ერთი ბინა თუ რამდენიმე: უძრავი ქონების პორტფელის შექმნა საქართველოში

ერთი ბინა თუ რამდენიმე: რა იცვლება პორტფელის ზრდასთან ერთად?

კერძო ინვესტორების უმეტესობისთვის ერთი კარგად შერჩეული ბინა უკეთესი დასაწყისია, ვიდრე ორი საშუალო, ხოლო მეორე ბინა თავის ადგილს მხოლოდ მაშინ იმსახურებს, როცა იმას მატებს, რაც პირველს აკლია: სხვა ქალაქს, დამქირავებლის სხვა ტიპს ან სხვა სეზონს. ერთი ბინიდან რამდენიმეზე გადასვლისას ის წესებიც იცვლება, რომლებიც თქვენზე ვრცელდება. ყველა ბინიდან მიღებული ქირა ერთად ჯამდება დღგ-ის რეგისტრაციის 100 000 ლარიან ზღვართან მიმართებით, ქირა ოჯახის შემოსავლის ნაწილია, რომლითაც წყდება, გამოგადგებათ თუ არა ქონების გადასახადის შეღავათი, ხოლო ყოველი საბანკო სესხი ითვლება ეროვნული ბანკის ლიმიტში, რომელიც განსაზღვრავს, შემოსავლის რა წილი შეიძლება მოხმარდეს სესხის დაფარვას.

ეს გზამკვლევი განიხილავს, როგორ შევათავსოთ ბინები ისე, რომ ისინი რისკს ანაწილებდნენ და არ იმეორებდნენ, როგორ იცვლება დაბეგვრა და დაფინანსება ყოველი ახალი ბინით, როდის აქვს აზრი კომპანიას და როგორ დავგეგმოთ საკუთრება და მემკვიდრეობა. რამდენიმე ბინის ერთი გარიგებით შეძენას ცალკე ეთმობა ჩვენი გზამკვლევი წინასწარი გაყიდვის ეტაპზე საბითუმო შესყიდვების შესახებ.

კონცენტრაცია თუ გადანაწილება?

ერთ შენობაში ან ერთ უბანში მდებარე რამდენიმე ბინა დივერსიფიკაცია არ არის: მათ საერთო დამქირავებლები ჰყავთ, ახალი მიწოდებისგან ერთნაირ კონკურენციას აწყდებიან და შენობის ერთსა და იმავე რისკებს იზიარებენ. გადანაწილება მაშინ ამართლებს, როცა თითოეული ბინა მოთხოვნის სხვა წყაროს ეყრდნობა.

რას მატებს თითოეული ბაზარი

• თბილისი: ადგილობრივი მოთხოვნა. ეროვნული ბანკის ცნობით, თბილისში საცხოვრებელზე მოთხოვნის დაახლოებით 90% საქართველოს რეზიდენტებზე მოდის, ხოლო TBC Capital-ის კვლევის თანახმად, შესყიდვების 80% იმისთვის ხდება, რომ მყიდველებმა ბინაში თავად იცხოვრონ. ადგილობრივ დამქირავებლებზე გრძელვადიანი გაქირავება მთელი წლის განმავლობაში მიმდინარეობს. Galt & Taggart-ის მიერ 2026 წლის ივლისისთვის დათვლილი თბილისის 8,5%-იანი შემოსავლიანობა გრძელვადიან ქირებს ეფუძნება.
• ბათუმი: საერთაშორისო და სეზონური. 2025 წლის ივნისში ბათუმში მოთხოვნის თითქმის 40% არარეზიდენტებზე მოდიოდა, ხოლო TBC Capital-ის დასკვნით, ბათუმში შესყიდვების 85% ინვესტიციის მიზნით განხორციელდა. შემოსავალი პიკს ზაფხულში აღწევს: ბათუმში ერთი ღამის საშუალო ფასი პირველ კვარტალში მესამე კვარტლის ფასის დაახლოებით ნახევარია. Galt & Taggart-ის მიერ 2026 წლის ივნისისთვის დათვლილი ბათუმის 7,1%-იანი შემოსავლიანობა მოკლევადიანი გაქირავების ფასებს ეფუძნება, ამიტომ მისი თბილისის მაჩვენებელთან პირდაპირ შედარება არ შეიძლება.
• სათხილამურო კურორტები: ზამთარი. გუდაური და ბაკურიანი ყველაზე მეტს იანვარსა და თებერვალში გამოიმუშავებენ, ანუ იმ თვეებში, როცა ზღვისპირეთში ყველაზე მშვიდი პერიოდია. მათი ბაზრები მცირეა, ხოლო გაყიდვების უახლესი გამოქვეყნებული მონაცემები 2024 წლით თარიღდება.

ფასებიც სხვადასხვა სიჩქარით იცვლებოდა. 2023-დან 2025 წლამდე Galt & Taggart-ის მონაცემებით ახალაშენებული ბინების საშუალო ფასი თბილისში დაახლოებით 11,4%-ით გაიზარდა (თეთრი კარკასი, $1 233-დან $1 373-მდე მ²-ზე), ბათუმში კი დაახლოებით 18,9%-ით (გარემონტებული, $1 569-დან $1 865-მდე). არცერთი ანალიტიკოსი არ აქვეყნებს მაჩვენებელს იმისა, რამდენად თანხვედრილად მოძრაობს ეს ორი ბაზარი, ამიტომ მათი შეთავსების არგუმენტი მათ განსხვავებულ მყიდველებსა და სეზონებს ემყარება და არა სტატისტიკას.

როგორ ავაწყოთ პორტფელი ეტაპობრივად

1. დაიწყეთ საყრდენი ბინით

   ბინა, რომელიც ადგილობრივ დამქირავებლებს მთელი წლის განმავლობაში სჭირდებათ, ისეთ უბანში, სადაც ბევრი გარიგება იდება, რათა მისი გაქირავებაც და გაყიდვაც ადვილი იყოს.

2. ამუშავეთ ერთი წელი

   ერთი ბინის რეალური შემოსავალი, ხარჯები, უქმად დგომა და გადასახადი უფრო მეტს გეტყვით, ვიდრე ნებისმიერი პროგნოზი მომდევნო ბინაზე.

3. დაამატეთ განსხვავებული მიმართულება

   მეორე ქალაქი, გაქირავების სხვა მოდელი ან სხვა სეზონი და არა პირველი ბინის ასლი.

4. შეამოწმეთ ზღვრები

   ყოველ შესყიდვამდე შეკრიბეთ ქირის მთლიანი თანხა და შეადარეთ დღგ-ის ზღვარს, ოჯახის შემოსავალი კი შეადარეთ ქონების გადასახადის კრიტერიუმს.

5. შეინახეთ რეზერვი

   ყველა ბინის რამდენიმე თვის ხარჯები და სესხის შენატანები, ლარში, რათა ერთმა ცარიელმა ბინამ გაყიდვა არ გაიძულოთ.

6. საკუთრება წინასწარ დაგეგმეთ

   გადაწყვიტეთ, ვის სახელზე დარეგისტრირდება თითოეული ბინა და მოგერგებათ თუ არა კომპანია ან თანასაკუთრება, ყიდვამდე და არა მის შემდეგ.

როგორ იცვლება დაბეგვრა ყოველი ბინით

• ქირის საშემოსავლო გადასახადი. საგადასახადო კოდექსი ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ფართის ქირიდან მიღებულ შემოსავალზე 5%-იან განაკვეთს ბინების რაოდენობით არ ზღუდავს. ამ განაკვეთით დაბეგვრისას გამოქვითვები არ დაიშვება.
• დღგ. ქონების გამოყენება რეგულარული შემოსავლის მისაღებად დღგ-ის მიზნებისთვის ეკონომიკურ საქმიანობად ითვლება, მოქმედ საგადასახადო კოდექსში კი საცხოვრებელი ფართის იჯარაზე დღგ-ისგან გათავისუფლება ვერ ვიპოვეთ. ამ წაკითხვით, ყველა ბინის ქირა ერთად ჯამდება და როგორც კი ნებისმიერ 12 თანმიმდევრულ თვეში 100 000 ლარს გადააჭარბებს, დღგ-ის გადამხდელად ორი სამუშაო დღის ვადაში უნდა დარეგისტრირდეთ და იმ მომენტიდან 18% დაარიცხოთ.
• ქონების გადასახადი. ფიზიკური პირის ქონება გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარი ან ნაკლები იყო. ქირა ოჯახის შემოსავალში შედის, ამიტომ მზარდმა პორტფელმა შეიძლება ეს ზღვარი გადალახოს და მაშინ ყოველი ბინა და არა მხოლოდ უახლესი, საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე განაკვეთით დაიბეგრება.
• მცირე ბიზნესის სტატუსი. მცირე ბიზნესის 1%-იანი რეჟიმი ქონების გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალს არ ფარავს.
• გაყიდვა. თითოეული ბინა ცალკე განიხილება: ნამეტზე გადასახადი არ გადაიხდება, თუ ბინას ორ წელზე მეტხანს ფლობდით. 2026 წლის ივნისის №175 საჯარო გადაწყვეტილებაში ნათქვამია, რომ ფლობილი სახლების რაოდენობა, მათი ფლობის ხანგრძლივობა და შემდგომი გაყიდვა თავისთავად მესაკუთრეს მეწარმედ არ აქცევს.

უხეში ორიენტირისთვის: ბინები, რომელთაგან თითოეული თვეში $500-ად ქირავდება, 2026 წლის 17 ოქტომბრის ოფიციალური კურსით (2,5982 ლარი დოლარზე) თითო ბინაზე წელიწადში დაახლოებით 15 600 ლარს მოიტანს, ასე რომ, დაახლოებით შვიდი ასეთი ბინა დღგ-ის ზღვარს მხოლოდ ქირით გადააჭარბებს. ქონების გადასახადის კრიტერიუმში ოჯახის სხვა შემოსავალიც ითვლება, ამიტომ იმ ზღვრამდე გაცილებით ადრე შეიძლება მიხვიდეთ.

პირადად თუ კომპანიის მეშვეობით?

რამდენიმე ბინის მფლობელთა უმრავლესობისთვის პირადი საკუთრება უფრო მარტივიც არის და იაფიც. კომპანიას შეიძლება აზრი ჰქონდეს, როცა მოგება გაცემის ნაცვლად ახალ ქონებაში ბრუნდება, როცა რამდენიმე პარტნიორი ერთად აბანდებს თანხას, ან როცა პორტფელი იმდენად დიდია, რომ ბუღალტრული ხარჯები გაამართლოს; ერთ-ერთი საბუღალტრო ფირმა კომპანიებისთვის პაკეტებს თვეში 350 ლარიდან პლუს დღგ სთავაზობს. უკვე თქვენს საკუთრებაში არსებული ბინების კომპანიაზე გადატანა თავის საგადასახადო კითხვებს აჩენს. ჩვენი გზამკვლევი კომპანიის მეშვეობით ქონების ყიდვის შესახებ ამ მოდელს დაწვრილებით განმარტავს.

მეორე ან მესამე ბინის დაფინანსება

• გადახდის ლიმიტი. ეროვნული ბანკი სესხების ჯამურ შენატანებს შემოსავლის წილად ზღუდავს: ლარის სესხებზე 25%-ით თვეში 1 500 ლარზე ნაკლები შემოსავლისთვის და 50%-ით მეტი შემოსავლისთვის; უცხოურ ვალუტაში გაცემულ სესხებზე, შესაბამისად, 20%-ით და 30%-ით. ყველა სესხი ითვლება, სხვა გამსესხებლებისგან აღებულის ჩათვლით, ხოლო 2027 წლიდან 25%-იანი ზოლი ჯერ თვეში 2 000 ლარზე ნაკლებ, შემდეგ კი 2 500 ლარზე ნაკლებ შემოსავალს მოიცავს.
• სესხისა და ღირებულების თანაფარდობა. ლარის იპოთეკაზე 90%-მდე, უცხოურ ვალუტაში გაცემულზე კი 70%-მდე.
• შემოსავალი საზღვარგარეთიდან. ეს ლიმიტები არ ვრცელდება იპოთეკაზე, თუ მსესხებლის მიერ საქართველოს ფარგლებს გარეთ მიღებული შემოსავალი დადასტურებულია და ღირებულების სულ მცირე 20% ნაღდი ფულით იფარება.
• მეორე გასაქირავებელი ბინა. გასაქირავებელი ბინის საყიდლად აღებული სესხი შეიძლება ბიზნეს სესხად ჩაითვალოს, საცალო ლიმიტების მიღმა, მხოლოდ მაშინ, თუ მსესხებელი უკვე აქირავებს სულ მცირე ერთ სხვა ერთეულს; ასეთ შემთხვევაში ბანკი საკუთარ კრიტერიუმებს იყენებს.
• ვალუტა. 2026 წლის ივლისიდან 1 000 000 ლარის ან უფრო მცირე ოდენობის სესხებისთვის ლარი სავალდებულოა, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა საქართველოს მოქალაქე არ ხართ ან თქვენი შემოსავალი სესხის ვალუტაშია.

დეველოპერების საკუთარი განვადების გეგმები რამდენიმე ბინაზე გადახდების გადანაწილების კიდევ ერთი საშუალებაა, თუმცა ეს ერთ კომპანიასთან გაფორმებული ხელშეკრულებაა და არა საბანკო სესხი, ბინა კი თქვენი მხოლოდ რეგისტრაციის შემდეგ ხდება. ჩვენი გვერდი სავალუტო რისკის შესახებ განმარტავს, რატომ არის მნიშვნელოვანი სესხის ვალუტა.

რამდენიმე ბინის მართვა

ყოველ ბინას თან ახლავს დამქირავებლები, რემონტი, კომუნალური ანგარიშები, შენობის მომსახურების გადასახდელები და საგადასახადო ჩანაწერები. თბილისსა და ბათუმში მართვის კომპანიები აქვეყნებენ საკომისიოებს, რომლებიც გაქირავების ტიპის მიხედვით შემოსავლის დაახლოებით 15%-დან 30%-მდე მერყეობს; რამდენიმე ერთეულზე გამოქვეყნებული ფასდაკლება ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ თავად მოითხოვეთ. ერთ ქალაქში ყველა ბინისთვის ერთი მმართველი ანგარიშგებას ერთგვაროვანს ხდის; სხვადასხვა ქალაქში მდებარე ბინებს, როგორც წესი, სხვადასხვა მმართველი სჭირდება. თითოეული ბინა ცალკე დააზღვიეთ და შეამოწმეთ, ფარავს თუ არა პოლისი დამქირავებლის მიერ მიყენებულ ზიანს.

საკუთრება, პარტნიორები და მემკვიდრეობა

• მეუღლეები. სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ბინა, რომელსაც დაქორწინებული წყვილი ქორწინების განმავლობაში იძენს, ორივე მეუღლეს ეკუთვნის, თუ მათ საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ შეუთანხმებიათ.
• თანამესაკუთრეები. წილები თანაბარია, თუ სხვაგვარად არ შეთანხმებულან, ქირა წილების პროპორციულად ნაწილდება, როცა ერთი თანამესაკუთრე თავის წილს ყიდის, დანარჩენებს მისი უპირატესი შესყიდვის უფლება აქვთ, ხოლო ნებისმიერ თანამესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს თანასაკუთრების შეწყვეტა. წესები წერილობით ჩამოაყალიბეთ.
• ამხანაგობები. საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, ფიზიკურ პირთა ამხანაგობას შეუძლია მოგვიანებით ქონება თავის წევრებს დღგ-ისა და საშემოსავლო გადასახადის გარეშე გაუნაწილოს, თუ მისი წევრების შემადგენლობა არ შეცვლილა და ის დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული არ არის.
• მემკვიდრეობა. პირველი და მეორე რიგის მემკვიდრეების მიერ მემკვიდრეობით ან ჩუქებით მიღებული ქონება საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფალია, ხოლო პირველი რიგის მემკვიდრეს შეუძლია ორწლიან ფლობის ვადაში წინა მესაკუთრის ფლობის წლებიც ჩაითვალოს. სამკვიდრო გარდაცვალებიდან ექვსი თვის განმავლობაში უნდა იქნეს მიღებული.

ჩვენი გზამკვლევი უცხოელი მესაკუთრეებისთვის მემკვიდრეობის შესახებ განმარტავს, რომელი ქვეყნის სამართალი გამოიყენება.

გასვლის დაგეგმვა

პორტფელის გაყიდვა თითო ბინით შეიძლება, რაც გაყიდვებს უკეთეს და უარეს ბაზრებზე ანაწილებს და ყოველ გაყიდვას ორწლიანი წესის ფარგლებში ტოვებს. პირველ რიგში გაყიდეთ ის ბინები, რომელთა გაქირავებაც ყველაზე რთულია ან რომლებსაც ახალი მიწოდება ყველაზე მეტად ემუქრება, და დაიტოვეთ ისინი, რომლებიც ადგილობრივ მყიდველებს ყოველთვის დასჭირდებათ. რამდენად სწრაფად და სად იყიდება ბინები, ამას ჩვენი გვერდი მეორადი ბაზრის ლიკვიდურობის შესახებ განიხილავს.

რისკები და გამონაკლისები

• ცრუ დივერსიფიკაცია. ერთ არეალში მდებარე რამდენიმე ბინა ერთსა და იმავე რისკებს იზიარებს.
• ზღვრები. ქირების ჯამმა შეიძლება დღგ და ქონების გადასახადი აამოქმედოს.
• სასესხო ბერკეტი. ყოველი სესხი ერთსა და იმავე გადახდის ლიმიტში ითვლება.
• მართვის ტვირთი. მეტი ბინა ნიშნავს მეტ უქმად დგომას, რემონტსა და ქაღალდებს.
• ბუნდოვანი საკუთრება. თანასაკუთრება წერილობითი წესების გარეშე დავებს იწვევს.

ხშირი კითხვები

რა სჯობს, ერთი ბინის ყიდვა თუ რამდენიმესი?

დაიწყეთ ერთი კარგი ბინით; სხვები მხოლოდ მაშინ დაამატეთ, თუ ისინი სხვა ბაზარს, დამქირავებელს ან სეზონს შემოიტანენ.

ვრცელდება თუ არა ქირის 5%-იანი გადასახადი ყოველ ბინაზე?

საცხოვრებელი ფართის ქირაზე 5%-იანი განაკვეთისთვის საგადასახადო კოდექსი ბინების რაოდენობის ზღვარს არ აწესებს.

როდის მიწევს დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაცია?

საგადასახადო კოდექსის ჩვენეული წაკითხვით, მაშინ, როცა ქირის ჯამი 12 თვეში 100 000 ლარს გადააჭარბებს; ეს ბუღალტერმა უნდა დაადასტუროს.

რამდენიმე ბინის ფლობა მეწარმედ მაქცევს?

თავისთავად არა, 2026 წლის ივნისის №175 საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით.

კომპანია უნდა გამოვიყენო?

როგორც წესი, მხოლოდ მაშინ, თუ მოგება ხელახლა ინვესტირდება ან პარტნიორები ერთად აბანდებენ; განაწილებული მოგება დაახლოებით 19,25%-ით იბეგრება.

შემიძლია რამდენიმე იპოთეკის აღება?

დიახ, მაგრამ ყველა სესხი ეროვნული ბანკის გადახდის შემოსავალთან თანაფარდობის ლიმიტში ითვლება.

იბეგრება თუ არა ბინების მემკვიდრეობით მიღება?

პირველი და მეორე რიგის მემკვიდრეებისთვის არა.

ჩემი ბინები სხვადასხვა ქალაქში უნდა იყოს?

ეს რისკს უკეთ ანაწილებს, ვიდრე რამდენიმე ბინა ერთ უბანში.

წყაროები

1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82, 88-90, 97, 98, 130, 158, 160, 165, 171, 202 და 206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
2. ფინანსთა მინისტრის 2026 წლის 8 ივნისის №175 საჯარო გადაწყვეტილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
3. ფინანსთა მინისტრის 2026 წლის 14 მაისის №143 საჯარო გადაწყვეტილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
4. მთავრობის №415 დადგენილება სპეციალური დასაბეგრი რეჟიმების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
5. საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
6. Accounting pricing, ExpatHub (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
7. ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში 2025, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
8. TBC Capital presents research at International Real Estate Forum, Georgia Today, 2026 წლის 10 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
9. Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
10. Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
11. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
12. საქართველოს ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანება ფიზიკური პირების დაკრედიტების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
13. Georgia to tighten lending rules from February 2027, Georgia Today, 2026 წლის 30 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
14. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 954-961, 1158, 1336, 1424), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 19 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა საგადასახადო კოდექსის, №143 და №175 საჯარო გადაწყვეტილებების, №415 დადგენილების, ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანების, სამოქალაქო კოდექსის, Galt & Taggart-ის, TBC Capital-ისა და ეროვნული ბანკის მონაცემებზე დაყრდნობით.