Как менялись правила ВНЖ в Грузии с 2019 по 2026 год

Насколько изменились правила с 2019 года?

Очень сильно. За семь лет путь к грузинскому виду на жительство через покупку недвижимости перестраивали дважды: в 2019 году минимальная стоимость выросла с $35 000 до $100 000, а 1 марта 2026 года она поднялась снова, до суммы более $150 000. Вокруг этих двух изменений Грузия ввела ВНЖ для IT-специалистов, ужесточила правила работы, сделала страховку обязательной для приезжающих и изменила условия въезда для граждан нескольких стран. Каждый шаг был ответом на конкретную проблему, и каждый менял расчёт иностранного покупателя.

На этой странице мы рассказываем эту историю по порядку и делаем из неё выводы. Наш трекер правил ВНЖ ведёт датированный перечень всех изменений с правовыми источниками и пополняется по мере появления новых; здесь же в центре внимания другое: почему менялись правила, как вместе с ними менялась практика агентства и что эта закономерность означает для того, кто покупает сейчас.

Три периода в одном обзоре

2019 год: конец «карусели»

Первую реформу парламент принял 30 мая 2019 года, а в силу она вступила 5 июля 2019 года, всего через пять недель. Как сообщало OC Media, чиновники обосновали её тем, что назвали каруселью: недорогие квартиры покупали, оформляли на них вид на жительство, а затем переоформляли на следующего иностранца, которому был нужен ВНЖ, так что один объект обеспечивал целую цепочку разрешений. Поправки ответили на это сразу по нескольким направлениям.

• Порог стоимости недвижимости вырос почти втрое: с $35 000 до $100 000.
• Инвестиционный ВНЖ сменил валюту и масштаб: вместо 300 000 лари стало $300 000, а сам ВНЖ стал выдаваться на пять лет.
• Для трудового ВНЖ ввели требование к доходу: не менее пяти прожиточных минимумов.

Для покупателей последствия наступили сразу. Квартиры, купленные в расчёте на ВНЖ, перестали подходить для новых заявлений, а короткий срок почти не оставил времени, чтобы завершить сделки по старой сумме. Вывод, который тогда сделали многие консультанты, верен и сегодня: покупка ради ВНЖ должна превышать порог с запасом, а не находиться чуть выше него.

2022 и 2023 годы: более строгая практика без нового закона

Не все изменения исходят от парламента. После 2022 года число заявлений резко выросло, и решения агентства для некоторых групп заявителей стали строже, хотя текст закона остался прежним. По данным PB Services, которая проанализировала статистику агентства за период с 1 марта 2022 года по 31 марта 2023 года, граждане России подали за этот год 10 004 заявления; 58% из них были удовлетворены, а по 34% последовал отказ. По ВНЖ на основании недвижимости доля одобрений для этой группы снизилась с 51% в 2022 году до 29% в 2023 году, тогда как по инвестиционным ВНЖ она держалась на уровне около 70%. Сообщается, что многие отказы того периода опирались на основания безопасности из статьи 18, которые разбираются на нашей странице об отказах.

Вывод для любого покупателя, независимо от гражданства, такой: опубликованные правила показывают лишь половину картины. Вторая половина состоит в том, как агентство применяет их в момент, когда вы подаёте документы.

2024 и 2025 годы: правила въезда и ВНЖ для IT-специалистов

• 28 мая 2024 года: граждане Китая получили возможность находиться в стране без визы 30 дней за каждый визит.
• 17 апреля 2025 года: гражданам 17 стран, которые въезжают без визы на основании ВНЖ стран Персидского залива, теперь нужен многократный ВНЖ сроком действия один год.
• Июнь 2025 года: парламент принял поправку о повышении порога стоимости недвижимости до $150 000 с 1 марта 2026 года, предупредив об этом примерно за восемь месяцев.
• 1 сентября 2025 года: новый ВНЖ для IT-специалистов, который выдаётся на 3 года за раз и в сумме до 12 лет, открыл путь, основанный на работе, а не на недвижимости. Подробнее в нашем руководстве по ВНЖ для IT.

2026 год: вторая реформа

Три изменения пришли в течение двух месяцев. С 1 января 2026 года приезжающим нужна страховка от болезней и несчастных случаев на весь срок пребывания. С 1 марта 2026 года порог стоимости недвижимости вырос до суммы более $150 000, и в тот же день Закон Грузии «О трудовой миграции» в новой редакции сделал право на работу обязательным для большинства иностранцев, которые работают по найму, самостоятельно или ведут бизнес в стране. Вместе они знаменуют перелом: ВНЖ за недвижимость теперь даёт право жить в Грузии, а работа рассматривается как отдельный вопрос. Эту сторону освещает наша страница о разрешении на работу с 2026 года.

Изменение 2026 года показывает и то, как государство обошлось с теми, у кого ВНЖ уже был. По данным EIG Law, ВНЖ на основании недвижимости стоимостью более $100 000 можно и дальше продлевать по прежним правилам оценки, пока владелец сохраняет объект, а новым заявителям, чтобы пройти по старой сумме, нужно было завершить покупку до установленного срока.

Постоянная величина на заднем плане: безвизовый год

Одно правило всё это время оставалось неизменным. Начиная с Постановления Правительства № 255 от 5 июня 2015 года граждане стран из его списка могут находиться в Грузии без визы целый год. Перемены последних лет затронули его края, но не суть: отдельный 30-дневный режим для граждан Китая, более строгие условия для тех, кто въезжает по ВНЖ стран Персидского залива, и страховка для каждого приезжающего с 2026 года. Для большинства покупателей безвизовый год по-прежнему остаётся способом въехать в страну и тем временем, за которое можно решить, стоит ли подавать на ВНЖ. Список стран приведён на нашей странице о безвизовом пребывании.

У кого сегодня есть ВНЖ

В феврале 2026 года премьер-министр сообщил парламенту, что, по предварительным данным, 107 307 видов на жительство принадлежат гражданам 164 стран. Эта цифра охватывает все основания, а не только недвижимость.

Что эта закономерность говорит покупателю

• Пороги растут, а не снижаются. Сумма для недвижимости повышалась при каждой реформе, и ничто в истории не указывает на её снижение.
• Сроки предупреждения бывают разными. В 2019 году между принятием и вступлением в силу прошло около пяти недель, в 2025 году около восьми месяцев.
• Тех, у кого ВНЖ уже есть, до сих пор защищали, пока они сохраняют недвижимость, но эта защита вытекает из переходных правил каждой отдельной поправки, а не из какой-либо общей нормы.
• Практика может ужесточиться раньше закона. В 2023 году доля одобрений для некоторых групп резко упала без каких-либо изменений в тексте.
• Работа и проживание разделились. С 2026 года право жить в Грузии и право работать в ней решаются по разным законам.

Как отследить следующее изменение

1. Следите за парламентом, а не за заголовками

   Изменение порога оформляется поправкой к Закону Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства». Её принимает парламент, и она публикуется в Законодательном вестнике вместе с датой вступления в силу и переходными правилами.

   Обе реформы с 2019 года прошли именно этим путём.

2. Проверьте сайт агентства перед подачей

   Агентство развития государственных услуг обновляет перечни документов и размеры сборов на своих страницах; читайте их в ту неделю, когда подаёте заявление, а не в тот месяц, когда покупали.

   Практика может меняться и без нового закона.

3. Читайте переходные положения, а не только новую сумму

   Кого защищают, с какой даты и на каком условии, определяет сама поправка.

   В 2026 году условием было сохранение недвижимости.

4. Пользуйтесь трекером

   Мы фиксируем каждое изменение с датой и источником по мере его публикации.

   Наш трекер правил ВНЖ.

Риски и исключения

• Покупка на уровне порога. Стоимость чуть выше сегодняшней суммы не оставляет запаса, если правило снова изменится.
• Опора на устаревшие руководства. Статьи, написанные до марта 2026 года, называют $100 000 и описывают мир без правил о праве на работу.
• Уверенность, что защита действует автоматически. Каждая поправка устанавливает собственный переходный режим; прочитайте его или спросите юриста, прежде чем продавать или менять недвижимость.
• Игнорирование практики. Подход агентства может меняться быстрее, чем закон.

Частые вопросы

Сколько раз менялся порог стоимости недвижимости?

Дважды за рассматриваемый здесь период: с $35 000 до $100 000 5 июля 2019 года, а затем до суммы более $150 000 в марте 2026 года.

Я купил недвижимость за $100 000 до марта 2026 года. Смогу ли я продлевать ВНЖ?

По данным EIG Law, владельцы ВНЖ на основании недвижимости стоимостью более $100 000 могут и дальше продлевать его по прежним правилам оценки, пока сохраняют объект. Наш юрист уточняет точную формулировку переходного положения.

Вырастет ли порог снова?

Этого никто не может сказать. История показывает два повышения за семь лет и ни одного снижения, поэтому планируйте покупку с запасом, а не по минимуму.

Где можно увидеть все изменения с источниками?

В нашем трекере правил ВНЖ, где каждое изменение указано по дате вместе с правовым источником.

Затронуло ли изменение 2026 года инвестиционный ВНЖ?

Его порог остался на уровне $300 000; изменения 2026 года касались краткосрочного ВНЖ за недвижимость, работы и приезжающих.

Действующие сегодня правила целиком изложены в нашем руководстве по ВНЖ за недвижимость.

Источники

1. Грузия ужесточает требования для получения ВНЖ, OC Media (дата обращения 13 октября 2026 г.)
2. Грузия повышает порог инвестиций в недвижимость для ВНЖ с 1 марта 2026 года, EIG Law, 27 февраля 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
3. Грузинские ВНЖ, выданные гражданам России: статистика 2022-2023, PB Services (дата обращения 13 октября 2026 г.)
4. Грузия выдала ВНЖ 107 307 иностранцам, GBC, февраль 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
5. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Законодательный вестник Грузии, консолидированная редакция от 25 июня 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
6. Постановление Правительства № 255 о безвизовом пребывании, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)

История изменений

• 13 октября 2026 - Страница данных опубликована по материалам OC Media, EIG Law, PB Services и статистике ВНЖ за февраль 2026 года; проверку проводит партнёр-юрист.