كم نسبة الأجانب بين مشتري العقارات في جورجيا؟
نحو واحد من كل عشرة في تبليسي، ونحو النصف في باتومي. فقد قدّرت Colliers Georgia، التي ترصد جميع مبيعات الشقق المسجلة، حصة المشترين الأجانب بما بين 10% و14% من صفقات تبليسي في كل شهر من مايو إلى أغسطس 2026، وبما بين 48% و52% في باتومي، حيث تجاوز عدد الأجانب عدد الجورجيين في أغسطس 2026 لأول مرة منذ بدأت مراجعتها. ومن بين المشترين الأجانب، سجّل حاملو الجنسية الإسرائيلية أسرع نمو منذ 2023؛ ولا يزال المشترون القادمون من روسيا وأوكرانيا وبيلاروس يشكّلون مجموعة كبيرة في باتومي. أما الأعداد الرسمية للمشتريات بحسب الجنسية فآخر ما نُشر منها يخص عامَي 2022 و2023.
تجمع هذه الصفحة الأرقام في مكان واحد، وتشرح سبب اختلاف الحصص من مصدر إلى آخر، وتبيّن ما يعنيه تركيب المشترين بالنسبة إلى الأسعار والإيجارات وإعادة البيع. أما الإطار القانوني الذي يحكم المالكين الأجانب فتجده في دليلنا عن قانون العقارات في جورجيا للأجانب.
ثلاثة أنواع من الأرقام وثلاث إجابات مختلفة
- جميع المبيعات المسجلة (Colliers). تحصي كل عملية بيع لشقة قُيّدت في السجل العام، جديدةً كانت أو معاد بيعها، بحسب جنسية المشتري. وهذا يعطي الصورة الأوسع.
- مسوح المطورين (Galt & Taggart). تقتصر على مبيعات المطورين المشمولين في عيّنتها: في تبليسي أكثر من 100 مشروع، أي نحو نصف سوق المباني الجديدة. ويتركز المشترون الأجانب في الشقق الجديدة، ولذلك تأتي حصتهم هنا أعلى منها في مجمل المبيعات.
- الأعداد الرسمية (وزارة العدل). أعداد الشقق التي اشتراها حاملو كل جنسية، وقد كُشف عنها في ردود على أسئلة برلمانية عام 2023. ولم تُنشر أي أعداد بعدها.
ولأن القواعد التي تُحسب عليها الأرقام مختلفة، فقد تصح في الوقت نفسه حصة أجنبية قدرها 10% من مجمل مبيعات تبليسي وحصة قدرها 26% من مبيعات المطورين المشمولين بالمسح. لذا اذكر أي رقم مع مصدره وعيّنته.
تبليسي: سوق محلية تتزايد فيها حصة الإسرائيليين
| الجنسية | 2023 | 2024 | 2025 | يناير-يوليو 2026 |
|---|---|---|---|---|
| جورجيا | 85% | 79% | 76% | 74% |
| إسرائيل | 4% | 10% | 10% | 11% |
| روسيا | 5% | 2% | 3% | 4% |
| أخرى | 6% | 9% | 11% | 11% |
وعلى مستوى جميع المبيعات المسجلة تنخفض الحصة الأجنبية: إذ أحصت Colliers نسبة 11.4% في مايو 2026، و10% في يونيو، و12% في يوليو، و14% في أغسطس. ويشتري الأجانب في الغالب عقارات جديدة: ففي 2025 كانت 86% من مشتريات الأجانب في تبليسي ضمن مشاريع جديدة، بحسب Colliers. وبالنسبة إلى سوق إعادة البيع، يعني ذلك أن من يشترون شقة قديمة في تبليسي هم في أغلبيتهم الساحقة من السكان المحليين.
باتومي: نصف السوق دولي
| الجنسية | 2024 | 2025 | يناير-يونيو 2026 |
|---|---|---|---|
| جورجيا | 31% | 43% | 33% |
| أوكرانيا وروسيا وبيلاروس | 16% | 13% | 18% |
| أوروبا | 19% | 15% | 15% |
| إسرائيل | 12% | 13% | 10% |
| الدول العربية | 5% | 4% | 7% |
| تركيا | 6% | 4% | 5% |
| آخرون | 11% | 9% | 12% |
أظهر مسح سابق وأصغر أجرته Galt & Taggart على ثمانية مطورين أن حصة الجورجيين في باتومي تراجعت كل عام من 35% في 2020 إلى 16% في 2024، ومن هنا جاءت ادعاءات الوكالات بأن "84% من المشترين أجانب"؛ أما العيّنة الأكبر لعام 2026 فتضع حصة 2024 عند 31%. وعلى مستوى جميع المبيعات المسجلة في باتومي، أحصت Colliers حصة الأجانب عند 49% في مايو 2026، و48% في يوليو، و52% في أغسطس. ويأتي مشترو باتومي من بلدان أكثر عدداً من مشتري تبليسي، كما أن الإحصاءات المنشورة تجمع أوكرانيا وروسيا وبيلاروس في فئة واحدة، فلا يمكن رؤية التغيرات داخل هذه الفئة.
كيف تغيّر تركيب المشترين في باتومي، 2020-2024
| الجنسية | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| جورجيا | 35% | 26% | 25% | 21% | 16% |
| روسيا | 17% | 20% | 26% | 20% | 18% |
| إسرائيل | 8% | 7% | 10% | 7% | 10% |
| أخرى | 41% | 47% | 40% | 52% | 57% |
تُظهر هذه السلسلة الأقدم اتجاه التغير في المشاريع التي تغطيها: فقد بلغ المشترون الروس ذروتهم في 2022، وعاد المشترون الإسرائيليون إلى الارتفاع في 2024، واستحوذت فئة متسعة من الجنسيات الأخرى على الحصة الأكبر. ووجد التقرير نفسه أن مبيعات المطورين المشمولين بالمسح انخفضت بنسبة 42.7% في 2024، ويرجع ذلك أساساً إلى تراجع مشتريات المحليين والروس. وعيّنته أصغر بكثير من مسح 2026 الوارد أعلاه، لذا ينبغي قراءة السلسلتين جنباً إلى جنب لا دمجهما في سلسلة واحدة.
موجة 2022 وما تلاها
أحدثت الحرب في أوكرانيا تحولاً مفاجئاً في 2022. فقد سجّلت جورجيا في ذلك العام 179,778 مهاجراً وافداً، أي أكثر من ضعف عددهم في العام السابق، ولم يكن من بينهم سوى 30.3% من المواطنين الجورجيين؛ وجاء معظم الباقين من روسيا وأوكرانيا وبيلاروس. وبلغ صافي الهجرة +54,509 في 2022، ثم -39,207 في 2023 مع مغادرة كثيرين من جديد، ثم +14,386 في 2024 و+17,127 في 2025. وكشف مسح لقطاع التطوير العقاري أجراه البنك الوطني الجورجي، واستشهد به معهد تطوير حرية المعلومات (IDFI)، أن حصة الروس من مشتريات الشقق ارتفعت بين يناير ونوفمبر 2022 من 0.9% إلى 5% في تبليسي، ومن 5% إلى 17.6% في باتومي.
والدرس بالنسبة إلى العقارات أن حدثاً واحداً قادر على تحريك الإيجارات وتركيب المشترين معاً في غضون أشهر، وأن جزءاً من هذا الأثر ينعكس حين ينتقل الناس إلى أماكن أخرى. فقد ارتفعت الإيجارات في تبليسي بحدة في 2022 ثم استقرت بعد ذلك؛ وتُظهر حصص المشترين في الجداول أعلاه أن الطلب الروسي في تبليسي بات أدنى بكثير من مستواه في 2022، وأن الطلب الإسرائيلي حلّ محله.
آخر الأعداد الرسمية: 2022 و2023
| الجنسية | 2022 | يناير-مارس 2023 |
|---|---|---|
| روسيا | 6,062 | 2,187 |
| إسرائيل | 1,892 | 671 |
| أوكرانيا | 1,321 | 520 |
| تركيا | 473 | 143 |
| بيلاروس | 446 | 164 |
| ألمانيا | 424 | 112 |
| جميع المواطنين الأجانب | 14,875 | 5,159 |
يعكس رقم 2022، الذي يقارب خُمس جميع مبيعات العقارات السكنية، وصول أشخاص من روسيا وأوكرانيا وبيلاروس بعد اندلاع الحرب. ويشمل المجموع الروسي أشخاصاً يحملون الجنسية الجورجية أيضاً؛ فحاملو الجنسية الروسية وحدها اشتروا 5,424 شقة في 2022، وأُفيد بأن العدد بين يناير ونوفمبر 2023 بلغ نحو 5,780، أي أكثر مما سُجّل في 2022 بأكمله. وثمة رقم مختلف صادر عن السجل العام استشهد به أحد معاهد الأبحاث، يحصي التسجيلات بطريقة أخرى، ولا ينبغي مقارنته بهذه الأرقام. ولم تُنشر منذ 2023 أي أعداد مماثلة بحسب الجنسية.
من أين يأتي المشترون
- إسرائيل. المجموعة الأسرع نمواً في المدينتين كلتيهما. وكانت إسرائيل رابع أكبر مصدر للزوار إلى جورجيا في 2025، بعدد 402,426 زيارة، أي بزيادة 29.4% على 2024.
- روسيا وأوكرانيا وبيلاروس. رفعت موجة الوافدين في 2022 المشتريات والإيجارات؛ وقد حُوّل من روسيا إلى جورجيا أكثر من $2 مليار في 2022، بحسب البنك الوطني. وفي 2025 وصل 20,139 مواطناً روسياً وغادر 19,226، أي بصافي زيادة قدره 913.
- أوروبا وتركيا والخليج. حضورهم ملموس في باتومي، حيث شكّل المشترون الأوروبيون 15% من المبيعات المشمولة بالمسح في النصف الأول من 2026، والمشترون من الدول العربية 7%.
- موجات سابقة. بين 2015 ومنتصف 2019 اشترى الأجانب نحو 7% من الشقق المبيعة في تبليسي، وكان المواطنون الإيرانيون أكبر مجموعة أجنبية، وفقاً لأبحاث TBC في ذلك الوقت. وتتبدل الأسواق المصدِّرة للمشترين مع السياسة ونظام التأشيرات.
الأموال الأجنبية في العقارات
لا توجد إحصاءات رسمية لما ينفقه الأفراد الأجانب على المساكن في جورجيا. وتتضمن أرقام الاستثمار الأجنبي المباشر لدى المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) بنداً بعنوان "الأنشطة العقارية" بلغ 254.7 مليون دولار أمريكي في 2025، أي 13.4% من مجمل الاستثمار الأجنبي المباشر، لكنه يقيس استثمارات الشركات في هذا القطاع، لا الشقق التي تشتريها أسر أجنبية. أما الإقراض المصرفي لغير المقيمين فمحدود: إذ أفادت GBC بأن غير المقيمين حصلوا في ديسمبر 2025 على نحو 220 قرضاً عقارياً بالعملة الأجنبية و55 قرضاً باللاري.
القواعد التي تشكّل الطلب الأجنبي
- شروط متساوية مع استثناء واحد. يستطيع الأجانب شراء الشقق والمنازل والأراضي غير الزراعية بالشروط نفسها التي تنطبق على المواطنين؛ أما الأراضي الزراعية فعليها قيود.
- تصريح الإقامة. منذ 1 مارس 2026 يمكن لعقار تزيد قيمته على $150,000 أن يكون أساساً لتصريح الإقامة «قصير الأجل»، بعد أن كان الحد $100,000.
- مقترحات لم تُقرّ. في 2023 اقترح نواب من المعارضة حظراً مؤقتاً على شراء العقارات من قِبل المواطنين الروس الذين لا يحملون تصريح إقامة؛ ولم نعثر على ما يفيد باعتماده.
تشرح صفحتنا عن مسار الإقامة عبر عقار بقيمة $150,000 قواعد الإقامة.
ماذا يعني تركيب المشترين للمستثمر
- إعادة البيع في تبليسي محلية. نحو تسعة من كل عشرة مشترين جورجيون، فاشترِ ما تريده الأسر المحلية إن كنت تنوي البيع لاحقاً.
- باتومي رهينة السفر والسياسة. نصف الطلب دولي، فأي صدمة في بلد مصدر واحد تُحسّ بسرعة، وتوزّع المشترين على بلدان كثيرة هو ما يخفف وقعها.
- تسعير المباني الجديدة يتبع الطلب الأجنبي. يتركز المشترون الأجانب في المشاريع الجديدة، وهذا يدعم أسعار المطورين أكثر مما يدعم أسعار إعادة البيع.
- راقب الاتجاه لا شهراً واحداً. تتحرك الحصص الشهرية بعدة نقاط؛ والأرقام الفصلية والسنوية أكثر موثوقية.
المخاطر والاستثناءات
- ثغرات في البيانات. لا أعداد رسمية بحسب الجنسية منذ 2023.
- الاعتماد على المصادر. يقوم الطلب في باتومي على عدد قليل من الأسواق الأجنبية.
- تغيّر السياسات. قد تغيّر قواعد الإقامة والشراء حجم الطلب الأجنبي.
- عيّنات غير متجانسة. أرقام المسوح وأرقام السجل غير قابلة للمقارنة.
- مخرج ضيق. الشقة الموجهة إلى المشترين الأجانب وحدهم تجد عدداً أقل من المشترين عند إعادة البيع.
أسئلة شائعة
ما حصة الأجانب بين المشترين في تبليسي؟
ما بين 10% و14% من جميع المبيعات المسجلة في مايو-أغسطس 2026، بحسب Colliers.
ما حصة الأجانب بين المشترين في باتومي؟
نحو النصف: ما بين 48% و52% في منتصف 2026، بحسب Colliers.
أي جنسية تشتري أكثر من غيرها؟
في مشاريع تبليسي المشمولة بالمسح: حاملو الجنسية الإسرائيلية (11% في يناير-يوليو 2026)؛ وفي باتومي: المشترون من أوكرانيا وروسيا وبيلاروس مجتمعين (18% في يناير-يونيو 2026).
كم شقة اشترى الأجانب في 2022؟
14,875 شقة بحسب وزارة العدل، أي نحو خُمس مبيعات العقارات السكنية.
هل توجد بيانات رسمية أحدث بحسب الجنسية؟
لا؛ فآخر الأعداد المنشورة تغطي عامَي 2022 و2023.
هل يستطيع الأجانب شراء العقارات في جورجيا؟
نعم، بالشروط نفسها التي تنطبق على المواطنين، باستثناء الأراضي الزراعية.
هل يشتري الأجانب شققاً جديدة أم قديمة؟
جديدة في الغالب: 86% من مشترياتهم في تبليسي عام 2025 كانت في مشاريع جديدة.
لماذا تعطي المصادر حصصاً مختلفة؟
بعضها يحصي جميع المبيعات المسجلة، وبعضها الآخر يقتصر على مبيعات المطورين المشمولين بالمسح.
المصادر
- Foreign buyers' share of Tbilisi apartment market rises to 14% (Colliers)، BM.ge، 22 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Foreign buyers drive half of Batumi housing demand (Colliers)، BM.ge، 16 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Foreign buyers 10% of Tbilisi purchases in June (Colliers)، BM.ge، 22 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Record year for Georgia's real estate market (Colliers data)، GBC، فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Russian nationals purchased 10,000 apartments in the last 16 months، FactCheck Georgia، 15 مايو 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Russians lead among foreign property buyers in Georgia (Ministry of Justice data)، Homesoverseas، 14 أبريل 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Russian citizens elevate real estate purchases in Georgia، Frontnews، 5 ديسمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Russian capital and Russian connections in Georgian business، IDFI، 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Migration in 2022 (Geostat data)، Civil.ge، 28 أبريل 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Two myths about foreign ownership of real estate in Georgia، Myth Detector، 16 يناير 2020 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- International visits to Georgia in 2025 (GNTA data)، Civil.ge، 18 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- More than $2 billion transferred from Russia to Georgia in 2022، RFE/RL، 17 يناير 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Georgia posts positive migration balance in 2025 (Geostat data)، Georgia Today، 24 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Foreign direct investment in 2025 (adjusted)، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Mortgage issuances to non-residents have increased، GBC، فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Opposition MPs propose temporary ban on property purchases by Russian citizens، Interpressnews، 10 مايو 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons (Article 15)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - صفحة بيانات نُشرت استناداً إلى بيانات المشترين من Colliers وGalt & Taggart، وأعداد وزارة العدل لعامَي 2022-2023، والإدارة الوطنية للسياحة في جورجيا، والمكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، والبنك الوطني الجورجي.