قانون الملكية في جورجيا للأجانب: الإطار القانوني

قانون الملكية الجورجي في شاشة واحدة

قانون الملكية في جورجيا قانون موجز ومكتوب ومتاح للجميع. فكل ما يحتاج إليه المالك الأجنبي تقريبًا موجود في عدد محدود من النصوص: دستور جورجيا، والقانون المدني الجورجي، وقانون جورجيا بشأن السجل العام، وقانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، وقانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، والقواعد الضريبية، وقانون مكافحة غسل الأموال. وهذه النصوص كلها منشورة باللغة الإنجليزية في الجريدة التشريعية لجورجيا على الموقع matsne.gov.ge، ولكل نص منها نسخة موحدة تعرض الصيغة النافذة اليوم بعد إدراج جميع التعديلات. ويقرأ هذا الدليل تلك النصوص من زاوية المالك الأجنبي تحديدًا. فهو يشرح ما يعدّه القانون الجورجي عقارًا، وما الحقوق التي يتمتع بها المالك وأين تنتهي هذه الحقوق، وكيف يحمي السجل المشتري ومتى لا يحميه، وكيف تعمل الملكية المشتركة والرهن العقاري وعقود الإيجار وقواعد البناء، وما الذي يحدث للعقار عند وفاة مالكه، وما مدد التقادم التي تسري على الدعاوى. أما خطوات الشراء العملية، خطوة بخطوة، فموجودة في الدليل الشامل لشراء العقار في جورجيا؛ وهذه الصفحة هي الخريطة القانونية التي تقف خلفه.

ثلاث أفكار تسري في هذه النصوص كلها. الأولى أن المالك الأجنبي يتمتع، بمجرد تسجيل العقار باسمه، بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المالك الجورجي؛ فالقانون لا ينشئ للأجانب درجة ثانية من الملكية، باستثناء قاعدة الأرض الزراعية. والثانية أن السجل العام هو مركز النظام كله: فالحقوق العينية على العقار تصبح نافذة في مواجهة الكافة عندما تُسجَّل، ويُفترض أن ما في السجل صحيح. والثالثة أن القانون يحمي المشتري الذي يتصرف بحسن نية معتمدًا على السجل، ويتوقف عن حماية المشتري الذي كان يعلم بأن في الأمر خللًا. ومعظم ما تبقى من القواعد يتفرع عن هذه الأفكار الثلاث، ولذلك فإن فهمها جيدًا يسهّل فهم كل قسم من أقسام هذا الدليل.

كيف تفحص الوضع القانوني لعقار

المحامي الذي ينظر في عقار جورجي يطرح الأسئلة نفسها وبالترتيب نفسه تقريبًا. ولهذا الترتيب أهمية، لأن جواب كل سؤال هو الذي يقرر ما إذا كان السؤال التالي يستحق الطرح أصلًا. وهذه هي الأسئلة السبعة، مكتوبة في صورة خطوات يمكنك أن تتبعها مع مستشارك.

1. حدّد الشيء محل البيع

   اعثر على الرمز المساحي وتأكد مما هو مسجل تحته: قطعة أرض، أو مبنى، أو شقة بوصفها وحدة ملكية فردية مستقلة. وتحقق من أن المساحة والعنوان ووجه الاستعمال المدونة في السجل تطابق ما يُعرض عليك للبيع فعلًا.

2. تحقق من فئة الأرض

   تأكد من أن الأرض ليست أرضًا زراعية، أو من أن الشقة مقامة على أرض غير زراعية. فالمشتري الأجنبي لا يستطيع تملك الأرض الزراعية، ولذلك قد ينهي هذا السؤال الصفقة من الخطوة الأولى.

3. حدّد كل المالكين

   اقرأ من هو المسجل مالكًا، وبأي حصص، وهل يمكن أن يكون للزوج أو لشريك آخر في الملكية حق لا يظهر في السجل. واسأل من الذي يجب أن يوقّع ومن الذي يجب أن يوافق.

4. اقرأ القيود والأعباء

   ضع قائمة بكل رهن عقاري أو حجز أو حق امتياز أو عقد إيجار أو حق ارتفاق أو أي حق آخر مسجل على العقار، وقرّر أيها يجب رفعه عند البيع أو قبله، وكيف سيُثبت ذلك.

5. تحقق من الوضع القانوني للمبنى

   إذا كان محل البيع مبنى أو شقة، فتأكد من أن ما بُني يطابق رخصة البناء والمشروع، وهل يوجد طابق أو توسعة أو تغيير في وجه الاستعمال غير مرخّص أو ينتظر تقنين الوضع.

6. تحقق من أهلية البائع

   تأكد من أن الشخص الذي يوقّع يملك حق البيع: مالك كامل الأهلية، أو ممثل يحمل وكالة رسمية خاصة بهذا التصرف، أو مدير شركة تظهر صلاحيته في سجل الشركات.

7. ثبّت النتيجة في العقد

   اكتب في العقد ما توصل إليه الفحص: إقرارات البائع بشأن العيوب وحقوق الغير، وما الذي يُرفع قبل التسجيل، وما الذي يحدث للمال إذا تعذّر التسجيل.

تتولى خدمة الفحص القانوني لدينا طرح هذه الأسئلة السبعة بالتعاون مع محامٍ شريك، وتقدّم أجوبتها كتابةً قبل أي دفعة. وتشرح بقية هذا الدليل القانون الذي يقف خلف كل سؤال منها.

ما الذي يعدّه القانون الجورجي عقارًا

ينطلق القانون المدني من تعريف واسع. فبموجب المادة 147، يشمل المال جميع الأشياء والأصول غير المادية التي يمكن للشخص أن يحوزها ويستعملها ويتصرف فيها، والتي يجوز اكتسابها دون قيد ما لم يحظر القانون ذلك أو يتعارض مع الآداب العامة. فالأصل هنا هو الحرية: أي قيد يجب أن يوجد في نص قانوني، ولا يجوز افتراضه افتراضًا.

وتعرّف المادة 149 الأشياء غير المنقولة بأنها قطعة الأرض مع ما في باطنها من ثروات معدنية، والنباتات النابتة عليها، والمباني والمنشآت الأخرى المتصلة بها اتصالًا ثابتًا. والفكرة التي يقوم عليها هذا التعريف أن الأرض وما بُني عليها يشكلان شيئًا واحدًا. وتضيف المادة 150 أن الجزء المكوّن الجوهري من الشيء، أي الجزء الذي لا يمكن فصله دون إتلاف الكل أو الجزء، لا يجوز أن يكون محلًا لحقوق مستقلة إلا حيث يجيز القانون ذلك. ومعنى هذا عمليًا أن المنزل يتبع في العادة قطعة الأرض التي يقوم عليها، وأن مالك الأرض يملك المنزل المقام عليها ما لم يقرر حق قانوني محدد خلاف ذلك.

والشقق هي الاستثناء الرئيسي الذي ينص عليه القانون. فالمادة 208 تعامل الشقة أو المساحة غير السكنية في مبنى بوصفها وحدة ملكية فردية، تُكتسب بموجب اتفاق مكتوب وتسجيل ملكية المشتري في السجل العام. وتُسجَّل الشقة وحدةً قائمة بذاتها لها رمزها المساحي الخاص، ويشترك ملاك الشقق في المبنى في الأرض وفي الأجزاء المشتركة. ولهذا يحصل مشتري الشقة في بناية سكنية في تبليسي أو باتومي على مستخرج للشقة نفسها لا للمبنى كله، ولهذا أيضًا تُدار الأجزاء المشتركة من المبنى إدارة جماعية.

والاستثناء الثاني هو حق البناء على أرض الغير (حق السطح)، الذي يُشرح أدناه: وهو حق في البناء على أرض يملكها شخص آخر، يُسجَّل المبنى بموجبه ملكًا لصاحب الحق لا لمالك الأرض. وهذا الحق نادر في الصفقات السكنية، لكنه يظهر في بعض المشاريع التجارية والسياحية، والمشتري الذي يصادفه يحتاج إلى أن يدرك أن مستقبل المبنى مرتبط بالمدة التي يستمر فيها هذا الحق.

ما الحقوق التي يتمتع بها المالك، وأين تنتهي؟

تصف المادة 170 من القانون المدني حق الملكية في جملة واحدة: في حدود القانون والقيود التعاقدية، يجوز للمالك أن يحوز ماله ويستعمله بحرية، وأن يمنع الغير من استعماله، وأن يتصرف فيه. ويشمل التصرف البيعَ والتأجيرَ والرهنَ والهبةَ والإيصاءَ. وتقرر المادة نفسها أن حق الاستعمال يتضمن الحق في عدم الاستعمال: فللمالك أن يترك شقته خالية إذا شاء.

وثمة ثلاثة حدود مكتوبة في المادة نفسها وفي المواد المحيطة بها.

• الجيران والغير. لا يجوز ممارسة حق الملكية على نحو ينتهك حقوق الجيران أو غيرهم. ويخصص القانون فصلًا كاملًا لعلاقات الجوار، يبدأ بالمادة 174، ويتناول الضوضاء والانبعاثات والحدود وحق المرور والوصول.
• التعسف في استعمال الحق. تعدّ المادة 170(2) تعسفًا كلَّ استعمال للمال يُلحق ضررًا بالغير دون أن تكون للمالك فيه مصلحة ظاهرة أو ضرورة حقيقية. فحرية المالك واسعة، لكنها ليست رخصة لإلحاق الأذى بالآخرين.
• القانون والعقد. يقيّد القانون العام، ولا سيما قانون التخطيط والبناء، ما يجوز للمالك أن يبنيه أو يغيّره. كما تقيّد العقود التي يوقّعها المالك، كعقد الإيجار أو الرهن العقاري، ما يجوز له فعله ما دامت قائمة.

وليس أيٌّ من هذه الحدود خاصًا بالأجانب. فالمالك الأجنبي المسجل في السجل العام يجوز له أن يؤجّر ويبيع ويرهن ويوصي بالشروط نفسها تمامًا التي تسري على المالك الجورجي. كذلك لا تتوقف الملكية على وضع الإقامة، ولا على التأشيرة، ولا على وجود حساب مصرفي جورجي: فالقانون يربط الحق بالسجل، لا بجنسية المالك ولا بوجوده في البلد.

من يملك ماذا: القيد الوحيد

تحصر المادة 19(4) من دستور جورجيا تملك الأرض الزراعية، بوصفها موردًا ذا أهمية خاصة، في الدولة، أو الوحدة ذاتية الحكم، أو مواطن جورجيا، أو جمعية من مواطني جورجيا، مع استثناءات لا يجوز أن يقررها إلا قانون أساسي. وكل ما عدا ذلك، سكنيًا كان أو تجاريًا، أرضًا كان أو مبنى، متاح للأفراد الأجانب وللشركات المملوكة لأجانب.

والقاعدة تتعلق بفئة الأرض كما هي مدونة في السجل، لا بمظهر الأرض. فقطعة أرض في قرية عليها منزل وحديقة قد تكون مسجلة أرضًا زراعية، وقطعة أرض على أطراف بلدة سياحية قد تبقى زراعية إلى أن تُغيَّر فئتها. ولأن الأرض والمبنى المقام عليها يُعدّان في القانون الجورجي شيئًا واحدًا في العادة، فإن المنزل المقام على أرض زراعية يحمل القيد معه. أما الشقة في بناية سكنية فلا تتأثر بهذه القاعدة، لأن المبنى قائم على أرض غير زراعية.

أما الاستثناءات الضيقة، كالاكتساب بطريق الإرث، وتاريخ هذه القاعدة، فهي موضوع دليل مستقل في القائمة أدناه. وبالنسبة إلى الإطار القانوني فالنقطة بسيطة: فئة الأرض هي أول ما يُقرأ في المستخرج، والجواب عنها قد ينهي الصفقة.

التسجيل: لماذا تكون الكلمة الفصل للسجل

تشترط المادة 183 من القانون المدني أمرين لاكتساب ملكية العقار: معاملة مكتوبة، وتسجيل حق المكتسب في السجل العام. ولا يكفي أيٌّ منهما وحده. فالعقد الموقّع دون تسجيل يمنح المشتري حقًا شخصيًا قِبَل البائع، لا ملكية العقار. والتسجيل الذي لا تسنده معاملة مكتوبة صحيحة يمكن الطعن فيه وتصحيحه.

ثم يحظى السجل بحماية قرينتين. فالمادة 312(1) تقرر أن محتوى السجل يُفترض صحيحًا وكاملًا إلى أن يثبت خلاف ذلك، والمادة 5 من قانون جورجيا بشأن السجل العام تقرر الأمر نفسه بشأن البيانات المسجلة. وتذهب المادة 312(2) أبعد من ذلك لصالح المشتري: فالقيد يُعدّ صحيحًا لمصلحة من يكتسب حقًا بمعاملة من شخص مسجل بوصفه صاحب ذلك الحق، ما لم تُقدَّم شكوى ضد القيد أو يكن المكتسب عالمًا بأن القيد غير صحيح. وتكرر المادة 185 الفكرة نفسها بشأن الملكية: فلمصلحة المشتري، يُعدّ المتصرف مالكًا إذا كان مسجلًا بهذه الصفة، ما لم يكن المشتري يعلم بأن المتصرف ليس المالك.

هذا هو الأساس القانوني لما يُعرف عادةً باكتساب المشتري حسن النية. فالمشتري الذي يعتمد على مستخرج سليم وحديث يحظى بالحماية حتى لو كان سند ملكية البائع نفسه معيبًا على نحو لا يظهر في السجل. ولهذه الحماية شرطان، وكلاهما مهم في التطبيق العملي.

• عدم وجود شكوى مسجلة. إذا سُجّل نزاع بشأن القيد، فإن القرينة لا تنفع المشتري. والمستخرج الحديث المستخرج يوم التوقيع يُظهر ما إذا كانت قد ظهرت شكوى من هذا النوع.
• عدم العلم بالعيب. المشتري الذي كان يعلم بأن السجل غير صحيح، كأن يكون البائع قد اعترف بأن أحد أقاربه يملك الشقة معه أيضًا، لا يستطيع الاستناد إلى القرينة. والعلم الذي يُكتسب أثناء التفاوض على الصفقة يُحتسب كذلك، ولهذا يدوّن محامي المشتري ما يقوله البائع ويعالجه قبل التوقيع.

وللسجل حدود لا تقل أهمية. فبموجب المادة 3(6) من قانون جورجيا بشأن السجل العام، لا تتحمل الجهة المسؤولة عن التسجيل مسؤولية صحة المستندات المقدمة إليها. فالسجل يقيّد ما يُقدَّم إليه، ولا يحقق فيه. وبيانات السجل علنية، وبموجب المادتين 6 و10 من القانون نفسه يجوز لأي شخص أن يحصل على مستخرج، وهذا يعني أن المشتري يستطيع، بل ينبغي له، أن يقرأ السجل قبل الدفع لا بعده.

الملكية المشتركة والزوجان وحق الأولوية في الشراء

تتناول المادة 173 من القانون المدني الملكية المشتركة، التي قد تكون على الشيوع أو بالحصص، وقد تنشأ بحكم القانون أو بموجب معاملة. ويجوز لكل شريك في الملكية أن يدافع عن المال في مواجهة الغير، لكنه لا يجوز له أن يسترده إلا لمصلحة جميع الشركاء معًا. وتُوزَّع نفقات الصيانة بالتساوي ما لم يقرر القانون أو العقد خلاف ذلك. وبموجب المادة 173(4) يتمتع كل شريك في الملكية بحق الأولوية في شراء أي حصة من المال المشترك. ومن ثم فإن الشريك الذي يريد بيع حصته يجب عليه أن يعرضها بالشروط نفسها على بقية الشركاء قبل أن يتمكن شخص من خارجهم من شرائها؛ والمشتري الذي يشتري حصة في شقة مملوكة ملكية مشتركة ينبغي له أن يتحقق من أن بقية المالكين قد تنازلوا عن هذا الحق، وأن يرى ما يثبت هذا التنازل.

وأكثر الشركاء في الملكية الذين لا يراهم المشتري شيوعًا هو الزوج أو الزوجة. فالمادة 1158 من القانون المدني تقرر أن الأموال التي يكتسبها الزوجان أثناء الزواج تكون من الأموال المشتركة للزوجين ما لم ينص عقد الزواج المالي على خلاف ذلك، حتى لو كان أحد الزوجين وحده هو من كسب المال. وتُبقي المادة 1161 من الأموال الخاصة ما كان يملكه كل من الزوجين قبل الزواج، وما تلقاه أيٌّ منهما بطريق الإرث أو الهبة أثناءه. وعلى ذلك فإن شقة مسجلة باسم أحد الزوجين قد تكون، وفق قانون الأسرة، مملوكة لهما معًا.

ويحسم القانون المدني هذا التعارض لصالح المشتري حين يسكت السجل. فالمادة 312(3) تقرر أنه عندما يتصرف المالك في عقار بالنقل أو بترتيب عبء عليه، لا تُشترط موافقة الشريك في الملكية إذا لم يكن هذا الشريك مسجلًا بهذه الصفة، والمادة 312(4) تفترض أن المتصرف المسجل هو المالك الوحيد لمصلحة المشتري، ما لم يكن المشتري يعلم بوجود شريك آخر في الملكية. وفي هذه الحالة يكون سبيل الزوج غير المسجل الرجوعَ على الزوج البائع، لا على العقار. ومع ذلك فإن المشتري الحريص يطلب موافقة الزوج المكتوبة حين يكون البائع متزوجًا: فهي لا تكلف شيئًا، وتزيل حجة محتملة قبل أن تبدأ.

أما بالنسبة إلى زوجين أجنبيين يشتريان معًا، فالسؤال يأتي من الاتجاه المعاكس. فمسألة ما إذا كانت قواعد الأموال المشتركة للزوجين في جورجيا هي التي تسري عليهما، أم قانون بلدهما الأصلي، أم عقد زواج مالي أبرماه، هي مسألة من مسائل القانون الدولي الخاص. والسجل يقيّد المالكين والحصص كما وردت في العقد بالضبط، ولذلك ينبغي أن يُتخذ هذا الاختيار عن وعي قبل التوقيع، مع استشارة تغطي قانون البلدين كليهما.

الحقوق على ملك الغير: حق السطح وحق الانتفاع وحقوق الارتفاق

إلى جانب حق الملكية، يعترف القانون المدني بعدد من الحقوق العينية المحدودة على عقار يملكه شخص آخر. وكل واحد منها يُسجَّل في السجل العام، وكل واحد منها يُلزم من يشتري العقار لاحقًا، أي أنه ينتقل مع العقار إلى المالك الجديد ولا يسقط بمجرد البيع.

• حق السطح (المواد من 233 إلى 241). يجوز نقل قطعة أرض إلى شخص آخر لمدة محددة مع حق قابل للتوريث وقابل للتصرف فيه في البناء فوقها أو تحتها. ويُسجَّل المبنى ملكًا لصاحب الحق (المادة 234)، وعندما ينتهي الحق يعود المبنى جزءًا من الأرض. فمن يشتري مبنى قائمًا على حق السطح يشتري شيئًا له تاريخ انتهاء، وينبغي له أن يقرأ المدة التي يستمر فيها الحق وما يُدفع مقابله.
• حق الانتفاع (المواد من 242 إلى 246). يجوز تمكين شخص آخر من استعمال عقار كما لو كان مالكه، ومن الحصول على ثماره، دون أن يكون له حق بيعه. ويظهر حق الانتفاع في الترتيبات العائلية، كأن يهب الوالدان شقة لولدهما مع احتفاظهما بحق السكن فيها. والمشتري الذي يشتري شقة مثقلة بحق انتفاع يشتري الملكية دون الانتفاع.
• حقوق الارتفاق (المواد من 247 إلى 253). يجوز تحميل قطعة أرض أو مبنى عبئًا لمصلحة عقار مجاور، كحق المرور، أو حق مد الأنابيب، أو قيد على البناء. وقد يكون حق الارتفاق شخصيًا أيضًا (ارتفاق شخصي)، أي مقررًا لمصلحة شخص مسمّى. وتكتسب حقوق الارتفاق أهميتها الكبرى في المنازل وقطع الأراضي: فالطريق الذي يمر عبر أرض الجار للوصول إلى العقار ينبغي أن يكون حق ارتفاق مقيدًا في السجل، لا وعدًا شفهيًا.

وهذه الحقوق الثلاثة هي السبب الذي يجعل قسم القيود والأعباء في المستخرج يستحق قراءة متأنية. فالحق المسجل الذي لا يناسب المشتري يجب إما أن يُرفع قبل الشراء، وإما أن يُحتسب أثره في الثمن، وإما أن يُقبل عن علم ودراية.

الرهن العقاري والحجز وما يبقى بعد البيع

تعرّف المادة 286 الرهن العقاري بأنه عبء على عقار يتيح للدائن أن يستوفي حقه منه قبل سائر الدائنين، إما ببيعه وإما بنقل ملكيته إلى الدائن. ويجوز أن يضمن الرهن العقاري أيضًا ديونًا مستقبلية أو احتمالية إذا كان من الممكن تحديدها وقت إنشائه. ويُسجَّل الرهن في السجل العام، والرهن العقاري يتبع العقار: فمن يشتري شقة مرهونة يتسلمها مثقلة بالرهن ما لم يُفكّ الرهن.

وعند التخلف عن السداد، تجيز المادة 301 للدائن المرتهن أن يطلب بيع العقار وفقًا للقانون المدني وقانون إجراءات التنفيذ. وتجيز المادة 300 نقل العقار إلى الدائن بناءً على طلب مشترك من الدائن والمالك، كما تجيز، إذا اتفق الطرفان على ذلك، أن يصدر كاتب العدل سندًا تنفيذيًا. وبموجب المادتين كلتيهما، ما لم ينص القانون أو يتفق الطرفان على خلاف ذلك، يُعدّ الدين المضمون مستوفى حتى لو لم تكفِ حصيلة البيع أو قيمة العقار لتغطيته بالكامل. وتهم هذه القواعد المالكَ الأجنبي الذي يقترض بضمان عقار جورجي، كما تهم المشتري الذي يُقال له إن الرهن "سيُسدَّد من الثمن".

أما الحجز وحقوق الامتياز فأمرها مختلف. فهي لا تنشأ باتفاق المالك، وإنما بقرار من محكمة أو من موظف التنفيذ أو من مصلحة الضرائب، وتُسجَّل لمنع المالك من التصرف في العقار ما دام دين أو نزاع لم يُحسم بعد. والعقار الواقع تحت الحجز لا يمكن بيعه بالطريقة المعتادة إلى أن يُرفع الحجز.

ويمنح القانون المدني المشتري كذلك وسيلة تعاقدية. فبموجب المادة 489، يكون الشيء خاليًا من العيوب القانونية فقط إذا لم يكن بوسع أي شخص من الغير أن يتمسك بحق في مواجهة المشتري، والحق غير الموجود الذي لا يزال مسجلًا في السجل العام يُعدّ هو نفسه عيبًا قانونيًا. وعلى ذلك فإن الرهن الذي وعد البائع بفكّه، أو القيد القديم الذي لم يكلف أحد نفسه عناء حذفه، يقع على مسؤولية البائع بموجب عقد البيع. غير أن الجواب العملي يبقى كما هو: يُدفع الثمن بطريقة تؤدي إلى رفع القيد أو العبء في لحظة التسجيل نفسها، لا اعتمادًا على الثقة بعد ذلك.

ما يضمنه البائع: العيوب القانونية والعيوب المادية

لا يقتصر دور البائع للعقار في جورجيا على تسليم المفاتيح. فالمادة 487 تُلزم البائع بنقل الشيء خاليًا من العيوب القانونية والعيوب المادية. وتقرر المادة 488 أن الشيء يكون خاليًا من العيب المادي إذا كانت له الجودة المتفق عليها، أو كان، في حال عدم الاتفاق على شيء، صالحًا للاستعمال المقصود بموجب العقد أو للاستعمال المعتاد. وتعرّف المادة 489، المذكورة أعلاه، العيوب القانونية بأنها حقوق الغير في مواجهة المشتري والحقوق الوهمية التي لا تزال مسجلة. وتحدد المواد من 490 فما بعدها ما يجوز للمشتري أن يطالب به عند ظهور عيب.

وهذه القواعد هي القواعد الاحتياطية، والعقود كثيرًا ما تعدّلها. فعقد إعادة البيع قد ينص على أن الشقة تُباع بحالتها الراهنة كما عاينها المشتري؛ وعقد المطوّر قد يحدد الجودة بمواصفات معينة ويقيّد وسائل الرجوع المتاحة للمشتري. وهذا جائز قانونًا في الحدود التي يرسمها القانون المدني، ولهذا السبب يكون العقد في معظم النزاعات أهم من النص التشريعي. وينبغي للمشتري أن يقرأ ما يقوله العقد عن العيوب بالعناية نفسها التي يقرأ بها الثمن، وأن يصرّ على أن تُكتب إقرارات البائع عن العقار، مثل "لا ديون"، و"لا مستأجرين"، و"لا طوابق غير مرخّصة"، في العقد بوصفها إقرارات يتحمل البائع مسؤوليتها.

وللوقت أهميته أيضًا. فبموجب المادة 129(1)، تخضع الدعاوى التعاقدية المتعلقة بالعقار لمدة تقادم قدرها ست سنوات، مقابل ثلاث سنوات للدعاوى التعاقدية العادية، وبموجب المادة 130 تبدأ المدة من الوقت الذي علم فيه الشخص بالانتهاك أو كان ينبغي أن يعلم به. فالعيب الذي يُكتشف بعد سنوات من الشراء قد يظل قابلًا للمطالبة القضائية، لكن الأدلة تتلاشى أسرع من مدة التقادم، وهذا سبب إضافي لتوثيق حالة العقار عند التسليم.

البنايات السكنية: شقتك والأجزاء المشتركة وجمعية الملاك

أن تملك شقة في جورجيا يعني أن تملك شيئين في آن واحد: الشقة بوصفها وحدة ملكية فردية، وحصة في الأجزاء المشتركة من المبنى وفي الأرض المقام عليها. وتجعل المادة 208 الشقة نفسها قابلة للنقل باتفاق مكتوب وتسجيل، شأنها شأن أي عقار آخر. أما الأجزاء المشتركة، كالدرج والسطح والمصعد والواجهة، فيديرها الملاك إدارة جماعية.

والإطار الذي يضعه القانون المدني لهذه الإدارة الجماعية هو جمعية ملاك الشقق. فالمادة 1512 تقرر أن تعاونيات بناء المساكن القديمة أُلغيت اعتبارًا من 25 نوفمبر 1997، وأن جمعيات ملاك الشقق المنظمة بالمواد من 208 إلى 232 هي خلفها القانوني. وفي الواقع العملي يقرر ملاك المبنى معًا ما يتعلق بالصيانة والإصلاحات والمساهمات، وينضم المالك الجديد إلى الترتيب القائم. وفي المباني الجديدة كثيرًا ما يتولى المطوّر أو شركة إدارة تشغيل المبنى خلال فترة أولية وفق شروط عقد البيع.

وبالنسبة إلى المشتري، تكون الأسئلة القانونية هنا أسئلة عملية: من يدير المبنى الآن، وكم تبلغ المساهمة الشهرية وما الذي تغطيه، وهل توجد ديون عن إصلاحات سابقة، وهل تقيّد قواعد المبنى التأجير قصير الأجل أو تربية الحيوانات الأليفة أو التعديلات. وهذه المعلومات لا ترد في مستخرج السجل العام؛ وإنما تُطلب من البائع ومن الجمعية، وحين تكون الأجوبة مهمة تُكتب في العقد. ويوجد دليل مستقل عن جمعيات الملاك في القائمة أدناه.

تأجير العقار: ما يقوله القانون المدني عن عقود الإيجار

يؤجّر معظم الملاك الأجانب عقاراتهم في وقت من الأوقات، والقانون المدني هو الذي يحكم العقد. فالمادة 531 تعرّف عقد الإيجار بأنه العقد الذي ينقل بموجبه المؤجر شيئًا إلى المستأجر ليستعمله مدة محددة، ويدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها. ويجب على المؤجر أن يقدّم العقار خاليًا من العيوب القانونية والعيوب المادية (المواد من 533 إلى 535)، ويجوز للمستأجر أن يطلب تخفيض الأجرة إذا أنقص عيبٌ من منفعة العقار (المادة 536).

وثمة بعض القواعد التي تفاجئ الملاك القادمين من أنظمة قانونية أخرى.

• عقد الإيجار يبقى قائمًا بعد البيع. بموجب المادة 209، يحل من يكتسب شقة مؤجرة محل المؤجر. فمن يشتري شقة فيها مستأجر يرث عقد الإيجار بشروطه، ولذلك ينبغي له أن يقرأ العقد بنفسه، لا أن يكتفي بسماع ما يُقال عنه.
• التمديد يحتاج إلى موافقة المؤجر. بموجب المادة 560، يجوز للمستأجر بعقد محدد المدة أن يطلب كتابةً، قبل انتهاء المدة بشهرين على الأقل، تمديد عقد الإيجار لمدة غير محددة، لكن ذلك لا يتم إلا بموافقة المؤجر.
• الإنهاء يكون كتابةً. تشترط المادة 563 أن يكون إنهاء عقد الإيجار مكتوبًا. وقد تصلح الرسالة النصية دليلًا، لكن الإشعار الموقّع هو الشكل الآمن.
• عقد الإيجار وعقد الاستئجار مع حق الثمار عقدان مختلفان. تنظم المواد من 581 إلى 606 عقدًا مستقلًا هو عقد الاستئجار مع حق الثمار، يحصل بموجبه المنتفع على ثمار العقار أيضًا، ويُستعمل أساسًا في الأراضي والمشروعات التجارية. أما تأجير المسكن فهو في العادة عقد إيجار.

دخل الإيجار خاضع للضريبة، والتسجيل لدى مصلحة الضرائب خطوة مستقلة مشروحة في قسم الاستثمار والمال. وتعتمد خدمة إدارة الإيجار لدينا عقودًا مكتوبة مبنية على هذه المواد.

البناء والتوسعة وتقنين الوضع: قواعد التخطيط

ما يجوز للمالك أن يبنيه أو يغيّره يحكمه القانون العام، وبصفة رئيسية قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، بصيغته الموحدة في 25 يونيو 2026. ويقسم هذا القانون المباني والمنشآت إلى خمس فئات بحسب درجة الخطورة (المادة 96): الفئة الأولى وهي الأقل خطورة، ويكفي لها في العادة إشعار بناء بسيط، ثم الفئات من الثانية إلى الرابعة، وصولًا إلى الفئة الخامسة ذات الخطورة التقنية المرتفعة. وفئات المباني هي التي تحدد ما إذا كان يكفي إشعار أم تلزم رخصة بناء كاملة، وأي جهة تتولى الأمر.

ويعرّف القانون البناء غير المرخّص (المادة 3) بأنه البناء الذي يُنفَّذ دون الأساس القانوني الذي يشترطه القانون الجورجي، أو بالمخالفة لوثائق البناء، حين تتغير وظيفة المبنى أو يُتجاوز معامل المساحة الطابقية الإجمالية المسموح به. وبعبارة بسيطة: طابق إضافي، أو توسعة، أو شرفة مغلقة تغيّر مساحة المبنى بما يتجاوز المسموح به، أو مبنى يُستعمل في غير ما رُخّص له. ويتضمن القانون كذلك إجراءً يمكن بموجبه، في بعض الحالات، تقنين وضع البناء غير المرخّص من قِبل الجهة التي تصدر الرخص، وإجراءً للتعليمات والأوامر في مواجهة مخالفات البناء حين يتعذر تقنين الوضع.

ويهم هذا الأمر المشتري الأجنبي في ثلاث حالات.

• شراء شقة في مبنى جرت توسعته. الطوابق العليا التي أُضيفت إلى المباني القديمة قد يكون وضعها قد قُنّن وقد لا يكون. والشقة الواقعة في طابق غير مرخّص تحمل خطرًا قد لا يُظهره المستخرج وحده؛ وتاريخ الرخص الخاص بالمبنى هو الذي يجيب عن هذا السؤال.
• الشراء على المخطط. يجب أن تغطي رخصة البناء الصادرة للمطوّر المبنى المعروض للبيع، بما في ذلك عدد طوابقه. ويشرح قسم المشاريع الجديدة كيفية التحقق من ذلك.
• التجديد بعد الشراء. الأعمال الداخلية داخل الشقة بسيطة في العادة؛ أما كل ما يمس الجدران الحاملة أو الواجهة أو الشرفات أو مساحة المبنى فقد يحتاج إلى إشعار أو رخصة بناء وإلى موافقة الملاك الآخرين.

قواعد الضرائب ومكافحة غسل الأموال التي تمس العقار

ثمة مجموعتان من القواعد المالية تسريان على ملاك العقارات، ولا تغيّر أيٌّ منهما مسألة من يملك ماذا؛ وإنما تحددان ما تدفعه وما يُطلب منك.

الضرائب. لا توجد في جورجيا ضريبة مستقلة على نقل الملكية ولا رسم دمغة على شراء العقار؛ ولا تدخل ضريبة القيمة المضافة في الثمن إلا حين يكون البائع مسجلًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة ويبيع بصفته التجارية. وبموجب قانون الضرائب كما عُدّل في 30 سبتمبر 2026، لا يخضع المبنى أو الشقة المملوكة لفرد للضريبة إلا حيث يكون ما جناه أهل بيته في العام الذي قبله أكثر من 100,000 لاري. والربح الناتج عن بيع عقار سكني مملوك لأكثر من سنتين معفى من ضريبة الدخل الشخصي، وفقًا لـ Andersen in Georgia، مع سعر مخفض في حالات معينة والسعر العام في غيرها. وتتوقف الإقامة الضريبية على الوجود في البلد 183 يومًا خلال فترة 12 شهرًا، لا على تملك عقار ولا على حيازة تصريح الإقامة. ولا تُلخَّص هذه النقاط هنا إلا لأنها تؤثر في القرارات القانونية؛ أما الأسعار والشروط فيؤكدها محاسب في كل حالة على حدة.

مكافحة غسل الأموال. يفرض قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، الذي اعتُمد في 30 أكتوبر 2019 ووُحّدت صيغته في 1 أبريل 2026، واجبات التحقق من الهوية والمتابعة على البنوك وكتّاب العدل وغيرهم من الجهات الملزمة. وفي صفقة العقار، هذا هو السبب في أن البنك الجورجي أو كاتب العدل قد يسأل عن مصدر أموال الشراء ويطلب مستندات تثبته، كبيع عقار آخر، أو كشوف حسابات الادخار، أو عقد قرض. وهذا السؤال ليس اتهامًا، وجمع هذه المستندات في بلدك قبل الرحلة أسهل من جمعها في تبليسي أثناءها. وترد قائمة الجهات الملزمة والحدود المالية، بعد مطابقتها مع النص الجورجي، في سياسة مكافحة غسل الأموال (AML/KYC) لدينا، وهي قيد مراجعة المحامي.

الإرث والوصايا: ما الذي يحدث لعقار الأجنبي

لا يختفي العقار الموجود في جورجيا في فراغ قانوني عند وفاة مالكه الأجنبي، لكنه لا يتبع تلقائيًا الترتيبات التي وضعها المالك في بلده الأصلي أيضًا. فالكتاب السادس من القانون المدني يضع القواعد الجورجية، أما كيفية اجتماعها مع قانون بلد المالك فمسألة من مسائل القانون الدولي الخاص يبحثها محامٍ في كل حالة على حدة.

بموجب المادة 1328، تشمل التركة جميع الحقوق المالية وجميع الالتزامات التي كانت للمتوفى أو عليه لحظة الوفاة، بما في ذلك حصته في الأموال المشتركة. وحين لا توجد وصية، تدعو المادة 1336 ورثة الدرجة الأولى إلى الإرث بحكم القانون: الأولاد، بمن فيهم الولد المولود بعد الوفاة، والزوج، والوالدان، ويرثون بحصص متساوية؛ ويحل الأحفاد محل الوالد الذي توفي قبل المورّث. وتجيز المادة 1344 للشخص أن يترك ماله بالوصية لورثته أو لأي شخص آخر، وتصف المادة 1358 الوصية الموثقة لدى كاتب العدل، التي يدوّنها كاتب العدل بكلمات الموصي نفسه بحضور شاهدين.

والوصية ليس لها نطاق غير محدود. فبموجب المادة 1371، وبصرف النظر عن الوصية، يستحق أولاد الموصي ووالداه وزوجه حصة إلزامية تعادل نصف ما كان سيحصل عليه كل منهم لو لم تكن هناك وصية. والمالك الأجنبي الذي يمنحه قانون بلده حرية كاملة في الإيصاء ينبغي أن يعلم أن محكمة جورجية قد تطبق هذه القاعدة على العقار الموجود في جورجيا.

وقبول التركة هو الخطوة التي يغفل عنها الورثة أكثر من غيرها. فبموجب المادة 1421، يقبل الوارث التركة بتقديم إقرار إلى كاتب العدل أو بوضع يده عليها فعلًا أو بتولي إدارتها، وبموجب المادة 1424 يجب قبول التركة خلال ستة أشهر من تاريخ افتتاحها، وهو في العادة يوم الوفاة. وتجيز المادة 1426 تمديد هذه المدة في بعض الحالات، لكن الوارث المقيم في الخارج الذي ينتظر انتهاء إجراءات التركة في بلده قبل أن يتحرك في جورجيا قد تفوته المدة. وإذا لم يقبل أي وارث التركة ولم تكن هناك وصية، فإن المادة 1343 تقضي بأيلولة التركة إلى الدولة.

والنصيحة العملية قصيرة: ينبغي للمالك الأجنبي أن يقرر كيف ينتقل عقاره الجورجي، وأن يثبّت ذلك في شكل يُعمل به في جورجيا، وأن يُعلم ورثته بمكان المستندات، وأن يمنح شخصًا ما وكالة رسمية تتيح له التصرف بسرعة. وتوجد أدلة مستقلة عن الإرث والوصايا في القائمة أدناه.

الملكية والإقامة حقان منفصلان

تملّك عقار في جورجيا لا يمنح المالك بذاته حق العيش في جورجيا، والعيش في جورجيا لا يشترط تملّك عقار. ويلتقي الأمران في قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، الذي يجيز منح تصريح إقامة قصير الأجل للأجنبي الذي يملك عقارًا غير زراعي تزيد قيمته على 150,000 دولار أمريكي، بتقييم مقيّم معتمد، ومنح تصريح إقامة استثماري عند مبالغ أعلى. والتصريح مرتبط بالعقار: فبموجب المادة 21(11) من ذلك القانون، ينتهي تصريح الإقامة قصير الأجل عندما تنتهي الملكية. وتُشرح الشروط والمستندات والرسوم في دليل تصريح الإقامة عبر العقار؛ أما من الناحية القانونية، فما يهم هنا هو أن بيع العقار أو هبته أو قسمته قد يؤثر في تصريح الإقامة القائم عليه.

النزاعات ومدد التقادم

تنظر المحاكم العادية في جورجيا في نزاعات العقار، ويجوز لأطراف العقد أيضًا أن يتفقوا على التحكيم أو أن يجربوا الوساطة قبل اللجوء إلى المحكمة. ويتوقف الطريق المتاح على العقد وعلى نوع النزاع؛ والأفضل أن يُتخذ هذا الاختيار عند صياغة العقد، لا عند بدء النزاع. ويقارن دليل مستقل في القائمة أدناه بين هذه الطرق.

وتسري مدد التقادم بموجب القانون المدني أيًّا كان الطريق المختار. فمدة التقادم العامة عشر سنوات (المادة 128(3)). وتتقادم الدعاوى التعاقدية بثلاث سنوات، والدعاوى التعاقدية المتعلقة بالعقار بست سنوات (المادة 129(1)). وتبدأ المدة من الوقت الذي علم فيه الشخص بالانتهاك أو كان ينبغي أن يعلم به (المادة 130). والشكوى المسجلة ضد قيد في السجل، كما سبق شرحه، لها أهميتها كذلك: فهي الخطوة التي تمنع المشتري اللاحق من الاستناد إلى السجل ما دام النزاع قائمًا.

وبالنسبة إلى المالك الأجنبي، فإن أنفع استعداد لأي نزاع هو استعداد رتيب: احتفظ بالعقد، وسجلات الدفع، وكل مستخرج، ومحضر التسليم، والمراسلات، في مكان واحد، مع ترجماتها. فالمحامي الجورجي يستطيع أن يفعل بملف كامل أكثر بكثير مما يستطيعه بذكريات.

ثمانية أمور يعتقدها المشترون الأجانب ولا يقولها القانون

المصطلحات القانونية بلغة واضحة

العقار (الشيء غير المنقول)	الأرض مع ما ينبت عليها وما بُني عليها بناءً ثابتًا؛ وهو الوحدة الأساسية للملكية العقارية (القانون المدني، المادة 149).
وحدة ملكية فردية	شقة أو مساحة غير سكنية في مبنى، تُسجَّل وتُباع بوصفها وحدة مستقلة (المادة 208).
المشتري حسن النية	المشتري الذي يعتمد على السجل دون أن يعلم بأنه غير صحيح ودون وجود شكوى مسجلة؛ وتحميه المادتان 185 و312.
الملكية المشتركة	مال يملكه عدة أشخاص على الشيوع أو بالحصص؛ ولكل منهم حق الأولوية في الشراء بالنسبة إلى حصص الآخرين (المادة 173).
الأموال المشتركة للزوجين	الأموال المكتسبة أثناء الزواج، ويملكها الزوجان ملكية مشتركة ما لم ينص عقد الزواج المالي على خلاف ذلك (المادة 1158).
حق السطح	حق مؤقت قابل للنقل في البناء على أرض يملكها الغير (المادة 233).
حق الانتفاع	حق استعمال مال الغير والاستفادة منه كما لو كان صاحب الحق مالكه، دون حق بيعه (المادة 242).
حق الارتفاق	عبء يُحمَّل على عقار لمصلحة عقار آخر أو لمصلحة شخص، كحق المرور (المادة 247).
العيب القانوني	حق للغير في مواجهة المشتري، أو حق غير موجود لا يزال ظاهرًا في السجل (المادة 489).
الحصة الإلزامية	نصف الحصة المستحقة في الإرث بحكم القانون، التي يحتفظ بها الأولاد والوالدان والزوج بصرف النظر عن الوصية (المادة 1371).
البناء غير المرخّص	البناء دون أساس قانوني أو بما يتجاوز وثائق البناء، أو بتغيير وظيفة المبنى، أو بتجاوز معامل المساحة الطابقية المسموح به (قانون التخطيط المكاني، المادة 3).
مدة التقادم	المدة التي يمكن خلالها المطالبة بالحق قضائيًا: ست سنوات للدعاوى التعاقدية المتعلقة بالعقار (القانون المدني، المادة 129).

ثلاث حالات قانونية، والمادة التي تحسم كل حالة

شقة يبيعها أحد الزوجين. يجد مشترٍ شقة معروضة لإعادة البيع مسجلة باسم رجل متزوج. ويُظهر السجل أنه المالك الوحيد، ولا توجد أي شكوى مسجلة. وبموجب المادة 312، يجوز للمشتري الذي لم يكن يعلم بحق الزوجة أن يعتمد على السجل؛ أما حق الزوجة، إن وُجد، فيكون في مواجهة زوجها. لكن إذا قال البائع أثناء المعاينة إن زوجته تملك الشقة معه لكنها لن توقّع، فقد أصبح المشتري عالمًا بالأمر، وزالت الحماية. والمسلك الآمن هنا هو الحصول على موافقة الزوجة المكتوبة، وإلا فلا صفقة.

منزل يمر طريق الوصول إليه عبر أرض الجار. يقول البائع إن الجار كان يسمح دائمًا بالمرور. ولا يُظهر مستخرج المنزل أي حق ارتفاق. ومن دون حق ارتفاق مسجل بموجب المواد من 247 إلى 253، يبقى وصول المشتري إلى منزله متوقفًا على حسن نية الجار، ولن يُلزم ذلك من يخلف الجار في ملكية أرضه. والحل هو تسجيل حق الارتفاق قبل البيع، بموافقة الجار، أو احتساب هذا الخطر في الثمن.

شقة موروثة يبيعها ورثة مقيمون في الخارج. ورث شقيقان مقيمان في الخارج شقة في تبليسي ويريدان بيعها. وقبل أن يتمكنا من البيع، يجب أن يكون كل منهما قد قبل التركة بموجب المادة 1421 خلال الأشهر الستة المنصوص عليها في المادة 1424، وأن تكون ملكيتهما قد سُجّلت. وينبغي للمشتري أن يرى القيد في السجل باسم الورثة، لا شهادة الإرث وحدها، وأن يتحقق مما إذا كان لوارث ثالث، كأحد الوالدين الباقي على قيد الحياة صاحب حصة إلزامية، أي حق.

القانون والمستندات: الأدلة التفصيلية

المخاطر والاستثناءات

• الاعتماد على العقد بدلًا من التسجيل. إلى أن يُظهرك السجل مالكًا، فأنت صاحب حق في مطالبة، لا صاحب عقار.
• فقدان حماية حسن النية. العلم بالعيب، أو وجود شكوى مسجلة ضد القيد، يُسقط الحماية التي يوفرها السجل.
• أرض زراعية تحت المنزل. القيد يتبع فئة الأرض، لا مظهر العقار.
• حقوق مسجلة لم تقرأها. الرهن العقاري والحجز وعقد الإيجار وحق الانتفاع وحق الارتفاق كلها تُلزم المالك التالي.
• الطوابق والتوسعات غير المرخّصة. الشقة الواقعة في طابق لم يُقنَّن وضعه تحمل خطرًا من مخاطر القانون العام قد لا ينعكس في الثمن.
• حق الأولوية في الشراء للشركاء. شراء حصة دون تنازل الشركاء الآخرين في الملكية يفتح الباب لدعوى.
• تفويت مهلة القبول البالغة ستة أشهر. قد يضيع الوقت على الورثة المقيمين في الخارج وهم ينتظرون إجراءات بلدهم.
• نتائج قانونية "مضمونة". لا يستطيع أي محامٍ أو وكيل أو مطوّر أن يضمن حكمًا قضائيًا أو تقنين وضع أو تصريح إقامة.

أسئلة شائعة

هل يتمتع المالك الأجنبي بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المالك الجورجي؟

نعم. فبمجرد التسجيل، يجوز للمالك الأجنبي أن يحوز العقار ويستعمله ويؤجّره ويرهنه ويبيعه ويهبه ويوصي به بالشروط نفسها التي تسري على المواطن الجورجي. والقيد الوحيد على تملك الأجانب يتعلق بالأرض الزراعية.

ما الذي يحميني إذا تبيّن أن سند ملكية البائع معيب؟

السجل. فبموجب القانون المدني، يُعدّ القيد صحيحًا لمصلحة المشتري الذي اكتسب الحق من المالك المسجل، ما لم تُسجَّل شكوى ضد القيد أو يكن المشتري عالمًا بأنه غير صحيح. كما يضمن البائع العيوب القانونية بموجب عقد البيع.

هل أحتاج إلى موافقة زوجي أو زوجتي للشراء أو البيع؟

الأموال المكتسبة أثناء الزواج مشتركة بين الزوجين وفق القانون الجورجي ما لم ينص عقد الزواج المالي على خلاف ذلك. وعند البيع، لا تُشترط قانونًا موافقة الزوج غير المسجل، لكن الحصول عليها أمر شائع. وعند الشراء بصفتكما زوجين، حدّدا الحصص والقواعد الواجبة التطبيق قبل التوقيع.

هل يمكنني شراء شقة مؤجرة؟

نعم، ويحل المشتري محل المؤجر في عقد الإيجار القائم. اقرأ عقد الإيجار قبل الشراء: فمدته وأجرته وقواعد الإشعار فيه تصبح ملزمة لك.

ماذا يحدث لعقاري في جورجيا إذا توفيت دون وصية؟

تدعو القواعد الجورجية الأولاد والزوج والوالدين بوصفهم ورثة الدرجة الأولى بحصص متساوية، ويجب على الورثة قبول التركة خلال ستة أشهر. أما كيفية تفاعل قانون بلدك مع هذه القواعد فمسألة يُسأل عنها محامٍ في البلدين كليهما.

هل يمكن للوصية أن تترك كل شيء لشخص واحد؟

ليس بالكامل، إذا كان القانون الجورجي هو الواجب التطبيق. فالأولاد والوالدان والزوج يحتفظون بحصة إلزامية تعادل نصف ما كانوا سيحصلون عليه لو لم تكن هناك وصية.

كم لدي من الوقت لرفع دعوى بشأن عقار اشتريته؟

تخضع الدعاوى التعاقدية المتعلقة بالعقار لمدة تقادم قدرها ست سنوات، تبدأ من الوقت الذي علمت فيه بالانتهاك أو كان ينبغي أن تعلم به. ومدة التقادم العامة عشر سنوات.

هل يبقى البناء غير المرخّص مخالفًا للقانون إلى الأبد؟

لا. فقانون التخطيط المكاني يتضمن إجراءً يمكن بموجبه تقنين وضع بعض حالات البناء غير المرخّص من قِبل الجهة التي تصدر الرخص. وإلى أن يحدث ذلك، تحمل الشقة أو الطابق المبني دون أساس قانوني خطرًا ينبغي للمشتري أن يحتسبه في الثمن أو أن يتجنبه.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، بصيغته الموحدة في 25 يونيو 2026 (المواد 128-130، 147-150، 170-174، 183-185، 208-209، 233-253، 286-303، 312، 487-489، 531-606، 1158-1161، 1328-1426، 1512)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
2. دستور جورجيا (المادة 19)، بصيغته الموحدة في 29 يونيو 2020، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المواد 3، 5، 6، 10)، بصيغته الموحدة في 1 أبريل 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
4. قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية (المادتان 3 و96)، بصيغته الموحدة في 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
5. قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، بصيغته الموحدة في 1 أبريل 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية (المواد 15، 16، 21)، بصيغته الموحدة في 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
7. تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
8. Real Estate 2026: Georgia، MB Legal لصالح Chambers and Partners، محدَّث في 7 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
9. Georgia: individual, other taxes، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
10. Georgia: individual, residence، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
11. الالتزامات الضريبية عند بيع عقار سكني، Andersen in Georgia (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
12. تصاريح الإقامة، وكالة تطوير الخدمات العامة (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 11 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل الشامل استنادًا إلى القانون المدني، ودستور جورجيا، وقانون جورجيا بشأن السجل العام، وقانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، وقانون مكافحة غسل الأموال؛ والنقاط القانونية قيد المراجعة لدى المحامي الشريك.