جورجيا ودبي في جدول واحد
كثيرًا ما يوازن المشترون القادمون من إسرائيل ومن دول الخليج ومن العالم الناطق بالروسية بين هاتين السوقين. غير أنهما في معظم الحالات لا تتنافسان على الميزانية نفسها، ويُظهر الجدول الآتي مدى الفارق بينهما في سعر الدخول إلى السوق، وفي الإقامة، وفي التكاليف.
| المعيار | جورجيا | دبي |
|---|---|---|
| متوسط سعر الشقق الجديدة | تبليسي $1,398 لكل م²، بالإطار الأبيض (فبراير 2026)؛ باتومي $1,960، جاهزة بالكامل (يونيو 2026) | نحو $5,712 لكل م² (1,949 درهمًا لكل قدم مربعة، لجميع العقارات السكنية، الربع الأول من 2026) |
| الإقامة عبر العقار | قيمة تتجاوز $150,000: تصريح إقامة قابل للتجديد؛ وقيمة تتجاوز $300,000: تصريح إقامة استثماري لمدة 5 سنوات | 2 مليون درهم على الأقل (نحو $544,600): إقامة لمدة 10 سنوات |
| التكلفة الرئيسية لنقل الملكية | لا توجد ضريبة على نقل الملكية؛ رسم التسجيل 150 لاري؛ وأتعاب كاتب العدل وفق سلّم متدرج | رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بنسبة 4% من السعر، إضافة إلى رسوم التسجيل والرسوم الإدارية |
| الضريبة على دخل الإيجار للفرد | 5% من أجرة المسكن المؤجر للسكن، للمؤجر المسجَّل | لا يخضع لضريبة الشركات حين يكون استثمارًا عقاريًا لشخص طبيعي |
| العائد الإجمالي من الإيجار | تبليسي 8.6% (فبراير 2026)، وباتومي 7.1% (يونيو 2026) | 8.5% (يونيو 2026) |
| حجم السوق | تبليسي 42,388 عملية بيع وباتومي 17,478 على مدى عام 2025 كاملًا | نحو 48,000 عملية بيع في الربع الأول من 2026 وحده |
| العملة | سعر اللاري معوَّم: 1.66 للدولار في 2013، و3.48 في 2020، و2.62 في 2026 | الدرهم مربوط بالدولار |
ماذا يشتري المبلغ نفسه في كل سوق
تُخفي متوسطات الأسعار وراءها نطاقًا واسعًا من الأسعار في المكانين كليهما، لكنها تكشف حجم الفارق بينهما. ويقسم الجدول الآتي ثلاث ميزانيات على متوسط سعر الشقق في المشاريع الجديدة في تبليسي وعلى متوسط سعر العقارات السكنية في دبي، ويبيّن طريق الإقامة الذي يمكن لكل ميزانية أن تبلغه.
| الميزانية | تبليسي، بالإطار الأبيض | دبي، المتوسط | طريق الإقامة |
|---|---|---|---|
| $155,000 | نحو 111 م² | نحو 27 م² | جورجيا: تصريح إقامة إذا تجاوزت القيمة المقدَّرة $150,000. دبي: دون عتبة الإقامة لمدة 10 سنوات |
| $305,000 | نحو 218 م² | نحو 53 م² | جورجيا: تصريح إقامة استثماري إذا تجاوزت القيمة المقدَّرة $300,000. دبي: دون العتبة |
| $550,000 | نحو 393 م² | نحو 96 م² | جورجيا: تصريح إقامة استثماري. دبي: إقامة لمدة 10 سنوات، بقيمة تقارب 2.02 مليون درهم |
الأمتار المربعة هنا للتوضيح فقط؛ فالشقة بالإطار الأبيض في تبليسي لا تزال تحتاج إلى تشطيب، ومتوسط دبي يجمع بين الشقق والفلل. أما عمود الإقامة فرسالته أوضح: فالمشتري الذي يملك أقل من نحو $545,000 لا يستطيع الوصول إلى إقامة دبي لمدة 10 سنوات القائمة على تملّك العقار، في حين يبدأ أدنى طريق للإقامة عبر العقار في جورجيا بقيمة تتجاوز $150,000 بقليل.
الإقامة: منتجان مختلفان
في جورجيا، يتيح تملّك عقار غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية $150,000 للأجنبي أن يتقدم بطلب للحصول على تصريح الإقامة «قصير الأجل»، الذي يُجدَّد ما دام العقار في ملكيته، ويمكن أن يشمل أفراد أسرته. وإذا تجاوزت القيمة $300,000، يصدر تصريح إقامة استثماري لمدة خمس سنوات، ويمكن أن يليه بعد ذلك تصريح إقامة دائمة إذا استمر استيفاء الشروط. أما الجنسية عن طريق التجنس العادي فتشترط، بحسب النص الرسمي، عشر سنوات من الإقامة القانونية، إلى جانب معرفة اللغة وشروط أخرى.
وفي دبي، تشترط خدمة الإقامة للملّاك التي تقدمها دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تبلغ قيمة العقار 2 مليون درهم إماراتي (AED) على الأقل، ويجوز أن تتكوّن هذه القيمة من عدة عقارات. وتُقبل المشتريات الممولة من المطوّر العقاري أو من أحد البنوك إذا قُدّم كشف حساب أو شهادة عدم ممانعة صادرة عن البنك. وتبلغ رسوم التأشيرة لمدة 10 سنوات 9,984.75 درهم، ورسوم تجديدها 9,519.75 درهم. وبحسب البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، لا يحتاج حاملو الإقامة الذهبية إلى كفيل، ويجوز لهم البقاء خارج الدولة مدة تزيد على الأشهر الستة المعتادة، كما يجوز لهم كفالة أفراد أسرهم. ويمكن للزوجين أن يتملّكا العقار ملكية مشتركة، لكن إذا قلّت قيمة العقار المملوك ملكية مشتركة عن 4 ملايين درهم، فلا يمكن أن يكون الحامل الأساسي للتأشيرة إلا أحدهما فقط.
تكاليف الشراء جنبًا إلى جنب
في عملية شراء قيمتها $300,000، يكون الفارق في تكاليف الصفقة كبيرًا. ففي دبي يبلغ رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بنسبة 4% وحده 44,070 درهمًا، أي نحو $12,000؛ والقانون يقسمه بين المشتري والبائع، لكن المشتري هو الذي يدفعه كاملًا في أغلب الأحيان. وإذا أضفت رسم التسجيل البالغ 4,200 درهم والرسم الإداري البالغ 580 درهمًا في حالة العقار الجاهز، فقد تصل الرسوم الرسمية إلى نحو $13,300. أما في جورجيا فلا توجد ضريبة على نقل الملكية: إذ يكلّف التسجيل العادي 150 لاري، وتبلغ أتعاب كاتب العدل بموجب قرار الحكومة رقم 507 على ثمن قدره 787,200 لاري نحو 1,450 لاري، أي ما مجموعه $610 تقريبًا. وتُضاف إلى ذلك في المكانين كليهما أتعاب الوكلاء العقاريين والمحامين.
دخل الإيجار والضريبة عليه
تتقارب العوائد الإجمالية من الإيجار في الأرقام المعلنة: 8.6% في تبليسي، و7.1% في باتومي، و8.5% في دبي، وذلك بحسب مقارنات Galt & Taggart، التي تستند إلى مزوّدي بيانات مختلفين، ولذلك ينبغي قراءتها على أنها ترتيب للأسواق فيما بينها. أما المعاملة الضريبية فتختلف بدرجة أكبر. ففي جورجيا يدفع المؤجر المسجَّل من الأفراد 5% من أجرة المسكن المؤجر للسكن. وفي دولة الإمارات العربية المتحدة، يقع دخل الشخص الطبيعي من الاستثمار العقاري، أي البيع أو التأجير أو الإيجار الذي يُمارَس من دون ترخيص، خارج نطاق ضريبة الشركات بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023. وفي الحالتين كلتيهما قد يفرض بلدك الأصلي ضريبة على هذا الدخل أيضًا.
حجم السوق وزخمها
دبي هي السوق الأكبر بفارق كبير: نحو 48,000 صفقة بقيمة 176.7 مليار درهم في الربع الأول من 2026، أي بزيادة في القيمة قدرها 23.4% مقارنةً بالفترة نفسها قبل عام، وكان نحو 70% من الصفقات على الخارطة. أما تبليسي فسجّلت 42,388 عملية بيع للشقق على مدى عام 2025 كاملًا، وسجّلت باتومي 17,478 عملية. والحجم الكبير يجلب السيولة وتنوع الخيارات، لكنه يعني أيضًا أن المشتري يتنافس مع كمية كبيرة من المعروض الجديد، يُباع معظمه قبل اكتمال البناء. وفي جورجيا تباطأ نمو الأسعار إلى 4.0% في المشاريع الجديدة في تبليسي خلال 2025، في حين ارتفعت أسعار الشقق الجاهزة بالكامل في باتومي بنسبة 9.8% في العام المنتهي في يونيو 2026.
البيع لاحقًا: الخروج من كل سوق
الخروج من الاستثمار يستحق القدر نفسه من الاهتمام الذي يستحقه الدخول فيه. ففي جورجيا، يدفع الفرد الذي يبيع مسكنًا خلال سنتين من تملّكه 5% من الربح، أما المسكن المملوك لأكثر من سنتين فيُعفى بيعه من ضريبة الدخل؛ ولا يدفع المشتري أي ضريبة على نقل الملكية، وهذا يساعدك في السعر الذي يمكنك أن تطلبه. وفي دبي يُفرض رسم نقل الملكية البالغ 4% على كل عملية إعادة بيع أيضًا: فالقانون يقسمه بين المشتري والبائع، ولذلك إما أن تدفع جزءًا منه بنفسك، وإما أن يحتسبه المشتري في السعر الذي يعرضه. غير أن السيولة تميل إلى الاتجاه المعاكس. فحجم التداول في دبي، الذي يبلغ عشرات الآلاف من عمليات البيع في الربع الواحد، يعني عددًا أكبر من المشترين المحتملين لشقة عادية؛ أما السوق في جورجيا فأصغر، وفي باتومي تتنافس الشقة المعروضة لإعادة البيع مع معروض جديد يزيد سعره بنحو الربع. ولذلك ينبغي للمشتري الذي يخطط لأفق زمني قصير أن يوازن بين هذين الأثرين قبل أن يختار أيًّا من السوقين.
المخاطر مختلفة، لكنها ليست غائبة
- جورجيا: العملة. سعر اللاري معوَّم، وقد شهد تقلبات حادة في الماضي؛ والتسعير بالدولار يخفف هذا الأثر، لكنه لا يزيله.
- جورجيا: السياسة والتصنيف الائتماني. عُلّقت محادثات الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي في 2024؛ ويحمل البلد تصنيف BB، أي دون الدرجة الاستثمارية، وإن كان ذلك مع نظرة مستقبلية إيجابية لدى S&P.
- دبي: سعر الدخول. يبدأ طريق الإقامة من نحو $545,000، وتستهلك تكاليف نقل الملكية نحو 4% من السعر دفعة واحدة.
- دبي: تركّز الصفقات على الخارطة. بما أن نحو 70% من الصفقات تتم على الخارطة، فإن مخاطر التسليم ومخاطر المطوّر العقاري لا تقل أهمية عنها في جورجيا.
- السوقان كلتاهما: العرض. قد تؤدي المشاريع الكثيرة قيد التنفيذ في تبليسي وباتومي ودبي إلى الحدّ من ارتفاع الإيجارات والأسعار عند تسليمها.
أي السوقين تناسب أي مشترٍ؟
| المشتري | الكفة تميل إلى | السبب |
|---|---|---|
| يريد الإقامة بميزانية تقل عن $500,000 | جورجيا | تبدأ طرق الإقامة من قيمة تتجاوز $150,000 و$300,000 |
| يريد تأشيرة إقامة طويلة بشروط قليلة ويملك $550,000 أو أكثر | دبي | تأشيرة لمدة 10 سنوات ابتداءً من 2 مليون درهم |
| يريد أدنى تكاليف ممكنة للصفقة | جورجيا | لا ضريبة على نقل الملكية، والرسوم الثابتة منخفضة |
| يريد عملة مرتبطة بالدولار | دبي | الدرهم مربوط بالدولار؛ أما سعر اللاري فمعوَّم |
| يريد السوق الأكبر والأعلى سيولة | دبي | عدد الصفقات أكبر بعدة أضعاف |
| يريد مساحة أكبر مقابل ماله | جورجيا | سعر المتر المربع لا يمثّل إلا جزءًا صغيرًا من سعره في دبي |
المخاطر والاستثناءات
- مقارنة التأشيرات وكأنها متماثلة. المدة والعتبة والشروط تختلف من بلد إلى آخر.
- تجاهل تكاليف الصفقة. نسبة الـ4% في دبي تُدفع منذ البداية.
- التعامل مع المتوسطات على أنها أسعار. الأسعار في السوقين كلتيهما تتفاوت كثيرًا بحسب المنطقة.
- نسيان الضريبة في بلدك الأصلي. انخفاض الضريبة المحلية ليس الصورة كاملة.
أسئلة شائعة
هل جورجيا أرخص من دبي؟
أرخص بكثير من حيث سعر المتر المربع: فمتوسط سعر الشقق بالإطار الأبيض في تبليسي نحو $1,398 لكل م²، مقابل نحو $5,712 لمتوسط العقارات السكنية في دبي في مطلع 2026.
أي البلدين يمنح الإقامة بمبلغ أقل؟
جورجيا، ابتداءً من عقار تتجاوز قيمته المقدَّرة $150,000. أما طريق الإقامة لمدة 10 سنوات عبر العقار في دبي فيبدأ من 2 مليون درهم، أي نحو $544,600.
هل يمكنني الجمع بين عدة عقارات لاستيفاء الشرط؟
في دبي يمكن أن تتكوّن قيمة الـ2 مليون درهم من عدة عقارات. أما في جورجيا فإن الجمع بين عدة عقارات لبلوغ عتبة $150,000 مسألة ينبغي أن تسأل عنها محاميًا.
كم يكلّف الشراء في كل منهما؟
تفرض دبي رسم نقل ملكية بنسبة 4%، إضافة إلى رسوم التسجيل والرسوم الإدارية؛ أما جورجيا فلا توجد فيها ضريبة على نقل الملكية، ورسم التسجيل فيها 150 لاري، وأتعاب كاتب العدل وفق سلّم متدرج.
هل يخضع دخل الإيجار للضريبة؟
في جورجيا، 5% من أجرة المسكن المؤجر للسكن بالنسبة إلى المؤجر المسجَّل. وفي دولة الإمارات العربية المتحدة يقع دخل الشخص الطبيعي من الاستثمار العقاري خارج نطاق ضريبة الشركات. وفي الحالتين كلتيهما قد يفرض بلدك الأصلي ضريبة عليه.
أيهما يحقق عائدًا أعلى؟
العوائد متقاربة: نحو 8.6% في تبليسي، و7.1% في باتومي، و8.5% في دبي، بحسب أحدث المقارنات.
الطريق الجورجي مشروح خطوة بخطوة في دليل الإقامة عبر العقار؛ أما الحجج الصريحة لصالح العقار في جورجيا وضده فتجدها في مقالة هل عقارات جورجيا استثمار جيد؟
المصادر
- إقامة مالك العقار لمدة عشر سنوات، خدمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- الإقامة الذهبية، البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، آخر تحديث في 28 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) في دبي، Property Finder (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- مبيعات العقارات في دبي تبلغ 176.7 مليار درهم في الربع الأول من 2026، Gulf News، 4 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- ضريبة الشركات في الإمارات: قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، PwC الشرق الأوسط (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- العقارات السكنية في باتومي، مراجعة الربع الثاني 2026، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- G&T: بداية قوية لسوق العقارات السكنية في تبليسي، Georgia Today، 31 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية (المادتان 15 و16)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المادتان 81 و82)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 507 بشأن تعريفات التوثيق لدى كاتب العدل (المادة 23)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت المقارنة استنادًا إلى مصادر دائرة الأراضي والأملاك في دبي وحكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، والتقارير الصحفية عن السوق، والقانون الجورجي وبيانات السوق في جورجيا.