מה המחשבון הזה מעריך
דירות חדשות רבות בטביליסי ובבטומי נמכרות בשלד, בשלד לבן או בשלד ירוק, ולכן המחיר שבחוזה אינו מה שעולה להיכנס לדירה או להשכיר אותה. המחשבון הזה מתקצב את הפער: עבודות וחומרי גמר, מטבח, חדרי רחצה, דלתות, מכשירי חשמל, מיזוג אוויר, עיצוב, חיבורים שעוד לא שולמו ורזרבה. הוא מכסה גם דירה ישנה יותר שזקוקה לשיפוץ מלא.
כל תעריף הוא מחיר שפרסמו חברת שיפוצים, מדריך או חנות, או תעריף רשמי שפורסם. המחירים המפורסמים שונים מאוד זה מזה ואף אחד מהם אינו ממוצע שוק, ולכן לכל שורה יש סכום נמוך וסכום גבוה, והתוצאה היא טווח עם נקודת האמצע שלו. הצעת מחיר בכתב מקבלן שראה את הדירה עדיפה על כל הערכה.
מה המשמעות של כל שדה
- עיר
- התעריפים זהים לטביליסי ולבטומי: התעריפים שמצאנו בבטומי נמצאים בתוך הטווחים של טביליסי. העיר משנה רק את ההערה על החשמל: דמי החיבור לחשמל בברירת המחדל הם של Energo-Pro, והסכום בטביליסי לא אומת.
- שטח הדירה, מ״ר
- השטח שיש לגמור, לפי החוזה או לפי נסח מהמרשם הציבורי.
- מצב התחלתי
- שום חוק אינו מגדיר שלד, שלד לבן או שלד ירוק, וכל יזם קובע את התכולה שלו בעצמו, ולכן קראו את המפרט שמצורף לחוזה שלכם. בקירוב, בשלד יש קירות חיצוניים ומעט מאוד מעבר להם, שלד לבן מוסיף טיח, מדה וקווי תשתית, ושלד ירוק משאיר בעיקר את הגימורים האחרונים. דירה ישנה, שיפוץ מלא, פירושו שכל גימור, כל חוט חשמל וכל צינור מוחלפים.
- רמת הגמר
- רמה חסכונית מתאימה לדירה להשכרה; רמה סטנדרטית היא גמר בינוני למגורים; פרימיום משתמשת בחומרים טובים יותר. אין לנו תעריף ברירת מחדל מעל 2,300 לארי למ״ר (חברה אחת מפרסמת גמר יוקרה החל מ-2,800 לארי); תמחרו עבודה כזאת לפי מפרט של מעצב.
- מטבח, חדרי רחצה, דלתות, מזגנים
- ארונות המטבח מחושבים לכ-2.4 מ' של ארונות, כולל ייצור והתקנה; היצרן שעליו הסתמכנו מתמחר משטחי עבודה ומכשירים משולבים בנפרד. התעריף הבסיסי כבר מכסה חדר רחצה אחד, ולכן כל חדר רחצה נוסף מוסיף תקציב משלו. מחיר הדלת נקבע לפי רמת הגמר. המזגנים הם יחידות אינוורטר זולות בתוספת התקנה.
- מכשירי חשמל וריהוט
- הסט הזול כולל מקרר, מכונת כביסה, כיריים, תנור, מיקרוגל וקולט אדים במחירי חנות נמוכים. חבילות ההשכרה לקוחות מהמדריך שלנו לריהוט דירה להשכרה, וכבר כוללות מכשירי חשמל ומזגן אחד. כל דבר טוב יותר הוסיפו תחת מכשירי חשמל או ריהוט נוספים.
- הריסה
- לדירה ישנה בלבד, ולפי הסכום שלכם: אף חברה לא מפרסמת מחיר למ״ר לפירוק דירה. קבלן אחד בטביליסי מציין הריסת קירות ב-50 לארי למ״ר של קיר; מדריך מ-2026 מביא 150-300 לארי לכל נסיעה של פינוי פסולת.
- רזרבה לבלתי צפוי
- כסף שמופרש לליקויים נסתרים ולשינויים, כאחוז מכל שאר הסכומים. מדריכים של קבלנים ממליצים על 10-15%; הטווח הוא שלהם, לא שלנו.
- חיבורים, בדק בית, מע״מ
- סמנו גז או חשמל רק אם הדירה עוד לא מחוברת והתשלום חל עליכם; בדקו אם החוזה עם היזם מכסה אותו. בחשמל, הזינו את הסכום שנמסר לכם. מע״מ, אם סימנתם אותו, מתווסף רק לשורות של הקבלנים, כי מחירי החנויות והתעריפים כבר כוללים אותו; אף מחיר שיפוץ מפורסם שמצאנו אינו מציין אם הוא כולל מע״מ.
- מטבע
- המחשבון עובד בלארי וממיר לפי 2.624 לארי לדולר, השער של הבנק הלאומי של גאורגיה ל-5 באוגוסט 2026. הזינו את השער של יום התשלום שלכם.
הנחות
הערכים הם מחירים או תעריפים מפורסמים, שנבדקו ב-3 בנובמבר 2026 אלא אם צוין תאריך אחר; המספרים בעמודה האחרונה מפנים למקורות שבסוף העמוד. מחירים בדולרים הומרו לפי 2.624.
| הנחה | הערך שבשימוש | מקורות |
|---|---|---|
| עבודות וחומרי גמר משלד לבן: רמה חסכונית | 500-650 לארי למ״ר | 1 (500-650 לארי, מאי 2026); 4 (תעריף Standard בבטומי להשכרה, החל מ-$190) |
| סטנדרטית | 650-1,100 לארי למ״ר | 2 (כ-$250, מרץ 2025); 4 (תעריף Premium, החל מ-$249); 3 ($320); 1 (850-1,100 לארי) |
| פרימיום | 1,050-2,300 לארי למ״ר | 2 ($400-500); 3 ($480); 1 (החל מ-1,500 לארי); 5 (1,700-2,300 לארי) |
| מה כולל התעריף הבסיסי | טיח, צבע, רצפות, גמר החשמל, אריחים וכלים סניטריים של חדר רחצה אחד | 1 (פירוט עלויות לדירה של 50 מ״ר); שחבילות אחרות כוללות את אותו הדבר זו הקריאה שלנו, לא עובדה מאומתת |
| שלד ירוק במקום שלד לבן | 30-75 לארי פחות למ״ר | 6 (החל מ-410 לעומת 380 לארי, נובמבר 2026); 2 (שלד לבן ושלד ירוק יחד החל מ-380-455, שקראנו כ-455 לעומת 380) |
| שלד או דירה ישנה | 110-260 לארי יותר למ״ר | 6 (520 לעומת 410, עבודה וחומרים גסים בלבד); 4 (עבודות שלד לבן $99, כל החומרים) |
| חדר רחצה נוסף | 4,000-6,000 לארי | 1 |
| דלת, כולל קנייה והתקנה | 445, 736 או 1,580 לארי לפי רמת הגמר (דלת 295, 586 או 1,430 לארי, התקנה 150) | 10 (דלת ה-MDF הזולה ביותר, האופיינית והיקרה ביותר); 3 (התקנה; שהמחיר הוא לדלת זו הקריאה שלנו) |
| ארונות מטבח, כ-2.4 מ' | בסיסי 1,200-2,000 לארי; בינוני 2,500-4,000; גבוה החל מ-4,000 | 7 (מחירי פתיחה לסיבית, ל-MDF צבוע ולאלון); 9 (החל מ-2,000); 10 (סטים מוכנים 1,212-1,999 לארי) |
| סט מכשירי חשמל זול | 1,861 לארי | 10 (מקרר 499, מכונת כביסה 599, כיריים 157, תנור 338, מיקרוגל 119, 20 באוקטובר 2026; קולט אדים 149) |
| חבילות להשכרה | סטודיו 6,000 לארי; חדר שינה אחד 6,623; שני חדרי שינה 9,500 | המדריך שלנו לריהוט, 20 באוקטובר 2026 |
| מזגן, כולל התקנה | 1,192-1,212 לארי | 10 (יחידה 942, 20 באוקטובר 2026); 3 (התקנה 250); מודעה של קמעונאי במדריך הריהוט שלנו (270) |
| פרויקט עיצוב | 50-131 לארי למ״ר | 7 (החל מ-50 לארי); 8 ו-1 ($10-50) |
| חיבור לגז | 1,100 לארי כולל מע״מ | 13 (החל מ-1 ביולי 2026) |
| חיבור לחשמל, 220 V, עד 10 kW | 1,600 לארי כולל מע״מ, Energo-Pro (מחוץ לטביליסי); ניתן לעריכה | 14 (הסכום בטביליסי לא אומת) |
| ניקיון; בדק בית | 15 לארי למ״ר; החל מ-3 לארי למ״ר | 2, 3; 12 (אוקטובר 2026) |
| רזרבה לבלתי צפוי | ברירת מחדל 10%, הקצה התחתון של הטווח שבמדריכים, לא המלצה שלנו; מחוון 0-20% | 1 (10-15%); 2 (10-15% ו-15-20%) |
| מע״מ; שער חליפין | 18%, כבוי כברירת מחדל; 2.624 | 16; 18 |
איך מחושבת ההערכה
המחשבון בונה תקציב נמוך מהקצה התחתון של כל טווח ותקציב גבוה מהקצה העליון שלו. כל אחד מהם מתחיל בשטח הדירה כפול התעריף הבסיסי של רמת הגמר, ועוד או פחות ההתאמה למ״ר לפי המצב ההתחלתי. לאחר מכן הוא מוסיף חדרי רחצה נוספים, דלתות, מטבח, מכשירי חשמל וריהוט, מזגנים, עיצוב (למ״ר), דמי חיבור שסימנתם, את סכום ההריסה שלכם, וניקיון ובדק בית (למ״ר). אם סימנתם מע״מ, 18% מתווספים לעבודות, להתאמה, לחדרי הרחצה, למטבח, לעיצוב, להריסה, לניקיון ולבדק הבית. הרזרבה היא האחוז שבחרתם מתוך סכום הביניים הזה; הסכום האמצעי הוא הממוצע של שני הסכומים הכוללים. רזרבה של 10% על סכום הביניים היא 9.1% מהסכום הכולל.
לא השתמשנו בתעריף הבסיסי במחירי הפתיחה הנמוכים ביותר של חלק מהקבלנים, כי אחד מהם מציין שהם אינם כוללים חומרי גמר, ואחרים אינם מציינים מה הם כוללים.
| מקרה | נמוך | אמצע | גבוה | למ״ר | רזרבה |
|---|---|---|---|---|---|
| ברירות המחדל: טביליסי, 50 מ״ר, שלד לבן, רמה סטנדרטית, מטבח בינוני, חדר רחצה 1, 4 דלתות, מכשירי חשמל זולים, מזגן 1, ניקיון, 10% | 45,922 לארי | 59,133 לארי | 72,344 לארי | 918-1,447 לארי | 4,175-6,577 לארי |
| בטומי, 80 מ״ר, שלד, פרימיום, מטבח ברמה גבוהה, 2 חדרי רחצה, 6 דלתות, מכשירי חשמל זולים, 2 מזגנים, עיצוב, חיבור לגז, ניקיון, 15% | 138,949 לארי | 208,248 לארי | 277,547 לארי | 1,737-3,469 לארי | 18,124-36,202 לארי |
| טביליסי, 65 מ״ר, דירה ישנה, רמה חסכונית, מטבח בסיסי, 2 חדרי רחצה, 5 דלתות, מכשירי חשמל זולים, מזגן 1, הריסה 5,000 לארי (הערכת המשתמש), ניקיון, 15% | 64,518 לארי | 77,352 לארי | 90,186 לארי | 993-1,387 לארי | 8,415-11,763 לארי |
במקרה של ברירת המחדל, העבודות עולות בין 32,500 ל-55,000 לארי. הדלתות מוסיפות 2,944 לארי, המטבח 2,500 עד 4,000 לארי, מכשירי החשמל 1,861 לארי, המזגן כ-1,200 לארי והניקיון 750 לארי, כך שסכום הביניים הוא 41,747 עד 65,767 לארי. עם 10% הסכום הכולל הוא 45,922 עד 72,344 לארי, כ-$17,501 עד $27,570. שני המקרים האחרים משתמשים בנתונים שהמצאנו, לא בהצעות מחיר אמיתיות; במקרה של בטומי, טווח הפרימיום לבדו נע בין 84,000 ל-184,000 לארי עבור העבודות.
איך לקרוא את התוצאה
התייחסו להערכה הנמוכה כאל רצפה: היא מניחה את התעריף הזול ביותר בכל שורה ושום הפתעה מעבר לרזרבה שלכם. תכננו את התקציב סביב האמצע, וקרוב יותר לקצה הגבוה בגמר פרימיום או בדירה ישנה, שבה, לפי הבלוג של צוות עבודה אחד, הריסה ותשתיות חדשות עלולות להכפיל את עלות העבודה. הפירוט מראה ששורת העבודות היא הדומיננטית, ולכן רמת הגמר והשטח הם שמזיזים את הסכום הכולל יותר מכול.
השתמשו בתוצאה כדי להשוות בין רמות השלד לפני הקנייה. ברבעון השלישי של 2026, דירות חדשות בטביליסי הוצעו במחיר חציוני של 3,287 לארי למ״ר בשלד, 3,752 לארי בשלד לבן ו-4,493 לארי בשלד ירוק, כך ששלד ירוק הוצע בכ-741 לארי למ״ר יותר משלד לבן, בעוד שהחיסכון בשיפוץ שמפורסם עבור שלד ירוק הוא 30-75 לארי בלבד. ההשוואה שלנו בין שלד לבן, שלד ירוק ו״מפתח ביד״ להשכרה עוברת על הבחירה הזאת, והמדריך לשלוש רמות השלד מסביר את הכינויים. להשכרה, העבירו את הסכום הכולל למחשבון תשואת השכירות; לעלויות החודשיות, ראו את מחשבון יוקר המחיה.
אחר כך קבלו הצעות מחיר מפורטות בכתב, שמציינות את החומרים, את המע״מ, את משך העבודה ואת מה שקורה אם מתגלים ליקויים נסתרים. הבלוג של צוות עבודה אחד ממליץ לא לשלם יותר מ-30% מראש. כדי להעביר את העבודה לידיים אחרות, ראו את שירות השיפוץ והריהוט שלנו.
היתרים, מע״מ וחיבורים: מה לא מתומחר
- היתרים. בנוסח העדכני של החלטת ההיתרים מ-2019 (מס' 255, בנוסח המאוחד מ-16 בפברואר 2026), סעיף 4(4) מתיר לבעלים לתקן ולגמור דירה, להזיז מחיצות, למעט קירות הפרדה חסיני אש, ולתקן את המערכות של הדירה עצמה בלי היתר ובלי הודעת בנייה. שינוי בקונסטרוקציות נושאות, במראה החזית או במערכות של הבניין הוא רקונסטרוקציה (סעיף 4(3)) ועשוי לחייב הודעת בנייה או היתר, פרויקט ואת אגודת בעלי הדירות; יצירת פתח חדש או התקנה של מזגן ושל צינור אוורור מופיעות בין העבודות מסיווג I (נספח 1). ההיתרים אינם מתומחרים.
- מע״מ. 18%; עסק חייב להירשם כשהעסקאות החייבות שלו עוברות 100,000 לארי בתוך 12 חודשים, ולכן צוותי עבודה קטנים לעתים קרובות אינם גובים אותו. אף מחיר שיפוץ מפורסם שמצאנו אינו מציין אם המע״מ כלול בו.
- גז. מאז 1 ביולי 2026, 1,100 לארי כולל מע״מ בטביליסי, בבטומי ובערים אחרות בעלות שלטון עצמי, תוך עד 60 ימי עבודה, עם אפשרות לשלם לאורך 17 חודשים; הרשת שבתוך הדירה היא באחריותכם.
- חשמל. דף התעריפים העדכני של Energo-Pro Georgia מציג 1,600 לארי כולל מע״מ עבור 220 V עד 10 kW, ו-2,500 לארי עבור 380 V; הדף אינו נושא תאריך. חברה אחרת משרתת את טביליסי, והסכום שלה לא אומת, ולכן המחשבון מאפשר לכם להזין את הסכום.
- רעש. כלל הלילה חל משעה 23:00 עד 08:00, ואינו נוגע לתיקונים בשעות היום.
- גמר של היזם. אם היזם גומר את הדירה בשבילכם, ראו את הערך שיפוץ ״מפתח ביד״.
שאלות נפוצות
כמה עולה לשפץ דירה בטביליסי?
לדירה של 50 מ״ר בשלד לבן עם גמר סטנדרטי, מטבח, מכשירי חשמל זולים ומזגן אחד, המחשבון נותן כ-45,900 עד 72,300 לארי עם רזרבה של 10%. קבלו שתיים או שלוש הצעות מחיר בכתב.
האם שיפוץ בבטומי זול יותר?
לא לפי המחירים שמצאנו: התעריפים בבטומי נמצאים בתוך הטווחים של טביליסי, ולכן שתי הערים משתמשות באותם תעריפים.
כמה זמן נמשך שיפוץ?
המקורות חלוקים: חברה אחת בבטומי מפרסמת 3-6 שבועות לעבודות שלד לבן ו-6-12 שבועות לגמר סטנדרטי, מדריך מ-2026 מדבר על כ-8-15 שבועות, והבלוג של צוות עבודה אחד על כשישה חודשים.
האם המחירים המפורסמים כוללים חומרים?
לא תמיד. התעריפים של קבלן אחד בטביליסי מכסים רק עבודה וחומרים גסים; חברות אחרות קונות הכול. שאלו אילו חומרים ואילו מותגים כלולים.
למה את ההריסה משאירים לי?
אף חברה לא מפרסמת מחיר לפירוק דירה שלמה; הוא תלוי במה שמוציאים, בקומה ובמעלית. היעזרו בהצעת מחיר.
אפשר לשתף את ההערכה?
כן: כפתור הוואטסאפ שולח את הסכום הנמוך, האמצעי והגבוה, את העלות למ״ר ואת הרזרבה בהודעה אחת.
מקורות
- מחירי שיפוץ, remontimartivad.ge, 12 במרץ 2026, עודכן ב-4 במאי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מחירי שיפוץ דירה, ptpress.ge, 13 במרץ 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Renovare, חבילות ומחירון, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- STROYCOM בטומי, תעריפים, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Evospace, שיפוץ משלד, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Prime Build, שיפוץ דירה, עודכן ב-2 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- TrueHomeBuild, מחירים ומטבחים, 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- PB Services, שיפוץ בגאורגיה, 15 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Mebel v Batumi, מטבחים, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Gorgia: דלתות, מטבחים, מכשירי חשמל למטבח (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדד מחירי הנדל״ן למגורים, רבעון 3 של 2026, Geostat, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Expertebi.ge, בדק בית לדירה חדשה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 14 של GNERC מ-4 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- חיבור חדש מוסדר, Energo-Pro Georgia (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 255 מ-31 במאי 2019, סעיף 4 ונספח 1, הרשומות של גאורגיה, הנוסח המאוחד מ-16 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיפים 165 ו-166, נוסח מאוחד מ-15 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קוד העבירות המינהליות, סעיף 77-1 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- שער הבנק הלאומי של גאורגיה 2.6239, בתוקף ל-5 באוגוסט 2026, GBC (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המחשבון פורסם עם מחירי שיפוץ שפרסמו חברות ומדריכים בטביליסי ובבטומי (נבדקו ב-3 בנובמבר 2026), מחירי חנויות, תעריף החיבור לגז מ-1 ביולי 2026 ותעריף החיבור לחשמל של Energo-Pro (את הסכום בטביליסי מזין המשתמש).