حقوق المؤجر وواجباته في جورجيا: الأدوات القانونية

ما حقوق المؤجر وواجباته في جورجيا؟

لا يوجد في جورجيا قانون مستقل لإيجار المساكن. فمركز المؤجر مستمد من باب الإيجار في القانون المدني، المواد من 531 إلى 575، مقروءًا مع قوانين الإجراءات، وقانون إجراءات التنفيذ، وقانون كتّاب العدل، وبعض القواعد الإدارية. ويمنح القانون المؤجرَ حق المطالبة بالأجرة وباسترداد الشقة وبالتعويض، وحقَّ رهن على منقولات المستأجر، والحقَّ في إنهاء الإيجار لأسباب محددة. وفي المقابل يجب على المؤجر أن يسلّم الشقة ويحافظ عليها صالحة للاستعمال، وأن يتحمل المسؤولية عن عيوبها، وأن يحترم حيازة المستأجر التي يحميها القانون حتى في مواجهة المالك.

يتناول دليلنا حول تأجير شقة عقدَ الإيجار نفسه: التأمين، والتسليم، ومهل الإخطار. أما هذه الصفحة فتنظر في الأدوات القانونية التي يملكها المؤجر من حول هذا العقد: ما يجوز للمؤجر فعله وما لا يجوز خلال مدة الإيجار، ومن يتحمل المسؤولية عن الأضرار، وماذا يحدث عند بيع الشقة، والمسارات الثلاثة التي يتيحها القانون حين يتوقف المستأجر عن الدفع أو يرفض المغادرة.

الحقوق والواجبات في لمحة

الأجرة وزيادتها وربطها بمؤشر

الأجرة وأي رسوم إضافية هي ما ينص عليه العقد؛ ولا يجوز تحميل المستأجر فواتير المرافق والتكاليف المماثلة إلا إذا اتُّفق على ذلك. ولا يتضمن القانون المدني أي مادة تسمح للمؤجر برفع الأجرة بإرادته المنفردة خلال مدة الإيجار. لكنه يتضمن سببًا للإنهاء: فرفض المستأجر دفع أجرة أعلى يعرضها المؤجر وتتوافق مع أسعار السوق سببٌ مشروع لإنهاء إيجار المسكن، مع الإخطار الكتابي المعتاد. وفيما عدا ذلك تنطبق القواعد العامة: فالطرفان حرّان في الاتفاق على مضمون عقدهما، ويجوز لأي من الطرفين أن يطلب تكييف العقد مع تغيّر واضح في الظروف، وأن ينسحب منه إذا تعذّر هذا التكييف.

والخلاصة العملية أن الزيادة خلال مدة محددة تتطلب إما موافقة المستأجر وإما بندًا مكتوبًا في عقد الإيجار منذ البداية، مثل صيغة ربط سنوية بمؤشر أو زيادة ثابتة على مراحل. والأجرة دخل: ويشرح دليلنا حول ضريبة دخل الإيجار نسبة 5% وسجل المؤجرين.

دخول الشقة

بمجرد أن يتسلم المستأجر المفاتيح يصبح هو الحائز المشروع للشقة، لا المؤجر. ويسمح القانون المدني للمستأجر بحماية هذه الحيازة في مواجهة أي شخص، بما في ذلك المالك؛ وتستعمل الترجمة الإنجليزية على الموقع الرسمي كلمة «lessor» (المؤجر) في المادة 575، لكن النص الجورجي الأصلي يشير إلى المستأجر. وقد يُعد دخول مسكن رغم إرادة الشخص الذي يعيش فيه جريمةً بموجب المادة 160 من القانون الجنائي. ويجب على المستأجر أن يتحمل الأعمال اللازمة لصيانة الشقة أو المبنى، ويجب على المؤجر أن يُخطره مسبقًا متى أمكن وأن يتجنب الإزعاج غير الضروري، لكن القانون لا يمنح المؤجر حقًا عامًا في المعاينة.

إذا أردتم معاينات دورية، كل ستة أشهر مثلًا مع إخطار قبل يوم، فاكتبوها في عقد الإيجار. واحتفظوا بمفتاح احتياطي لحالات الطوارئ المتفق عليها في العقد فقط، ولا تستعملوه للدخول إذا رفض المستأجر ذلك.

العيوب ومسؤولية المؤجر

يجب على المؤجر أن يسلّم الشقة خالية من العيوب القانونية والمادية. وأي عيب ينقص من منفعتها يخفض الأجرة ما دام قائمًا. ويجوز للمستأجر أيضًا أن يطالب بالتعويض إذا كان العيب موجودًا عند توقيع العقد، أو نشأ عن ظروف يُسأل عنها المؤجر، أو لم يُصلَح في الوقت المناسب، كما يجوز له أن يصلح العيب بنفسه ويسترد التكلفة إذا تأخر المؤجر. ولا ينفع البند الذي يحد من مسؤولية المؤجر إذا كان المؤجر قد أخفى العيب عن علم. ويرد المؤجر كذلك النفقات الضرورية التي يتكبدها المستأجر على الشقة.

الأضرار التي تلحق بالجيران

تسرّب المياه إلى الشقة الواقعة في الطابق الأسفل مثال نموذجي على مطالبات الجيران في المباني السكنية. والقاعدة العامة في القانون أن كل من يُلحق ضررًا بغيره بصورة غير مشروعة وعن خطأ يلتزم بتعويضه. وتجعل قاعدة أكثر تحديدًا الشخصَ الذي يشغل المكان مسؤولًا عن الضرر الناجم عن الأشياء التي تُرمى من المبنى أو تسقط منه أو تنسكب منه، ما لم يكن ذلك بسبب قوة قاهرة أو بخطأ المتضرر، في حين يُسأل مالك المبنى عن الضرر الناجم عن انهياره أو عن انفصال أجزاء منه بسبب سوء الصيانة أو العيوب.

وبين مستأجر ترك صنبورًا مفتوحًا ومالك انفجرت ماسورته القديمة، لا يرسم القانون خطًا فاصلًا واحدًا، بل يتوقف الجواب على السبب. اكتبوا في عقد الإيجار أن على المستأجر الإبلاغ عن التسربات فورًا، وتحققوا مما إذا كانت وثيقة التأمين لديكم تغطي المسؤولية تجاه الجيران ما دامت الشقة مؤجرة.

حق رهن المؤجر على منقولات المستأجر

ضمانًا لأي مطالبات ناشئة عن الإيجار، يتمتع مؤجر قطعة الأرض أو المنزل أو الشقة بحق رهن على الأشياء التي أدخلها المستأجر إلى المكان. ويسقط هذا الرهن إذا نُقلت الأشياء في المجرى العادي للحياة، وحيثما ينطبق فإنه يتقدم على أي رهن آخر على الأشياء نفسها. ولا يبين القانون كيفية تنفيذ حق الرهن هذا، وحق الرهن ليس إذنًا بتغيير الأقفال أو بالاحتفاظ بأغراض المستأجر بأنفسكم. وللمستأجر حق مقابل أيضًا: فحيثما يجوز له أن يحبس شيئًا أو أن يُجري مقاصة بين مطالبات ناشئة عن الإيجار والأجرة، لا يجوز لبند في العقد أن يسلبه ذلك، بشرط أن يُخطر مسبقًا.

بيع شقة مؤجرة أو انتقالها بالإرث

يبقى الإيجار قائمًا رغم تغيّر المالك. فإذا نقل المؤجر ملكية شقة يشغلها المستأجر فعلًا، يحل المشتري محل المؤجر ويتولى الحقوق والواجبات الناشئة عن الإيجار؛ وتنص على ذلك مادتان من القانون المدني، إحداهما للأشياء المؤجرة عمومًا والأخرى للشقق. ويمكن أيضًا تسجيل عقود الإيجار في السجل العام، ولكن فقط إذا كانت الملكية نفسها مسجلة، وينتقل الإيجار المسجل دون تغيير إلى المالك الجديد. ولا يكون التسجيل إلزاميًا إلا لعقد إيجار تزيد مدته على سنة واحدة وتكون شركة طرفًا فيه، ولذلك لا يلزم تسجيل عقد الإيجار بين شخصين طبيعيين أصلًا. ويدرج السجل تسجيل عقود الإيجار ضمن الخدمات التي يمكن تقديم طلباتها عن بُعد.

بالنسبة إلى البائع، يُعد الإيجار جزءًا مما يُباع: فاعرضوا على المشتري عقد الإيجار والتأمين وسجل المدفوعات. أما بالنسبة إلى المشتري فالسؤال معكوس: اسألوا عما إذا كانت الشقة مؤجرة ولأي مدة، قبل الاتفاق على موعد لتسلّمها خالية قد لا يكون في يد البائع أن يلتزم به.

المرافق باسم المستأجر

بالنسبة إلى الكهرباء، تسمح قواعد سوق التجزئة الصادرة عن الجهة التنظيمية بأن يصبح المستأجر هو المشترك بموافقة المالك، أو بأن يسمّي العقد شخصًا آخر مسؤولًا عن الدفع. وإذا طلب المالك لاحقًا استعادة الحساب بينما المستأجر مسجل بموجب عقد إيجار، فعلى المورّد أن يُخطر المستأجر وأن يمنحه يومَي عمل على الأقل للاعتراض، ويمنع الاعتراض إجراء التحويل. ولا يجوز للمورّد أن ينقل دين أحد المشتركين إلى مشترك آخر دون موافقة كتابية. لذلك فإن وضع حساب الكهرباء باسم المستأجر يُبقي فواتيره غير المدفوعة بعيدًا عن حساب المالك، لكن خططوا لإعادة الحساب إلى اسمكم عند انتهاء الإيجار.

تسجيل عنوان المستأجر

يجب على الأجانب الذين يعيشون في جورجيا تسجيل عنوانهم. ويسجل حاملو تصاريح الإقامة عنوانهم خلال شهر واحد من الدخول أو من الحصول على التصريح، مجانًا، بتقديم إثبات للملكية، أو موافقة المالك، أو تأكيد كتابي من شاهدين بالغين بأنهم عاشوا في العنوان خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة. لذلك قد يُطلب من المؤجر أن يعطي موافقته. ويمكن شطب التسجيل لاحقًا: فيجوز لأي شخص بالغ أن يتقدم بطلب، مع شاهدين، على أساس أن الشخص المسجل لم يعش في العنوان منذ ستة أشهر، ويجوز للمالك الجديد أن يطلب ذلك عند تسجيل الشراء. ولم نجد أي قاعدة تُلزم المؤجر الخاص بإبلاغ السلطات عن مستأجر أجنبي.

اختيار المستأجر بإنصاف

ينطبق قانون القضاء على جميع أشكال التمييز على الأشخاص العاديين كما ينطبق على الدولة، في جميع المجالات التي لا تنظمها قوانين أخرى، ويشمل أسبابًا مثل الانتماء القومي والجنسية والأصل والعرق والدين. ولا يذكر السكن صراحةً. ويجوز للشخص الذي يعتقد أنه رُفض لسبب محظور أن يشكو إلى المدافع العام أو أن يرفع دعوى خلال سنة واحدة، ومتى عُرضت وقائع توحي بالتمييز ينتقل عبء الإثبات إلى الطرف الآخر ليثبت العكس. اختاروا المستأجرين وفق معايير موضوعية، مثل الدخل والتوصيات والتاريخ الذي يمكنهم فيه الانتقال إلى الشقة، واحتفظوا بملاحظة قصيرة عن سبب اختياركم متقدمًا دون آخر.

حين يرفض المستأجر المغادرة: المسارات الثلاثة

المحكمة. يرفع المؤجر دعوى لاسترداد الشقة والأجرة المستحقة، ويجوز له أن يطالب بالأجرة المتفق عليها عن كل فترة يبقى فيها المستأجر بعد انتهاء الإيجار؛ ويكون باطلًا كل بند يُلزم المستأجر بدفع أكثر من الخسارة الفعلية. وإذا أدخل المستأجر شخصًا آخر إلى الشقة، جاز للمؤجر أن يستردها من ذلك الشخص أيضًا. ويبلغ رسم المحكمة في الدرجة الأولى 3% من قيمة المطالبة، بحد أدنى 100 لاري، وبحد أقصى 3,000 لاري بالنسبة إلى الفرد، ونصف ذلك أمام قاضي الصلح الذي ينظر في نزاعات الملكية التي لا تتجاوز قيمتها 5,000 لاري. أما الإجراء الموجز في قانون الإجراءات المدنية لإعادة الأصول المؤجرة خلال ثلاثة أيام فينطبق على التأجير التمويلي، لا على الشقق. ويجوز للمحكمة، بناءً على طلب، أن تأمر بالتنفيذ الفوري لحكم يقضي باسترداد عقار من حيازة غير مشروعة.

التنفيذ. يبلّغ المكتب الوطني للتنفيذ، أو منفذ خاص مرخّص، الشاغلَ إنذارًا كتابيًا يمنحه 10 أيام تقويمية لمغادرة الشقة طوعًا، مع تاريخ الإخلاء القسري وساعته. ويجب على المؤجر الحضور، ويؤدي غيابه المتكرر إلى إنهاء الإجراء. وإذا لم يفتح الشاغل الباب، جاز للمنفذ أن يدخل بإذن من رئيس المكتب، وأن يجرد المنقولات ويسلمها إلى المؤجر أو إلى أمين حفظ؛ وتقع تكاليف الإخلاء والتخزين على عاتق المدين. وتبلغ رسوم المكتب عن الإخلاء، وفق صيغة عام 2020 من أمر وزير العدل، 1% من القيمة السوقية للشقة وبحد أدنى 100 لاري، يدفعها المؤجر مقدمًا ويستردها من المستأجر.

كاتب العدل. إذا كان عقد الإيجار موثقًا لدى كاتب العدل واتفق الطرفان على سند تنفيذي، مع شرح كاتب العدل لآثاره في المحرر، فيمكن لكاتب العدل أن يصدر، بناءً على طلب المؤجر، سندًا تنفيذيًا لدين أجرة حلّ أجله. ولا يطلب كاتب العدل دليلًا على أن المستأجر لم يدفع، ويُحال السند إلى المكتب كما يُحال الحكم، ولا يوقف الطعن التنفيذ.

الشرطة. يسمح قانون الشرطة للشرطة بإخراج الشاغل غير المشروع لمنزل أو شقة دون قرار قضائي، متى وُجد اعتقاد معقول بأن جريمة انتهاك حرمة المسكن تُرتكب. ويتطلب الإجراء أن يكون هناك تحقيق جنائي جارٍ، ويُدرج عقد الإيجار غير المسجل في السجل العام ضمن المستندات التي تثبت الحيازة المشروعة، مما يوقف الإخلاء إذا أبرز الشاغل مثل هذا العقد.

ما العمل حين يتوقف المستأجر عن الدفع

1. ذكّروا أولًا، ثم طالبوا كتابةً

   أرسلوا المطالبة إلى عنوان الإخطارات المذكور في عقد الإيجار واحتفظوا بإثبات التسليم.

2. استعملوا السند التنفيذي الصادر عن كاتب العدل إن كان لديكم

   يتيح لكم عقد إيجار موثق لدى كاتب العدل ويتضمن بند السند التنفيذي الانتقال مباشرة إلى التنفيذ لتحصيل الأجرة.

3. أنهوا الإيجار متى قام السبب

   بعد ثلاثة أشهر من الأجرة غير المدفوعة، أنهوا الإيجار مبكرًا، كتابةً.

4. ارفعوا الدعوى

   لاسترداد الشقة والأجرة، مع عقد الإيجار والإخطارات وكشوف الحساب المصرفية.

5. نفّذوا الحكم

   قدّموه إلى المكتب أو إلى منفذ خاص، واحضروا الإخلاء.

6. افحصوا الشقة وصفّوا الحساب

   قارنوا حالتها بمحضر التسليم وطالبوا بالتعويض عن الأضرار خلال ستة أشهر من إعادة الشقة.

هناك مهلتان مهمتان. فالمطالبات بالأجرة وغيرها من المدفوعات الدورية تتقادم بعد ثلاث سنوات، ويجب رفع مطالبات المؤجر المتعلقة بتلف الشقة خلال ستة أشهر تُحسب من يوم إعادة الشقة.

المخاطر والاستثناءات

• اقتضاء الحق بالذات. قد يعرّضكم تغيير الأقفال أو إخراج المنقولات للمسؤولية الجنائية.
• غياب بند الزيادة. من دونه تبقى الأجرة ثابتة طوال المدة.
• غياب بند المعاينة. لا يمنحكم القانون حقًا عامًا في الدخول.
• فوات المواعيد. تتقادم مطالبات التعويض عن الأضرار بعد ستة أشهر من إعادة الشقة.
• المرافق المتروكة باسمكم. عندها تبقى فواتير المستأجر غير المدفوعة على حسابكم.

أسئلة شائعة

هل يمكنني رفع الأجرة خلال مدة الإيجار؟

فقط بالاتفاق أو بموجب بند في عقد الإيجار؛ فالقانون لا يمنح حقًا في ذلك بالإرادة المنفردة.

هل يمكنني دخول الشقة لتفقدها؟

فقط بموافقة المستأجر أو بموجب بند للمعاينة؛ أما الأعمال فتتطلب إخطارًا مسبقًا.

هل يمكنني إخلاء المستأجر دون محكمة؟

ليس بأنفسكم. فالمسار المعتاد هو حكم قضائي ينفذه المكتب.

كم تكلف دعوى الإخلاء؟

رسم محكمة بنسبة 3% من قيمة المطالبة، بين 100 لاري و3,000 لاري للفرد، إضافة إلى رسوم التنفيذ.

هل ينهي البيع عقد الإيجار؟

لا، فالمشتري يتولى حقوق المؤجر وواجباته.

هل يجب أن أسجل عقد الإيجار؟

فقط إذا تجاوزت مدته سنة واحدة وكانت شركة طرفًا فيه.

هل يمكن للمستأجر نقل حساب الكهرباء إلى اسمه؟

نعم، بموافقتكم، ولا يمكنكم استعادته إذا اعترض المستأجر.

كم يمكنني الانتظار قبل المطالبة بالأجرة غير المدفوعة؟

ثلاث سنوات؛ أما المطالبات المتعلقة بالأضرار التي لحقت بالشقة فستة أشهر من إعادتها.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي (المواد 129 و172 و209 و319 و398 و531-575 و992 و1004)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
2. قانون الإجراءات المدنية الجورجي (المواد 14 و39 و41 و268 و363-2)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ (المادتان 38 و84)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
4. أمر وزير العدل رقم 144 بشأن رسوم التنفيذ، بصيغته المعدلة في عام 2020، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
5. قانون جورجيا بشأن كتّاب العدل (المادتان 38 و40)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن الشرطة (المادة 17)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
7. أمر وزير الداخلية رقم 75 الصادر في 1 مارس 2016 بشأن الإخلاء، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
8. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المادة 11)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
9. قواعد سوق التجزئة للكهرباء، القرار رقم 47، اللجنة الوطنية الجورجية لتنظيم الطاقة وإمدادات المياه (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
10. أمر وزير العدل رقم 98 لعام 2011 بشأن تسجيل العنوان، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
11. قانون جورجيا بشأن القضاء على جميع أشكال التمييز، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
12. توسيع نطاق السندات التنفيذية الصادرة عن كتّاب العدل، غرفة كتّاب العدل في جورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 18 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل استنادًا إلى القانون المدني (المواد 531-575)، وقانون الإجراءات المدنية، والقوانين المتعلقة بالتنفيذ وكتّاب العدل والشرطة والسجل العام، وقواعد سوق التجزئة للكهرباء.