تصريح الإقامة عبر العقار في جورجيا: الدليل الشامل لعام 2026

الطريق كله في شاشة واحدة

1. تملّك العقارمسجّل باسمك، وليس أرضًا زراعية
2. احصل على التثمينمثمّن معتمد، وقيمة سوقية تتجاوز $150,000
3. جهّز الملفجواز السفر، والمستخرج، وتقرير التثمين، ومستندات الأسرة
4. قدّم الطلبلدى وكالة تطوير الخدمات العامة، ما دامت إقامتك قانونية
5. القرار والبطاقةخلال 10 أو 20 أو 30 يومًا بحسب الرسم المدفوع
6. جدّد كل عامما دمت محتفظًا بالعقار

تمنح جورجيا تصريح إقامة لمدة سنة واحدة للأجنبي الذي يملك فيها عقارًا غير زراعي تتجاوز قيمته $150,000، كما تمنحه لزوج هذا الشخص وأبنائه. ويُجدَّد التصريح كل عام ما دام العقار باقيًا في ملكية صاحبه. هذه هي القاعدة كلها في جملتين، أما بقية هذا الدليل فتشرح كل كلمة فيهما: الإجراءات التي تحوّل هاتين الجملتين إلى بطاقة إقامة في يدك، والتكاليف والمدد الزمنية، وما يمنحه التصريح وما لا يمنحه، والمواضع التي تتعثر فيها الطلبات في العادة، وما يحدث إذا قررت بيع العقار. وقد كُتب هذا الدليل استنادًا إلى نص القانون نفسه وإلى التعليمات الرسمية الصادرة عن الوكالة التي تمنح التصريح، مع ذكر مصدر كل رقم وتاريخه، ويراجعه محامينا الشريك قبل أن يُزال تنبيه المراجعة الظاهر في أعلى الصفحة. ولهذا نقترح أن تقرأه بالترتيب، لأن كل قسم منه يستند إلى ما سبقه، ولأن كثيرًا من الأخطاء العملية يبدأ من فهم ناقص لكلمة واحدة في القاعدة.

ماذا يقول القانون بالضبط؟

تصريح الإقامة عبر العقار ليس برنامجًا له كتيّب ترويجي، بل هو سطر واحد في قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، والقراءة المتأنية لهذا السطر تجيب عن معظم الأسئلة قبل أن تُطرح. فالمادة 15 من القانون تعدّد أنواع تصاريح الإقامة التي تصدرها جورجيا، بدءًا من تصاريح العمل والدراسة وصولًا إلى تصريح الإقامة الدائمة. ومن بين هذه الأنواع، بموجب المادة 15(j)، تصريح الإقامة قصير الأجل، الذي يُمنح للأجنبي الذي يملك حق الملكية على عقار في جورجيا، باستثناء الأرض الزراعية، تتجاوز قيمته السوقية ما يعادل $150,000 بعملة اللاري، ويُمنح كذلك لزوج هذا الشخص ولولده أو أولاده. وتنص المادة نفسها على أن القيمة السوقية يحددها مثمّن معتمد تابع لجهة حاصلة على الاعتماد من هيئة الاعتماد الوطنية. ثم تحدد المادة 16 مدة التصريح: فهو يصدر لسنة واحدة ويجوز تمديده. وتحدد المادة 21 متى ينتهي: إذ ينتهي تصريح الإقامة قصير الأجل بانتهاء حق ملكية العقار.

ويترتب على هذا النص مباشرةً أربع نتائج عملية. النتيجة الأولى أن المعيار هو الملكية لا الشراء: فالعقد الابتدائي أو الحجز أو العربون المدفوع ليس حق ملكية، ولا يمكن أن يُبنى عليه طلب الإقامة. والنتيجة الثانية أن المعيار هو القيمة السوقية التي يحددها مثمّن معتمد، لا السعر الذي دفعته فعلًا. والنتيجة الثالثة أن الأرض الزراعية مستثناة مهما بلغت قيمتها. والنتيجة الرابعة أن عمر التصريح هو عمر الملكية تمامًا: فإذا بعت العقار زال الأساس القانوني الذي قام عليه التصريح. والنص الموحد الذي قرأناه مؤرخ في 25 يونيو 2026 على موقع الجريدة التشريعية لجورجيا. والقوانين تتغير، وتاريخ «آخر تحقق» المذكور في هذا الدليل يخبرك متى قارنّاه بالمصدر للمرة الأخيرة، فإذا مضى عليه وقت طويل فالأفضل أن تتحقق من النص الحالي قبل أي خطوة.

من يستحق التصريح، وما الذي يُحتسب ضمن مبلغ $150,000؟

يحق لأي مواطن أجنبي أو شخص عديم الجنسية يملك عقارًا مستوفيًا للشروط أن يقدم الطلب، فالمادة لا تتضمن أي قيد يتعلق بالجنسية، ولا تشترط حدًا أدنى لعمر المالك، ولا تشترط أن يكون قد أقام في جورجيا مدة معينة قبل التقديم، ولا أن يحقق دخلًا داخل البلاد. فالعتبة تتعلق بالقيمة والملكية وحدهما. ويفصل الجدول التالي بين ما يُحتسب وما لا يُحتسب، لأن معظم الأسئلة التي تصلنا تدور حول أطراف القاعدة وحالاتها الحدّية، لا حول جوهرها.

يُحتسب	الشقق والمنازل والمحال التجارية والأراضي غير الزراعية المسجلة باسمك في السجل العام، سواء في تبليسي أو باتومي أو المنتجعات أو في أي مكان آخر من جورجيا.
غير مؤكَّد	عدة عقارات لا تتجاوز قيمها المقدّرة $150,000 إلا إذا جُمعت معًا. فالمادة تتحدث عن عقار واحد، ولذلك خطِّط لعقار واحد يتجاوز الحد إلى أن يؤكد محامينا ممارسة الوكالة.
يُحتسب، مع الحذر	العقار المملوك ملكية مشتركة أو المملوك عبر شركة: يجب فحص الحصة والهيكل القانوني قبل التقديم، لأن التصريح يرتبط بالشخص الذي يملك حق الملكية.
لا يُحتسب	الأرض الزراعية، بما في ذلك قطعة الأرض المقام عليها منزل ريفي إذا كانت مسجلة على أنها أرض زراعية.
لا يُحتسب	شقة قمت بحجزها، أو تدفع ثمنها بالتقسيط دون ملكية مسجلة، أو لديك بشأنها عقد ابتدائي فقط.
لا يحسم الأمر	السعر المذكور في عقدك. فقد يُشترى عقار بأكثر من $150,000 ثم يُقدَّر بأقل من ذلك، والمعيار هو القيمة السوقية التي يحددها المثمّن.

وتستحق حالتان حدّيتان جملة لكل منهما. الأولى الشقة المشتراة على الخارطة: فهي لا تُحتسب إلا بعد تسجيلها ملكًا لك، وهذا يحدث في المباني الجديدة عادةً بعد تشغيل المبنى رسميًا وتسجيل وحداته؛ وحتى ذلك الحين يبقى الشراء عقدًا لا حق ملكية، ويتبع الجدول الزمني للتصريح الجدول الزمني لإنجاز المبنى. والثانية العقار المشترى بالاشتراك مع الزوج: فهو يصلح أساسًا لتصاريح الأسرة، لكن الملف يجب أن يبيّن بوضوح لمن يعود حق الملكية؛ ولهذا يقرأ المحامي الشريك مستخرج السجل العام قبل تقديم الطلب، لا بعد صدور الرفض.

كيف تحصل على التصريح خطوة بخطوة؟

تتألف الإجراءات من سبع خطوات. ومعظم التأخير يأتي من الخطوات التي يتحكم فيها مقدم الطلب نفسه، لا من الوكالة، ولذلك فإن ترتيب الخطوات مهم بقدر أهمية الخطوات ذاتها.

1. أتمّ الشراء وسجّل العقار

   يجب أن يكون العقار مسجلًا باسمك في السجل العام، وأن يكون بين يديك مستخرج حديث من السجل العام. وفي المباني الجديدة يعني ذلك الانتظار حتى تُسجَّل الوحدات، لا مجرد توقيع العقد.

   يتوقف التوقيت على عملية الشراء، وفي المباني الجديدة على المبنى نفسه

2. تحقق من تصنيف الأرض ومن القيمة المرجّحة

   تأكد من المستخرج أن العقار ليس أرضًا زراعية، وإذا كانت قيمته قريبة من العتبة فاحصل على تقدير استرشادي للقيمة السوقية قبل أن تطلب التقرير الرسمي.

   قبل أن تنفق المال على المستندات

3. اطلب التثمين

   يعاين المثمّن المعتمد، التابع لجهة معتمدة من الهيئة الوطنية الموحدة للاعتماد، العقار ويصدر تقريرًا بقيمته السوقية. وإذا جاءت القيمة أقل مما يعادل $150,000 باللاري، فتوقف عند هذه النقطة وأعد النظر في خطتك.

   بحسب الوقت الذي يحتاجه المثمّن؛ والأتعاب تُدفع للمثمّن مباشرة

4. جهّز المستندات

   استمارة الطلب، ونسخة من جواز سفرك، وصورة شخصية ملونة، ومستخرج السجل العام، وتقرير التثمين، ولأفراد الأسرة المستندات التي تثبت صلة القرابة، مصدّقة ومترجمة إلى اللغة الجورجية.

   المستندات الأجنبية تستغرق أطول وقت؛ فابدأ بها مبكرًا

5. قدّم الطلب ما دامت إقامتك قانونية

   قدّم الطلب إلى وكالة تطوير الخدمات العامة (وزارة العدل)، إما حضوريًا في دار العدالة أو في أحد مكاتب الوكالة، وإما عبر ممثل يحمل وكالة رسمية، وإما إلكترونيًا حيث تسمح الوكالة بذلك، وادفع الرسم المقابل لسرعة المعالجة التي تختارها.

   الرسم 300 أو 450 أو 600 لاري مقابل 30 أو 20 أو 10 أيام

6. استجب لأي طلب واستلم القرار

   قد تطلب الوكالة مستندات إضافية. وعندما يصدر القرار بالموافقة، تُطبع بطاقة الإقامة ثم تُستلم.

   خلال المدة المدفوع مقابلها، محسوبة من تاريخ اكتمال الملف

7. جدّد قبل انتهاء الصلاحية

   التصريح صالح لسنة واحدة. وقبل انتهاء صلاحيته، قدّم طلب التمديد على الأساس نفسه، مع إثبات أنك ما زلت تملك العقار.

   كل عام ما دمت محتفظًا بالتصريح

وإذا كنت تفضّل أن يتولى غيرك هذه الخطوات، فإن خدمة تصريح الإقامة لدينا تتولى التحقق من الأهلية، والتثمين، وإعداد الملف، وتقديمه، ثم التجديد. والخطوات نفسها لا تتغير أيًا كان من يتولاها، والفرق الوحيد هو من يتابع التفاصيل ويتحمل عبء المواعيد.

كيف يجري التثمين، ولماذا يحسم نتيجة الطلب؟

لا يقبل القانون سعر عقدك، ولا تقديرًا منشورًا على الإنترنت، ولا قائمة أسعار المطوّر العقاري، دليلًا على قيمة العقار. بل يشترط أن تُحدَّد القيمة السوقية على يد مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة من الهيئة الوطنية الموحدة للاعتماد، وهي مركز الاعتماد الوطني الذي يعمل تحت إشراف وزارة الاقتصاد والتنمية المستدامة. ومن الناحية العملية يعني ذلك تقرير تثمين صادرًا عن جهة فحص معتمدة، موجّهًا إليك باسمك، يصف العقار ويذكر قيمته السوقية في تاريخ المعاينة. ثم تُقارَن قيمة التقرير بالعتبة بالدولار وفق سعر الصرف الرسمي، لأن القانون يتحدث عن ما يعادل $150,000 باللاري، لا عن مبلغ بالدولار في حد ذاته.

والتثمين هو السبب الأكثر شيوعًا على الإطلاق لتعثر طلبات الإقامة عبر العقار، وكثيرًا ما يفاجئ ملّاكًا دفعوا أكثر من $150,000. فهناك ثلاث حالات تؤدي في العادة إلى تقرير بقيمة أقل من سعر الشراء. الحالة الأولى شقة جديدة اشتُريت في برج يضم وحدات كثيرة متشابهة: فهي تُقدَّر وفق ما تُباع به تلك الوحدات فعلًا، لا وفق قائمة أسعار المطوّر العقاري. والحالة الثانية شقة اشتُريت بالتقسيط: فسعرها يتضمن كلفة الائتمان الممنوح للتقسيط، وهي كلفة لا يدخلها التثمين السوقي في حسابه. والحالة الثالثة شقة بنظام الإطار الأبيض: فهي تُقدَّر بوصفها إطارًا أبيض، وقيمتها بهذه الحال أقل من قيمة الشقة نفسها بعد تشطيبها. فإذا كان سعر شرائك قريبًا من العتبة، فالترتيب الآمن هو أن تحصل على تقدير استرشادي للقيمة قبل توقيع عقد الشراء، لا بعده. وإذا كنت مالكًا بالفعل وجاء التقرير بقيمة أقل من الحد، فأمامك خيارات: أن تشطّب الشقة ثم تعيد تثمينها، أو أن تنتقل إلى عقار يتجاوز الحد بمفرده، أو أن تلجأ إلى طريق آخر للإقامة من الطرق المشروحة لاحقًا في هذا الدليل. وبعبارة عملية، فإن السؤال الذي ينبغي أن تطرحه قبل الشراء ليس «كم سأدفع؟» بل «بكم سيقدّر المثمّن المعتمد هذا العقار في يوم المعاينة؟»، لأن الإجابة عن السؤال الثاني وحدها هي التي تهم الوكالة.

ما المستندات المطلوبة؟

تحدد تعليمات الوكالة والأمر الإجرائي قائمة المستندات، ونطابق القائمة الدقيقة مع الاستمارة السارية قبل كل طلب، لأن الاستمارات تتغير أكثر مما تتغير القوانين. ويحتوي الملف النموذجي لتصريح الإقامة عبر العقار على ما يلي.

• استمارة الطلب، معبّأة على النموذج المعتمد لدى الوكالة.
• نسخة من جواز سفر ساري المفعول أو من وثيقة سفر أخرى.
• صورة شخصية ملونة حديثة بالمقاس الذي تحدده الوكالة.
• مستخرج السجل العام الحديث الذي يثبت حق ملكيتك.
• تقرير التثمين الصادر عن مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة.
• ما يثبت دفع الرسم المقابل لسرعة المعالجة التي اخترتها.
• للزوج أو الزوجة: عقد الزواج، مصدّقًا ومترجمًا إلى اللغة الجورجية.
• للأبناء: شهادات الميلاد، مصدّقة ومترجمة، وعند الاقتضاء المستندات المتعلقة بالحضانة أو بالموافقة.
• للممثل: وكالة رسمية موثقة لدى كاتب العدل، وإذا صدرت في الخارج فيجب تصديقها وترجمتها.

تُقبل المستندات الصادرة خارج جورجيا بعد تصديقها: بختم الأبوستيل إذا كانت الدولة المصدرة طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، أو بالتصديق القنصلي إذا لم تكن طرفًا فيها. ثم يترجمها مترجم معتمد إلى اللغة الجورجية، وغالبًا ما يُوثَّق توقيع المترجم لدى كاتب العدل. والتفصيل الذي يتسبب في رد معظم الملفات ليس مستندًا ناقصًا، بل مستند غير متسق مع غيره: اسم مكتوب بطريقة في جواز السفر، وبطريقة ثانية في شهادة الميلاد، وبطريقة ثالثة في الترجمة. فراجع كل تهجئة حرفًا حرفًا قبل أن يُترجم أي مستند، لأن اكتشاف الاختلاف بعد الترجمة يعني إعادة جزء من العمل وخسارة وقت كان يمكن توفيره.

أما القائمتان الخاصتان بالوكالة نفسها، إحداهما للمالك والأخرى للزوج والأبناء، فننقلهما بندًا بندًا مع ملاحظات في قائمة المستندات لدينا، وقد تحققنا منهما في 12 أكتوبر 2026.

كم يكلّف التصريح، وكم يستغرق من الوقت؟

يتوقف الرسم الحكومي على السرعة التي تريد أن يصدر بها القرار. والمبالغ الواردة أدناه مأخوذة من صفحة تصاريح الإقامة على موقع وكالة تطوير الخدمات العامة، وقد تحققنا منها في 11 أكتوبر 2026؛ وهي رسوم الوكالة وحدها، ولا تشمل أتعاب المثمّن أو المترجم أو المحامي.

صدور القرار خلال 30 يومًا	300 لاري
صدور القرار خلال 20 يومًا	450 لاري
صدور القرار خلال 10 أيام	600 لاري
تصريح الإقامة الدائمة، للمقارنة	500 لاري (30 يومًا) أو 650 لاري (20 يومًا)
تكاليف أخرى تدفعها مباشرة	أتعاب المثمّن، والترجمة المعتمدة، والتصديق في الخارج، وكاتب العدل لتوثيق الوكالة الرسمية

المصدر: وكالة تطوير الخدمات العامة، صفحة الهجرة وتصاريح الإقامة، تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026.

تُحسب هذه المدد من تاريخ اكتمال الملف. فالملف الذي تعيده الوكالة بسبب مستند ناقص أو غير متسق يبدأ حسابه من جديد عند استكمال النقص، ولهذا فإن رسمًا أبطأ مع ملف سليم كثيرًا ما يوصلك إلى البطاقة أسرع من رسم أعلى مع ملف يحتاج إلى جولة ثانية. أما الوقت الذي تحتاجه قبل التقديم، للشراء والتسجيل والتثمين وإحضار المستندات من الخارج، فهو في العادة أطول بكثير من مدة معالجة الوكالة، وهو الجزء الذي يجب أن تخطط له على ضوء مدة إقامتك في جورجيا. ومن المفيد أن تضع لنفسك جدولًا يبدأ من تاريخ انتهاء إقامتك القانونية ويعود إلى الوراء، بحيث تعرف متى يجب أن يكون كل مستند جاهزًا.

هل تحصل أسرتك على تصاريح بموجب العقار نفسه؟

نعم. فالمادة 15(j) تمدّ تصريح الإقامة قصير الأجل إلى زوج المالك وولده أو أولاده، على أساس العقار نفسه. ويقدّم كل فرد من أفراد الأسرة طلبه بجواز سفره وصورته الخاصة، مع المستندات التي تثبت صلة القرابة، ويحصل كل منهم على بطاقة إقامة باسمه. وتصاريح الأسرة تابعة لتصريح المالك: فهي تصدر للمدة نفسها، وتُجدَّد على الأساس نفسه، وتعتمد على الملكية نفسها. فإذا باع المالك العقار زال الأساس عن الجميع في الوقت ذاته، لا عن المالك وحده.

وهناك سؤالان يتكرران كثيرًا. الأول عن والدَي المالك: فالمادة لا تذكرهما، ومن ثم يحتاج الوالد أو الوالدة الراغبان في الإقامة في جورجيا إلى أساس مستقل خاص بهما. والثاني عن الأبناء البالغين: فالمادة تذكر الأبناء بصفتهم أبناء، لكن مسألة شمول الابن البالغ في حالة بعينها، وبأي مستندات، يؤكدها المحامي الشريك قبل التقديم. أما بالنسبة إلى الأطفال، فالمدارس تطلب في العادة بطاقة الإقامة وشهادة الميلاد عند التسجيل، وهذا سبب إضافي لتقديم طلبات الأسرة كلها دفعة واحدة، بدلًا من تقديمها على مراحل متفرقة.

ماذا يمنحك التصريح، وماذا لا يمنحك؟

يمنحك التصريح الحق في العيش في جورجيا طوال مدته دون الحاجة إلى المغادرة لبدء فترة جديدة من الإقامة دون تأشيرة، ويتيح لك تسجيل عنوانك، والتعامل مع البنوك والمدارس والعيادات والجهات الرسمية بصفتك مقيمًا لا زائرًا. وبالنسبة إلى كثير من الأسر، هذا هو المستند الذي يحوّل شراء العقار إلى قاعدة حياة فعلية. لكنه لا يمنح الجنسية ولا جواز السفر. ولا يمنح بذاته الإقامة الدائمة، فلهذه الأخيرة شروطها الخاصة المشروحة أدناه. ولا يمنح الحق في العمل لدى صاحب عمل: فبموجب القواعد السارية منذ 1 مارس 2026، يحتاج معظم المواطنين الأجانب الذين لا يحملون تصريح الإقامة الدائمة إلى تصريح مستقل لمزاولة نشاط العمل، وحاملو تصريح الإقامة قصير الأجل عبر العقار ليسوا مدرجين بين الفئات المستثناة في المصادر التي راجعناها. كما أنه لا يجعلك مقيمًا ضريبيًا، فالإقامة الضريبية اختبار مستقل يقوم على عدد الأيام التي تقضيها في البلاد. وفهم هذه الحدود من البداية يجنّبك قرارات مبنية على توقعات لا يدعمها القانون.

العمل والضرائب: أكثر سوء فهم شيوعًا

العمل. منذ 1 مارس 2026 تشترط جورجيا على معظم المواطنين الأجانب الحصول على تصريح مزاولة العمل قبل أن يبدؤوا عملًا مدفوع الأجر أو عملًا حرًا أو نشاطًا تجاريًا في البلاد، ويصدر هذا التصريح عبر بوابة هجرة العمالة التابعة للوكالة الحكومية لتعزيز التوظيف. ومن الفئات المستثناة التي تذكرها مصادرنا: اللاجئون والأشخاص المتمتعون بالحماية الدولية، وأفراد السلك الدبلوماسي، والصحفيون المعتمدون، وحاملو تصريح الإقامة الاستثماري الساري. وقد مُنح المواطنون الأجانب المسجلون أصلًا في نظام هجرة العمالة مهلة حتى 1 يناير 2027 لتسوية أوضاعهم، وبدأ تطبيق القواعد على الأجانب العاملين لحسابهم الخاص في 1 مايو 2026. ولذلك ينبغي لحامل تصريح الإقامة عبر العقار الذي ينوي العمل في جورجيا، بما في ذلك العمل من خلال شركته الخاصة، أن يتحقق من مسألة تصريح العمل قبل أن يبدأ. أما العمل عن بُعد لصالح صاحب عمل أجنبي فيثير أسئلة مختلفة تتعلق بالمكان الذي يخضع فيه الدخل للضريبة، وهي ما تتناوله الفقرة التالية.

الضرائب. الإقامة الضريبية في جورجيا لا تترتب على تصريح الإقامة. فالفرد يُعد مقيمًا ضريبيًا في جورجيا عن سنة ضريبية معينة إذا وُجد في جورجيا 183 يومًا أو أكثر خلال أي فترة متصلة مدتها 12 شهرًا تنتهي في تلك السنة. فقد لا يصبح حامل التصريح الذي يقضي معظم السنة في الخارج مقيمًا ضريبيًا أبدًا، وفي المقابل قد يصبح الزائر الذي لا يحمل تصريحًا مقيمًا ضريبيًا إذا طالت إقامته بما يكفي. ودخل الإيجار من العقار الواقع في جورجيا يخضع للضريبة في جورجيا أيًا كان مكان إقامة مالكه، وستُنشر القواعد المتعلقة بطريقة التصريح عنه في صفحات الضرائب ضمن قسم الاستثمار والمال بعد أن يؤكدها محاسبنا. أما وضعك الضريبي في بلدك فمسألة يتولاها مستشار في بلدك.

كيف يجري التجديد؟

التصريح صالح لسنة واحدة ويُمدَّد على الأساس نفسه. ومن الناحية العملية يعني التجديد أن تقدم طلبًا قبل انتهاء صلاحية التصريح الحالي، مع ما يثبت أنك ما زلت تملك العقار، إضافة إلى مستندات الهوية نفسها والرسم نفسه كما في الطلب الأول. وتعفي المادة 16(3) من القانون المالكَ الذي يحتفظ بالعقار الذي صدر على أساسه التصريح من تقديم تثمين جديد لقيمته السوقية. ابدأ مبكرًا بما يكفي حتى لا يتركك طلب مستند إضافي دون تصريح ساري المفعول. وحافظ على انتظام مستندات العقار بين تجديد وآخر: فأي تغيير في السجل، كدخول شريك جديد في الملكية أو تسجيل رهن عقاري، يظهر على المستخرج وقد يحتاج إلى توضيح أمام الوكالة. فالتجديد إذن يؤكد كل عام أنك ما زلت تملك العقار.

ويمثّل حاملو التصاريح الذين استوفوا الشروط قبل 1 مارس 2026 وفق الحد القديم البالغ $100,000 حالة خاصة. فبحسب المصادر التي راجعناها، يسمح تعديل يونيو 2025 لهؤلاء بمواصلة التجديد ما داموا محتفظين بملكية العقار الذي أهّلهم للتصريح. والنصيحة العملية هنا بسيطة: لا تبع ذلك العقار، ولا تهبه، ولا تعد هيكلة ملكيته، قبل أن تتحقق من أثر ذلك على تجديدك، لأن أي طلب جديد يُقدَّم بعد التغيير قد يُقيَّم وفق العتبة الحالية.

ماذا يحدث إذا بعت العقار أو انخفضت قيمته؟

تنص المادة 21(11) من القانون على أن تصريح الإقامة قصير الأجل ينتهي بانتهاء حق ملكية العقار. فالبيع، أو الهبة لأحد الأقارب، أو النقل إلى شركة، كل ذلك يُنهي الأساس الذي قام عليه التصريح، ومعه تصاريح أفراد الأسرة. فإذا كنت تخطط للبيع، فرتّب البيع بحيث يتزامن مع أساس آخر للبقاء في جورجيا، أو مع نهاية المدة الحالية للتصريح، واستشر قبل توقيع العقد لا بعده؛ وخدمة إعادة البيع لدينا تبدأ بهذا السؤال تحديدًا. أما انخفاض القيمة السوقية فمسألة مختلفة. فالمادة 16(3) تعفي المالك الذي يحتفظ بالعقار الذي صدر على أساسه تصريح الإقامة قصير الأجل من تقديم تثمين جديد عند تمديد التصريح، ولذلك فإن انخفاض الأسعار لاحقًا لا يُنهي التصريح بحد ذاته. وما يُنهيه هو انتهاء الملكية. وخلاصة القول إن قرار بيع العقار هو في الوقت ذاته قرار بشأن إقامتك وإقامة أسرتك في جورجيا، ولذلك يستحق أن يُدرس من الزاويتين معًا قبل أي خطوة.

ما بعد التصريح السنوي: الإقامة الاستثمارية والإقامة الدائمة والجنسية

تصريح الإقامة عبر العقار وضع قانوني مدته سنة واحدة قابلة للتجديد. وتوجد ثلاثة طرق أطول أمدًا، لكل منها شروطه الخاصة.

تصريح الإقامة الاستثماري	المادة 15(h): استثمار لا يقل عن ما يعادل $300,000 باللاري، أو ملكية عقار غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية $300,000، يُثمَّن بالطريقة نفسها. مدته خمس سنوات. وبعدها يمكن أن يليه تصريح بإقامة غير محددة المدة إذا استمر استيفاء الشروط، ويعني ذلك بالنسبة إلى مالكي العقارات الاحتفاظ بالعقار طوال السنوات الخمس. وحاملو تصريح الإقامة الاستثماري الساري من بين الفئات المستثناة من اشتراط تصريح العمل بحسب ما تذكره مصادرنا.
تصريح الإقامة الدائمة	المادة 15(g): من بين أسس أخرى، يُتاح للأجانب الذين أقاموا في جورجيا 10 سنوات بموجب تصاريح إقامة مؤقتة، دون احتساب فترات الدراسة أو العلاج الطبي. والرسم 500 لاري أو 650 لاري بحسب السرعة.
الجنسية عن طريق التجنس	القانون الأساسي بشأن الجنسية الجورجية، المادة 12، في النص الموحد الذي قرأناه: الإقامة القانونية في جورجيا خلال آخر 10 سنوات متتالية، ومعرفة اللغة الجورجية وتاريخ جورجيا والمبادئ الأساسية للقانون، ووجود عمل أو عقار أو نشاط تجاري في جورجيا. وتذكر بعض المصادر الثانوية مدة أقصر اعتبارًا من عام 2024؛ أما النص الرسمي الذي تحققنا منه فيشترط 10 سنوات، ويؤكد محامينا ذلك قبل أن يُزال تنبيه المراجعة عن هذا السطر.

وبالنسبة إلى المشتري الذي يسعى إلى وضع قانوني طويل الأمد لا إلى تصريح لسنة واحدة، فإن الاختيار بين عقار بقيمة $150,000 وعقار بقيمة $300,000 هو في حقيقته اختيار بين تصريح سنوي قابل للتجديد لا يتحول بذاته إلى أكثر من ذلك، وتصريح لخمس سنوات يمكن أن يؤدي إلى إقامة غير محددة المدة. وحساب هذا الاختيار يرجع إلى ميزانيتك وخططك، ويضعه قسم المقارنات في مقابل طرق الإقامة المتاحة في دول أخرى.

كيف يقارَن طريق العقار بطرق الإقامة الأخرى؟

أما تصريح الإقامة لمتخصصي تقنية المعلومات، الذي استُحدث في سبتمبر 2025، فتصفه مصادرنا بأنه تصريح مدته ثلاث سنوات لمتخصصي التكنولوجيا الذين لديهم خبرة لا تقل عن سنتين ودخل سنوي يتجاوز $25,000؛ وهو لا يشترط تملك أي عقار على الإطلاق، ويؤكد محامينا شروطه الدقيقة قبل أن نعيد عرضها في صفحة مخصصة له. وهذه الطرق لا يلغي بعضها بعضًا: فبإمكان المشتري أن يحمل تصريح تقنية المعلومات وأن يشتري عقارًا لذاته في الوقت نفسه، وبإمكان حامل تصريح الإقامة عبر العقار أن ينتقل لاحقًا إلى أساس أطول أمدًا. فاختيار الطريق ليس قرارًا نهائيًا يُتخذ مرة واحدة، بل هو خطوة يمكن البناء عليها مع تغيّر ظروفك.

متى ينبغي أن تقدّم الطلب؟ الإقامة دون تأشيرة والتوقيت

يحق لمواطني الدول المدرجة في قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 5 يونيو 2015 دخول جورجيا دون تأشيرة والإقامة فيها سنة كاملة. وتضم القائمة، إلى جانب دول كثيرة أخرى، إسرائيل، والإمارات العربية المتحدة، والمملكة العربية السعودية، والكويت، وقطر، والبحرين، وعُمان، وروسيا، وأوكرانيا، وكازاخستان، والولايات المتحدة، والمملكة المتحدة، والدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي. وبالنسبة إلى هؤلاء المشترين، تكفي سنة الإقامة دون تأشيرة في العادة لإتمام الشراء والتسجيل والتثمين وتقديم الطلب، وينبغي أن يُقدَّم الطلب ما دامت تلك الإقامة قانونية. أما مواطنو الدول غير المدرجة في القائمة فيدخلون بتأشيرة تقيّد مدتها التوقيت بصورة أشد، ولذلك عليهم أن يخططوا للطلب واضعين تأشيرتهم في الحسبان. والتقديم بعد انقضاء الإقامة القانونية مشكلة لا يحلها أي عقار، مهما بلغت قيمته.

ثلاث حالات نموذجية، والترتيب الذي ينجح في كل منها

هذه ليست قصص عملاء، بل هي الأنماط الثلاثة التي نراها أكثر من غيرها، نصفها هنا لكي تتعرف على حالتك فيها وتتبع الترتيب المناسب لها.

أسرة تشتري شقة جاهزة في تبليسي لتسكنها. تصل الأسرة خلال سنة الإقامة دون تأشيرة، وتختار شقة، وتُجري الفحص القانوني قبل أن تدفع أي مبلغ. وبعد تسجيل الشراء، يثمّن المثمّن الشقة؛ ولأنها مشطّبة وتقع في حي سكني، تأتي قيمتها في العادة قريبة من سعرها. وفي الأثناء تُترجم عقود الزواج وشهادات الميلاد التي صُدّقت قبل السفر. ثم تقدّم الأسرة كلها طلباتها معًا، وتختار سرعة المعالجة بحسب ما تبقى من سنة الإقامة دون تأشيرة. وتصل البطاقات، ويُسجَّل الأطفال في المدرسة بموجبها، ويُدوَّن موعد التجديد في التقويم بعد أحد عشر شهرًا.

مستثمر يشتري شقة على الخارطة في باتومي. لا يمكن التقديم على التصريح قبل تسجيل الشقة، وهذا يحدث بعد تشغيل المبنى رسميًا. ولذلك يتعامل المستثمر مع الشراء والتصريح بوصفهما مشروعين منفصلين تفصل بينهما فجوة زمنية. وخلال فترة البناء، تنقضي سنة الإقامة دون تأشيرة ثم تبدأ من جديد مع كل دخول جديد، ولا يُقدَّم أي طلب. وعندما تُسجَّل الوحدات، يطلب المستثمر التثمين. فإذا كانت الشقة بنظام الإطار الأبيض وقيمتها قريبة من العتبة، يشطّبها أولًا. وبعد ذلك فقط يُقدَّم الطلب، وكثيرًا ما يقدمه ممثل يحمل وكالة رسمية.

مالك اشترى وفق قاعدة $100,000 القديمة. حصل هذا المالك على التصريح قبل 1 مارس 2026، ويجدده كل عام. ومهمته أن يحتفظ بالعقار الذي أهّله للتصريح وأن يجدد في الموعد. والخطر الذي يواجهه هو التغيير: فبيع الشقة لشراء أخرى أكبر منها، أو نقلها إلى شركة، أو هبتها لأحد الأبناء، كل ذلك يُنهي الأساس القديم، وعندئذ يُقيَّم أي طلب جديد وفق القاعدة الحالية. ولهذا فإن المالك الذي يريد تغيير العقار يخطط لهذا التغيير مع محامٍ قبل أن يوقّع أي شيء.

كيف تغيرت القواعد منذ عام 2019؟

يعود طريق الإقامة عبر العقار بصيغته الحالية إلى عام 2019، حين حُددت العتبة بمبلغ $100,000 مقابل تصريح لسنة واحدة قابل للتجديد. وفي يونيو 2025 عدّل البرلمان القانون لرفع العتبة إلى $150,000 اعتبارًا من 1 مارس 2026؛ وتصف Erickson Immigration Group هذا التعديل بأنه الزيادة الثالثة في تاريخ البرنامج. وكان على المشترين الراغبين في التأهل وفق المستوى القديم أن يُتمّوا شراءهم قبل 1 مارس 2026، ويجوز لحاملي التصاريح الحاليين مواصلة التجديد ما داموا محتفظين بعقاراتهم. وفي الفترة نفسها استحدثت جورجيا تصريح الإقامة لمتخصصي تقنية المعلومات (سبتمبر 2025)، وجعلت تصريح العمل إلزاميًا لمعظم العمال الأجانب (1 مارس 2026). فالاتجاه العام يسير نحو حدود أعلى وشروط أكثر، وهذا سبب لقراءة النص الحالي بدلًا من الاعتماد على مقال قديم، وللتحقق من التاريخ المذكور في أعلى أي دليل، بما في ذلك هذا الدليل. وسيُحفظ سجل زمني للتغييرات، مع مصدر كل تغيير، في متتبّع تغييرات القواعد ضمن قسم البيانات والتقارير.

الإقامة: الأدلة التفصيلية

المخاطر والاستثناءات

• تثمين لا يتجاوز العتبة. القيمة السوقية التي يحددها المثمّن هي الحاسمة، لا سعر العقد؛ والحالات المعتادة هي الأبراج الجديدة، والشراء بالتقسيط، والشقق بنظام الإطار الأبيض.
• الأرض الزراعية. قد تكون قطعة الأرض المقام عليها منزل في الريف مسجلة أرضًا زراعية، وعندئذ لا تُحتسب.
• التقديم المبكر أكثر من اللازم. الحجز أو العقد الابتدائي أو الشراء على الخارطة غير المسجل ليس ملكية.
• التقديم المتأخر أكثر من اللازم. الطلب المقدم بعد انتهاء إقامتك القانونية يبدأ من وضع لا يستطيع أي عقار إصلاحه.
• المستندات غير المتسقة. الأسماء المكتوبة بتهجئات مختلفة في جوازات السفر والشهادات والترجمات هي السبب الأكثر شيوعًا لإعادة ملف يبدو مكتملًا.
• البيع أو إعادة الهيكلة. ينتهي التصريح بانتهاء الملكية؛ والهبة أو النقل إلى شركة يُعدّان إنهاءً للملكية.
• افتراض أن التصريح يسمح بالعمل. العمل في جورجيا يتطلب بوجه عام تصريح عمل منذ 1 مارس 2026.
• تغيّر القواعد. رُفعت العتبة من قبل وقد تُرفع مرة أخرى؛ والقانون النافذ يوم تقديم طلبك هو الذي يُطبَّق عليه.

أسئلة شائعة

هل تصريح الإقامة عبر العقار «فيزا ذهبية»؟

ليس بالمعنى الأوروبي للمصطلح. إنه تصريح إقامة لسنة واحدة قابل للتجديد، مرتبط بملكية عقار تتجاوز قيمته $150,000. ولا يؤدي بذاته إلى الجنسية، ولا يمنح الحق في الإقامة في أي مكان آخر من أوروبا.

هل يمكنني شراء عدة شقق أرخص لبلوغ $150,000؟

هذا غير مؤكَّد. فالمادة 15(j) تتحدث عن حق على عقار تتجاوز قيمته السوقية العتبة، بصيغة المفرد، ولم نعثر على أي نص رسمي يجيز جمع القيم. ويقول بعض المستشارين إن مجموعة من العقارات تكفي، ومحامينا يراجع القرارات الأخيرة للوكالة. وإلى أن يتضح الأمر، اشترِ عقارًا واحدًا يتجاوز $150,000 بمفرده؛ وتتابع صفحتنا عن العقارات المتعددة وتصريح الإقامة هذه المسألة.

هل يجب أن أعيش في جورجيا لكي أحتفظ بالتصريح؟

لا يحدد القانون حدًا أدنى لعدد الأيام بالنسبة إلى تصريح الإقامة قصير الأجل. لكن وضعك الضريبي يتوقف فعلًا على عدد الأيام التي تقضيها في جورجيا، كما أن الأوضاع طويلة الأمد، كالإقامة الدائمة والجنسية، تحتسب سنوات الإقامة.

هل يمكنني التقديم من الخارج؟

يستطيع ممثل يحمل وكالة رسمية أن يقدم الطلب نيابةً عنك، ويمكن إنجاز بعض الخطوات إلكترونيًا، لكن يجب أن تكون موجودًا في جورجيا بصورة قانونية أو قادرًا على استيفاء متطلبات الوكالة التي تنطبق على حالتك. فخطط للتقديم على ضوء مدة إقامتك.

هل يؤثر وجود رهن عقاري على العقار؟

يقوم التصريح على حق ملكيتك، والرهن العقاري المسجل لا يُزيل هذا الحق. غير أن الرهن يظهر على المستخرج، وينبغي أن يتحقق محامٍ من أثره على ملفك قبل التقديم.

هل العتبة بالدولار أم باللاري؟

ينص القانون عليها بوصفها ما يعادل $150,000 باللاري. وتُقارَن القيمة التي يحددها المثمّن باللاري بالمبلغ الدولاري وفق سعر الصرف الرسمي، ولهذا ينبغي للملّاك القريبين من الحد أن يتركوا هامشًا احتياطيًا.

هل يمكن لوالديّ الحصول على تصاريح عبر عقاري؟

تذكر المادة الزوج والأبناء، ولا تذكر الوالدين. ولذلك يحتاج الوالد أو الوالدة إلى أساس خاص به، كأن يملك عقارًا باسمه.

ماذا لو رفضت الوكالة الطلب؟

تتسلم أسباب الرفض. ومعظم حالات الرفض تتعلق بالقيمة، أو بتصنيف الأرض، أو بالملكية، أو بالإقامة القانونية، أو بعدم اتساق المستندات، ولا يكون لتقديم طلب جديد معنى إلا بعد معالجة السبب. ويقدم محامينا المشورة بشأن ما إذا كان الطعن أو تقديم طلب جديد هو الطريق الأفضل.

المصادر

1. قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية (المواد 10 و15 و16 و18 و21)، النص الموحد بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
2. بشأن اعتماد إجراءات النظر في منح تصاريح الإقامة الجورجية والبت فيها، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
3. الهجرة وتصاريح الإقامة، وكالة تطوير الخدمات العامة، وزارة العدل في جورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
4. قرار الحكومة رقم 255 بشأن قائمة الدول التي يحق لمواطنيها دخول جورجيا دون تأشيرة، النص الموحد بتاريخ 24 فبراير 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
5. القانون الأساسي بشأن الجنسية الجورجية (المادة 12)، النص الموحد بتاريخ 7 مارس 2025، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
6. الهيئة الوطنية الموحدة للاعتماد - مركز الاعتماد، وزارة الاقتصاد والتنمية المستدامة في جورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
7. الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
8. Georgia to Increase Real Estate Investment Threshold for Residence Permits Effective March 1, 2026، Erickson Immigration Group (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
9. Georgia raises real estate investment bar for residence permits by 50%، legal.ge (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
10. Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month، IMI Daily (تاريخ الاطلاع 10 أكتوبر 2026)
11. Georgia introduces mandatory work permits for foreign workers، Andersen في جورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
12. Georgia immigration reform: new work permit rules for foreign nationals، Fragomen (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
13. Georgia: individual residence، الملخصات الضريبية العالمية من PwC (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
14. Georgia investor residence permits، Healy Consultants (تاريخ الاطلاع 10 أكتوبر 2026)
15. مؤتمر لاهاي للقانون الدولي الخاص، جدول حالة اتفاقية لاهاي للأبوستيل، HCCH (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
16. There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi، Colliers Georgia عبر CBW (تاريخ الاطلاع 10 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 11 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل الشامل استنادًا إلى نص القانون وتعليمات الوكالة؛ وهو قيد المراجعة من المحامي الشريك.