. אותו מקור מתעד כמה חיבורים לשאר העיר שהופיעו ונעלמו: מ-1986 ועד שנות ה-1990 קישר רכבל בין וזיסובאני התחתונה לסמגורי, והעבודות על תחנת מטרו בשם "וזיסובאני", ברחוב שהוא היום רחוב שאנדור פטפי, החלו ונעצרו בתחילת שנות ה-1990. הכנסייה הראשונה של היישוב, שהוקדשה לתשעת הקדושים הילדים מקולה, נבנתה בין 1995 ל-2001. לקראת פסטיבל הנוער האולימפי האירופי של 2015 נסללו כבישים שחיברו את וזיסובאני עם וארקטילי ועם ים טביליסי, ואחד מהם נושא מאז 2017 את שמו של המרשל יוזף פילסודסקי.
התוצאה היא שכונה שבנויה מכמה שכבות: מיקרו-רובעים סובייטיים משנות ה-1970 וה-1980, כפר הספורטאים והקניון משנות ה-2010 בשוליים הצפון-מזרחיים, ומאז סוף שנות ה-2010 גל של מגדלים חדשים לאורך רחוב פטפי. כשאתם משווים דירות, שייכו קודם כל כל אחת מהן לשכבה שלה, כי גיל הבניינים וגובהם שונים משכבה לשכבה.
כמה עולות כאן דירות ומה שכר הדירה
| מדד | נתון | למה הוא מתייחס |
|---|---|---|
| דירות חדשות מיזמים, רובע איסאני | $1,407 למ״ר | Galt & Taggart, יולי 2026, שלד לבן |
| שכר דירה, רובע איסאני | $10.2 למ״ר לחודש | Galt & Taggart, יולי 2026, דירות חדשות של 50 עד 60 מ״ר |
| דירות חדשות, רובע איסאני, מחיר מבוקש | 3,948 לארי למ״ר | חציון של Geostat, הרבעון הראשון של 2026 |
| דירות שמוצעות בוזיסובאני | $1,164 עד $1,880 למ״ר | 10 מודעות ב-korter.ge, מתוך 235 דירות שמוצעות למכירה |
| פרויקטים חדשים, מחירי פתיחה | $950 עד $1,150 למ״ר | 3 פרויקטים בבנייה, בשלד לבן או בגמר חלקי |
| שכר דירה מבוקש חציוני | $419 לחודש | Georgia Aparts, אוגוסט 2026; הממוצע $446 |
המחירים המבוקשים ב-10 המודעות שבדקנו נעו בין $85,000 לדירת שלושה חדרים של 73 מ״ר ברחוב ג׳ומבר לז׳אווה, כ-$1,164 למ״ר, לבין $89,000 לדירת שני חדרים של 47 מ״ר בבלוק חדש יותר ברחוב שאנדור פטפי, כ-$1,880 למ״ר. מחירי הפתיחה של היזמים היו נמוכים יותר: מ-$950 למ״ר ב-Unity Vazisubani 2, פרויקט של 270 דירות שמסירתו צפויה ברבעון הרביעי של 2028, מ-$1,050 ב-BK Vazisubani ומ-$1,150 ב-New Group Vazisubani, ששניהם אמורים להימסר ברבעון הרביעי של 2026. אף אנליסט אינו מפרסם ממוצע לוזיסובאני לבדה, ואף אחד מהם אינו מפריד כאן בין בניינים מהתקופה הסובייטית לבניינים חדשים יותר.
מהנתונים של Galt & Taggart לאיסאני, שכר דירה של $10.2 למ״ר מול מחיר של $1,407, עולה לפי החישוב שלנו תשואה ברוטו של כ-8.7%, מעט מעל הממוצע העירוני של 8.5%. חשוב לזכור שמודעות גאורגיות מונות חדרים, לא חדרי שינה, כך שבדירת "שני חדרים" יש לרוב חדר שינה אחד. בניין משנת 2025 ברחוב פטפי הציע דירות שני חדרים להשכרה ב-$400 עד $600 לחודש. ההשוואה בין הרבעים מופיעה בעמוד שלנו על שכר דירה לפי רובע.
איך מתניידים
לוזיסובאני אין תחנת מטרו משלה. הקרובות ביותר הן סמגורי ווארקטילי שעל קו 1, כל אחת כ-2 ק״מ בקו אווירי ממרכז השכונה לפי המדידה שלנו ב-OpenStreetMap; הבלוקים הדרומיים, ליד כביש קאחתי, קרובים יותר, והצפוניים רחוקים יותר. חברת התחבורה של טביליסי השיקה את קו האוטובוס 343 מפוניצ׳אלה העליונה לוזיסובאני בנובמבר 2020, ואת קו 319 מתחנת המטרו וארקטילי, דרך וזיסובאני, לאזור כיכר התחנה באוקטובר 2021, ואזור המיניבוסים 02 מכסה את השכונה; לפני שאתם בונים על קו מסוים, בדקו את המסלולים העדכניים באתר של החברה.
חניה בתשלום לפי שעה הגיעה לשכונה ב-2025: 160 מקומות ברחוב אוסיפ מנדלשטם וברחוב 17 גיבורי שינדיסי נכנסו לתוקף ב-1 באוגוסט 2025, והתושבים יכלו לרשום את המכוניות שלהם לחניה חינם באזור. כביש קאחתי, לאורך הגבול הדרומי, הוא הדרך הראשית שיוצאת מהעיר מזרחה, לכיוון שדה התעופה.
בתי ספר, חנויות ומרפאות
- בתי ספר. צו של משרד החינוך משנת 2009 מונה את בתי הספר הציבוריים מס' 40, 90, 92, 163 ו-172 בכתובות בוזיסובאני; בתי ספר עשויים להתמזג או לעבור למקום אחר, לכן ודאו מול בית הספר עצמו אם יש בו מקומות כרגע.
- מרפאות. Evex Clinics פתחה במאי 2022 פוליקליניקה ברחוב שאנדור פטפי 36, עם רפואת משפחה, רפואת ילדים ובדיקות מעבדה.
- קניות. ה-Hualing Tbilisi Sea Plaza, שנפתח ב-2017 עם כ-400 חנויות, ניצב בשוליים הצפון-מזרחיים של השכונה, אף ש-OC Media תיארה אותו ב-2025 כקניון ענק עם מעט קונים; Samgori Mall והשוק של נבטלוגי נמצאים בשוליים הדרום-מערביים, ליד תחנת המטרו סמגורי.
לילו, שבה פועל שוק גדול, היא יחידה נפרדת של רובע סמגורי, רחוק יותר מזרחה, ואינה חלק מוזיסובאני.
פארקים ועבודות של העירייה
בשנים האחרונות השקיעה העירייה במרחבים הציבוריים של השכונה. כיכר חדשה בשטח של 1 הקטאר נפתחה בינואר 2018, בעלות של 740,000 לארי. בינואר 2024 הודיעה העירייה על שיקום פארק בשטח של עד 2 הקטאר, בעלות מוערכת של 4 מיליון לארי; לא מצאנו דיווח על השלמתו. מגרש כדורגל וסקייטפארק מוארים, בשטח של כ-2,500 מ״ר, דווחו במרץ 2025 בעלות של עד 3 מיליון לארי, וב-13 במאי 2026 החלו העבודות על כיכר של 3,400 מ״ר במיקרו-רובע III, בין רחוב ג׳ומבר לז׳אווה לרחוב בידזינה צ׳ולוקשווילי.
פרויקטים חדשים והשוליים של ים טביליסי
רחוב שאנדור פטפי הוא הציר המרכזי של הבנייה החדשה. לאורכו עומדים בניינים גמורים כמו Archi Vazisubani (2018 עד 2021), Kera Vazisubani (סוף 2024) ו-AIM Vazisubani, בניין בן 16 קומות עם 96 דירות שנמסר ב-2025, וגם פרויקטים שעדיין בבנייה, כמו New Group Vazisubani. במקומות אחרים בשכונה, ב-BK Vazisubani שברחוב שלווה משוולידזה יש 76 דירות, ו-Unity Vazisubani 2 שברחוב דוד קוואצ׳נטירדזה כולל 2 בלוקים של 14 ו-16 קומות. כשיש כל כך הרבה פרויקטים, בדקו את הרקורד של כל יזם ואת שלב הבנייה בעזרת רשימת הבדיקה ליזם שלנו.
בשוליים הצפון-מזרחיים בנתה קבוצת Hualing הסינית את כפר הספורטאים לפסטיבל הנוער האולימפי האירופי של 2015, ובתמורה קיבלה את הזכות להסב אותו למגורים ולמלון. לפי הסכם מ-14 בנובמבר 2014 קנתה הממשלה דירות ליד ים טביליסי למשפחות שנעקרו מבתיהן בעקבות הסכסוך: 218 משפחות בשלב הראשון, מתוך 598 דירות שתוכננו.
אוויר ורעש
תחנת הניטור הרשמית הקרובה ביותר לאיכות האוויר נמצאת בשכנה, וארקטילי. מחקר של אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, שניתח את הנתונים של הסוכנות הלאומית לסביבה, מצא שם רמה ממוצעת של חלקיקים עדינים (PM2.5) של 16.1 µg/m³ בשנים 2017 עד 2024: ירידה מ-19.0 בשנים 2017 עד 2019 ל-14.9 בשנים 2022 עד 2024, השיפור הגדול ביותר מבין שלוש התחנות הוותיקות של העיר, אף שהרמה עדיין גבוהה מההנחיות של ארגון הבריאות העולמי; הממוצע של 2024 היה 14.6. לא מצאנו מדידות רעש. בלוקים שלאורך כביש קאחתי פונים לדרך ראשית, ולכן אם השקט חשוב לכם, בקשו דירה בצד השקט של הבניין.
השכרת דירה בוזיסובאני
לפי Georgia Aparts, שכר הדירה המבוקש החציוני עמד באוגוסט 2026 על $419 לחודש, וזה ממקם את וזיסובאני בין האזורים הזולים יותר לשוכרים. לא מצאנו נתונים שפורסמו על השכרות קצרות בשכונה, כך שהשכרה ארוכה היא התוכנית המציאותית; על הדרך שבה שוכרים בוחרים דירה תקראו במדריך שלנו על שוכרים לטווח ארוך בטביליסי.
יתרונות וחסרונות
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| דירות חדשות בפרויקטים מכ-$950 למ״ר | אין תחנת מטרו בשכונה |
| תשואה ברוטו של כ-8.7% לפי הנתונים של איסאני | שכר דירה מהנמוכים בעיר |
| בתי ספר, פוליקליניקה ופארקים ששוקמו | הרבה פרויקטים שמתחרים על קונים ועל שוכרים |
| גישה מהירה בכביש מזרחה ולשדה התעופה | בלוקים שלאורך הכביש הראשי חשופים לרעש התנועה |
| רמות החלקיקים העדינים בתחנת הניטור הסמוכה ירדו | אין נתונים על ביקוש להשכרות קצרות |
יתווסף על ידי הצוות: תמונות שהצוות צריך לצלם: רחוב שאנדור פטפי עם המגדלים החדשים, בלוק מהתקופה הסובייטית במיקרו-רובע III, הכיכר משנת 2018, מגרש הכדורגל והסקייטפארק, הפוליקליניקה של Evex, ה-Hualing Tbilisi Sea Plaza, השוליים שלאורך כביש קאחתי ונוף לכיוון ים טביליסי.
בדיקת דירה בוזיסובאני, שלב אחרי שלב
מקמו את הבלוק
מיקרו-רובע, רחוב ומרחק מהכביש הראשי.
מדדו את הדרך למטרו
לסמגורי או לוארקטילי, באוטובוס וברגל.
בדקו את היזם
פרויקטים שהושלמו, היתרים ושלב הבנייה.
השוו מחיר למ״ר
מול מודעות באותו סוג בניין.
ספרו חדרים נכון
בדירת שני חדרים יש חדר שינה אחד.
תמחרו את השכירות
התחילו מהחציון של $419.
שאלות נפוצות
לאיזה רובע שייכת וזיסובאני?
לרובע איסאני, כיחידה טריטוריאלית 16, "וזיסובאני, הלגיון ה-8"; לא לסמגורי.
כמה עולה דירה בוזיסובאני?
במודעות מאוקטובר 2026 ביקשו כ-$1,164 עד $1,880 למ״ר, ובפרויקטים חדשים המחירים מתחילים ב-$950.
מה שכר הדירה בוזיסובאני?
שכר דירה מבוקש חציוני של $419 לחודש באוגוסט 2026, לפי Georgia Aparts.
האם יש מטרו בוזיסובאני?
לא. התחנות סמגורי ווארקטילי נמצאות כ-2 ק״מ מהמרכז בקו אווירי.
אילו אוטובוסים משרתים את וזיסובאני?
חברת התחבורה השיקה את הקווים 319 ו-343 ב-2020-2021; בדקו את המסלולים העדכניים.
האם יש בתי ספר בוזיסובאני?
כן, בתי הספר הציבוריים מס' 40, 90, 92, 163 ו-172 נרשמו שם ב-2009.
האם וזיסובאני ווארקטילי הן אותו מקום?
לא. וארקטילי נמצאת מעבר לכביש קאחתי, ברובע סמגורי.
איך האוויר בוזיסובאני?
בתחנת הניטור הסמוכה בוארקטילי נמדד ב-2024 ממוצע של 14.6 µg/m³ של PM2.5, לעומת כ-19 בשנים 2017-2019.
מקורות
- החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי על היחידות הטריטוריאליות, 5 בדצמבר 2014, וצו מס' 335, 23 ביולי 2021, הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- וזיסובאני (טביליסי), ויקיפדיה הגאורגית, בהסתמך על "טביליסי: רחובות, שדרות, כיכרות" (2008), ורשימת תחנות המטרו של טביליסי, ויקיפדיה (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מחירי הנדל״ן למגורים בטביליסי, הרבעון הראשון של 2026, 1TV, על פי Geostat (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- דירות למכירה בוזיסובאני, ודפי הפרויקטים Unity Vazisubani 2, BK Vazisubani, New Group Vazisubani ו-AIM Vazisubani, korter.ge (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- האזורים הזולים ביותר לשכירות בטביליסי, Georgia Aparts, 17 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- קו אוטובוס 319, 20 באוקטובר 2021, וקו אוטובוס 343, 4 בנובמבר 2020, חברת התחבורה של טביליסי (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מקומות חדשים לחניה אזורית לפי שעה בטביליסי, Interpressnews, 25 ביוני 2025 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- צו מס' 226 של שר החינוך והמדע, 22 באפריל 2009, הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- פוליקליניקה חדשה של Evex בוזיסובאני, Interpressnews, 10 במאי 2022 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- קניון ענק עם מעט קונים, OC Media (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- כיכר חדשה בוזיסובאני, עיריית טביליסי, 17 בינואר 2018; פארק של 2 הקטאר, 1TV, 24 בינואר 2024; מגרש כדורגל וסקייטפארק, BM.ge, 5 במרץ 2025; כיכר במיקרו-רובע III, 1TV, 13 במאי 2026 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- דיור לעקורים, FactCheck Georgia (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- חלקיקים מרחפים בטביליסי, 2017-2024, המכון לגאופיזיקה על שם מ. נודיה, אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, נובמבר 2025 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- וזיסובאני, OpenStreetMap (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מדריך השכונה פורסם על בסיס מסמכים של מועצת העיר טביליסי על היחידות הטריטוריאליות, נתונים של Galt & Taggart ו-Geostat, מודעות ומחירי יזמים ב-korter.ge, Georgia Aparts, הודעות של חברת התחבורה של טביליסי ושל העירייה, משרד החינוך ומחקר על איכות האוויר.