בדיקת הבעלים של נכס בגאורגיה באינטרנט

אפשר לבדוק באינטרנט מי הבעלים של נכס בגאורגיה?

כן. המרשם הציבורי של גאורגיה פתוח לעיון: החוק קובע שהנתונים הרשומים בו הם ציבוריים וכל אחד יכול לעיין בהם, ושנסח יינתן לכל אדם שמשלם את האגרה. עבור מי שקונה נכס, זו הבדיקה המועילה ביותר שיש, כי בכל עסקה הזכות של צד מעוניין בנכס מוכחת רק באמצעות נסח מהמרשם הציבורי. לא צריך לקבל רשות מהמוכר, וגם לא צריך להיות בגאורגיה כדי לעשות את זה. במילים אחרות, כל מי שמתכנן לקנות יכול לבדוק בעצמו את מצב הנכס מכל מקום בעולם, בלי לחכות למסמכים מהצד השני.

המדריך הזה מסביר איך מזמינים נסח באינטרנט, מה כדאי לחפש בו מעבר לשם של הבעלים, איך אפשר לראות אם מישהו הגיש בקשה כלשהי על הנכס, ואילו מרשמים ציבוריים נוספים שווה לבדוק לפני שמשלמים כסף.

איך מזמינים נסח באינטרנט

1. מאתרים את הקוד הקדסטרי

   מבקשים אותו מהמוכר או מהמתווך, או מעתיקים אותו מנסח קודם או מהמסמכים של היזם.

2. נכנסים לשירותים המקוונים של המרשם

   הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי מפנה מהאתר napr.gov.ge אל שירות הנסחים שלה בפורטל הממשלתי my.gov.ge.

3. בוחרים את המהירות ואת השפה

   נסח רגיל באינטרנט עולה 13 לארי ומוכן תוך יום עבודה אחד, או 52 לארי באותו היום; נסח בשפה האנגלית עולה עוד 26 לארי.

4. משלמים ומורידים

   משלמים בכרטיס בנק ומורידים את הנסח כמסמך שהונפק על ידי הסוכנות.

בדלפק של בית הצדק אותו נסח בדיוק עולה 20 לארי עבור יום עבודה אחד, או 75 לארי באותו היום. מסמך אלקטרוני שהסוכנות מנפיקה נחשב למסמך מקורי לכל דבר. כלומר, ההזמנה באינטרנט זולה יותר מאשר בדלפק, והקובץ שמורידים שווה בתוקפו לנסח שמקבלים בדלפק של בית הצדק.

מה אפשר ללמוד מהנסח?

הנסח מאחד שלושה מרשמים במסמך אחד: הזכויות בנכסי מקרקעין, ההגבלות מכוח המשפט הציבורי, ושעבודי המס והמשכנתאות, כולם כפי שהם תקפים ברגע שבו הנסח מופק. לפי ההוראות של המרשם, מופיעים בו:

• הקוד הקדסטרי, הכתובת ותיאור של הנכס;
• הבעלים: שם פרטי, שם משפחה ומספר אישי כשמדובר באדם, או שם, צורה משפטית ומספר זיהוי כשמדובר בחברה;
• הזכויות והחובות הרשומות, כמו משכנתאות, חוזי שכירות וחלקים בבעלות משותפת;
• ההגבלות מכוח המשפט הציבורי ושעבודי המס, יחד עם התאריכים, ההיקף, הבסיס והגוף שהטיל אותם;
• האם הבעלים מופיע במרשם החייבים.

לנסח אין תאריך תפוגה קבוע, אבל הוא מתאר את הנכס רק כפי שהיה ברגע שבו הוכן. נסח ישן, גם אם הוכן לפני כמה שבועות בלבד, לא מראה מה נרשם על הנכס מאז. לכן הזמינו נסח חדש ממש לפני החתימה. המדריך שלנו על קריאת הנסח עובר על כל אחד מהשדות.

האם מישהו הגיש בקשה על הנכס?

כל בקשה שמוגשת למרשם מקבלת מספר רישום ברגע ההגשה, ואפשר לעקוב אחרי הסטטוס שלה באינטרנט דרך חיפוש הבקשות באתר my.gov.ge. שלושה כללים חשובים במיוחד למי שקונה. בקשה תידחה אם כבר מטופלת בקשה זהה על אותו הנכס. רישום שהושעה נשאר בדרך כלל מושעה במשך 30 ימים קלנדריים. ואסור להפיק נסח כל עוד הנתונים הרשומים מושעים. אם המרשם לא מוכן להנפיק נסח, או שהמוכר לא יודע להסביר בקשה פתוחה, עצרו ושאלו למה זה קורה לפני שאתם משלמים. במילים פשוטות, כשהמרשם מסרב להפיק נסח, זה סימן לעצור ולברר, ולא להמשיך בעסקה כרגיל.

פורטלי המפות של המרשם

הסוכנות מקשרת לפורטל מפות מדף הבית שלה, ובחודש יולי 2025 היא הציגה גיאופורטל לאומי, NSDI.GOV.GE, עם שכבות שכוללות בין השאר צילומי אוויר אורתופוטו וגבולות של חלקות קרקע. המפות האלה מועילות כדי לראות איפה החלקה נמצאת, מה הצורה שלה ומי השכנים שלה. לא מצאנו שום הצהרה שלפיה הן מציגות את השמות של הבעלים; בכל מה שנוגע לבעלות, הנסח נשאר המסמך שאפשר לסמוך עליו. המפה עוזרת להבין את המיקום של הנכס, אבל היא לא מחליפה את הנסח.

מרשמים ציבוריים נוספים שכדאי לבדוק

נסח ממרשם החייבים עולה 10 לארי, ובבקשה צריך לציין את השם המדויק של האדם, את המספר האישי או מספר הזיהוי שלו ואת הכתובת שלו, ולכן בקשו את הפרטים האלה מהמוכר. מוכר שמופיע במרשם הזה עלול שלא להיות חופשי למכור, וייתכן שכבר הוטל עיקול על הנכס.

האם הבעלים יכולים לקבל התראה כשמישהו מגיש בקשה על הנכס שלהם?

לא מצאנו שירות רשמי ששולח לבעלים הודעת טקסט כאשר מוגשת בקשה על הנכס שלהם. הודעת הטקסט היחידה שמצאנו בשירותים המקוונים של המרשם היא האישור על הזמנת נסח. עד שיאושר ששירות כזה קיים, ההגנה היא לבדוק את הנסח בעצמכם, במיוחד לפני כל תשלום ושוב ממש לפני החתימה, ולדאוג שפרטי הקשר שלכם יהיו מעודכנים אצל המרשם ואצל הבנק. במילים אחרות, האחריות לעקוב אחרי מה שקורה בנכס נשארת אצלכם.

מה צריך לגרום לכם לעצור?

• הבעלים שמופיע בנסח הוא לא האדם שמוכר לכם, ואין ייפוי כוח תקף.
• בנסח מופיעים עיקול, שעבוד מס או משכנתה שאף אחד לא הזכיר.
• המרשם לא מוכן להפיק נסח כי הנתונים מושעים.
• יש בקשה פתוחה על הנכס, והמוכר לא יכול להסביר אותה.
• הבעלים רשום במרשם החייבים.

קריאה זהירה של שורת הבעלים

שורת הבעלים היא החלק בנסח שקונים מסתכלים עליו קודם כול, ושווה להקדיש לה קריאה איטית. אדם מזוהה לפי שם פרטי, שם משפחה ומספר אישי; השוו את שלושת הפרטים האלה לדרכון או לתעודת הזהות של המוכר, ולא רק את השם. חברה מזוהה לפי השם שלה, הצורה המשפטית ומספר הזיהוי, ואת האדם שרשאי לחתום בשמה צריך לאמת בנפרד במרשם העסקים, כי הנסח של הנכס לא מראה מי מייצג את החברה. כשהנסח מציג כמה בעלים, לכל אחד מהם חלק משלו, כל אחד ואחד מהם חייב לחתום או להיות מיוצג. וכשהבעלים נשוי, זכרו שלפי הקוד האזרחי רכוש שנרכש בזמן הנישואים הוא רכוש משותף, אלא אם הסכם ממון קובע אחרת, גם אם רק אחד מבני הזוג מופיע בנסח; שאלו לגבי ההסכמה של בן או בת הזוג. בקיצור, השוו כל פרט בשורת הבעלים למסמכים של מי שעומד מולכם, ואל תסתפקו בשם בלבד.

בדיקה של דירה שעדיין בבנייה

בדירה שנמצאת בבניין בבנייה, הנסח מציג את החלקה ואת הבניין שנבנה עליה ולא יחידה גמורה, וקונים שרשמו זכות בעלות מקדמית מופיעים בו. זה מועיל בשתי דרכים. הוא מראה אם היזם באמת הבעלים של החלקה או מחזיק בזכויות עליה, ואם החלקה משועבדת לבנק במשכנתה. והוא יכול לחשוף אם זכות מקדמית ביחידה שמציעים לכם כבר נרשמה לטובת מישהו אחר. בקשו מהיזם את המספר המתוכנן של היחידה והשוו אותו למה שרשום, ורשמו את הזכות המקדמית שלכם ברגע שההסכם שלכם מאפשר זאת. כך הנסח משמש גם כלי לבדיקת היזם עצמו, ולא רק לבדיקת הדירה.

מתי לבדוק, וכל כמה זמן

• כשאתם מתחילים להתעניין ברצינות בנכס: כדי לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים, וכדי לראות כל משכנתה או הגבלה עוד לפני שמתחילים במשא ומתן.
• לפני שמשלמים מקדמה כלשהי: שום דבר חדש לא אמור להופיע מאז הבדיקה הראשונה שלכם.
• ביום שלפני החתימה: זו הגרסה שעליה אתם מסתמכים אצל הנוטריון או בבית הצדק.
• אחרי הרישום: הנסח שרשום על שמכם הוא ההוכחה שהרכישה הושלמה.

במחיר של 13 לארי לנסח, כל ארבע הבדיקות יחד עולות 52 לארי, וכל אחת מהן יכולה לתפוס בעיה שהאחרות היו מפספסות.

לראות את המסמכים שמאחורי הרישום

הנסח מסכם את הזכויות הרשומות; המסמכים שעומדים מאחוריהן יכולים לגלות לכם יותר. החוק קובע שעותקים אלקטרוניים של המסמכים שהוגשו לצורך רישום מתפרסמים בפורטל האלקטרוני של המרשם, וכל אחד יכול לעיין בהם בחינם. בדירה מיד שנייה זה יכול לכלול את החוזה שבו המוכר עצמו רכש אותה, וכך אפשר לבדוק שהרכישה של המוכר הייתה תקינה. כך אפשר לבדוק לא רק את מי שמוכר לכם, אלא גם את הדרך שבה הנכס הגיע אליו. עבור בנק, עורך דין או בית משפט בחו״ל, המרשם מנפיק גם נסחים באנגלית בתוספת של 26 לארי, ולעיתים קרובות זה חוסך תרגום.

שאלות נפוצות

האם הבעלות על נכסים בגאורגיה היא מידע ציבורי?

כן; הנתונים הרשומים הם ציבוריים, וכל אחד יכול לקבל נסח תמורת אגרה.

כמה עולה נסח באינטרנט?

13 לארי עבור יום עבודה אחד, או 52 לארי באותו היום; גרסה בשפה האנגלית עולה עוד 26 לארי.

צריך את הקוד הקדסטרי?

כן, זו הדרך האמינה לזהות את הנכס; בקשו אותו מהמוכר.

אפשר לחפש לפי השם של הבעלים?

לא מצאנו חיפוש רשמי לפי שם של בעלים; את הנסח מזמינים עבור נכס מסוים.

האם הנסח מראה חובות?

הוא מראה שעבודי מס, משכנתאות, עיקולים, וגם אם הבעלים מופיע במרשם החייבים.

לכמה זמן נסח תקף?

אין לו תאריך תפוגה, אבל הוא מדויק רק לרגע שבו הוכן; הזמינו נסח חדש לפני החתימה.

אפשר לראות אם מישהו הגיש בקשה?

בקשות מקבלות מספר, ואפשר לעקוב אחרי הסטטוס שלהן באינטרנט; לנכס שהרישום שלו מושעה אי אפשר לקבל נסח.

אקבל התראה אם מישהו יגיש בקשה על הדירה שלי?

לא מצאנו שירות רשמי כזה; בדקו את הנסח שלכם באופן קבוע.

מקורות

1. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (סעיפים 6, 9, 10, 21, 23 ו-25), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
2. ההוראות בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487 (סעיפים 5 ו-6), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
3. אגרות ומועדים: שירותי מידע, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
4. נסח מהמרשם הציבורי, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
5. הכללים של מרשם החייבים, צו שר המשפטים מס' 234, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
6. הוצג הגיאופורטל הלאומי NSDI.GOV.GE, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, 22 ביולי 2025 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 18 באוקטובר 2026 - המדריך פורסם על בסיס החוק בדבר המרשם הציבורי, ההוראות של המרשם, דפי האגרות של הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי והכללים של מרשם החייבים.