איך ממוסה נכס שבבעלות חברה בגאורגיה?
בארבע שכבות. חברה משלמת מס רכוש שנתי של עד 1% מהשווי הממוצע נטו בספרים של המבנים שלה, ובנוסף מס קרקע. ברגע שהמכירות ושכר הדירה החייבים במס שלה עוברים 100,000 לארי בתקופה כלשהי של 12 חודשים, היא חייבת להירשם למע"מ ולגבות 18%. הרווח שלה ממוסה ב-15% רק כשהוא מחולק, ועל דיבידנדים שמשולמים לאדם פרטי או לבעל מניות זר חלים עוד 5%, כך שבסך הכול מדובר בכ-19.25% מהרווח. ובניגוד לאדם פרטי, לחברה אין פטור של שנתיים במכירת בית: הרווחים שלה ממכירה הם פשוט רווח, שממוסה כשהוא משולם החוצה.
הדף הזה מפרט כל אחד מהמסים עבור חברה גאורגית שמחזיקה דירות או נכסים מסחריים, מה משתנה כשהבעלים הוא חברה זרה, ומה קורה כשנכס עובר מאדם פרטי לחברה או מחברה לאדם פרטי. השאלה אם חברה היא בכלל הכלי הנכון נדונה בדף שלנו על קנייה דרך חברה.
חברה ואדם פרטי, מס אחר מס
| מס | חברה | אדם פרטי |
|---|---|---|
| מס רכוש שנתי | עד 1% מהשווי הממוצע נטו בספרים | אין, אם הכנסת המשפחה הייתה 100,000 לארי או פחות; אחרת 0.8% עד 1% משווי השוק |
| מס קרקע | 0.24 לארי למ״ר, כפול מקדם מקומי של עד 1.5 | אותו שיעור; הקרקע שמתחת לבניין דירות פטורה לגבי הדיירים שלו |
| שכר דירה מבית מגורים | מס רווחים של 15% כשהרווח מחולק, ועוד 5% על הדיבידנדים | 5% משכר הדירה, ללא ניכויים |
| מע"מ | 18% ברגע שהעסקאות החייבות עוברות 100,000 לארי ב-12 חודשים | אותו סף; מכירה חד-פעמית של בית אינה אירוע מע"מ |
| רווח ממכירת בית | רווח, שממוסה כשהוא מחולק; אין תקופת החזקה | 5% בתוך שנתיים, פטור לאחר מכן |
| דוחות | דוח חודשי על מס רווחים, דוח מע"מ אם החברה רשומה, דוח שנתי על מס רכוש | דוח עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה; דוח שנתי אם יש בו צורך |
מס הרכוש השנתי
מס רכוש הוא מס מקומי. קוד המס קובע את התקרה, וכל מועצה עירונית קובעת את השיעור בגבולותיה; טביליסי גובה מחברות 1%. אצל חברה גאורגית המס חל על רכוש קבוע, על נכסי השקעה, על בנייה שלא הושלמה ועל רכוש שהיא משכירה, כולם לפי האופן שבו הם מופיעים במאזן שלה (סעיף 201). דירות שמוחזקות כמלאי למכירה, ולא כרכוש קבוע או כנכסי השקעה, נשארות מחוץ למס, אלא אם הן מושכרות.
- הבסיס. הממוצע בין השווי נטו בספרים בתחילת השנה לבין השווי נטו בספרים בסופה (סעיף 202(1)). רכוש שנרכש לפני 2000 מוכפל ב-3, רכוש שנרכש בין 2000 ל-2004 מוכפל ב-2, ורכוש שנרכש ב-2004 מוכפל ב-1.5, אלא אם החברה משתמשת בשערוכים מבוקרים.
- שווי שוק. בביקורת, רשות המס רשאית להשתמש בשווי השוק כשהוא גבוה מהשווי בספרים, ולהמשיך להחיל אותו בשלוש השנים הבאות.
- מועדים. את הדוח ואת התשלום יש להגיש לפני 1 באפריל של השנה העוקבת, ועד 15 ביוני משלמים תשלום שוטף בגובה המס של השנה הקודמת; את מס הקרקע משלמים עד 15 בנובמבר.
- פטורים. רכוש באזור תעשייה חופשי, רכוש של חברה בינלאומית למעט קרקע, ורכוש של מיזמים ביישובים בהרים הגבוהים. הפטור לרכוש של בתי מלון באזורי תיירות פקע ב-1 בינואר 2026, ורוב ההטבות אינן חלות על מבנים שהחברה משכירה לאחרים.
לבעלים קטן, הפער לעומת אדם פרטי גדול. חברה שמחזיקה דירה ששוויה בספרים 400,000 לארי משלמת כ-4,000 לארי בשנה לפי שיעור של 1%; בעלים פרטי שהכנסת משפחתו הייתה 100,000 לארי או פחות אינו משלם דבר על המבנה, אם כי שכר הדירה נכלל בחישוב של אותה הכנסת משפחה.
מע"מ על שכר דירה ועל מכירות
חברה חייבת להירשם למע"מ בתוך 2 ימי עסקים ברגע שהעסקאות החייבות שלה עוברות 100,000 לארי בתקופה כלשהי של 12 חודשים רצופים, ולגבות 18% החל מהעסקה שחוצה את הקו (סעיף 165). הדוחות והתשלום הם חודשיים, עד ה-15 בכל חודש.
- שכר דירה. שכירות מסחרית חייבת במע"מ. לא מצאנו בקוד המס פטור ממע"מ על השכרת בתי מגורים, ולכן לפי הקריאה שלנו גם חברה הרשומה כעוסק במע"מ גובה 18% על שכר דירה למגורים.
- מכירת מבנה. חייבת במע"מ של 18%, בין שהמבנה משמש למגורים ובין שהוא מסחרי. קרקע שנמכרת יחד עם מבנה נחשבת לחלק ממכירת המבנה.
- מכירת קרקע בלבד. פטורה, ללא זכות לנכות מע"מ תשומות (סעיף 171(1)(c)), אף שחברה רשאית לבחור לגבות עליה מע"מ. אם נדל"ן הוא הפעילות העיקרית של החברה, גם מכירות קרקע פטורות נספרות לצורך הסף של 100,000 לארי.
- מע"מ תשומות. את המע"מ ששולם ליזם על דירה אפשר לנכות, אם הדירה משמשת להשכרה או למכירה החייבות במע"מ (סעיף 175).
לחברה שמשכירה כמה דירות, שכר דירה של כ-8,400 לארי בחודש מספיק כדי לחצות את הסף בתוך שנה. מאותו רגע, או שהשוכר משלם 18% יותר, או שהחברה סופגת את התוספת בעצמה.
מס רווחים רק כשהרווח יוצא מהחברה
מאז 2017 גאורגיה פועלת לפי "המודל האסטוני": הרווח של חברה אינו ממוסה כל עוד הוא נשאר בעסק. מס הרווחים של 15% חל על רווח מחולק, על הוצאות שאינן קשורות לעסק, על אספקה ללא תמורה ועל הוצאות ייצוג שחורגות מהמותר (סעיף 97(1)). הסכום ששולם מגולם, כלומר מחולק ב-0.85, ולכן המס שווה לכ-17.65% מהסכום נטו שחולק. על דיבידנדים שמשולמים לאדם פרטי, לגוף שאינו מסחרי או לחברה זרה חל לאחר מכן ניכוי במקור של 5% (סעיף 130), כך שבסך הכול מתקבלים כ-19.25% מהרווח המקורי; דיבידנדים שמשולמים לחברה מסחרית גאורגית אחרת אינם ממוסים.
- חלוקה בעין. דירה שנמסרת לבעל מניות היא חלוקה, ושוויה נקבע לפי מחיר השוק.
- צדדים קשורים. השכרה של דירת החברה לבעלים שלה במחיר נמוך ממחיר השוק, או מכירתה לבעלים בזול, נחשבות לחלוקה של ההפרש.
- החזר הון. החזרת ההון שבעל מניות השקיע בחברה אינה רווח מחולק.
- דוחות חודשיים. תקופת המס של חברה תושבת לצורך מס רווחים היא חודש קלנדרי.
דוגמה מחושבת
| סעיף | חברה, הרווח נשאר בה | חברה, הרווח מחולק | אדם פרטי |
|---|---|---|---|
| שכר דירה | 30,000 לארי | 30,000 לארי | 30,000 לארי |
| עלויות, כולל מס רכוש | 6,000 לארי | 6,000 לארי | לא מנוכות |
| מס רווחים של 15% | 0 | 3,600 לארי | - |
| מס על הדיבידנד או על שכר הדירה | 0 | 1,020 לארי | 1,500 לארי |
| מה שנשאר לבעלים | 24,000 לארי בתוך החברה | 19,380 לארי | 28,500 לארי לפני העלויות שלו עצמו |
האדם הפרטי משלם 5% משכר הדירה ברוטו, ואינו משלם מס רכוש אם הכנסת המשפחה נשארת ברמה של 100,000 לארי או פחות. החברה אינה משלמת דבר כל עוד היא משקיעה מחדש, אבל כשהיא מחלקת את הרווח שלה היא משלמת עליו כ-19.25%, ומס רכוש היא משלמת בכל שנה. בעל חברה שזקוק לשכר הדירה כדי להתפרנס ממנו יוצא בדרך כלל נפסד; מי שמשקיע מחדש במשך שנים לא בהכרח.
בעלי מניות זרים וחברות זרות
חברה גאורגית שהבעלים שלה זר מנכה במקור 5% מהדיבידנדים, ואמנת מס עשויה להפחית את השיעור הזה; האמנות עם הממלכה המאוחדת ועם איחוד האמירויות הערביות, למשל, קובעות 0% על דיבידנדים. אין הגבלות מטבע על העברת הכסף לחו"ל. הדף שלנו על אמנות למניעת כפל מס מפרט את השיעורים.
חברה זרה יכולה גם להחזיק ישירות בנכס בגאורגיה. הבעלות על נכס כשלעצמה אינה יוצרת מוסד קבע (סעיף 29(6)), אבל מי שמנהל את הנכס בשם החברה יותר משלושה חודשים עלול ליצור מוסד כזה, אלא אם הוא סוכן בלתי תלוי. שכר דירה שמשלמים חברה גאורגית או שוכר עסקי ממוסה במקור ב-10%, או ב-15% לחברות מתחומי שיפוט בעלי מס נמוך שמופיעים ברשימה; שכר דירה משוכר פרטי, שאינו סוכן מס, מדווח על ידי החברה הזרה וממוסה על הסכום נטו (סעיף 97(11)). הבעלים הזר משלם גם מס רכוש על המבנים שלו בגאורגיה. מכירת מניות בחברה שעיקר ערכה נובע מנדל"ן בגאורגיה היא הכנסה שמקורה בגאורגיה (סעיף 104(1)(m)), ורוב האמנות של גאורגיה מתירות לגאורגיה למסות רווחים כאלה.
העברת נכס אל חברה או ממנה
- אל החברה. הכנסת נכס להון של חברה אינה אספקה לצורך מע"מ (סעיף 160(7)(b)); אם מי שמכניס את הנכס רשום כעוסק במע"מ, החברה חייבת להירשם בתוך 10 ימים. לא מצאנו כלל ספציפי של מס הכנסה לגבי אדם פרטי שמכניס דירה לחברה.
- מן החברה. מסירת נכס לבעל מניות בתמורה לחלקו בחברה היא אספקה לצורך מע"מ, ולצורך מס רווחים חלוקה בעין מוערכת לפי מחיר השוק.
- בפירוק. האדם הפרטי פטור ממס הכנסה על מקרקעין שקיבל בפירוק או בהפחתת הון, אם החזיק בחלקו בחברה יותר משנתיים (סעיף 82(1)(z)); הצד של החברה עדיין ממוסה.
- רישום. רישום של חברה בערבון מוגבל עולה 200 לארי ביום עבודה אחד או 400 לארי באותו יום, ורישום של נכס עולה 150 לארי, 270 לארי או 350 לארי, לפי המהירות.
משטרים מיוחדים
חברה בינלאומית משלמת מס רווחים של 5% ואינה משלמת מס רכוש, למעט על קרקע, אבל את המעמד הזה מעניקה הממשלה לפעילויות שמופיעות ברשימה, ולא מצאנו שום סימן לכך שהשכרת נכסים עומדת בתנאים. למיזם תיירותי שמוכר יחידות מלון ומקבל אותן בחזרה כדי להפעיל אותן יש יחס משלו במע"מ ותנאי של 10 שנים, כמתואר בדף שלנו על יחידות אפרטהוטל. מעמד עסק קטן, עם השיעור של 1%, מיועד ליחידים ואינו חל על השכרת נכסים.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון שלנו יאשר את דין המע"מ על שכר דירה למגורים שגובה חברה הרשומה כעוסק במע"מ, את מצב מס ההכנסה של אדם פרטי שמכניס דירה לחברה, והאם התיקון מספטמבר 2026 שינה משהו במס הרכוש של חברות.
ניהול נכס דרך חברה, צעד אחר צעד
בנו מודל לשתי האפשרויות
השוו בין המס בחברה לבין המס האישי לאורך תקופת ההחזקה האמיתית שלכם.
רשמו את החברה ומנו רואה חשבון
הדוחות החודשיים מתחילים כבר מהחודש הראשון.
סווגו את הנכס
החליטו אם הדירות הן רכוש קבוע, נכסי השקעה או מלאי.
שימו עין על סף המע"מ
עקבו אחרי שכר הדירה והמכירות בכל תקופה של 12 חודשים.
תכננו את החלוקות
משכו רווח כשאתם צריכים אותו, בידיעה שעל כל תשלום חלים כ-19.25%.
סיכונים וחריגים
- מס רכוש שנתי. חברה משלמת אותו גם במצב שבו אדם פרטי לא היה משלם.
- מע"מ. שכר דירה מכמה דירות יכול לעבור את 100,000 הלארי במהירות.
- אין פטור של שנתיים. רווחים ממכירת בתים ממוסים כשהם מחולקים.
- חלוקות נסתרות. עסקאות עם הבעלים במחיר נמוך ממחיר השוק ממוסות.
- עמידה בחובות הדיווח. דוחות חודשיים פירושם הוצאה שוטפת על רואה חשבון.
שאלות נפוצות
מהו שיעור מס הרכוש לחברות בגאורגיה?
עד 1% מהשווי הממוצע נטו בספרים של הרכוש החייב במס; טביליסי גובה 1%.
האם חברות משלמות מס על שכר דירה ברגע שהן מקבלות אותו?
אין מס רווחים עד שהרווח מחולק; מע"מ חל מרגע שהחברה רשומה.
מהו המס הכולל על רווח מחולק?
כ-19.25%: מס רווחים של 15% ועוד 5% על הדיבידנד.
האם חברה נהנית מהפטור של שנתיים במכירת בית?
לא; הפטור הזה מיועד ליחידים בלבד.
האם חברה גובה מע"מ על שכר דירה למגורים?
אם היא רשומה כעוסק במע"מ, לפי הקריאה שלנו כן; רואה החשבון שלנו בודק זאת כעת.
האם חברה זרה יכולה להחזיק בנכס בגאורגיה?
כן; שכר דירה משוכרים עסקיים ממוסה במקור ב-10%, וחל גם מס רכוש.
האם יש מס אם אני מעביר את הדירה שלי לחברה?
לא כאספקה לצורך מע"מ; מצב מס ההכנסה אינו מוסדר בקוד.
כמה עולה להקים חברה?
200 לארי על רישום ביום עבודה אחד, 400 לארי על רישום באותו יום.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה: מסים אחרים, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה: קביעת ההכנסה של חברות, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה: ניכויים במקור, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה: מסים על הכנסת חברות, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 20-90 בדבר מסים מקומיים בטביליסי, אספת העיר טביליסי (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- מיסוי עסקאות בין חברות יזמיות לבין בעלי קרקעות, Andersen in Georgia, 12 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- סף מס הרכוש יעלה ל-100,000 לארי, Georgia Today, ספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית של המרשם הציבורי (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה: פיקוח על מטבע חוץ, משרד המסחר של ארצות הברית (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר הסבר שפורסם על סמך קוד המס, סיכומי המס של PwC, החלטת המס המקומי של טביליסי ואגרות המרשם הציבורי.