ما الذي تقدّره هذه الحاسبة
تُباع شقق جديدة كثيرة في تبليسي وباتومي بالإطار الأسود أو الأبيض أو الأخضر، ولذلك فإن السعر المذكور في العقد ليس هو ما ستدفعه فعلاً قبل أن تسكن الشقة أو تؤجّرها. وهذه الحاسبة تضع ميزانية لهذه الفجوة: الأعمال ومواد التشطيب، والمطبخ، والحمّامات، والأبواب، والأجهزة المنزلية، والتكييف، والتصميم، ورسوم التوصيل التي لم تُدفع بعد، ومبلغاً احتياطياً. وهي تشمل كذلك الشقة الأقدم التي تحتاج إلى تجديد شامل.
كل سعر مستخدم هنا هو سعر أعلنته شركة تجديد أو دليل أو متجر، أو تعرفة منشورة. والأسعار المعلنة تتفاوت تفاوتاً كبيراً، ولا يمثّل أيٌّ منها متوسطاً للسوق، لذا جعلنا لكل بند رقماً أدنى ورقماً أعلى، فتأتي النتيجة نطاقاً له منتصف. ويبقى عرض السعر المكتوب من مقاول عاين الشقة بنفسه أفضل من أي تقدير.
معنى كل خانة
- المدينة
- الأسعار واحدة في تبليسي وباتومي: فتعرفات باتومي التي وجدناها تقع ضمن نطاقات تبليسي. ولا تغيّر المدينة سوى ملاحظة الكهرباء: فرسوم الكهرباء الافتراضية هي رسوم Energo-Pro، أما رسوم تبليسي فغير مؤكدة.
- مساحة الشقة، م²
- المساحة المطلوب تشطيبها، كما ترد في العقد أو في مستخرج السجل.
- حالة الشقة عند البدء
- لا يوجد قانون يعرّف الإطار الأسود أو الأبيض أو الأخضر، ويحدد كل مطوّر عقاري ما يشمله كل منها، لذا اقرأ المواصفات الملحقة بعقدك. وبوجه تقريبي، لا يضم الإطار الأسود سوى الجدران الخارجية وقليلاً غيرها، ويضيف الإطار الأبيض اللياسة وطبقة تسوية الأرضية وخطوط المرافق، ولا يترك الإطار الأخضر في الغالب إلا اللمسات النهائية. أما خيار الشقة القديمة مع التجديد الشامل فيعني استبدال كل التشطيبات والأسلاك والأنابيب.
- مستوى التشطيب
- يناسب المستوى الاقتصادي شقةً معدّة للتأجير؛ والقياسي تشطيب من الفئة المتوسطة للسكن؛ والفاخر يستخدم مواد أفضل. وليس لدينا سعر افتراضي يتجاوز 2,300 لاري لكل م² (إحدى الشركات تعلن عن التشطيب الفاخر جداً بدءاً من 2,800 لاري)؛ فسعّر عملاً كهذا على أساس مواصفات يضعها مصمّم.
- المطبخ والحمّامات والأبواب وأجهزة التكييف
- تُحسب خزائن المطبخ لنحو 2.4 م من الخزائن، مصنوعة ومركّبة؛ والصانع الذي اعتمدنا عليه يسعّر أسطح العمل والأجهزة المدمجة على حدة. ويغطي السعر الأساسي حمّاماً واحداً، فيُضاف لكل حمّام إضافي ميزانيته الخاصة. ويتبع سعر الباب مستوى التشطيب. أما أجهزة التكييف فهي وحدات إنفرتر اقتصادية مع تركيبها.
- الأجهزة المنزلية والأثاث
- يتألف الطقم الاقتصادي من ثلاجة وغسالة وسطح طهي وفرن وميكروويف وشفّاط بأسعار متاجر منخفضة. أما باقات التأجير فمأخوذة من دليلنا عن تأثيث شقة للتأجير، وهي تشمل أصلاً الأجهزة المنزلية وجهاز تكييف واحداً. وأضف أي شيء أفضل في حقل الأجهزة أو الأثاث الإضافي.
- الهدم
- للشقة القديمة فقط، وبرقمك أنت: فلا توجد شركة تنشر سعراً لكل م² لنزع تشطيبات شقة. ويذكر أحد مقاولي تبليسي هدم الجدران بسعر 50 لاري لكل م² من الجدار؛ ويورد دليل صادر في 2026 مبلغ 150-300 لاري لكل نقلة أنقاض.
- احتياطي الطوارئ
- مبلغ احتياطي للعيوب الخفية والتعديلات، كنسبة من كل ما عداه. وتقترح أدلة المقاولين 10-15%؛ وهذا النطاق نطاقهم، لا نطاقنا.
- التوصيلات والفحص وضريبة القيمة المضافة
- اختر الغاز أو الكهرباء فقط إذا لم تكن الشقة موصولة بعد وكانت الرسوم على عاتقك؛ وتحقّق مما إذا كان عقدك مع المطوّر العقاري يغطيها. وبالنسبة إلى الكهرباء، أدخل الرسوم التي يُعرض عليك دفعها. وإذا اخترت ضريبة القيمة المضافة، فإنها تُضاف إلى بنود المقاولين وحدها، لأن أسعار المتاجر والتعرفات تشملها أصلاً؛ ولم نجد أي سعر تجديد معلن يوضح ما إذا كان يشمل هذه الضريبة.
- العملة
- تعمل الحاسبة باللاري وتحوّل بسعر 2.624 لاري للدولار، وهو سعر البنك الوطني الجورجي ليوم 5 أغسطس 2026. وأدخل السعر الساري في يوم الدفع.
الافتراضات
القيم أسعار معلنة أو تعرفات، راجعناها في 3 نوفمبر 2026 ما لم يُذكر تاريخ آخر؛ والأرقام في العمود الأخير تحيل إلى المصادر في آخر الصفحة. وحُوّلت الأسعار بالدولار بسعر 2.624.
| الافتراض | القيمة المستخدمة | المصادر |
|---|---|---|
| الأعمال ومواد التشطيب انطلاقاً من الإطار الأبيض: المستوى الاقتصادي | 500-650 لاري لكل م² | 1 (500-650 لاري، مايو 2026)؛ 4 (تعرفة Standard في باتومي للتأجير، من $190) |
| المستوى القياسي | 650-1,100 لاري لكل م² | 2 (نحو $250، مارس 2025)؛ 4 (تعرفة Premium، من $249)؛ 3 ($320)؛ 1 (850-1,100 لاري) |
| المستوى الفاخر | 1,050-2,300 لاري لكل م² | 2 ($400-500)؛ 3 ($480)؛ 1 (من 1,500 لاري)؛ 5 (1,700-2,300 لاري) |
| ما يغطيه السعر الأساسي | اللياسة والطلاء والأرضيات وتشطيب الكهرباء وبلاط حمّام واحد وأدواته الصحية | 1 (تفصيل تكلفة شقة مساحتها 50 م²)؛ أما أن الباقات الأخرى تغطي الشيء نفسه فهو قراءتنا، وليس مؤكداً |
| الإطار الأخضر بدلاً من الأبيض | أقل بـ30-75 لاري لكل م² | 6 (من 410 لاري مقابل 380، نوفمبر 2026)؛ 2 (الأبيض والأخضر معاً من 380-455، قرأناها 455 مقابل 380) |
| الإطار الأسود أو الشقة القديمة | أكثر بـ110-260 لاري لكل م² | 6 (520 مقابل 410، اليد العاملة والمواد الخام فقط)؛ 4 (أعمال الإطار الأبيض $99، مع كل المواد) |
| حمّام إضافي | 4,000-6,000 لاري | 1 |
| باب، شراءً وتركيباً | 445 أو 736 أو 1,580 لاري بحسب مستوى التشطيب (الباب 295 أو 586 أو 1,430 لاري، والتركيب 150) | 10 (أرخص باب MDF، والباب المعتاد، والأغلى)؛ 3 (التركيب؛ وكونه لكل باب هو قراءتنا) |
| خزائن مطبخ، نحو 2.4 م | أساسي 1,200-2,000 لاري؛ متوسط 2,500-4,000؛ عالٍ من 4,000 | 7 (أسعار البدء للخشب المضغوط وMDF المطلي وخشب البلوط)؛ 9 (من 2,000)؛ 10 (أطقم جاهزة 1,212-1,999 لاري) |
| طقم أجهزة اقتصادي | 1,861 لاري | 10 (ثلاجة 499، غسالة 599، سطح طهي 157، فرن 338، ميكروويف 119، في 20 أكتوبر 2026؛ شفّاط 149) |
| باقات التأجير | استوديو 6,000 لاري؛ غرفة نوم واحدة 6,623؛ غرفتا نوم 9,500 | دليلنا للتأثيث، 20 أكتوبر 2026 |
| جهاز تكييف مع التركيب | 1,192-1,212 لاري | 10 (الوحدة 942، في 20 أكتوبر 2026)؛ 3 (التركيب 250)؛ عرض بائع تجزئة مذكور في دليلنا للتأثيث (270) |
| مشروع التصميم | 50-131 لاري لكل م² | 7 (من 50 لاري)؛ 8 و1 ($10-50) |
| توصيل الغاز | 1,100 لاري شاملة ضريبة القيمة المضافة | 13 (اعتباراً من 1 يوليو 2026) |
| توصيل الكهرباء، 220 فولت، حتى 10 كيلوواط | 1,600 لاري شاملة ضريبة القيمة المضافة، Energo-Pro (خارج تبليسي)؛ قابلة للتعديل | 14 (رسوم تبليسي غير مؤكدة) |
| التنظيف؛ الفحص | 15 لاري لكل م²؛ من 3 لاري لكل م² | 2، 3؛ 12 (أكتوبر 2026) |
| احتياطي الطوارئ | 10% افتراضياً، وهو الحد الأدنى لنطاق الأدلة لا توصيتنا؛ والمنزلق من 0 إلى 20% | 1 (10-15%)؛ 2 (10-15% و15-20%) |
| ضريبة القيمة المضافة؛ سعر الصرف | 18%، غير مفعّلة افتراضياً؛ 2.624 | 16؛ 18 |
كيف يُحتسب التقدير
تبني الحاسبة ميزانية دنيا من الحد الأدنى لكل نطاق، وميزانية عليا من حده الأعلى. وتبدأ كل منهما بحاصل ضرب مساحة الشقة في السعر الأساسي لمستوى التشطيب، مع إضافة أو طرح التعديل لكل م² الخاص بحالة الشقة عند البدء. ثم تضيف الحمّامات الإضافية، والأبواب، والمطبخ، والأجهزة المنزلية والأثاث، وأجهزة التكييف، والتصميم (لكل م²)، ورسوم التوصيل التي اخترتها، ورقمك للهدم، والتنظيف والفحص (لكل م²). وإذا اخترت ضريبة القيمة المضافة، تُحتسب 18% على الأعمال والتعديل والحمّامات والمطبخ والتصميم والهدم والتنظيف والفحص. والاحتياطي هو النسبة التي اخترتها من هذا المجموع الفرعي؛ أما الرقم الأوسط فهو متوسط الإجماليين. والاحتياطي بنسبة 10% من المجموع الفرعي يعادل 9.1% من الإجمالي.
لم نعتمد أدنى أسعار البدء لدى بعض المقاولين أساساً للسعر الأساسي، لأن أحدهم يذكر أنها لا تشمل مواد التشطيب، والآخرين لا يوضحون ما تتضمنه.
| الحالة | الأدنى | المنتصف | الأعلى | لكل م² | الاحتياطي |
|---|---|---|---|---|---|
| القيم الافتراضية: تبليسي، 50 م²، إطار أبيض، تشطيب قياسي، مطبخ متوسط، حمّام واحد، 4 أبواب، أجهزة اقتصادية، جهاز تكييف واحد، تنظيف، 10% | 45,922 لاري | 59,133 لاري | 72,344 لاري | 918-1,447 لاري | 4,175-6,577 لاري |
| باتومي، 80 م²، إطار أسود، تشطيب فاخر، مطبخ عالٍ، حمّامان، 6 أبواب، أجهزة اقتصادية، جهازا تكييف، تصميم، توصيل الغاز، تنظيف، 15% | 138,949 لاري | 208,248 لاري | 277,547 لاري | 1,737-3,469 لاري | 18,124-36,202 لاري |
| تبليسي، 65 م²، شقة قديمة، تشطيب اقتصادي، مطبخ أساسي، حمّامان، 5 أبواب، أجهزة اقتصادية، جهاز تكييف واحد، هدم بـ5,000 لاري (تقدير المستخدم)، تنظيف، 15% | 64,518 لاري | 77,352 لاري | 90,186 لاري | 993-1,387 لاري | 8,415-11,763 لاري |
في الحالة الافتراضية تكلّف الأعمال من 32,500 إلى 55,000 لاري. وتضيف الأبواب 2,944 لاري، والمطبخ من 2,500 إلى 4,000 لاري، والأجهزة المنزلية 1,861 لاري، وجهاز التكييف نحو 1,200 لاري، والتنظيف 750 لاري، فيبلغ المجموع الفرعي من 41,747 إلى 65,767 لاري. ومع احتياطي 10% يصبح الإجمالي من 45,922 إلى 72,344 لاري، أي نحو $17,501 إلى $27,570. أما الحالتان الأخريان فتعتمدان على مدخلات افتراضية من صنعنا، لا على عروض أسعار حقيقية؛ وفي حالة باتومي يمتد نطاق التشطيب الفاخر وحده للأعمال من 84,000 إلى 184,000 لاري.
كيف تقرأ النتيجة
اعتبر التقدير الأدنى حدّاً أرضياً: فهو يفترض أرخص سعر في كل بند، وعدم وقوع أي مفاجآت تتجاوز احتياطيك. وضع ميزانيتك قرب المنتصف، وأقرب إلى الطرف الأعلى عند التشطيب الفاخر أو الشقة القديمة، حيث تقول مدونة أحد فرق العمل إن الهدم والمرافق الجديدة قد يضاعفان تكلفة اليد العاملة. ويُظهر التفصيل أن بند الأعمال هو الغالب، ولذلك فإن مستوى التشطيب والمساحة هما أكثر ما يحرّك الإجمالي.
استخدم النتيجة للمقارنة بين أنواع الإطار قبل الشراء. ففي الربع الثالث من 2026 عُرضت شقق المباني الجديدة في تبليسي بسعر وسيط قدره 3,287 لاري لكل م² بالإطار الأسود، و3,752 لاري بالأبيض، و4,493 لاري بالأخضر، أي إن الإطار الأخضر عُرض بنحو 741 لاري لكل م² أكثر من الأبيض، في حين أن التوفير المعلن في التجديد عند اختيار الأخضر لا يتعدى 30-75 لاري. وتتناول مقارنتنا بين الإطار الأبيض والإطار الأخضر والشقة الجاهزة بالكامل للتأجير هذا الخيار بالتفصيل، ويشرح دليل أنواع الإطار الثلاثة معنى هذه التسميات. وإذا كنت ستؤجّر، فانقل الإجمالي إلى حاسبة عائد الإيجار؛ ولمعرفة التكاليف الشهرية، راجع حاسبة تكاليف المعيشة.
بعد ذلك اطلب عروض أسعار مكتوبة ومفصّلة بنداً بنداً، تذكر المواد وضريبة القيمة المضافة والمدة وما يحدث إذا ظهرت عيوب خفية. وتنصح مدونة أحد فرق العمل بألا تدفع مقدّماً أكثر من 30%. وإذا أردت تسليم العمل لجهة أخرى، فاطّلع على خدمتنا للتجديد والتأثيث.
التصاريح وضريبة القيمة المضافة والتوصيلات: ما لا تحتسبه الحاسبة
- التصاريح. في النص الساري لقرار التصاريح الصادر عام 2019 (رقم 255، بصيغته الموحّدة في 16 فبراير 2026)، تجيز المادة 4(4) للمالكين إصلاح الشقة وتشطيبها، ونقل الجدران الفاصلة باستثناء الفواصل المقاومة للحريق، وإصلاح شبكاتها الداخلية دون تصريح ودون إخطار بالبناء. أما تغيير العناصر الإنشائية الحاملة، أو مظهر الواجهة، أو شبكات المبنى، فهو إعادة بناء (المادة 4(3)) وقد يتطلب إخطاراً بالبناء أو تصريحاً، ومشروعاً، وموافقة جمعية الملاك؛ ويُدرج الملحق 1 إنشاء فتحة جديدة أو تركيب مكيّف هواء وأنبوب تهوية ضمن أعمال الفئة I. ولا تحتسب الحاسبة تكلفة التصاريح.
- ضريبة القيمة المضافة. نسبتها 18%؛ ويجب على المنشأة التسجيل فيها حين يتجاوز مجموع توريداتها الخاضعة للضريبة 100,000 لاري خلال 12 شهراً، ولذلك كثيراً ما لا تفرضها فرق العمل الصغيرة. ولم نجد أي سعر تجديد معلن يوضح ما إذا كان يشمل ضريبة القيمة المضافة.
- الغاز. منذ 1 يوليو 2026، تبلغ الرسوم 1,100 لاري شاملة ضريبة القيمة المضافة في تبليسي وباتومي والمدن الأخرى ذات الحكم الذاتي، ويستغرق التوصيل حتى 60 يوم عمل، ويمكن سداد الرسوم على 17 شهراً؛ أما الشبكة داخل الشقة فعلى عاتقك.
- الكهرباء. تعرض صفحة التعرفات الحالية لشركة Energo-Pro Georgia مبلغ 1,600 لاري شاملة ضريبة القيمة المضافة لتوصيل 220 فولت حتى 10 كيلوواط، و2,500 لاري لتوصيل 380 فولت؛ والصفحة غير مؤرخة. وتخدم تبليسي شركة أخرى لم نتحقق من رسومها، ولذلك تتيح لك الحاسبة إدخال الرسوم بنفسك.
- الضجيج. تسري قاعدة الهدوء الليلي من 23:00 إلى 08:00، ولا تشمل أعمال الإصلاح في النهار.
- تشطيب المطوّر العقاري. إذا كان المطوّر العقاري سيتولى تشطيب الشقة لك، فراجع مدخل التجديد الجاهز بالكامل.
أسئلة شائعة
كم يكلّف تجديد شقة في تبليسي؟
لشقة مساحتها 50 م² بالإطار الأبيض، مع تشطيب قياسي ومطبخ وأجهزة اقتصادية وجهاز تكييف واحد، تعطي الحاسبة نحو 45,900 إلى 72,300 لاري مع احتياطي 10%. واحصل على عرضين أو ثلاثة عروض أسعار مكتوبة.
هل التجديد أرخص في باتومي؟
ليس وفق الأسعار التي وجدناها: فتعرفات باتومي تقع ضمن نطاقات تبليسي، ولذلك تستخدم المدينتان الأسعار نفسها.
كم يستغرق التجديد؟
تختلف المصادر: فإحدى شركات باتومي تعلن 3-6 أسابيع لأعمال الإطار الأبيض و6-12 أسبوعاً للتشطيب القياسي، ويذكر دليل صادر في 2026 نحو 8-15 أسبوعاً، أما مدونة أحد فرق العمل فتتحدث عن نحو ستة أشهر.
هل تشمل الأسعار المعلنة المواد؟
ليس دائماً. فأسعار أحد مقاولي تبليسي تغطي اليد العاملة والمواد الخام فقط، في حين تشتري شركات أخرى كل شيء. فاسأل عن المواد والعلامات التجارية المشمولة.
لماذا يُترك تقدير الهدم لي؟
لا توجد شركة تنشر سعراً لنزع تشطيبات شقة كاملة؛ فالسعر يتوقف على ما سيُزال، وعلى الطابق، وعلى وجود المصعد. فاعتمد على عرض سعر.
هل يمكنني مشاركة التقدير؟
نعم: يرسل زر واتساب الأرقام الدنيا والوسطى والعليا، والتكلفة لكل م²، والاحتياطي في رسالة واحدة.
المصادر
- أسعار التجديد، remontimartivad.ge، 12 مارس 2026، حُدّث في 4 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- أسعار تجديد الشقق، ptpress.ge، 13 مارس 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Renovare، الباقات وقائمة الأسعار، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- STROYCOM Batumi، التعرفات، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Evospace، التجديد انطلاقاً من الإطار الأسود، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Prime Build، تجديد الشقق، حُدّث في 2 نوفمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- TrueHomeBuild، الأسعار والمطابخ، 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- PB Services، التجديد في جورجيا، 15 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Mebel v Batumi، المطابخ، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Gorgia: الأبواب، المطابخ، أجهزة المطبخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الثالث من 2026، الهيئة الوطنية للإحصاء في جورجيا (Geostat)، 23 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Expertebi.ge، فحص الشقق الجديدة (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- قرار GNERC رقم 14 الصادر في 4 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)
- التوصيل الجديد المنظَّم، Energo-Pro Georgia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019، المادة 4 والملحق 1، الجريدة التشريعية لجورجيا، الصيغة الموحّدة في 16 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي، المادتان 165 و166، النص الموحد في 15 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- قانون المخالفات الإدارية، المادة 77-1 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- سعر البنك الوطني الجورجي 2.6239، الساري في 5 أغسطس 2026، GBC (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت الحاسبة بأسعار التجديد التي تعلنها شركات وأدلة في تبليسي وباتومي (رُوجعت في 3 نوفمبر 2026)، وبأسعار المتاجر، وتعرفة توصيل الغاز السارية منذ 1 يوليو 2026، وتعرفة Energo-Pro لتوصيل الكهرباء (ويُدخل المستخدم رسوم تبليسي بنفسه).