Налоги на недвижимость, принадлежащую компании в Грузии: налог на имущество, НДС и налог на прибыль

Как в Грузии облагается налогами недвижимость, принадлежащая компании?

По четырём линиям. Компания ежегодно платит налог на имущество в размере до 1% от средней остаточной стоимости своих зданий, а кроме того, земельный налог. Как только её облагаемые продажи и арендная плата превысят 100 000 лари за любые 12 месяцев, она обязана встать на учёт как плательщик НДС и начислять 18%. Прибыль облагается по ставке 15% лишь в момент распределения, а с дивидендов, которые получает физическое лицо или иностранный акционер, взимается ещё 5%, так что в сумме выходит около 19,25% прибыли. И в отличие от физического лица, у компании нет двухлетнего освобождения при продаже жилья: доход от продажи для неё просто прибыль, которая облагается налогом, когда её выплачивают.

Здесь мы разбираем каждый налог для грузинской компании, которой принадлежат квартиры или коммерческая недвижимость, объясняем, что меняется, когда владельцем выступает иностранная компания, и что происходит, когда недвижимость переходит от физического лица к компании или обратно. Стоит ли вообще использовать компанию, мы обсуждаем на странице о покупке через компанию.

Компания и физическое лицо: налог за налогом

Ежегодный налог на имущество

Налог на имущество относится к местным налогам. Налоговый кодекс задаёт его верхний предел, а каждый муниципальный совет (сакребуло) устанавливает ставку в этих рамках; Тбилиси взимает с компаний 1%. У грузинской компании налогом облагаются основные средства, инвестиционная недвижимость, незавершённое строительство и сдаваемое в аренду имущество, причём всё это берётся в той оценке, в какой отражено на её балансе (статья 201). Квартиры, которые учитываются как товарный запас для продажи, а не как основные средства или инвестиционная недвижимость, под налог не подпадают, если только их не сдают в аренду.

• База. Среднее значение остаточной стоимости на начало и на конец года (статья 202(1)). Стоимость имущества, приобретённого до 2000 г., умножается на 3, приобретённого между 2000 и 2004 гг. умножается на 2, а приобретённого в 2004 г. умножается на 1,5, если компания не применяет переоценку, подтверждённую аудитом.
• Рыночная стоимость. При проверке налоговый орган вправе взять рыночную стоимость, если она выше балансовой, и применять её в течение следующих трёх лет.
• Сроки. Декларацию нужно подать и налог уплатить до 1 апреля следующего года, а текущий платёж в размере налога за прошлый год вносится до 15 июня; земельный налог платят до 15 ноября.
• Освобождения. Имущество в свободной индустриальной зоне, имущество международной компании, за исключением земли, и имущество предприятий в высокогорных поселениях. Освобождение для гостиничного имущества в туристических зонах прекратило действовать 1 января 2026 г., а большинство льгот не охватывает здания, которые компания сдаёт в аренду.

Для небольшого владельца разница с физическим лицом ощутима. Компания, у которой на балансе квартира остаточной стоимостью 400 000 лари, при ставке 1% платит около 4 000 лари в год; физическое лицо, у которого доход семьи составил 100 000 лари или меньше, не платит за здание ничего, хотя арендная плата включается в этот доход семьи.

НДС на арендную плату и продажи

Компания обязана зарегистрироваться как плательщик НДС в течение 2 рабочих дней с того момента, как её облагаемые поставки превысят 100 000 лари за любые 12 месяцев подряд, и начислять 18% начиная с той операции, которая вывела её за порог (статья 165). Декларации подаются и налог уплачивается ежемесячно, до 15-го числа.

• Аренда. Арендная плата за коммерческие помещения облагается НДС. Освобождения от НДС для сдачи жилья мы в Налоговом кодексе не нашли, поэтому, как мы его читаем, компания, зарегистрированная плательщиком НДС, начисляет 18% и на арендную плату за жильё.
• Продажа здания. Облагается по ставке 18%, будь здание жилым или коммерческим. Земля, проданная вместе со зданием, считается частью продажи здания.
• Продажа одной только земли. Освобождена от НДС без права на вычет входящего НДС (статья 171(1)(c)), хотя компания может по своему выбору начислять НДС. Если операции с недвижимостью составляют её основную деятельность, освобождённые продажи земли всё равно засчитываются в порог 100 000 лари.
• Входящий НДС. НДС, уплаченный застройщику за квартиру, можно принять к вычету, если квартира используется для облагаемой сдачи в аренду или продажи (статья 175).

Компании, которая сдаёт несколько квартир, хватит арендной платы около 8 400 лари в месяц, чтобы перейти порог в течение года. После этого либо арендатор платит на 18% больше, либо компания берёт эту сумму на себя.

Налог на прибыль только тогда, когда прибыль покидает компанию

С 2017 г. Грузия применяет «эстонскую модель»: пока прибыль компании остаётся в бизнесе, она налогом не облагается. Налог на прибыль по ставке 15% взимается с распределённой прибыли, с расходов, не относящихся к деятельности компании, с безвозмездных поставок и с представительских расходов сверх нормы (статья 97(1)). Выплаченная сумма пересчитывается в валовую делением на 0,85, поэтому налог равен примерно 17,65% от распределённой чистой суммы. Затем с дивидендов, выплачиваемых физическому лицу, некоммерческой организации или иностранной компании, удерживается налог у источника 5% (статья 130), и в итоге набегает около 19,25% от исходной прибыли; дивиденды, которые получает другая грузинская коммерческая компания, налогом не облагаются.

• В натуральной форме. Квартира, переданная акционеру, считается распределением и оценивается по рыночной цене.
• Связанные лица. Если компания сдаёт свою квартиру владельцу дешевле рынка или продаёт её владельцу по заниженной цене, разница считается распределением.
• Возврат капитала. Возврат капитала, который внёс акционер, распределённой прибылью не является.
• Ежемесячные декларации. У компании-резидента налоговым периодом по налогу на прибыль служит календарный месяц.

Расчёт на примере

Физическое лицо платит 5% от валовой арендной платы и не платит налог на имущество, пока доход семьи не выходит за 100 000 лари. Компания ничего не платит, пока реинвестирует, но при выплате прибыли отдаёт около 19,25% от неё, а налог на имущество платит каждый год. Владелец компании, которому арендная плата нужна на жизнь, как правило, проигрывает; тот, кто реинвестирует годами, может и не проиграть.

Иностранные акционеры и иностранные компании

Грузинская компания с иностранным владельцем удерживает с дивидендов 5%, и налоговое соглашение может эту ставку снизить; например, соглашения с Великобританией и Объединёнными Арабскими Эмиратами устанавливают для дивидендов 0%. Валютного контроля при переводе денег за границу нет. Ставки приведены на нашей странице о соглашениях об избежании двойного налогообложения.

Иностранная компания может владеть грузинской недвижимостью и напрямую. Само по себе владение недвижимостью постоянного представительства не создаёт (статья 29(6)), но его может создать человек, который управляет ею от имени компании дольше трёх месяцев, если только он не независимый агент. Арендная плата, которую платит грузинская компания или арендатор-предприятие, облагается налогом у источника по ставке 10% или 15%, если компания зарегистрирована в одной из включённых в перечень юрисдикций с низкими налогами; арендную плату от частного арендатора, который не является налоговым агентом, иностранная компания декларирует сама, и налог берётся с чистой суммы (статья 97(11)). Кроме того, иностранный владелец платит налог на имущество со своих зданий в Грузии. Продажа долей в компании, стоимость которой в основном складывается из грузинской недвижимости, приносит доход из грузинского источника (статья 104(1)(m)), и большинство налоговых соглашений Грузии оставляет право облагать такой доход за Грузией.

Передача недвижимости в компанию и из неё

• В компанию. Внесение недвижимости в капитал компании не считается поставкой для целей НДС (статья 160(7)(b)); если вносящее лицо зарегистрировано плательщиком НДС, компания должна зарегистрироваться в течение 10 дней. Особого правила о подоходном налоге для физического лица, которое вносит квартиру, мы не нашли.
• Из компании. Передача недвижимости акционеру в обмен на долю считается поставкой для целей НДС, а распределение в натуральной форме для налога на прибыль оценивается по рыночной цене.
• При ликвидации. Физическое лицо освобождается от подоходного налога на недвижимость, полученную при ликвидации компании или уменьшении капитала, если владело долей больше двух лет (статья 82(1)(z)); со стороны компании налог всё равно возникает.
• Регистрация. Регистрация общества с ограниченной ответственностью стоит 200 лари за один рабочий день или 400 лари в тот же день, а регистрация недвижимости обходится в 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока.

Особые режимы

Международная компания платит 5% налога на прибыль и не платит налог на имущество, кроме налога на землю, однако этот статус правительство предоставляет для перечисленных видов деятельности, и мы не нашли признаков того, что сдача недвижимости в аренду к ним относится. Туристическое предприятие, которое продаёт гостиничные номера и берёт их обратно в управление, имеет собственный режим НДС и условие сроком на 10 лет; это описано на нашей странице о номерах в апарт-отелях. Статус малого бизнеса со ставкой 1% предназначен для физических лиц и на сдачу недвижимости в аренду не распространяется.

Владение недвижимостью через компанию шаг за шагом

1. Просчитайте оба варианта

   Сравните налоги компании и личные налоги за тот срок, в течение которого вы действительно собираетесь владеть недвижимостью.

2. Зарегистрируйте компанию и наймите бухгалтера

   Ежемесячные декларации подаются начиная с первого месяца.

3. Определите, как учитывать недвижимость

   Решите, будут ли квартиры основными средствами, инвестиционной недвижимостью или товарным запасом.

4. Следите за порогом НДС

   Отслеживайте арендную плату и продажи за каждые 12 месяцев.

5. Планируйте распределения

   Выплачивайте прибыль, когда она вам нужна, учитывая, что с каждой выплаты уходит около 19,25%.

Риски и исключения

• Ежегодный налог на имущество. Компания платит его даже тогда, когда физическое лицо от него было бы избавлено.
• НДС. Арендная плата за несколько квартир может быстро превысить 100 000 лари.
• Нет двухлетнего освобождения. Доход от продажи жилья облагается налогом при распределении.
• Скрытые распределения. Сделки с владельцами по ценам ниже рыночных облагаются налогом.
• Обязательная отчётность. Ежемесячные декларации означают постоянные расходы на бухгалтера.

Частые вопросы

Какова ставка налога на имущество для компаний в Грузии?

До 1% от средней остаточной стоимости облагаемого имущества; в Тбилиси ставка составляет 1%.

Платят ли компании налог с арендной платы в момент её получения?

Налога на прибыль нет, пока прибыль не распределена; НДС появляется, когда компания зарегистрирована его плательщиком.

Каков общий налог на распределённую прибыль?

Около 19,25%: 15% налога на прибыль плюс 5% с дивиденда.

Получает ли компания двухлетнее освобождение при продаже жилья?

Нет; это освобождение предусмотрено только для физических лиц.

Начисляет ли компания НДС на арендную плату за жильё?

Если она зарегистрирована плательщиком НДС, то, как мы читаем закон, да; наш бухгалтер это уточняет.

Может ли иностранная компания владеть недвижимостью в Грузии?

Да; арендная плата от арендаторов-предприятий облагается налогом у источника по ставке 10%, и взимается налог на имущество.

Облагается ли налогом передача моей квартиры в компанию?

Как поставка для целей НДС нет; вопрос о подоходном налоге Кодекс прямо не решает.

Сколько стоит создать компанию?

200 лари за регистрацию в течение одного рабочего дня, 400 лари за регистрацию в тот же день.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Грузия: прочие налоги, PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Грузия: определение облагаемого дохода компаний, PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Грузия: налоги, удерживаемые у источника, PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. Грузия: налоги на доходы компаний, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. Постановление № 20-90 о местных налогах в Тбилиси, Сакребуло Тбилиси (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Налогообложение сделок между девелоперскими компаниями и владельцами земли, Andersen в Грузии, 12 ноября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
8. Порог налога на имущество поднимут до 100 000 лари, Georgia Today, сентябрь 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
9. Сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 19 октября 2026 г.)
10. Грузия: валютный контроль, Министерство торговли США (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Разъяснение подготовлено по Налоговому кодексу, налоговым обзорам PwC, постановлению Тбилиси о местных налогах и тарифам Публичного реестра.