Права и обязанности наймодателя в Грузии: юридический инструментарий

Какие права и обязанности есть у наймодателя в Грузии?

Отдельного закона о найме жилья в Грузии нет. Положение наймодателя определяет глава Гражданского кодекса о найме, статьи 531-575, в связке с процессуальными кодексами, Законом об исполнительном производстве, Законом о нотариате и несколькими административными правилами. Кодекс даёт наймодателю право требовать арендную плату, возврат квартиры и возмещение ущерба, право залога на вещи нанимателя и право прекратить наём по указанным в законе основаниям. Взамен наймодатель обязан передать квартиру и поддерживать её в пригодном для использования состоянии, отвечать за её недостатки и уважать владение нанимателя, которое закон защищает даже от собственника.

Наш материал о том, как сдать квартиру, посвящён самому договору: обеспечению, передаче квартиры и срокам предупреждения. На этой странице речь идёт о юридических инструментах наймодателя вокруг договора: что наймодателю можно и чего нельзя делать во время найма, кто отвечает за ущерб, что происходит при продаже квартиры и какие три пути предлагает закон, когда наниматель перестаёт платить или отказывается съезжать.

Права и обязанности вкратце

Арендная плата, повышение и индексация

Размер арендной платы и дополнительных платежей определяет договор; коммунальные и подобные расходы можно возложить на нанимателя, только если об этом договорились. В Гражданском кодексе нет статьи, которая позволяла бы наймодателю в одностороннем порядке повысить плату во время действия договора. Зато в нём есть основание для расторжения: если наниматель отказывается платить предложенную наймодателем повышенную плату, соответствующую рыночным ставкам, это уважительная причина прекратить наём жилья с обычным письменным предупреждением. В остальном действуют общие правила: стороны свободны в определении содержания договора, а сторона может потребовать приспособить договор к явному изменению обстоятельств и отказаться от него, если приспособить не удаётся.

Практический вывод таков: повышение платы в течение фиксированного срока требует либо согласия нанимателя, либо условия, с самого начала включённого в договор, например формулы ежегодной индексации или заранее установленного шага. Арендная плата является доходом: в нашем материале о налоге на доход от аренды объясняются ставка 5% и реестр наймодателей.

Вход в квартиру

Как только ключи у нанимателя, законным владельцем становится он, а не наймодатель. Гражданский кодекс позволяет нанимателю защищать это владение от любого лица, включая собственника; в английском переводе на официальном сайте в статье 575 написано «lessor» (наймодатель), однако в грузинском оригинале речь идёт о нанимателе. Проникновение в жилище против воли проживающего в нём человека может быть преступлением по статье 160 Уголовного кодекса. Наниматель обязан терпеть работы, необходимые для содержания квартиры или здания, а наймодатель должен по возможности предупреждать о них и избегать лишнего беспокойства, но общего права на осмотр Кодекс наймодателю не даёт.

Если вам нужны регулярные осмотры, например раз в шесть месяцев с предупреждением за день, включите их в договор. Запасной ключ держите только для экстренных случаев, оговорённых в договоре, и не пользуйтесь им, чтобы войти, когда наниматель ответил отказом.

Недостатки и ответственность наймодателя

Наймодатель обязан передать квартиру свободной от юридических и материальных недостатков. Недостаток, снижающий пригодность квартиры к использованию, уменьшает арендную плату на всё время, пока он существует. Наниматель также может требовать возмещения ущерба, если недостаток имелся уже при заключении договора, возник из-за обстоятельств, за которые отвечает наймодатель, или не был своевременно устранён, а при промедлении наймодателя вправе устранить недостаток сам и взыскать расходы. Условие, ограничивающее ответственность наймодателя, не помогает, если наймодатель умышленно скрыл недостаток. Кроме того, наймодатель возмещает нанимателю необходимые расходы, понесённые на квартиру.

Ущерб соседям

Вода, протекающая в квартиру этажом ниже, является типичным поводом для претензий соседей в многоквартирном доме. Общее правило Кодекса гласит: тот, кто противоправно и виновно причинил ущерб, обязан его возместить. Более специальная норма возлагает на лицо, занимающее помещение, ответственность за ущерб от предметов, выброшенных, упавших или пролитых из здания, если только это не непреодолимая сила или вина потерпевшего, а собственник здания отвечает за ущерб от его обрушения или от отрыва частей вследствие ненадлежащего содержания или дефектов.

Между нанимателем, оставившим открытый кран, и собственником, у которого лопнула старая труба, закон не проводит единой границы, и ответ зависит от причины. Пропишите в договоре, что наниматель обязан немедленно сообщать о протечках, и проверьте, покрывает ли ваша страховка ответственность перед соседями, пока квартира сдана.

Право залога наймодателя на вещи нанимателя

В обеспечение любых требований, вытекающих из найма, наймодатель земельного участка, дома или квартиры имеет право залога на вещи, которые наниматель внёс в помещение. Залог прекращается, когда вещи вывозятся в обычном ходе жизни, а там, где он действует, он имеет приоритет перед любым другим залогом тех же предметов. Кодекс не говорит, как это право залога реализуется, и оно не даёт права сменить замки или самому удерживать вещи нанимателя. У нанимателя тоже есть встречное право: если он может удержать что-либо или зачесть требования из найма в счёт арендной платы, договорное условие не может отнять у него это право, при условии что наниматель предупредит заранее.

Продажа или наследование сданной квартиры

Наём сохраняется при смене собственника. Если наймодатель отчуждает квартиру, которую наниматель уже занимает, покупатель встаёт на место наймодателя и принимает на себя права и обязанности по найму; так говорят две статьи Гражданского кодекса, одна о сданных внаём вещах в целом, другая о квартирах. Договоры найма можно также зарегистрировать в Публичном реестре, но только если зарегистрировано само право собственности, и зарегистрированный договор переходит к новому собственнику без изменений. Регистрация обязательна лишь для договора сроком более одного года, в котором участвует компания, поэтому договор между двумя физическими лицами вообще можно не регистрировать. Реестр относит регистрацию договора найма к услугам, заявку на которые можно подать дистанционно.

Для продавца наём является частью продаваемого: покажите покупателю договор, обеспечение и историю платежей. Для покупателя вопрос обратный: прежде чем согласовывать дату освобождения квартиры, которую продавец, возможно, не вправе обещать, спросите, сдана ли квартира и на какой срок.

Коммунальные счета на имя нанимателя

Что касается электроэнергии, розничные правила регулятора позволяют нанимателю стать потребителем с согласия собственника, либо в договоре можно указать отдельное лицо, ответственное за оплату. Если позднее собственник просит вернуть счёт на себя, пока наниматель зарегистрирован по договору найма, поставщик обязан уведомить нанимателя и дать ему не менее двух рабочих дней на возражение, а возражение блокирует переоформление. Поставщик не вправе переносить долг одного потребителя на другого без письменного согласия. Поэтому оформление счёта за электроэнергию на имя нанимателя не даёт его неоплаченным счетам попасть на счёт собственника, но обратное переоформление стоит запланировать на конец срока найма.

Регистрация нанимателя по адресу

Иностранцы, проживающие в Грузии, обязаны зарегистрировать свой адрес. Обладатели вида на жительство регистрируются в течение одного месяца после въезда или получения ВНЖ, бесплатно, представив либо подтверждение права собственности, либо согласие собственника, либо письменное подтверждение двух совершеннолетних свидетелей о том, что они проживали по этому адресу последние три месяца. Поэтому наймодателя могут попросить дать согласие. Позднее регистрацию можно снять: с заявлением, при двух свидетелях, может обратиться любое совершеннолетнее лицо на том основании, что человек не проживает по адресу шесть месяцев, а новый собственник может попросить об этом при регистрации покупки. Мы не нашли правила, которое обязывало бы частного наймодателя сообщать властям об иностранном нанимателе.

Честный выбор нанимателя

Закон Грузии «Об искоренении всех форм дискриминации» распространяется как на государство, так и на частных лиц во всех сферах, не урегулированных другими актами, и охватывает такие признаки, как национальность, гражданство, происхождение, раса и религия. Жильё в нём прямо не названо. Человек, считающий, что ему отказали по запрещённой причине, может пожаловаться Народному защитнику или подать иск в течение одного года, а как только представлены факты, указывающие на дискриминацию, бремя доказывания обратного переходит на другую сторону. Выбирайте нанимателей по объективным критериям, таким как доход, рекомендации и дата, с которой они могут въехать, и коротко записывайте, почему вы предпочли одного кандидата другому.

Если наниматель не съезжает: три пути

Суд. Наймодатель предъявляет иск о возврате квартиры и задолженности по арендной плате и может требовать согласованную плату за каждый период, в течение которого наниматель остаётся в квартире после окончания найма; условие, обязывающее нанимателя платить больше фактического ущерба, ничтожно. Если наниматель впустил кого-то другого, наймодатель может истребовать квартиру и у этого лица. Судебная пошлина в первой инстанции составляет 3% от цены иска, но не менее 100 лари, а для физического лица не более 3 000 лари, и вдвое меньше у магистратского судьи, который рассматривает имущественные споры на сумму до 5 000 лари. Трёхдневная упрощённая процедура возврата переданного в лизинг имущества по Гражданскому процессуальному кодексу применяется к финансовому лизингу, а не к квартирам. По ходатайству суд может обратить к немедленному исполнению решение об истребовании недвижимости из незаконного владения.

Исполнение. Национальное бюро исполнения или лицензированный частный исполнитель вручает письменное предупреждение, дающее проживающему 10 календарных дней на добровольное освобождение квартиры, с указанием даты и времени принудительного выселения. Наймодатель обязан присутствовать, а повторная неявка прекращает производство. Если проживающий не открывает дверь, исполнитель может войти с разрешения председателя Бюро, составить опись вещей и передать их наймодателю или хранителю; расходы на выселение и хранение несёт должник. За выселение Бюро, согласно редакции приказа министра юстиции 2020 года, взимает сбор в размере 1% рыночной стоимости квартиры, но не менее 100 лари; его заранее оплачивает наймодатель, а затем может взыскать с нанимателя.

Нотариус. Если договор найма заверен нотариусом и стороны согласились на исполнительный лист, причём нотариус разъяснил в акте его последствия, нотариус может по заявлению наймодателя выдать исполнительный лист на наступивший долг по арендной плате. Нотариус не требует доказательств того, что наниматель не заплатил, исполнительный лист поступает в Бюро так же, как судебное решение, а обжалование не приостанавливает исполнение.

Полиция. Закон о полиции позволяет полиции выдворить незаконно проживающее в доме или квартире лицо без судебного решения, если есть обоснованное предположение, что совершается преступление нарушения неприкосновенности жилища. Процедура требует, чтобы шло уголовное расследование, а договор найма, не зарегистрированный в Публичном реестре, включён в перечень документов, подтверждающих законное владение, и если проживающий его предъявит, выселение приостанавливается.

Что делать, если наниматель перестал платить

1. Напомните, затем потребуйте письменно

   Отправьте требование по адресу для уведомлений, указанному в договоре, и сохраните подтверждение доставки.

2. Используйте нотариальный исполнительный лист, если он предусмотрен

   Нотариально заверенный договор с условием об исполнительном листе позволяет сразу перейти к исполнению в части арендной платы.

3. Расторгните договор, когда есть основание

   После трёх месяцев неуплаты прекратите наём досрочно, в письменной форме.

4. Подайте иск

   О квартире и арендной плате, приложив договор, уведомления и банковские выписки.

5. Исполните решение

   Передайте его в Бюро или частному исполнителю и присутствуйте при выселении.

6. Осмотрите квартиру и проведите расчёты

   Сравните состояние с актом передачи и заявите требование о повреждениях в течение шести месяцев после возврата квартиры.

Важны два срока. Требования об арендной плате и других периодических платежах погашаются по истечении трёх лет, а требования наймодателя об ухудшении состояния квартиры должны быть заявлены в течение шести месяцев со дня её возврата.

Риски и исключения

• Самоуправство. Смена замков или вывоз вещей могут повлечь для вас уголовную ответственность.
• Нет условия о повышении. Без него арендная плата неизменна на весь срок.
• Нет условия об осмотрах. Закон не даёт вам общего права входить в квартиру.
• Пропущенные сроки. Требования о повреждениях погашаются через шесть месяцев после возврата квартиры.
• Коммунальные счета остались на вашем имени. Тогда неоплаченные счета нанимателя висят на вашем счёте.

Частые вопросы

Можно ли повысить арендную плату во время действия договора?

Только по соглашению или на основании условия договора; одностороннего права Кодекс не даёт.

Можно ли войти в квартиру, чтобы её проверить?

Только с согласия нанимателя или на основании условия об осмотрах; о работах нужно предупреждать.

Можно ли выселить нанимателя без суда?

Самостоятельно нельзя. Обычный путь: решение суда, которое исполняет Бюро.

Сколько стоит иск о выселении?

Судебная пошлина составляет 3% от цены иска, для физического лица от 100 до 3 000 лари, плюс сбор за исполнение.

Прекращается ли договор найма при продаже?

Нет, покупатель принимает на себя права и обязанности наймодателя.

Нужно ли регистрировать договор найма?

Только если он заключён более чем на один год и одной из сторон является компания.

Может ли наниматель оформить электроэнергию на своё имя?

Да, с вашего согласия, и вернуть счёт вопреки возражению нанимателя вы не сможете.

Сколько можно ждать с требованием о неоплаченной арендной плате?

Три года; требования о повреждении квартиры: шесть месяцев с её возврата.

Источники

1. Civil Code of Georgia (Articles 129, 172, 209, 319, 398, 531-575, 992, 1004), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Civil Procedure Code of Georgia (Articles 14, 39, 41, 268, 363-2), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Law of Georgia on Enforcement Proceedings (Articles 38, 84), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Приказ министра юстиции № 144 о сборах за исполнение, в редакции изменений 2020 года, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. Law of Georgia on Notaries (Articles 38, 40), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. Law of Georgia on Police (Article 17), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Приказ министра внутренних дел № 75 от 1 марта 2016 г. о выселении, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Law of Georgia on the Public Registry (Article 11), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Electricity Retail Market Rules, Resolution No 47, Национальная комиссия Грузии по регулированию энергетики и водоснабжения (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Приказ министра юстиции № 98 от 2011 г. о регистрации по адресу, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. Law of Georgia on the Elimination of All Forms of Discrimination, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. Расширена сфера выдачи нотариусами исполнительных листов, Нотариальная палата Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Руководство опубликовано на основе Гражданского кодекса (ст. 531-575), Гражданского процессуального кодекса, законов об исполнительном производстве, нотариате, полиции и Публичном реестре, а также розничных правил рынка электроэнергии.