מי קונה נדל״ן בגאורגיה: סטטיסטיקת הקונים הזרים

כמה מרוכשי הנדל״ן בגאורגיה הם זרים?

בערך אחד מכל עשרה בטביליסי וכמחצית בבטומי. Colliers Georgia, שעוקבת אחר כל מכירות הדירות הרשומות, העמידה את חלקם של הקונים הזרים על 10% עד 14% מהעסקאות בטביליסי בכל חודש בין מאי לאוגוסט 2026, ועל 48% עד 52% בבטומי, שבה הזרים עלו במספרם על הגאורגים באוגוסט 2026, לראשונה בסקירה שלה. מבין הקונים הזרים, אזרחי ישראל הם הקבוצה שגדלה הכי מהר מאז 2023; קונים מרוסיה, מאוקראינה ומבלארוס עדיין מהווים קבוצה גדולה בבטומי. ספירות רשמיות של רכישות לפי אזרחות פורסמו בפעם האחרונה עבור 2022 ו-2023.

העמוד הזה מרכז את הנתונים, מסביר מדוע מקורות שונים מציגים שיעורים שונים, ומפרט מה המשמעות של הרכב הקונים לגבי מחירים, שכר דירה ומכירה חוזרת. המסגרת המשפטית לבעלים זרים מוסברת במדריך שלנו לדיני המקרקעין בגאורגיה לזרים.

שלושה סוגי נתונים, שלוש תשובות שונות

• כל המכירות הרשומות (Colliers). סופרת כל מכירת דירה שנרשמה במרשם הציבורי, בבנייה חדשה ובמכירה חוזרת, לפי האזרחות של הקונה. כך מתקבלת התמונה הרחבה ביותר.
• סקרי יזמים (Galt & Taggart). מכסים רק את המכירות של היזמים שבמדגם: בטביליסי יותר מ-100 פרויקטים, כמחצית משוק הבנייה החדשה. קונים זרים מתרכזים בדירות חדשות, ולכן חלקם כאן גבוה יותר מאשר בכלל המכירות.
• ספירות רשמיות (משרד המשפטים). מספרי הדירות שנרכשו בידי אזרחי כל מדינה, שפורסמו ב-2023 בתשובות לשאילתות פרלמנטריות. מאז לא פורסמו ספירות עדכניות יותר.

מכיוון שהבסיסים שונים, חלק זר של 10% מכלל המכירות בטביליסי וחלק זר של 26% ממכירות היזמים שנסקרו יכולים להיות נכונים בו בזמן. כשאתם מצטטים נתון, ציינו גם את המקור ואת המדגם שלו.

טביליסי: שוק מקומי עם חלק ישראלי הולך וגדל

בכלל המכירות הרשומות החלק הזר נמוך יותר: Colliers ספרה 11.4% במאי 2026, 10% ביוני, 12% ביולי ו-14% באוגוסט. הזרים קונים בעיקר דירות חדשות: ב-2025, 86% מהרכישות של זרים בטביליסי היו בפרויקטים חדשים, לפי Colliers. לגבי שוק המכירה החוזרת, המשמעות היא שהקונים של דירה ישנה יותר בטביליסי הם ברובם המכריע מקומיים.

בטומי: מחצית מהשוק בינלאומית

סקר מוקדם וקטן יותר של Galt & Taggart, שכלל שמונה יזמים, הראה שחלקם של הגאורגים בבטומי יורד מדי שנה, מ-35% ב-2020 ל-16% ב-2024, ומכאן מגיעות הטענות של סוכנויות על "84% קונים זרים"; המדגם הגדול יותר של 2026 מעמיד את 2024 על 31%. בכלל המכירות הרשומות בבטומי, Colliers ספרה זרים בשיעור של 49% במאי 2026, 48% ביולי ו-52% באוגוסט. הקונים בבטומי מגיעים ממספר רב יותר של מדינות מאשר בטביליסי, והסטטיסטיקה שמתפרסמת מקבצת את אוקראינה, רוסיה ובלארוס יחד, כך שאי אפשר לראות שינויים בתוך הקבוצה הזו.

איך השתנה הרכב הקונים בבטומי, 2020-2024

הסדרה הישנה הזו מראה את כיוון השינוי בפרויקטים שהיא מכסה: הקונים מרוסיה הגיעו לשיא ב-2022, הקונים מישראל עלו שוב ב-2024, וקבוצה מתרחבת של אזרחויות אחרות תפסה את הנתח הגדול ביותר. אותו דוח מצא שמכירות היזמים שבסקר ירדו ב-42.7% ב-2024, בעיקר משום שקונים מקומיים וקונים מרוסיה קנו פחות. המדגם שלו קטן בהרבה מזה של סקר 2026 שלמעלה, ולכן כדאי לקרוא את שתי הסדרות זו לצד זו ולא לחבר אותן לסדרה אחת.

גל 2022 ומה שבא אחריו

המלחמה באוקראינה הביאה לשינוי פתאומי ב-2022. גאורגיה רשמה באותה שנה 179,778 מהגרים נכנסים, יותר מפי שניים לעומת השנה הקודמת, ורק 30.3% מהם היו אזרחי גאורגיה; רוב האחרים הגיעו מרוסיה, מאוקראינה ומבלארוס. מאזן ההגירה נטו עמד על +54,509 ב-2022, ואחר כך על -39,207 ב-2023, כשרבים עזבו שוב, על +14,386 ב-2024 ועל +17,127 ב-2025. סקר של הבנק הלאומי בקרב ענף הבנייה למגורים, שמצוטט בידי מכון המחקר IDFI, מצא שחלקם של הרוסים ברכישות הדירות עלה בין ינואר לנובמבר 2022 מ-0.9% ל-5% בטביליסי ומ-5% ל-17.6% בבטומי.

הלקח לגבי נדל״ן הוא שאירוע יחיד יכול להזיז גם את שכר הדירה וגם את הרכב הקונים בתוך חודשים, ושחלק מההשפעה מתהפך כשאנשים ממשיכים הלאה. שכר הדירה בטביליסי עלה בחדות ב-2022 ומאז התייצב; שיעורי הקונים בטבלאות שלמעלה מראים שהביקוש הרוסי בטביליסי נמוך בהרבה מרמתו ב-2022, ושהביקוש הישראלי תופס את מקומו.

הספירות הרשמיות האחרונות: 2022 ו-2023

הנתון של 2022, כחמישית מכלל מכירות הדירות למגורים, משקף את הגעתם של אנשים מרוסיה, מאוקראינה ומבלארוס אחרי פרוץ המלחמה. הסך הרוסי כולל אנשים שמחזיקים גם באזרחות גאורגית; אזרחי רוסיה בלבד רכשו 5,424 דירות ב-2022, ועבור ינואר עד נובמבר 2023 דווח נתון של כ-5,780, כבר יותר מאשר בכל שנת 2022. נתון אחר של המרשם הציבורי, שמצוטט בידי מכון מחקר, סופר רישומים בשיטה אחרת, ואין להשוות אותו לנתונים האלה. מאז 2023 לא פורסמו ספירות לפי אזרחות שאפשר להשוות אליהן.

מאיפה מגיעים הקונים

• ישראל. הקבוצה שגדלה הכי מהר בשתי הערים. ב-2025 הייתה ישראל מקור המבקרים הרביעי בגודלו של גאורגיה, עם 402,426 ביקורים, 29.4% יותר מאשר ב-2024.
• רוסיה, אוקראינה ובלארוס. גל ההגעה של 2022 העלה את הרכישות ואת שכר הדירה; לפי הבנק הלאומי, יותר מ-$2 מיליארד הועברו מרוסיה לגאורגיה ב-2022. ב-2025 הגיעו 20,139 אזרחי רוסיה ו-19,226 עזבו, תוספת נטו של 913.
• אירופה, טורקיה והמפרץ. קבוצות משמעותיות בבטומי, שבה קונים מאירופה היוו 15% מהמכירות שנסקרו במחצית הראשונה של 2026, וקונים ממדינות ערב 7%.
• גלים קודמים. בין 2015 לאמצע 2019 רכשו זרים כ-7% מהדירות שנמכרו בטביליסי, ואזרחי איראן היו הקבוצה הזרה הגדולה ביותר, לפי מחקר של TBC מאותה תקופה. שווקי המקור משתנים בהתאם לפוליטיקה ולמשטר הוויזות.

כסף זר בנדל״ן

אין נתון סטטיסטי רשמי על הסכומים שאנשים פרטיים זרים מוציאים על בתים בגאורגיה. נתוני ההשקעות הזרות הישירות של Geostat כוללים שורה של "פעילויות נדל״ן", USD 254.7 מיליון ב-2025, או 13.4% מכלל ההשקעות הזרות הישירות, אבל השורה הזו מודדת השקעות של חברות בענף, ולא דירות שרכשו משקי בית זרים. האשראי הבנקאי לתושבי חוץ קטן: GBC דיווחה שבדצמבר 2025 לקחו תושבי חוץ כ-220 משכנתאות במטבע חוץ ו-55 בלארי.

הכללים שמעצבים את הביקוש הזר

• תנאים שווים, עם חריג אחד. זרים יכולים לרכוש דירות, בתים וקרקע שאינה חקלאית באותם תנאים כמו אזרחים; על קרקע חקלאית חלות הגבלות.
• היתר שהייה. מאז 1 במרץ 2026 נכס ששוויו יותר מ-$150,000 יכול לשמש בסיס להיתר שהייה לטווח קצר, לעומת $100,000 קודם לכן.
• הצעות שלא עברו. ב-2023 הציעו חברי פרלמנט מהאופוזיציה איסור זמני על רכישת נכסים בידי אזרחי רוסיה שאין להם היתר שהייה; לא מצאנו תיעוד לכך שההצעה אומצה.

העמוד שלנו על מסלול הנכס של $150,000 מסביר את כללי השהייה.

מה הרכב הקונים אומר למשקיע

• המכירה החוזרת בטביליסי היא עניין מקומי. כתשעה מכל עשרה קונים הם גאורגים, ולכן אם אתם מתכננים למכור, קנו את מה שמשפחות מקומיות רוצות.
• בטומי תלויה בנסיעות ובפוליטיקה. מחצית מהביקוש בינלאומי, ולכן זעזוע במדינת מקור אחת מורגש מהר, והפיזור על פני מדינות רבות הוא הכרית.
• תמחור הבנייה החדשה הולך אחרי הביקוש הזר. קונים זרים מתרכזים בפרויקטים חדשים, וזה תומך במחירים של היזמים יותר מאשר במחירי המכירה החוזרת.
• עקבו אחרי המגמה, לא אחרי חודש אחד. השיעורים החודשיים זזים בכמה נקודות; נתונים רבעוניים ושנתיים אמינים יותר.

סיכונים וחריגים

• פערים בנתונים. אין ספירות רשמיות לפי אזרחות מאז 2023.
• תלות במקורות. הביקוש בבטומי נשען על מספר קטן של שווקים זרים.
• שינויי מדיניות. כללי השהייה והרכישה יכולים לשנות את הביקוש הזר.
• מדגמים מעורבים. אי אפשר להשוות בין נתוני סקרים לנתוני המרשם.
• יציאה צרה. לדירה שמכוונת רק לקונים זרים יש פחות קונים במכירה חוזרת.

שאלות נפוצות

איזה חלק מהקונים בטביליסי הם זרים?

10% עד 14% מכלל המכירות הרשומות במאי-אוגוסט 2026, לפי Colliers.

איזה חלק מהקונים בבטומי הם זרים?

כמחצית: 48% עד 52% באמצע 2026, לפי Colliers.

אזרחי איזו מדינה קונים הכי הרבה?

בפרויקטים שנסקרו בטביליסי, אזרחי ישראל (11% בינואר-יולי 2026); בבטומי, קונים מאוקראינה, מרוסיה ומבלארוס יחד (18% בינואר-יוני 2026).

כמה דירות קנו זרים ב-2022?

14,875, לפי משרד המשפטים, כחמישית ממכירות הדירות למגורים.

האם יש נתונים רשמיים חדשים יותר לפי אזרחות?

לא; הספירות האחרונות שפורסמו מכסות את 2022 ו-2023.

האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בגאורגיה?

כן, באותם תנאים כמו אזרחים, למעט קרקע חקלאית.

האם זרים קונים דירות חדשות או ישנות?

בעיקר חדשות: 86% מהרכישות שלהם בטביליסי ב-2025 היו בפרויקטים חדשים.

מדוע מקורות שונים מציגים שיעורים שונים?

חלקם סופרים את כל המכירות הרשומות, ואחרים רק את המכירות של היזמים שנסקרו.

מקורות

1. Foreign buyers' share of Tbilisi apartment market rises to 14% (Colliers), BM.ge, 22 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
2. Foreign buyers drive half of Batumi housing demand (Colliers), BM.ge, 16 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
3. Foreign buyers 10% of Tbilisi purchases in June (Colliers), BM.ge, 22 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
4. Record year for Georgia's real estate market (Colliers data), GBC, פברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
5. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
6. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
7. Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
8. Russian nationals purchased 10,000 apartments in the last 16 months, FactCheck Georgia, 15 במאי 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
9. Russians lead among foreign property buyers in Georgia (Ministry of Justice data), Homesoverseas, 14 באפריל 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
10. Russian citizens elevate real estate purchases in Georgia, Frontnews, 5 בדצמבר 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
11. Russian capital and Russian connections in Georgian business, IDFI, 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
12. Migration in 2022 (Geostat data), Civil.ge, 28 באפריל 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
13. Two myths about foreign ownership of real estate in Georgia, Myth Detector, 16 בינואר 2020 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
14. International visits to Georgia in 2025 (GNTA data), Civil.ge, 18 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
15. More than $2 billion transferred from Russia to Georgia in 2022, RFE/RL, 17 בינואר 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
16. Georgia posts positive migration balance in 2025 (Geostat data), Georgia Today, 24 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
17. Foreign direct investment in 2025 (adjusted), Geostat (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
18. Mortgage issuances to non-residents have increased, GBC, פברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
19. Opposition MPs propose temporary ban on property purchases by Russian citizens, Interpressnews, 10 במאי 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
20. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיף 15), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 19 באוקטובר 2026 - עמוד נתונים שפורסם על בסיס נתוני הקונים של Colliers ו-Galt & Taggart, ספירות משרד המשפטים ל-2022-2023, GNTA, Geostat והבנק הלאומי.