რა უფლებები და მოვალეობები აქვს გამქირავებელს საქართველოში?
საქართველოში საცხოვრებელი ფართის ქირავნობის ცალკე კანონი არ არსებობს. გამქირავებლის სამართლებრივ მდგომარეობას სამოქალაქო კოდექსის ქირავნობის თავი, 531-575-ე მუხლები, განსაზღვრავს, რომელიც საპროცესო კოდექსებთან, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონთან, „ნოტარიატის შესახებ“ კანონთან და რამდენიმე ადმინისტრაციულ წესთან ერთად იკითხება. კოდექსი გამქირავებელს აძლევს მოთხოვნის უფლებას ქირაზე, ბინის დაბრუნებასა და ზიანის ანაზღაურებაზე, გირავნობის უფლებას დამქირავებლის ნივთებზე და ქირავნობის შეწყვეტის უფლებას კანონით განსაზღვრული საფუძვლებით. სანაცვლოდ, გამქირავებელი ვალდებულია, ბინა სარგებლობისთვის ვარგის მდგომარეობაში გადასცეს და ასეთად შეინარჩუნოს, პასუხი აგოს მის ნაკლზე და პატივი სცეს დამქირავებლის მფლობელობას, რომელსაც კანონი თვით მესაკუთრისგანაც იცავს.
ჩვენი გზამკვლევი ბინის გაქირავების შესახებ თავად ქირავნობის ხელშეკრულებას ეძღვნება: დეპოზიტს, ბინის გადაცემასა და გაფრთხილების ვადებს. ეს გვერდი კი გამქირავებლის იმ სამართლებრივ ინსტრუმენტებს განიხილავს, რომლებიც ხელშეკრულების ირგვლივ მოქმედებს: რისი გაკეთება შეუძლია და რისი არ შეუძლია გამქირავებელს ქირავნობის განმავლობაში, ვინ აგებს პასუხს ზიანზე, რა ემართება ქირავნობას ბინის გაყიდვისას და რა სამ გზას სთავაზობს კანონი გამქირავებელს, როცა დამქირავებელი ქირის გადახდას წყვეტს ან ბინის დატოვებაზე უარს ამბობს.
უფლებები და მოვალეობები მოკლედ
| საკითხი | გამქირავებელს შეუძლია | გამქირავებელი ვალდებულია |
|---|---|---|
| ბინის მდგომარეობა | მოსთხოვოს დამქირავებელს, შეატყობინოს ნაკლის შესახებ და ჩაატაროს მიმდინარე შეკეთება | გადასცეს ბინა ნაკლის გარეშე და შეინარჩუნოს ის სარგებლობისთვის ვარგის მდგომარეობაში (მუხ. 532-535) |
| ქირა | მოითხოვოს ქირა და შეთანხმებული დამატებითი გადასახდელები (მუხ. 553) | დაეთანხმოს ქირის შემცირებას ნაკლის გამო (მუხ. 536) |
| ბინაში შესვლა | ჩაატაროს აუცილებელი სამუშაოები (მუხ. 540) | წინასწარ გააფრთხილოს დამქირავებელი და თავი აარიდოს ზედმეტ შეწუხებას (მუხ. 540) |
| უზრუნველყოფა | ჰქონდეს გირავნობის უფლება ბინაში არსებულ დამქირავებლის ნივთებზე (მუხ. 568) | დეპოზიტი კანონით დადგენილ ზღვარში მოიქციოს (მუხ. 552) |
| ქირავნობის შეწყვეტა | შეწყვიტოს ქირავნობა 557-ე, 558-ე და 562-ე მუხლებით გათვალისწინებული საფუძვლებით | ეს წერილობით გააკეთოს (მუხ. 563) |
| ქირავნობის დასრულების შემდეგ | მოითხოვოს ქირა დაგვიანების ყოველი დღისთვის (მუხ. 567) | მიმართოს სასამართლოს და არ მიმართოს თვითნებურ მოქმედებას (მუხ. 172, 575) |
ქირა, მისი გაზრდა და ინდექსაცია
ქირა და ნებისმიერი დამატებითი გადასახდელი ის არის, რასაც ხელშეკრულება ადგენს; კომუნალური და მსგავსი ხარჯები დამქირავებელს მხოლოდ მაშინ შეიძლება დაეკისროს, თუ ამაზე შეთანხმება არსებობს. სამოქალაქო კოდექსში არ არის მუხლი, რომელიც გამქირავებელს ქირავნობის განმავლობაში ქირის ცალმხრივად გაზრდის უფლებას აძლევს. სამაგიეროდ, კოდექსი შეწყვეტის საფუძველს ითვალისწინებს: თუ დამქირავებელი უარს ამბობს გამქირავებლის მიერ შეთავაზებული გაზრდილი ქირის გადახდაზე, რომელიც საბაზრო ფასებს შეესაბამება, ეს საცხოვრებელი ფართის ქირავნობის შეწყვეტის საპატიო მიზეზია, ჩვეულებრივი წერილობითი გაფრთხილებით. ამის მიღმა ზოგადი წესები მოქმედებს: მხარეები თავისუფალნი არიან ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრაში, ხოლო მხარეს შეუძლია მოითხოვოს ხელშეკრულების მისადაგება გარემოებების აშკარა ცვლილებასთან და, თუ მისადაგება ვერ ხერხდება, უარი თქვას ხელშეკრულებაზე.
პრაქტიკული დასკვნა ასეთია: ფიქსირებული ვადის განმავლობაში ქირის გაზრდას სჭირდება ან დამქირავებლის თანხმობა, ან ხელშეკრულებაში თავიდანვე ჩაწერილი პუნქტი, მაგალითად, ყოველწლიური ინდექსაციის ფორმულა ან წინასწარ განსაზღვრული ნაზრდი. ქირა შემოსავალია: ჩვენი გზამკვლევი ქირიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის შესახებ განმარტავს 5%-იან განაკვეთსა და გამქირავებელთა რეესტრს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, შეიძლება თუ არა ფიქსირებული ვადის განმავლობაში ქირავნობის შეწყვეტა საბაზრო ქირის საფუძველზე 562(2)(c) მუხლით და აღსრულებადია თუ არა ინდექსაციის პუნქტები იმ ფორმით, როგორც ისინია შედგენილი.
ბინაში შესვლა
როგორც კი გასაღებები დამქირავებელს გადაეცემა, კანონიერი მფლობელი ის ხდება და არა გამქირავებელი. სამოქალაქო კოდექსი დამქირავებელს უფლებას აძლევს, ეს მფლობელობა ნებისმიერისგან დაიცვას, მათ შორის მესაკუთრისგანაც; ოფიციალურ საიტზე განთავსებულ ინგლისურ თარგმანში 575-ე მუხლში წერია „lessor“ (გამქირავებელი), თუმცა ქართული დედანი დამქირავებელზე მიუთითებს. საცხოვრებელში იქ მცხოვრები პირის ნების საწინააღმდეგოდ შესვლა შეიძლება დანაშაული იყოს სისხლის სამართლის კოდექსის 160-ე მუხლით. დამქირავებელი ვალდებულია, ითმინოს სამუშაოები, რომლებიც ბინის ან შენობის მოვლა-შენახვისთვისაა საჭირო, ხოლო გამქირავებელმა, სადაც ეს შესაძლებელია, წინასწარ უნდა გააფრთხილოს იგი და თავი აარიდოს ზედმეტ შეწუხებას, თუმცა კოდექსი გამქირავებელს ბინის შემოწმების ზოგად უფლებას არ აძლევს.
თუ რეგულარული შემოწმება გსურთ, მაგალითად, ყოველ ექვს თვეში ერთხელ, ერთი დღით ადრე გაფრთხილებით, ეს ქირავნობის ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ. სათადარიგო გასაღები მხოლოდ ხელშეკრულებით შეთანხმებული საგანგებო შემთხვევებისთვის შეინახეთ და ნუ გამოიყენებთ მას შესასვლელად, როცა დამქირავებელმა უარი გითხრათ.
ნაკლი და გამქირავებლის პასუხისმგებლობა
გამქირავებელი ვალდებულია, ბინა უფლებრივი და ნივთობრივი ნაკლის გარეშე გადასცეს. ნაკლი, რომელიც ბინის ვარგისიანობას ამცირებს, ქირას ამცირებს მანამ, სანამ ის არსებობს. დამქირავებელს ასევე შეუძლია ზიანის ანაზღაურება მოითხოვოს, თუ ნაკლი ხელშეკრულების დადებისას უკვე არსებობდა, წარმოიშვა ისეთი გარემოებების გამო, რომლებზეც გამქირავებელი აგებს პასუხს, ან დროულად არ გამოსწორდა, ხოლო როცა გამქირავებელი აგვიანებს, დამქირავებელს შეუძლია ნაკლი თავად გამოასწოროს და ხარჯი აინაზღაუროს. პუნქტი, რომელიც გამქირავებლის პასუხისმგებლობას ზღუდავს, არაფერს შველის, თუ გამქირავებელმა ნაკლი შეგნებულად დამალა. გამქირავებელი ასევე უნაზღაურებს დამქირავებელს აუცილებელ ხარჯებს, რომლებიც მან ბინაზე გასწია.
მეზობლებისთვის მიყენებული ზიანი
ქვემოთ მდებარე ბინაში წყლის ჩაჟონვა მრავალბინიან სახლში მეზობლის პრეტენზიის ტიპური შემთხვევაა. კოდექსის ზოგადი წესით, ვინც მართლსაწინააღმდეგოდ და ბრალეულად ზიანს მიაყენებს, ის ვალდებულია, ეს ზიანი აანაზღაუროს. უფრო სპეციალური წესი შენობიდან გადმოგდებული, გადმოვარდნილი ან გადმოღვრილი საგნებით მიყენებულ ზიანზე პასუხისმგებლობას იმ პირს აკისრებს, ვინც შესაბამის სათავსს ფლობს, თუ ზიანი დაუძლეველი ძალით ან დაზარალებულის ბრალით არ არის გამოწვეული, ხოლო შენობის მესაკუთრე პასუხს აგებს ზიანზე, რომელიც შენობის ჩამონგრევით ან მისი ნაწილების ჩამოშლით არის გამოწვეული, თუ ეს ცუდი მოვლა-შენახვის ან ნაკლის შედეგია.
დამქირავებელს, რომელმაც ონკანი ღია დატოვა, და მესაკუთრეს, რომლის ძველი მილიც გასკდა, კანონი ერთი ხაზით არ მიჯნავს: პასუხი მიზეზზეა დამოკიდებული. ქირავნობის ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, რომ დამქირავებელი ვალდებულია, ჟონვის შესახებ დაუყოვნებლივ შეგატყობინოთ, და შეამოწმეთ, ფარავს თუ არა თქვენი დაზღვევა მეზობლების მიმართ პასუხისმგებლობას იმ პერიოდში, როცა ბინა გაქირავებულია.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, ვინ აგებს პასუხს დატბორილი მეზობლის წინაშე, დამქირავებელი თუ მესაკუთრე, და როგორ იღებს მესაკუთრე ანაზღაურებას დამქირავებლისგან, მათ შორის რა როლი აქვს ამხანაგობას საერთო მილების შემთხვევაში.
გამქირავებლის გირავნობის უფლება დამქირავებლის ნივთებზე
ქირავნობიდან გამომდინარე ნებისმიერი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად მიწის ნაკვეთის, სახლის ან ბინის გამქირავებელს გირავნობის უფლება აქვს იმ ნივთებზე, რომლებიც დამქირავებელმა შემოიტანა ფართში. გირავნობა წყდება, როცა ნივთები ჩვეულებრივი ცხოვრებისეული საჭიროებით გააქვთ, ხოლო იქ, სადაც ის მოქმედებს, უპირატესობა აქვს იმავე ნივთებზე არსებულ ყველა სხვა გირავნობასთან შედარებით. კოდექსი არ ამბობს, როგორ ხორციელდება ეს გირავნობის უფლება, და ის არ გაძლევთ ნებას, საკეტები შეცვალოთ ან დამქირავებლის ნივთები თავად დაიტოვოთ. დამქირავებელსაც აქვს საპირისპირო უფლება: სადაც დამქირავებელს შეუძლია რაიმეს დაკავება ან ქირავნობიდან გამომდინარე მოთხოვნების ქირასთან გაქვითვა, ხელშეკრულების პუნქტი ამ უფლებას ვერ წაართმევს, თუ დამქირავებელი ამის შესახებ წინასწარ გააფრთხილებს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, როგორ ხორციელდება პრაქტიკაში 568-ე მუხლით გათვალისწინებული გირავნობის უფლება: სასამართლოსა და აღსრულების გზით თუ სხვაგვარად.
გაქირავებული ბინის გაყიდვა ან მემკვიდრეობით მიღება
ქირავნობა მესაკუთრის შეცვლის შემდეგაც გრძელდება. თუ გამქირავებელი ასხვისებს ბინას, რომელშიც დამქირავებელი უკვე ცხოვრობს, მყიდველი გამქირავებლის ადგილს იკავებს და ქირავნობიდან გამომდინარე უფლება-მოვალეობებს იღებს; ამას სამოქალაქო კოდექსის ორი მუხლი ადგენს, ერთი ზოგადად გაქირავებული ნივთებისთვის, მეორე კი ბინებისთვის. ქირავნობა შეიძლება საჯარო რეესტრშიც დარეგისტრირდეს, მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ თავად საკუთრების უფლებაა რეგისტრირებული, ხოლო რეგისტრირებული ქირავნობა ახალ მესაკუთრეზე უცვლელად გადადის. რეგისტრაცია სავალდებულოა მხოლოდ ერთ წელზე მეტი ვადის ქირავნობისთვის, რომელშიც კომპანია მონაწილეობს, ამიტომ ორ ფიზიკურ პირს შორის დადებული ქირავნობის რეგისტრაცია საერთოდ არ არის საჭირო. რეესტრი ქირავნობის რეგისტრაციას იმ მომსახურებებს შორის ასახელებს, რომელთა მოთხოვნაც დისტანციურად შეიძლება.
გამყიდველისთვის ქირავნობა გასაყიდი ქონების ნაწილია: მყიდველს აჩვენეთ ქირავნობის ხელშეკრულება, დეპოზიტი და გადახდების ისტორია. მყიდველისთვის კითხვა საპირისპიროა: სანამ ბინის გათავისუფლების თარიღზე შეთანხმდებით, რომლის უზრუნველყოფაც შეიძლება გამყიდველის ხელში საერთოდ არ იყოს, იკითხეთ, გაქირავებულია თუ არა ბინა და რა ვადით.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს ქირავნობის რეგისტრაციის საფასური რეესტრში.
კომუნალური ანგარიშები დამქირავებლის სახელზე
ელექტროენერგიის შემთხვევაში მარეგულირებლის საცალო ბაზრის წესები დამქირავებელს უფლებას აძლევს, მესაკუთრის თანხმობით თავად გახდეს აბონენტი, ან ხელშეკრულებაში შეიძლება ცალკე პირი დასახელდეს, რომელიც გადახდაზეა პასუხისმგებელი. თუ მესაკუთრე მოგვიანებით ითხოვს ანგარიშის საკუთარ სახელზე დაბრუნებას იმ დროს, როცა დამქირავებელი ქირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზეა რეგისტრირებული, მიმწოდებელი ვალდებულია, ამის შესახებ დამქირავებელს აცნობოს და უარის გამოსათქმელად არანაკლებ ორი სამუშაო დღე მისცეს, ხოლო დამქირავებლის უარი ამ ცვლილებას ბლოკავს. მიმწოდებელს არ შეუძლია ერთი აბონენტის დავალიანება მეორეზე წერილობითი თანხმობის გარეშე გადაიტანოს. ამრიგად, ელექტროენერგიის ანგარიშის დამქირავებლის სახელზე გადაფორმება დამქირავებლის გადაუხდელ ქვითრებს მესაკუთრის ანგარიშისგან განცალკევებულად ინახავს, თუმცა ანგარიშის უკან დაბრუნება ქირავნობის დასრულებისთვის წინასწარ დაგეგმეთ.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს შესაბამისი წესები წყლისა და გაზის ანგარიშებისთვის.
დამქირავებლის მისამართზე რეგისტრაცია
უცხოელები, რომლებიც საქართველოში ცხოვრობენ, ვალდებულნი არიან, მისამართზე დარეგისტრირდნენ. ბინადრობის ნებართვის მფლობელები რეგისტრაციას საქართველოში შემოსვლიდან ან ნებართვის მიღებიდან ერთი თვის განმავლობაში, უფასოდ გადიან და წარადგენენ ან საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ან მესაკუთრის თანხმობას, ან ორი სრულწლოვანი მოწმის წერილობით დადასტურებას იმის შესახებ, რომ ისინი ბოლო სამი თვის განმავლობაში ამ მისამართზე ცხოვრობენ. ამიტომ გამქირავებელს შეიძლება თანხმობა სთხოვონ. რეგისტრაციის გაუქმება მოგვიანებით შესაძლებელია: ნებისმიერ სრულწლოვან პირს შეუძლია, ორი მოწმით მიმართოს იმ საფუძვლით, რომ პირი ამ მისამართზე ექვსი თვეა აღარ ცხოვრობს, ხოლო ახალ მესაკუთრეს ამის მოთხოვნა შესყიდვის რეგისტრაციისას შეუძლია. ჩვენ ვერ ვიპოვეთ წესი, რომელიც კერძო გამქირავებელს ავალდებულებს, უცხოელი დამქირავებლის შესახებ ხელისუფლების ორგანოებს აცნობოს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, ხომ არ დააწესა „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონში 2025 წელს შეტანილმა ცვლილებებმა რაიმე შეტყობინების ვალდებულება იმ გამქირავებლებისთვის, რომლებიც ბინას უცხოელებზე აქირავებენ.
დამქირავებლის სამართლიანი შერჩევა
„დისკრიმინაციის ყველა ფორმის აღმოფხვრის შესახებ“ საქართველოს კანონი ვრცელდება როგორც სახელმწიფოზე, ისე კერძო პირებზე ყველა იმ სფეროში, რომელსაც სხვა აქტები არ აწესრიგებს, და მოიცავს ისეთ ნიშნებს, როგორიცაა ეროვნება, მოქალაქეობა, წარმოშობა, რასა და რელიგია. საცხოვრებელს ის პირდაპირ არ ასახელებს. პირს, რომელიც მიიჩნევს, რომ უარი აკრძალული ნიშნით უთხრეს, შეუძლია, სახალხო დამცველს მიმართოს ან ერთი წლის განმავლობაში სასამართლოში უჩივლოს, ხოლო როგორც კი წარმოდგენილი იქნება ფაქტები, რომლებიც დისკრიმინაციაზე მიუთითებს, მტკიცების ტვირთი მეორე მხარეზე გადადის, რომელმაც საწინააღმდეგო უნდა დაამტკიცოს. დამქირავებელი ობიექტური კრიტერიუმებით შეარჩიეთ, როგორიცაა შემოსავალი, რეკომენდაციები და შესახლების თარიღი, და მოკლედ ჩაინიშნეთ, რატომ აირჩიეთ ერთი კანდიდატი მეორის ნაცვლად.
როცა დამქირავებელი ბინას არ ტოვებს: სამი გზა
| გზა | რას იძლევა | შეზღუდვები |
|---|---|---|
| სასამართლო, შემდეგ აღსრულება | სასამართლო გადაწყვეტილება, რომელიც დამქირავებელს ბინის გათავისუფლებასა და გადახდას ავალდებულებს და რომელსაც აღსრულების ეროვნული ბიურო აღასრულებს | ჩვეულებრივი გზა; საცხოვრებლისთვის სპეციალური დაჩქარებული პროცედურა არ არსებობს |
| ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელი | გადაუხდელი ქირის ამოღება სასამართლოს გარეშე, თუ ქირავნობის ხელშეკრულება ნოტარიულად დამოწმდა სააღსრულებო ფურცლის პუნქტით | დადასტურებულია ფულადი დავალიანებისთვის; გამოსახლებისთვის გამოყენება დადასტურებული არ არის |
| პოლიცია | უკანონო მფლობელის გამოსახლება საცხოვრებელში უკანონო შეღწევის ფაქტზე დაწყებული სისხლის სამართლის გამოძიების ფარგლებში | დაურეგისტრირებელი ქირავნობის ხელშეკრულება კანონიერი მფლობელობის მტკიცებულებად ითვლება, ამიტომ ყოფილ დამქირავებელზე ამ გზის გავრცელება რთულია |
სასამართლო. გამქირავებელი სარჩელს აღძრავს ბინის დაბრუნებისა და დავალიანებული ქირის გადახდის მოთხოვნით და შეუძლია, შეთანხმებული ქირა მოითხოვოს ყოველი პერიოდისთვის, რომლის განმავლობაშიც დამქირავებელი ქირავნობის დასრულების შემდეგ ბინაში რჩება; პუნქტი, რომელიც დამქირავებელს ფაქტობრივ ზიანზე მეტის გადახდას აკისრებს, ბათილია. თუ დამქირავებელმა ბინაში სხვა პირი შეუშვა, გამქირავებელს ბინის დაბრუნება ამ პირისგანაც შეუძლია მოითხოვოს. პირველ ინსტანციაში სახელმწიფო ბაჟი სარჩელის ფასის 3%-ია, არანაკლებ 100 ლარისა, ხოლო ფიზიკური პირისთვის არაუმეტეს 3 000 ლარისა, მაგისტრატ მოსამართლესთან კი ამის ნახევარი; მაგისტრატი მოსამართლე 5 000 ლარამდე ღირებულების ქონებრივ დავებს განიხილავს. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით გათვალისწინებული სამდღიანი გამარტივებული წარმოება ლიზინგის საგნის დასაბრუნებლად ფინანსურ ლიზინგს ეხება და არა ბინებს. სასამართლოს შეუძლია, მხარის მოთხოვნით, დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიაქციოს გადაწყვეტილება, რომლითაც უძრავი ქონება უკანონო მფლობელობიდან გამოითხოვება.
აღსრულება. აღსრულების ეროვნული ბიურო ან ლიცენზირებული კერძო აღმასრულებელი ბინაში მყოფ პირს წერილობით გაფრთხილებას ჩააბარებს, რომლითაც მას ნებაყოფლობით გასვლისთვის 10 კალენდარული დღე ეძლევა და რომელშიც იძულებითი გამოსახლების თარიღი და დრო მითითებულია. გამქირავებელი ვალდებულია, გამოსახლებას დაესწროს, ხოლო მისი განმეორებითი გამოუცხადებლობა წარმოებას წყვეტს. თუ ბინაში მყოფი პირი კარს არ აღებს, აღმასრულებელს შეუძლია, ბიუროს თავმჯდომარის ნებართვით შევიდეს, ნივთები აღწეროს და გამქირავებელს ან მცველს გადასცეს; გამოსახლებისა და შენახვის ხარჯები მოვალეს ეკისრება. გამოსახლებისთვის ბიუროს მოსაკრებელი, იუსტიციის მინისტრის ბრძანების 2020 წლის რედაქციით, ბინის საბაზრო ღირებულების 1%-ია, არანაკლებ 100 ლარისა; მას წინასწარ იხდის გამქირავებელი, შემდეგ კი შეუძლია, ეს თანხა დამქირავებლისგან აინაზღაუროს.
ნოტარიუსი. თუ ქირავნობის ხელშეკრულება ნოტარიუსმა დაამოწმა, მხარეები სააღსრულებო ფურცლის გაცემაზე შეთანხმდნენ და ნოტარიუსმა სანოტარო აქტში მისი შედეგები განმარტა, ნოტარიუსს შეუძლია, გამქირავებლის განცხადების საფუძველზე, ვადამოსული ქირის დავალიანებაზე სააღსრულებო ფურცელი გასცეს. ნოტარიუსი არ ითხოვს იმის მტკიცებულებას, რომ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა, სააღსრულებო ფურცელი ბიუროს სასამართლო გადაწყვეტილების მსგავსად გადაეცემა, ხოლო მისი გასაჩივრება აღსრულებას არ აჩერებს.
პოლიცია. „პოლიციის შესახებ“ კანონი პოლიციას უფლებას აძლევს, სახლის ან ბინის უკანონო მფლობელი სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე გამოასახლოს, თუ არსებობს დასაბუთებული ვარაუდი, რომ ხორციელდება დანაშაული, კერძოდ, საცხოვრებლის ხელშეუხებლობის დარღვევა. პროცედურა მოითხოვს, რომ სისხლის სამართლის გამოძიება უკვე მიმდინარეობდეს, ხოლო საჯარო რეესტრში დაურეგისტრირებელი ქირავნობის ხელშეკრულება ჩამოთვლილია იმ დოკუმენტებს შორის, რომლებიც კანონიერ მფლობელობას ადასტურებს, რაც გამოსახლებას აჩერებს, თუ ბინაში მყოფი პირი ასეთ ხელშეკრულებას წარადგენს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, შეიძლება თუ არა ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლით დამქირავებელს ბინის გათავისუფლება დაევალოს, შეიძლება თუ არა პოლიციის გზა ოდესმე გავრცელდეს დამქირავებელზე, რომლის ქირავნობაც დასრულდა, რომელი ღირებულებით განისაზღვრება სახელმწიფო ბაჟი გამოსახლების სარჩელზე და კვლავ მოქმედებს თუ არა გამოსახლების 1%-იანი მოსაკრებელი.
რა უნდა გააკეთოთ, როცა დამქირავებელი ქირის გადახდას წყვეტს
შეახსენეთ, შემდეგ წერილობით მოსთხოვეთ
მოთხოვნა გაგზავნეთ ხელშეკრულებაში შეტყობინებებისთვის მითითებულ მისამართზე და შეინახეთ ჩაბარების დამადასტურებელი მტკიცებულება.
გამოიყენეთ ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელი, თუ ეს შესაძლებლობა გაქვთ
ნოტარიულად დამოწმებული ქირავნობის ხელშეკრულება სააღსრულებო ფურცლის პუნქტით ქირის ამოსაღებად პირდაპირ აღსრულებაზე გადასვლის საშუალებას გაძლევთ.
შეწყვიტეთ ქირავნობა, როცა საფუძველი არსებობს
სამი თვის განმავლობაში ქირის გადაუხდელობის შემდეგ ქირავნობა ვადამდე, წერილობით შეწყვიტეთ.
შეიტანეთ სარჩელი
ბინის დაბრუნებისა და ქირის გადახდის მოთხოვნით, ქირავნობის ხელშეკრულების, გაგზავნილი შეტყობინებებისა და საბანკო ამონაწერების თანდართვით.
აღასრულეთ გადაწყვეტილება
წარუდგინეთ ის ბიუროს ან კერძო აღმასრულებელს და დაესწარით გამოსახლებას.
შეამოწმეთ ბინა და მოაგვარეთ ანგარიშსწორება
შეადარეთ ბინის მდგომარეობა მიღება-ჩაბარების აქტს და ზიანის ანაზღაურება ბინის დაბრუნებიდან ექვსი თვის განმავლობაში მოითხოვეთ.
ორ ვადას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს. ქირისა და სხვა პერიოდული გადასახდელების მოთხოვნები სამ წელიწადში ხანდაზმულდება, ხოლო გამქირავებლის მოთხოვნები ბინის გაუარესების გამო ექვსი თვის განმავლობაში უნდა იქნეს წარდგენილი, ბინის დაბრუნების დღიდან.
რისკები და გამონაკლისები
- თვითნებური მოქმედება. საკეტების შეცვლამ ან ნივთების გატანამ შეიძლება სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა გამოიწვიოს.
- ქირის გაზრდის პუნქტის არარსებობა. ასეთი პუნქტის გარეშე ქირა მთელი ვადის განმავლობაში უცვლელია.
- შემოწმების პუნქტის არარსებობა. კანონი ბინაში შესვლის ზოგად უფლებას არ გაძლევთ.
- გაშვებული ვადები. ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნები ბინის დაბრუნებიდან ექვსი თვის შემდეგ ხანდაზმულდება.
- თქვენს სახელზე დარჩენილი კომუნალური ანგარიშები. ამ შემთხვევაში დამქირავებლის გადაუხდელი ქვითრები თქვენს ანგარიშზე გროვდება.
ხშირი კითხვები
შემიძლია ქირის გაზრდა ქირავნობის ვადის განმავლობაში?
მხოლოდ შეთანხმებით ან ხელშეკრულებაში ჩაწერილი პუნქტის საფუძველზე; კოდექსი ცალმხრივ უფლებას არ ითვალისწინებს.
შემიძლია ბინაში შესვლა მის შესამოწმებლად?
მხოლოდ დამქირავებლის თანხმობით ან შემოწმების პუნქტის საფუძველზე; სამუშაოების ჩატარებამდე წინასწარი გაფრთხილებაა საჭირო.
შემიძლია დამქირავებლის გამოსახლება სასამართლოს გარეშე?
საკუთარი ძალებით არა. ჩვეულებრივი გზა სასამართლოს გადაწყვეტილებაა, რომელსაც ბიურო აღასრულებს.
რა ღირს გამოსახლების სარჩელი?
სახელმწიფო ბაჟი სარჩელის ფასის 3%-ია, ფიზიკური პირისთვის 100-დან 3 000 ლარამდე, ამას კი აღსრულების მოსაკრებელი ემატება.
წყვეტს თუ არა გაყიდვა ქირავნობის ხელშეკრულებას?
არა, მყიდველი გამქირავებლის უფლება-მოვალეობებს იღებს.
უნდა დავარეგისტრირო ქირავნობის ხელშეკრულება?
მხოლოდ მაშინ, თუ ის ერთ წელზე მეტი ვადით იდება და ერთ-ერთი მხარე კომპანიაა.
შეუძლია დამქირავებელს ელექტროენერგიის ანგარიში საკუთარ სახელზე გადაიფორმოს?
დიახ, თქვენი თანხმობით, და დამქირავებლის უარის საწინააღმდეგოდ მის უკან დაბრუნებას ვერ შეძლებთ.
რამდენ ხანს შემიძლია ველოდო გადაუხდელი ქირის მოთხოვნით?
სამ წელს; ბინისთვის მიყენებული ზიანის მოთხოვნებისთვის კი ექვს თვეს მისი დაბრუნებიდან.
წყაროები
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 129, 172, 209, 319, 398, 531-575, 992, 1004), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი (მუხლები 14, 39, 41, 268, 363-2), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 38, 84), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- იუსტიციის მინისტრის №144 ბრძანება სააღსრულებო მოსაკრებლების შესახებ, 2020 წლის ცვლილებებით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 38, 40), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „პოლიციის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 17), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- შინაგან საქმეთა მინისტრის 2016 წლის 1 მარტის №75 ბრძანება გამოსახლების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 11), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ელექტროენერგიის საცალო ბაზრის წესები, №47 დადგენილება, საქართველოს ენერგეტიკისა და წყალმომარაგების მარეგულირებელი ეროვნული კომისია (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- იუსტიციის მინისტრის 2011 წლის №98 ბრძანება მისამართზე რეგისტრაციის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „დისკრიმინაციის ყველა ფორმის აღმოფხვრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ნოტარიუსის მიერ სააღსრულებო ფურცლის გაცემის არეალი გაფართოვდა, საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - გზამკვლევი გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის (მუხ. 531-575), სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის, აღსრულების, ნოტარიატის, პოლიციისა და საჯარო რეესტრის შესახებ კანონებისა და ელექტროენერგიის საცალო ბაზრის წესების საფუძველზე.