شقة واحدة أم عدة شقق: بناء محفظة عقارية في جورجيا

شقة واحدة أم عدة شقق: ما الذي يتغير كلما كبرت المحفظة؟

بالنسبة إلى معظم المستثمرين الأفراد، تُعدّ شقة واحدة مختارة بعناية بداية أفضل من شقتين متوسطتين، ولا تستحق الشقة الثانية مكانها إلا إذا أضافت شيئاً لا تقدّمه الأولى: مدينة مختلفة، أو نوعاً مختلفاً من المستأجرين، أو موسماً مختلفاً. والانتقال من شقة واحدة إلى عدة شقق يغيّر أيضاً القواعد التي تخضعون لها. فالإيجار المتأتي من جميع شققكم يُجمع معاً في الطريق إلى حد التسجيل في ضريبة القيمة المضافة البالغ 100,000 لاري، والإيجار جزء من دخل الأسرة الذي يحدد ما إذا كان إعفاؤكم من ضريبة العقار ينطبق، وكل قرض مصرفي يُحتسب ضمن السقف الذي يضعه البنك الوطني للجزء من دخلكم الذي يجوز أن يذهب إلى السداد.

يتناول هذا الدليل كيفية الجمع بين الشقق بحيث توزّع المخاطر بدلاً من أن تكررها، وكيف تتغير الضريبة والتمويل مع كل شقة إضافية، ومتى تكون الشركة خياراً منطقياً، وكيف يُخطَّط للملكية ولانتقالها إلى الورثة. أما شراء عدة شقق في صفقة واحدة فيتناوله دليلنا عن الشراء بالجملة في مرحلة ما قبل البيع.

التركيز أم التوزيع؟

إن امتلاك عدة شقق في المبنى نفسه أو الحي نفسه ليس تنويعاً: فهي تتقاسم المستأجرين أنفسهم، والمنافسة نفسها من المعروض الجديد، ومخاطر المبنى نفسها. ولا ينجح التوزيع إلا حين تستجيب كل شقة لمصدر طلب مختلف.

ما الذي تضيفه كل سوق

• تبليسي: طلب محلي. يأتي نحو 90% من الطلب على المساكن في تبليسي من المقيمين الجورجيين، بحسب البنك الوطني، ووجدت TBC Capital أن 80% من عمليات الشراء تتم بغرض سكن أصحابها فيها. ويستمر التأجير طويل الأمد للمستأجرين المحليين على مدار السنة. ويستند العائد الذي سجّلته Galt & Taggart لتبليسي بنسبة 8.5% في يوليو 2026 إلى الإيجارات طويلة الأمد.
• باتومي: طلب دولي وموسمي. في يونيو 2025 كان غير المقيمين وراء ما يقرب من 40% من الطلب في باتومي، ووجدت TBC Capital أن 85% من مشتريات باتومي كانت بغرض الاستثمار. ويبلغ الدخل ذروته في الصيف: فمتوسط سعر الليلة في باتومي خلال الربع الأول يعادل تقريباً نصف مثيله في الربع الثالث. ويستند عائد باتومي لدى Galt & Taggart البالغ 7.1% في يونيو 2026 إلى أسعار الإقامات القصيرة، ولذلك لا تصح مقارنته مباشرة برقم تبليسي.
• منتجعات التزلج: الشتاء. تحقق غوداوري وباكورياني معظم دخلهما في يناير وفبراير، وهما أهدأ شهرين على الساحل. وسوقاهما صغيرتان، وأحدث بيانات مبيعات منشورة عنهما تعود إلى عام 2024.

وتحركت الأسعار أيضاً بسرعات متفاوتة. فبين 2023 و2025 ارتفع متوسط سعر الشقق الجديدة لدى Galt & Taggart بنحو 11.4% في تبليسي (الإطار الأبيض، من $1,233 إلى $1,373 للمتر المربع) وبنحو 18.9% في باتومي (الجاهزة بالكامل، من $1,569 إلى $1,865). ولا ينشر أي محلل مقياساً لمدى تزامن حركة السوقين، ولذلك فإن الحجة لصالح الجمع بينهما تقوم على اختلاف المشترين والمواسم فيهما، لا على رقم إحصائي.

كيف تُبنى المحفظة خطوة بخطوة

1. ابدأوا بشقة ركيزة

   شقة يريدها المستأجرون المحليون طوال السنة، في حي تكثر فيه المبيعات، بحيث يسهل تأجيرها وبيعها.

2. أديروها لمدة سنة

   الدخل الفعلي والتكاليف والشغور والضريبة لشقة واحدة تخبركم أكثر مما يخبركم به أي توقّع بشأن الشقة التالية.

3. أضيفوا تعرّضاً مختلفاً

   مدينة ثانية، أو نموذج تأجير مختلف، أو موسم مختلف، بدلاً من نسخة مكررة من الشقة الأولى.

4. تحقّقوا من الحدود

   قبل كل عملية شراء، اجمعوا إجمالي الإيجار وقارنوه بحد ضريبة القيمة المضافة، وقارنوا دخل الأسرة باختبار ضريبة العقار.

5. احتفظوا باحتياطي

   ما يغطي عدة أشهر من التكاليف وأقساط القروض لجميع الشقق، باللاري، حتى لا تجبركم شقة فارغة واحدة على البيع.

6. خطّطوا للملكية مبكراً

   قرّروا باسم مَن ستُسجَّل كل شقة، وما إذا كانت الشركة أو الملكية المشتركة مناسبة، قبل الشراء لا بعده.

كيف تتغير الضريبة مع كل شقة

• ضريبة الدخل على الإيجار. لا يضع قانون الضرائب أي حد لعدد الشقق التي تنطبق عليها نسبة 5% على الإيجار السكني الذي يتلقاه الفرد. ولا تسمح هذه النسبة بأي خصومات.
• ضريبة القيمة المضافة. استخدام العقار لتحقيق دخل منتظم يُعدّ نشاطاً اقتصادياً لأغراض ضريبة القيمة المضافة، ولم نجد في قانون الضرائب الحالي أي إعفاء من هذه الضريبة لعقود التأجير السكني. ووفق هذه القراءة، يُجمع الإيجار من جميع شققكم، وحين يتجاوز 100,000 لاري خلال أي 12 شهراً متتالية يجب عليكم التسجيل في ضريبة القيمة المضافة خلال يومي عمل، وفرضها بنسبة 18% اعتباراً من تلك اللحظة.
• ضريبة العقار. تُعفى أملاك الشخص الطبيعي متى لم يتجاوز دخل أسرته في السنة الماضية 100,000 لاري. والإيجار يدخل في دخل الأسرة، ولذلك قد تتخطى المحفظة المتنامية هذا الخط، وعندئذٍ تخضع كل شقة، لا الأحدث وحدها، لضريبة بنسبة 0.8% إلى 1% من قيمتها السوقية.
• وضع الأعمال الصغيرة. نظام الـ1% المخصص للأعمال الصغيرة لا يشمل الدخل المتأتي من تأجير العقارات.
• البيع. يُنظر في كل شقة على حدة: لا تُستحق أي ضريبة على الربح متى تجاوزت مدة تملّكها سنتين. وينص القرار الضريبي العام رقم 175 الصادر في يونيو 2026 على أن عدد المساكن المملوكة، ومدة الاحتفاظ بها، وبيعها لاحقاً، أمور لا تجعل المالك بحد ذاتها صاحب نشاط تجاري.

على سبيل التقدير التقريبي، تدرّ كل شقة مؤجرة بمبلغ $500 شهرياً نحو 15,600 لاري في السنة، بالسعر الرسمي البالغ 2.5982 لاري للدولار في 17 أكتوبر 2026، ولذلك فإن نحو سبع شقق من هذا النوع تتجاوز حد ضريبة القيمة المضافة من الإيجار وحده. أما اختبار ضريبة العقار فيُحتسب فيه أيضاً أي دخل آخر للأسرة، وقد يُبلَغ حدّه في وقت أبكر بكثير.

التملك الشخصي أم عبر شركة؟

بالنسبة إلى معظم مالكي بضع شقق، يكون التملك الشخصي أبسط وأقل كلفة. وقد تكون الشركة منطقية حين يُعاد استثمار الأرباح في مزيد من العقارات بدلاً من توزيعها، أو حين يستثمر عدة شركاء معاً، أو حين تكون المحفظة كبيرة بما يكفي لتبرير تكاليف المحاسبة؛ إذ تعرض إحدى شركات المحاسبة باقات للشركات تبدأ من 350 لاري شهرياً مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. أما نقل شقق تملكونها أصلاً إلى شركة فيثير أسئلة ضريبية خاصة به. ويشرح دليلنا عن شراء عقار عبر شركة هذا النموذج بالتفصيل.

تمويل شقة ثانية أو ثالثة

• سقف الأقساط. يحدد البنك الوطني سقفاً لإجمالي أقساط القروض كنسبة من الدخل: للقروض باللاري، 25% للدخل الذي يقل عن 1,500 لاري شهرياً و50% لما فوق ذلك؛ وللقروض بالعملة الأجنبية، 20% و30%. ويُحتسب كل قرض، بما في ذلك القروض من مقرضين آخرين، واعتباراً من 2027 سيشمل نطاق الـ25% الدخل الذي يقل عن 2,000 لاري، ثم الدخل الذي يقل عن 2,500 لاري.
• نسبة القرض إلى القيمة. حتى 90% لقروض الرهن العقاري باللاري، و70% للقروض بالعملة الأجنبية.
• الدخل من الخارج. لا تنطبق هذه الحدود على قرض رهن عقاري يكون فيه دخل المقترض من خارج جورجيا مثبتاً، ويُدفع فيه 20% على الأقل من القيمة نقداً.
• الشقة المؤجرة الثانية. يمكن معاملة قرض شراء شقة بغرض تأجيرها معاملة قرض تجاري، خارج حدود قروض الأفراد، فقط إذا كان المقترض يؤجّر بالفعل وحدة أخرى واحدة على الأقل؛ وعندئذٍ يطبّق المصرف معاييره الخاصة.
• العملة. منذ يوليو 2026 أصبح اللاري إلزامياً في القروض التي تبلغ 1,000,000 لاري أو أقل، ما لم تكونوا من غير حاملي الجنسية الجورجية أو كان دخلكم بعملة القرض.

وخطط التقسيط الخاصة بالمطوّرين العقاريين طريقة أخرى لتوزيع الدفعات على عدة شقق، لكنها عقد مع شركة واحدة لا قرض مصرفي، والشقة لا تصبح ملككم إلا بعد تسجيلها. وتشرح صفحتنا عن مخاطر العملة لماذا تهمّ عملة القرض.

إدارة عدة شقق

كل شقة تضيف مستأجرين وإصلاحات وحسابات مرافق ورسوم مبنى وسجلات ضريبية. وتنشر شركات الإدارة في تبليسي وباتومي أتعاباً تتراوح بين نحو 15% و30% من الدخل بحسب نوع التأجير؛ ولم نجد أي خصم منشور لمن يملك عدة وحدات، فاطلبوه. ووجود مدير واحد لجميع الشقق في مدينة واحدة يُبقي التقارير متسقة؛ أما الشقق الموزعة على مدن مختلفة فتحتاج عادةً إلى مديرين مختلفين. أمّنوا كل شقة على حدة، وتحققوا من أن الوثيقة تغطي الأضرار التي يسببها المستأجرون.

الملكية والشركاء والانتقال إلى الورثة

• الزوجان. بموجب القانون المدني، تعود الشقة التي يكتسبها زوجان خلال الزواج إليهما كليهما، ما لم يتفقا على خلاف ذلك في عقد الزواج المالي.
• الشركاء في الملكية. تكون الحصص متساوية ما لم يُتفق على غير ذلك، ويُقسم الإيجار بنسبة الحصص، ويتمتع الشركاء الآخرون بحق الأولوية في الشراء إذا باع أحدهم حصته، ويحق لأي شريك أن يطلب إنهاء الملكية المشتركة. دوّنوا القواعد كتابةً.
• الشراكات. بموجب قانون الضرائب، يمكن لشراكة مؤلفة من أفراد أن توزع الأملاك لاحقاً على أعضائها من دون ضريبة القيمة المضافة أو ضريبة الدخل، إذا لم تتغير عضويتها ولم تكن مسجلة في ضريبة القيمة المضافة.
• الإرث. العقار الذي يرثه ورثة الدرجتين الأولى والثانية أو يتلقونه هبةً معفى من ضريبة الدخل، ويستطيع وارث الدرجة الأولى أن يحتسب سنوات تملّك المالك السابق ضمن مدة التملك البالغة سنتين. ويجب قبول التركة خلال ستة أشهر من الوفاة.

ويشرح دليلنا عن الإرث للمالكين الأجانب قانونَ أي بلد هو الذي ينطبق.

التخطيط للخروج

يمكن بيع المحفظة شقة تلو الأخرى، وهذا يوزع المبيعات على أسواق أفضل وأخرى أسوأ، ويُبقي كل عملية بيع ضمن قاعدة السنتين. بيعوا أولاً الشقق الأصعب تأجيراً أو الأكثر عرضة للمعروض الجديد، واحتفظوا بتلك التي سيرغب فيها المشترون المحليون دائماً. أما سرعة بيع الشقق والأماكن التي تُباع فيها فتتناولهما صفحتنا عن سيولة إعادة البيع.

المخاطر والاستثناءات

• تنويع زائف. عدة شقق في منطقة واحدة تتقاسم المخاطر نفسها.
• الحدود. قد يؤدي مجموع الإيجارات إلى استحقاق ضريبة القيمة المضافة وضريبة العقار.
• الرافعة المالية. كل قرض يُحتسب ضمن سقف الأقساط نفسه.
• عبء الإدارة. المزيد من الشقق يعني مزيداً من فترات الشغور والإصلاحات والأوراق.
• ملكية غير واضحة. الملكية المشتركة من دون قواعد مكتوبة تقود إلى النزاعات.

أسئلة شائعة

هل الأفضل شراء شقة واحدة أم عدة شقق؟

ابدأوا بشقة واحدة جيدة؛ ولا تضيفوا غيرها إلا إذا جاءت بسوق أو مستأجر أو موسم مختلف.

هل تنطبق ضريبة الإيجار البالغة 5% على كل شقة؟

لا يحدد قانون الضرائب أي سقف لعدد الشقق في تطبيق نسبة 5% على الإيجار السكني.

متى يجب التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟

وفق قراءتنا لقانون الضرائب، حين يتجاوز مجموع الإيجار 100,000 لاري خلال 12 شهراً؛ وينبغي أن يؤكد ذلك محاسب.

هل يجعلني امتلاك عدة شقق صاحب نشاط تجاري؟

ليس بحد ذاته، وفقاً للقرار الضريبي العام رقم 175 الصادر في يونيو 2026.

هل ينبغي استخدام شركة؟

في الغالب فقط إذا أُعيد استثمار الأرباح أو استثمر شركاء معاً؛ فالتوزيعات تخضع لضريبة تبلغ نحو 19.25%.

هل يمكن الحصول على عدة قروض رهن عقاري؟

نعم، لكن جميع القروض تُحتسب ضمن حد نسبة الأقساط إلى الدخل الذي يضعه البنك الوطني.

هل يخضع إرث الشقق للضريبة؟

لا بالنسبة إلى ورثة الدرجتين الأولى والثانية.

هل ينبغي أن تكون الشقق في مدن مختلفة؟

هذا يوزع المخاطر على نحو أفضل من امتلاك عدة شقق في حي واحد.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و82 و88-90 و97 و98 و130 و158 و160 و165 و171 و202 و206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
2. القرار الضريبي العام رقم 175 الصادر عن وزير المالية، 8 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
3. القرار الضريبي العام رقم 143 الصادر عن وزير المالية، 14 مايو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
4. قرار الحكومة رقم 415 بشأن الأنظمة الضريبية الخاصة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
5. الرسوم والمواعيد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
6. Accounting pricing، ExpatHub (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
7. تقرير الاستقرار المالي 2025، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
8. TBC Capital تعرض أبحاثها في المنتدى الدولي للعقارات، Georgia Today، 10 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
9. Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
10. Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
11. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
12. أمر البنك الوطني الجورجي رقم 44/04 بشأن إقراض الأفراد، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
13. Georgia to tighten lending rules from February 2027، Georgia Today، 30 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
14. القانون المدني الجورجي (المواد 954-961 و1158 و1336 و1424)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 19 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل استناداً إلى قانون الضرائب، والقرارين الضريبيين العامين رقم 143 و175، والقرار رقم 415، وأمر البنك الوطني رقم 44/04، والقانون المدني، وGalt & Taggart، وTBC Capital، والبنك الوطني.