Почему именно оценка решает судьбу заявления?
ВНЖ через недвижимость выдают на основании цифры, и эта цифра не совпадает с ценой, которую вы заплатили. Закон об иностранцах требует недвижимость, рыночная стоимость которой превышает $150 000 в эквиваленте в лари, и называет единственного специалиста, который вправе эту стоимость установить: сертифицированного оценщика, работающего в органе, который аккредитован Единым национальным органом по аккредитации. Агентство сравнивает с порогом именно цифру из отчёта этого оценщика. Договор купли-продажи, прайс-лист застройщика или оценка банка для кредита этот отчёт не заменяют. Иными словами, в пакете документов решающее слово остаётся за отчётом об оценке.
Поэтому именно оценку большинство заявителей недооценивает. По сравнению с покупкой она проходит быстро и стоит недорого, но именно от этого документа зависит ответ «да» или «нет», а отчёт неподходящей компании, отчёт не о том объекте или отчёт с цифрой слишком близко к границе может перечеркнуть год планирования. Это руководство посвящено практической стороне: как выбрать компанию, что происходит во время оценки, сколько она длится, что проверить в отчёте перед подачей и что делать, если цифра оказалась ниже ожидаемой. Что засчитывается в порог и как пересчитывается сумма в долларах, объясняется в нашем руководстве по порогу в $150 000.
Кто имеет право оценивать недвижимость?
Только оценщик, сертифицированный в составе аккредитованного органа. В Грузии аккредитацию предоставляет одно государственное учреждение: Единый национальный орган по аккредитации - Центр аккредитации (GAC), юридическое лицо публичного права при Министерстве экономики и устойчивого развития, основанное в 2005 году. GAC является полноправным членом Международного сотрудничества по аккредитации лабораторий и подписантом многостороннего соглашения Европейского сотрудничества по аккредитации, которое охватывает и аккредитацию инспекционных органов по международному стандарту ISO/IEC 17020. Оценочные компании, работающие с заявлениями на ВНЖ, как правило, аккредитованы именно в этой категории инспекционных органов.
Отсюда два практических следствия. Во-первых, личной квалификации оценщика самой по себе недостаточно: аккредитация должна быть у компании, в которой этот специалист работает. Во-вторых, у аккредитации есть область и срок действия. Прежде чем заказывать отчёт, попросите у компании её аттестат аккредитации, проверьте, что оценка недвижимости входит в область аккредитации и что аттестат действует на день выдачи отчёта, и сверьте эти данные с записями самого GAC. Таким образом, проверять нужно не только квалификацию оценщика, но и аккредитацию самой компании, её область и срок действия.
Будет добавлено командой: прямая ссылка на публичный реестр аккредитованных органов GAC и подтверждение юриста-партнёра о том, как агентство проверяет аккредитацию оценщика при подаче.
Как проходит оценка: шаг за шагом
Убедитесь, что объект можно оценивать для ВНЖ
Недвижимость должна быть зарегистрирована на ваше имя в Публичном реестре и не должна быть сельскохозяйственной землёй, включая приусадебный участок. Квартира, которая ещё строится и не имеет собственной зарегистрированной единицы, пока не может служить основанием для ВНЖ.
Выберите аккредитованную компанию и получите письменное предложение
Запросите у двух компаний данные об аккредитации, цену, срок подготовки и уточните, будет ли отчёт оформлен для заявления на ВНЖ. Все три условия согласуйте письменно.
Отправьте документы, которые запросит оценщик
Обычно это выписка из реестра, кадастровый план или поэтажный план, ваш паспорт, а для новостройки ещё и документы о вводе здания в эксплуатацию. Отправьте их до осмотра, чтобы отчёт не задержался.
Организуйте осмотр
Оценщик приезжает на объект, проводит замеры, фотографирует и фиксирует состояние, уровень отделки и само здание. На месте должен быть кто-то с ключами; присутствовать лично вам не обязательно.
Получите и прочитайте проект отчёта
Проверьте идентификационные данные, цифру и дату до того, как отчёт подпишут и выдадут. Исправления проще внести, пока окончательной версии ещё нет.
Подайте подписанный отчёт вместе с заявлением
Отчёт входит в пакет заявления как документ, подтверждающий рыночную стоимость, вместе с выпиской и остальными документами из перечня агентства.
Сколько времени занимает оценка и сколько она стоит?
Сама работа недолгая. Одна тбилисская компания по недвижимости описывает обычную оценку как работу на два-три дня, а при срочном заказе ещё быстрее. На практике сроки зависят скорее от вас, чем от оценщика: от того, как быстро вы отправите документы, как скоро кто-то сможет открыть дверь и понадобится ли правка проекта отчёта. Иначе говоря, сама оценка редко становится узким местом; задержки обычно возникают из-за документов, доступа к объекту или правок. Заложите рабочую неделю от первого звонка до подписанного отчёта и начинайте задолго до последнего дня, когда ещё можно подать заявление; для первого заявления этот срок истекает за 40 календарных дней до конца срока легального пребывания.
Цена не установлена никаким государственным тарифом. Каждая аккредитованная компания сама определяет свой гонорар, и обычно он зависит от типа и площади объекта, города и срочности. Мы не публикуем цифру, пока у нас нет предложений, за которые мы можем поручиться; попросите назвать стоимость письменно до осмотра и уточните, будет ли дешевле оценка второго объекта, если оценивать его одновременно с первым.
Будет добавлено командой: типичный диапазон стоимости оценки квартиры для ВНЖ в Тбилиси и в Батуми по предложениям, полученным агентством, с датой этих предложений.
Что должно быть в отчёте до подачи?
Перечень агентства требует документ, подтверждающий рыночную стоимость, определённую сертифицированным оценщиком аккредитованного органа. Читайте отчёт, держа в голове именно эту формулировку, и перед подачей проверьте каждый пункт ниже. Если какой-то пункт не выполнен, попросите компанию исправить отчёт до подачи, а не после неё.
Будет добавлено командой: юристу-партнёру подтвердить, какой максимальный срок давности отчёта об оценке принимают при подаче, и на какую дату агентство берёт официальный курс для суммы в лари.
Что делать, если стоимость оказалась ниже порога?
Тогда сам по себе этот объект не подходит, и никакие доводы о цене, которую вы заплатили, этого не изменят. Честных вариантов три. Можно попросить компанию объяснить цифру и исправить настоящие ошибки, например неверную площадь или пропущенное парковочное место, зарегистрированное вместе с квартирой; исправление должно опираться на факты, а не на нужный вам результат. Главное правило здесь простое: цифру можно исправлять только на основании фактов об объекте. Можно добавить второй объект на ваше имя, не относящийся к сельскохозяйственной земле и оценённый отдельно, если тогда общая сумма превысит порог. Или можно признать, что этот объект не даёт права на ВНЖ, и спланировать другое основание для пребывания. Заказать повторную оценку в другой компании в надежде на более высокую цифру законно, но если первая цифра была заметно ниже границы, то вторая, оказавшаяся чуть выше неё, будет воспринята критически.
Запас важен даже тогда, когда цифра выше границы. Отчёт на $151 000 формально проходит, но не оставляет места ни для другого обменного курса, ни для исправления. В нашем руководстве по порогу разобран пример, в котором одна и та же стоимость в лари проходит при одном курсе и не проходит при другом.
Оценка для банка и оценка для ВНЖ: одно и то же?
Не обязательно. Банки заказывают оценку для собственных целей в соответствии с инструкцией Национального банка Грузии об оценке недвижимости для коммерческих банков, действующей с июня 2018 года; она устанавливает требования к квалификации и этике оценщиков, с которыми работают банки. Отчёт, подготовленный для ипотеки, адресован банку и служит банковской оценке залога. Он может быть выполнен аккредитованной компанией и даже показывать похожую цифру, но это не означает автоматически, что он и есть тот документ, которого требует процедура получения ВНЖ. Если вы покупаете с грузинской ипотекой, спросите, может ли та же аккредитованная компания при том же осмотре выдать отдельный отчёт для заявления на ВНЖ. Поэтому банковский отчёт сам по себе не стоит считать готовым документом для ВНЖ.
Понадобится ли позже новая оценка?
Для продления на основании того же объекта не понадобится: правило о продлении в статье 16(3) избавляет от второго отчёта. Иными словами, при продлении на прежнем объекте отчёт повторно заказывать не нужно, а при смене объекта нужен новый. Новый отчёт нужен, если вы подаёте заявление на основании другого объекта или если подаёте на инвестиционный ВНЖ на основании недвижимости стоимостью более $300 000. Храните оригинал отчёта и его скан в папке с документами о ВНЖ: это часть истории того, как был выдан вид на жительство.
Риски и исключения
- Компания без аккредитации. Даже хорошо составленный отчёт компании, не аккредитованной GAC, не отвечает требованию закона.
- Расхождение с выпиской. Другая площадь, пропущенное парковочное место или устаревшее имя собственника ведут к запросу разъяснений или к отказу.
- Цифра на самой границе. Стоимость чуть выше $150 000 при другом обменном курсе может опуститься ниже порога.
- Оценка не того объекта. Приусадебная земля считается сельскохозяйственной и не засчитывается, даже если её оценили.
- Старый отчёт. Пока юрист не подтвердит практику агентства, подавайте недавний отчёт, а не тот, что был сделан при покупке год назад.
Частые вопросы
Можно ли использовать оценку, которую предоставляет застройщик?
Только если её выполнил сертифицированный оценщик органа, аккредитованного GAC, и она соответствует перечню агентства. Прайс-лист застройщика или рекламная оценка таким документом не являются.
Обязательно ли присутствовать при осмотре?
Нет. Впустить оценщика может любой человек с ключами, а отчёт присылают вам по электронной почте.
Оценка делается в долларах или в лари?
Закон сравнивает рыночную стоимость с $150 000 в эквиваленте в лари. Попросите компанию указать стоимость в лари, а если она добавляет сумму в долларах, то и применённый курс с датой.
Можно ли оценить два объекта вместе?
В отчёте каждый объект следует идентифицировать и оценить отдельно, чтобы агентство видело вклад каждого в общую сумму.
Можно ли оценить недостроенную квартиру?
ВНЖ основывается на праве собственности на зарегистрированную недвижимость. Недостроенная единица без собственной регистрации пока не может служить для него основанием.
Кто оплачивает оценку?
Заявитель, то есть вы. Стоимость согласуется напрямую с аккредитованной компанией.
Остальные документы для заявления перечислены в нашем чек-листе документов, а сама подача описана в материале о подаче заявления шаг за шагом.
Источники
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15(j) и 16(3)), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Миграция и виды на жительство»: документы для краткосрочного вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «ILAC welcomes GAC, Georgia» (ILAC приветствует GAC, Грузия), Международное сотрудничество по аккредитации лабораторий, 18 мая 2022 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Property valuation process in Georgia» (Процесс оценки недвижимости в Грузии), PB Services, 15 сентября 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «New regulation on real estate valuation» (Новое регулирование оценки недвижимости), Property Georgia, 24 мая 2018 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе статьи 15(j) закона, перечня документов агентства и данных GAC; проверяется партнёром-юристом.