מה אפשר לקנות בנדל"ן בגאורגיה ב-$100,000?
דירה בגודל משפחתי בשכונה טובה בטביליסי, דירת חדר שינה אחד קרוב לים בבטומי, או שתי דירות קטנות במקום אחת. לפי הממוצעים של יולי 2026, סכום של $100,000 קונה כ-58 מ״ר של בנייה חדשה לא גמורה בסבורטלו, כ-70 מ״ר לפי הממוצע של טביליסי, כ-78 מ״ר בבניין ותיק בטביליסי, או כ-55 מ״ר של דירה "מפתח ביד" באזור השדרה החדשה בבטומי, עוד לפני העלויות. זה התקציב שבו השאלה המרכזית עוברת מ"איזו דירה קטנה" ל"דירה אחת או שתיים", והוא עדיין רחוק מאוד מהסכום של יותר מ-$150,000 שנדרש להיתר שהייה על בסיס נכס.
המדריך משווה בין דירה אחת לשתיים, מראה איזה חלק מהתקציב הולך על עלויות, בודק אם הלוואה עוזרת, ומסביר מה $100,000 פותחים בפניכם ומה לא. התקציב הקטן יותר מוסבר במדריך שלנו על השקעה של $50,000.
מה קונים ב-$100,000
| מיקום וסוג | מחיר ממוצע, $ למ״ר | שטח תמורת $100,000 |
|---|---|---|
| טביליסי, בנייה חדשה בדידי דיגומי | 1,148 | כ-87 מ״ר |
| טביליסי, בניין ותיק (יד שנייה) | 1,280 | כ-78 מ״ר |
| טביליסי, בנייה חדשה, ממוצע העיר | 1,426 | כ-70 מ״ר |
| טביליסי, בנייה חדשה בסבורטלו | 1,732 | כ-58 מ״ר |
| טביליסי, בנייה חדשה בוואקה | 3,180 | כ-31 מ״ר |
| בטומי, אזור השדרה החדשה, "מפתח ביד" | 1,800 | כ-55 מ״ר |
| בטומי, בטומי העתיקה, "מפתח ביד" | 3,239 | כ-31 מ״ר |
המחירים בטביליסי הם לדירות בשלד לבן שעוד דורשות גימור; המחירים בבטומי הם לדירות גמורות ("מפתח ביד"). כדי להשוות דבר דומה לדבר דומה, הוסיפו את עלות הגימור לנתונים של טביליסי.
דירה אחת או שתיים?
| תוכנית | מחיר | שכר דירה חודשי | תשואה ברוטו על המחיר |
|---|---|---|---|
| דירה אחת של 55 מ״ר בסבורטלו | $95,260 | $627 | 7.9% |
| שתי דירות של 40 מ״ר בדידי דיגומי | $91,840 | $696 | 9.1% |
על הנייר, שתי דירות קטנות בשכונה זולה יותר מכניסות יותר, ודירה אחת שעומדת ריקה לא עוצרת את כל ההכנסה. בפועל, פירוש הדבר גם שני גימורים, שתי מערכות ריהוט, שני שוכרים ושני תשלומי ועד בית, ודידי דיגומי היא המקום שבו נבנה חלק גדול מההיצע החדש של טביליסי. לדירה אחת בשכונה מבוססת כמו סבורטלו יש יותר קונים במכירה חוזרת, וקל יותר לנהל אותה מחו"ל. אפשרות שלישית היא לחלק את הכסף בין שתי ערים: כ-35 מ״ר של בנייה חדשה בטביליסי וכ-33 מ״ר של דירת יד שנייה בבטומי, אחת מושכרת כל השנה והשנייה בקיץ. המדריך שלנו לתיק נכסים מסביר איך המס והניהול משתנים כשיש יותר מדירה אחת.
כמה הולך על עלויות
ככל שהדירה גדולה יותר, הגימור הופך לסעיף גדול יותר. לפי נתון הביניים של כ-$250 למ״ר שדווח ב-2024, גימור של דירת שלד לבן בשטח 55 מ״ר עולה כ-$13,750; גימור של שתי דירות של 40 מ״ר עולה כ-$20,000 ביחד. ריהוט, אגרות ורזרבה מתווספים לכך. הרישום עולה 150 לארי במסלול הרגיל, ואישור נוטריוני של תרגום בשבועה עולה 6 לארי לחתימה על מסמך בן עמוד אחד; משרדי עורכי דין אינם מפרסמים מחירים קבועים לבדיקה משפטית, ולכן בקשו הצעת מחיר בכתב; דוגמה של סוכנות מ-2022, שכללה את כל העבודה המשפטית, הגיעה ל-2.5% מהמחיר, כלומר כ-$2,500 במקרה הזה. בפועל, רכישה בשלד לבן בסך כולל של $100,000 פירושה דירה במחיר של כ-$80,000 עד $85,000; דירת יד שנייה גמורה משאירה חלק גדול יותר מהתקציב לרכישה עצמה.
בטומי ב-$100,000
בבטומי אותו סכום קונה דירה גמורה עם חדר שינה אחד, של כ-55 מ״ר, באזור השדרה החדשה, שבו שכר הדירה בהשכרה ארוכה עמד ביוני 2026 על $12.3 למ״ר בממוצע, או כ-30 מ״ר בבטומי העתיקה, שבה המחירים הגבוהים ביותר. בלינה קצרה, AirROI מצאה שהרבע העליון של המודעות בבטומי הכניס יותר מ-$786 לחודש בשנה שהסתיימה ביולי 2026, בעוד שהחציון הכניס $423, כך שהבניין, הנוף והניהול חשובים יותר מהתקציב. הדפים שלנו על אזורי ההשקעה של בטומי ועל נוף לים עוזרים לצמצם את הבחירה.
חלוקת $100,000 בין טביליסי לבטומי
| סעיף | טביליסי, 35 מ״ר בבנייה חדשה | בטומי, 33 מ״ר יד שנייה |
|---|---|---|
| מחיר | $49,910 | $49,401 |
| גימור | כ-$8,750 | בדרך כלל אין צורך |
| מודל השכרה | השכרה ארוכה, כל השנה | לינה קצרה, בעיקר בקיץ |
| הכנסה ברוטו משוערת | כ-$4,240 בשנה לפי $10.1 למ״ר | כ-$3,105 בשנה (מודעה ממוצעת לפי AirROI) |
החלוקה פורשת את הכסף על פני שני סוגי ביקוש: שוכרים מקומיים בטביליסי, שמשלמים כל חודש, ומבקרים בבטומי, שמשלמים בעיקר בין יוני לספטמבר. ההכנסה ברוטו הכוללת נמוכה מזו של שתי דירות בשכונה זולה יותר בטביליסי, הדירה בטביליסי עדיין צריכה גימור, וכל אחת משתי הדירות דורשת ניהול נפרד. מה שהחלוקה נותנת הוא עמידות: קיץ חלש בבטומי אינו נוגע בשכר הדירה בטביליסי, ושוק שכירות חלש בטביליסי אינו מרוקן את הדירה בבטומי באוגוסט. היא גם נותנת לכם שתי דרכי יציאה נפרדות, אחת לקונים מקומיים ואחת לשוק הבינלאומי.
האם הלוואה מגדילה את כוח הקנייה של $100,000?
בתיאוריה, $100,000 יכולים לשמש מקדמה של 30% על נכס של כ-$333,000, שגם היה עובר את סף ההיתר. בפועל, המספרים כמעט אף פעם לא מסתדרים. הלוואה של כ-$233,000 היא כ-606,000 לארי, מתחת לתקרה של 1,000,000 לארי, ולכן אצל אזרח גאורגיה שהכנסתו בלארי היא תצטרך להיות בלארי, שבו משכנתאות חדשות עמדו ביולי 2026 על 11.4% בממוצע; לווה שאינו אזרח גאורגיה פטור מהכלל הזה ויכול לקבל הצעה בדולרים, שבהם הממוצע היה 7.7%. גם ב-7.7%, הריבית על $233,000 היא בערך $17,900 בשנה, כ-63% מתוך $28,300 של שכר דירה ברוטו שתשואה של 8.5% הייתה מניבה על $333,000, וזאת לפני עלויות, מס, החזרי קרן וחודשים ללא שוכר; ב-11.4% היא כ-$26,600, קרוב לכל הסכום. הלוואה בריבית גבוהה מהתשואה של הנכס מוסיפה סיכון בלי להוסיף הכנסה; היא הגיונית רק כשההלוואה זולה יותר, למשל במטבע של הכנסה מחו"ל, או כשהמטרה היא בית למגורים ולא תשואה.
יתווסף על ידי הצוות: אנחנו בודקים מול הבנקים אם אזרחים זרים עם הכנסה מחו"ל יכולים ללוות בדולרים או באירו, ובאיזו מקדמה.
$100,000 והיתר שהייה
- מסלול הנכס. היתר שהייה לטווח קצר דורש מקרקעין, שאינם קרקע חקלאית, ששוויים לפי שמאי מוסמך עולה על $150,000. דירה של $100,000 אינה עומדת בתנאי.
- מסלול ההשקעה. היתר שהייה להשקעה דורש השקעה של $300,000 לפחות או מקרקעין ששוויים עולה על $300,000.
- שילוב. לא אושר שאפשר לחבר שני נכסים כדי לעבור את ה-$150,000: החוק מדבר על נכס אחד, והיועצים חלוקים בדעתם. הדרך הבטוחה היא נכס אחד ששוויו עולה בבירור על הסף.
אם היתר שהייה הוא אחת המטרות, תכננו את הרכישה סביב השמאות ולא סביב המחיר ששולם, והשאירו מרווח ביטחון. הדף שלנו על מסלול הנכס של $150,000 מסביר את השמאות.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יאשר איך הסוכנות סופרת כמה נכסים לצורך הסף של $150,000.
איזו תוכנית מתאימה לאיזה משקיע
| מטרה | תוכנית |
|---|---|
| הכנסה יציבה במעט מאמץ | דירה גמורה אחת בשכונה מבוססת בטביליסי |
| התשואה ברוטו הגבוהה ביותר | שתי דירות קטנות בשכונה זולה יותר, עם מנהל מקומי |
| שימוש בקיץ והכנסה מלינה קצרה | דירה גמורה אחת באזור השדרה החדשה בבטומי |
| פיזור סיכון | דירה קטנה אחת בטביליסי ואחת בבטומי |
| היתר שהייה בעתיד | דירה אחת עכשיו, ובהמשך נכס אחד ששוויו עולה בבירור על $150,000 |
איך משקיעים $100,000 צעד אחר צעד
החליטו: אחת או שתיים
בחרו בין פשטות לבין פיזור סיכון עוד לפני שאתם מסתכלים על מודעות.
הפרישו קודם את העלויות
גימור, ריהוט, אגרות ורזרבה, ורק אחר כך המחיר שאתם יכולים לשלם.
בחרו שכונה לפי השוכר
משפחות, אנשי מקצוע או מבקרים, והשכונות שהם בוחרים בהן.
השוו עסקאות אמיתיות
מכירות אחרונות שנרשמו בבניין, ולא מחירים מבוקשים.
בדקו את היזם ואת המסמכים
היתרים, אכלוס והרקורד של היזם בבנייה חדשה.
תכננו את היציאה
מי יקנה מכם את הדירה בעוד חמש או עשר שנים, ולמה.
סיכונים וחריגים
- לא מספיק להיתר שהייה. מסלול הנכס דורש יותר מ-$150,000.
- הלוואה יקרה. הריביות על משכנתאות בלארי גבוהות מהתשואות המקובלות.
- היצע בשכונות הזולות. שתי דירות קטנות מתחרות בהרבה בנייה חדשה.
- חריגות בגימור. דירות גדולות יותר פירושן חשבונות גימור גדולים יותר.
- עומס ניהולי. שתי דירות פירושן שני שוכרים ושני סבבי תיקונים.
שאלות נפוצות
מה קונים ב-$100,000 בטביליסי?
כ-70 מ״ר של בנייה חדשה לפי ממוצע העיר, או כ-58 מ״ר בסבורטלו, לפני גימור.
מה קונים ב-$100,000 בבטומי?
כ-55 מ״ר של דירה גמורה באזור השדרה החדשה.
מה עדיף, דירה אחת או שתיים?
שתיים מכניסות יותר על הנייר; אחת פשוטה יותר וקל יותר למכור אותה.
האם $100,000 מקנים היתר שהייה?
לא; מסלול הנכס דורש מקרקעין ששוויים עולה על $150,000.
האם אפשר לחבר כמה נכסים כדי להגיע ל-$150,000?
הדבר לא אושר; החוק מתייחס לנכס אחד, ולכן יש לבדוק בייעוץ משפטי מהי הפרקטיקה הנוכחית.
כדאי ללוות כדי לקנות יותר?
בדרך כלל לא, כשריביות בלארי של כ-11.4% עומדות מול תשואות של כ-8.5%.
כמה כדאי לשמור לגימור?
כ-$250 למ״ר לגימור ברמה בינונית, לפי דיווחים מ-2024; בקשו הצעות מחיר עדכניות.
איזו תשואה אפשר לצפות לקבל?
כ-8% עד 9% ברוטו בדוגמאות שלנו מטביליסי, לפני עלויות ומס.
מקורות
- נדל"ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- נדל"ן למגורים בבטומי, סקירת הרבעון השני של 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- כמה עולה שיפוץ של מטר רבוע אחד? (בגאורגית), BM.ge, 24 בפברואר 2024 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- אגרות רישום מקרקעין, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 272 מ-30 במאי 2022 בדבר שכר הנוטריונים, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- מקרי בוחן של קונים (דף של סוכנות), ExpatHub (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- נתוני השכרה לטווח קצר בבטומי, AirROI (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- היקף המשכנתאות בגאורגיה גדל בכמעט 50%, International Investment, 8 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה מחייבת מטבע לאומי בכל ההלוואות עד מיליון לארי, First Channel, 1 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- משכנתה ליחידים עם הכנסה מחו"ל, Halyk Bank Georgia (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיף 15), הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה תעלה את סף היתר השהייה על בסיס נכס ל-$150,000, IMI Daily, 2 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על סמך המחירים ושכר הדירה של Galt & Taggart, נתוני AirROI ו-BM.ge, אגרות המרשם הציבורי ושכר הנוטריונים, כללי ההלוואות של הבנק הלאומי וחוק הזרים.