რამდენ ხანში იყიდება ბინა საქართველოში?
ამ კითხვაზე პასუხს არავინ აქვეყნებს. არც ბაზრის მკვლევარი ანალიტიკოსები (Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers) და არც განცხადებების საიტები არ ასახელებენ, რამდენ დღეს რჩება ბინა გასაყიდად გამოტანილი, ამიტომ ნებისმიერი ზუსტი ციფრი, რომელსაც სადმე წააწყდებით, ვარაუდია. სამაგიეროდ, მონაცემები აჩვენებს, რამდენად ღრმაა თითოეული ბაზარი: თბილისში 2025 წელს მეორად ბაზარზე 21 427 ბინის გაყიდვა დარეგისტრირდა, რაც ქალაქში ბინების ყველა გაყიდვის დაახლოებით ნახევარია, ბათუმის მეორადი ბაზარი კი ამის დაახლოებით მესამედის ტოლია და უფრო სეზონურია. ორივე ქალაქში კარგად დოკუმენტირებული ბინა, რომლის ფასი ბოლოდროინდელ გარიგებებს შეესაბამება და რომელიც მყიდველებით სავსე უბანშია, გაცილებით სწრაფად იყიდება, ვიდრე არასტანდარტული ბინა, საბუთების პრობლემის მქონე ბინა ან ისეთი, რომლის ფასიც მხოლოდ იმედზეა დაფუძნებული.
ამ გვერდზე მოცემულია, რას ამბობს გარიგებების მონაცემები ლიკვიდობაზე, რომელი ბინები იყიდება ყველაზე იოლად, როგორ მიემართება მეორადი ბინების ფასები ახლის ფასებს, როგორ იქცეოდა ბაზარი წარსული შოკების დროს და რა აფერხებს გაყიდვას. გაყიდვის მომსახურების მხარე აღწერილია ჩვენს მეორადი ბინის გაყიდვის მომსახურების გვერდზე.
რამდენად ღრმაა მეორადი ბაზარი?
| წელი | ახალი შენობები (ნებართვით 2013 წლიდან) | ძველი შენობები |
|---|---|---|
| 2022 | 10,1 | 14,5 |
| 2023 | 9,1 | 12,1 |
| 2024 | 9,6 | 10,6 |
აქ ორი ტენდენცია იკვეთება. ახალ შენობებში მდებარე ბინების მეორადი გაყიდვები სტაბილური დარჩა და 2024 წელს 8,1%-ით გაიზარდა, ძველი, ძირითადად საბჭოთა პერიოდის ბინების მეორადი გაყიდვები კი იმავე წელს 12,5%-ით შემცირდა, ორ წელიწადში კი დაახლოებით მეოთხედით. Galt & Taggart-ის 2019 წლის შეფასებით, თბილისის საცხოვრებელი ფონდის დაახლოებით 78% 1991 წლამდეა აშენებული, ასე რომ ძველი სეგმენტი მარაგით დიდია, მყიდველებით კი უფრო მწირი. 2025 წელს თბილისში მეორადი გაყიდვების საერთო რაოდენობა 21 427-მდე აღდგა, 2026 წლის ივლისში კი თვიური მეორადი გაყიდვები 2022 წლის შემდეგ ყველაზე მაღალ ნიშნულს მიაღწია.
მთელ საქართველოში TBC Capital-მა 2025 წელს უძრავი ქონების დაახლოებით 78 500 გარიგება დათვალა, რომელთაგან 49 200 მეორად ბაზარზე მოდიოდა. აქტივობის უდიდესი ნაწილი ორ მთავარ ქალაქზეა თავმოყრილი: ეროვნული ბანკის შეფასებით, საცხოვრებელი ბაზრის აქტივობის დაახლოებით 60% თბილისზე მოდის.
| პერიოდი | მაჩვენებელი |
|---|---|
| 2023 | სულ 15 826 გაყიდვა, მეორადი გაყიდვები 2022 წელთან შედარებით 15%-ით ნაკლები |
| 2024 | 6 587 მეორადი გაყიდვა, 2023 წელთან შედარებით 3,1%-ით ნაკლები |
| 2025 | სულ 17 478 გაყიდვა, 2024 წელთან შედარებით 15%-ით მეტი |
| აპრილი-ივნისი 2026 | 2 200 მეორადი გაყიდვა, წინა წლის ამავე პერიოდზე 13,4%-ით მეტი |
რომელი ბინები იყიდება ყველაზე იოლად
- საშუალო ზომის ბინები. 2025 წელს თბილისის გაყიდვების 53,0% 51-დან 80 მ²-მდე ფართის ბინებზე მოვიდა, 35-დან 50 მ²-მდე ბინებზე - 25,5%, ხოლო 81-დან 150 მ²-მდე ბინებზე - 19,6%. Galt & Taggart ამ არჩევანს ხელმისაწვდომობითა და გაქირავების სიმარტივით ხსნის.
- ფასების შუა დიაპაზონი. 2025 წელს თბილისში გაყიდული ბინების 56,6% 1 მ²-ზე $1 100-ზე იაფად გაიყიდა, 37,7% კი $1 101-დან $2 000-მდე ფასად; 1 მ²-ზე $3 000-ს ზემოთ წილი 1,2% იყო. რაც უფრო ძვირია ბინა, მით ნაკლები მყიდველი ჰყავს მას ნებისმიერ მომენტში.
- აქტიური უბნები. დიდ დიღომში, საბურთალოსა და სამგორში 2025 წელს თითოეულში 6 000-ზე მეტი გაყიდვა დაფიქსირდა; ვაკეში, ჩუღურეთში, მთაწმინდასა და ვაშლიჯვარში კი თითოეულში 1 400-ზე ნაკლები. წილებს ჩვენი უბნების რეიტინგი აჩვენებს.
- დასრულებული, რეგისტრირებული ბინები. როცა 2024 წლის ბოლოს პოლიტიკური გაურკვევლობა გაიზარდა, Galt & Taggart-მა შენიშნა, რომ მყიდველები ჯერ კიდევ მშენებარე პროექტების ნაცვლად დასრულებული ბინებისკენ გადაინაცვლეს.
რა ფასად იყიდება მეორადი ბინები
| ბაზარი | ახალი, დეველოპერისგან | მეორადი, ახალი შენობები | მეორადი, ძველი შენობები |
|---|---|---|---|
| თბილისი | 1 373 (თეთრი კარკასი) | 1 316 | 1 238 |
| ბათუმი | 1 960 (გასაღების ჩაბარებით) | 1 497 | 1 196 |
თბილისში ახალ შენობაში მდებარე მეორადი ბინა თითქმის ახალაშენებულის ფასად იყიდება, თუმცა ახალი ბინების ფასი დაუსრულებელ მდგომარეობაზეა მითითებული; ბათუმში კი მეორადი ბინები დასრულებულ ახალ ბინებზე გაცილებით იაფად იყიდება. გამყიდველი დეველოპერებს ეჯიბრება, რომლებიც განვადებას სთავაზობენ: Galt & Taggart-ის მონაცემებით, თბილისში 2025 წელს დასრულებულ პროექტებში ბინების 94% გაყიდული იყო, უმეტესად თავად დეველოპერების განვადების სქემებით. რამდენით დაბლა იყიდება ბინები მოთხოვნილ ფასზე, არავინ ზომავს; თბილისის ერთი სააგენტო ამბობს, რომ მისი საკუთარი გარიგებები მოთხოვნილ ფასზე დაახლოებით 5%-ით დაბლა იხურება, მაგრამ ეს ერთი კომპანიის გამოცდილებაა და არა ბაზრის მონაცემი.
როგორ იხდიან მყიდველები
მეორადი ბინის გაყიდვა უფრო იოლია, როცა მყიდველს სესხის აღება შეუძლია. Galt & Taggart-ის 2019 წლის შეფასებით, თბილისში გაყიდვების დაახლოებით 40% იპოთეკით ფინანსდებოდა; 2024 წლის დეკემბრისთვის იპოთეკაზე გაყიდვების ღირებულების 21,0% მოდიოდა, რადგან ახალი ბინების მყიდველთა უმეტესობა დეველოპერების განვადებით სარგებლობდა. მეორადი ბინებისთვის, რომლებსაც დეველოპერები არ აფინანსებენ, მყიდველის მიერ იპოთეკის მიღების შესაძლებლობა უფრო მეტს წყვეტს. ეროვნული ბანკის წესები ლარის იპოთეკაზე ღირებულების 90%-მდე სესხს უშვებს, უცხოურ ვალუტაში გაცემულზე კი 70%-მდე, და ბანკი, როგორც წესი, სესხს მხოლოდ ისეთი ბინის უზრუნველყოფით გასცემს, რომელიც რეგისტრირებულია და ექსპლუატაციაში მიღებულ შენობაშია.
როგორ გაუძლო ლიკვიდობამ წარსულ შოკებს
- პანდემია, 2020. ლოქდაუნის დროს თბილისში გაყიდვები წინა წელთან შედარებით 2020 წლის აპრილში 92,7%-ით, მაისში კი 74,3%-ით დაეცა, ივნისში კი ვარდნა 21,0%-მდე შემცირდა.
- იპოთეკის წესები, 2019. 2018 წელს გაყიდვები 33,4%-ით გაიზარდა, რადგან მყიდველები 2019 წლის იანვრიდან მოქმედ მკაცრ საკრედიტო წესებამდე ჩქარობდნენ ყიდვას, 2019 წელს კი აქტივობა შენელდა.
- პოლიტიკური გაურკვევლობა, 2024-2025. 2025 წლის იანვარში ძველ შენობებში მდებარე ბინების გაყიდვები წინა წლის იანვარზე 29,2%-ით დაბალი იყო. დეველოპერების გაყიდვები 2025 წლის პირველ ოთხ თვეში 4,1%-ით შემცირდა, მომდევნო რვა თვეში კი 42,0%-ით გაიზარდა, მეორადმა გაყიდვებმა კი 2025 წელი 3,5%-იანი ზრდით დაასრულა.
კანონზომიერება ასეთია: შოკის დროს მოცულობები სწრაფად ეცემა, ხოლო როცა ვითარება ნორმალიზდება, რამდენიმე თვიდან რამდენიმე კვარტლამდე პერიოდში აღდგება; ჩვენი წაკითხვით, 2024-2025 წლების ეპიზოდში მეორად ბაზარს ზრდაზე დასაბრუნებლად დაახლოებით ორიდან სამ კვარტლამდე დასჭირდა. გამყიდველი, რომელსაც შოკის შუაგულში უწევს გაყიდვა, ამაში დაბალი ფასით ან ხანგრძლივი ლოდინით იხდის.
რა აფერხებს გაყიდვას
- საბუთები. ბინა, რომელიც ექსპლუატაციაში მიღების აქტის არმქონე შენობაშია, ცალკე ერთეულად ვერ დარეგისტრირდება, რაც იპოთეკით მყიდველების უმრავლესობას გამორიცხავს.
- მშენებარე ბინის ხელშეკრულებები. დაუსრულებელ ბინაზე ხელშეკრულების გასხვისებას, როგორც წესი, თქვენი ვალდებულებების გადაცემაზე დეველოპერის თანხმობა სჭირდება, დეველოპერის რისკს კი მყიდველი იღებს საკუთარ თავზე.
- ბინაზე რიცხული იპოთეკა. ბანკს ვალი უნდა დაეფაროს ან გაყიდვაზე თანხმობა უნდა მისცეს, რაც გარიგების დახურვას დამატებით ეტაპს უმატებს.
- თანამესაკუთრეები და მემკვიდრეები. ხელი ყველა მესაკუთრემ უნდა მოაწეროს; არმყოფი თანამესაკუთრე ან დაუსრულებელი მემკვიდრეობა გაყიდვას აჩერებს.
- ბინაში მცხოვრები დამქირავებელი. იჯარა გაყიდვის შემდეგაც ძალაში რჩება, რაც ინვესტორ მყიდველებს აწყობს, მაგრამ არა მათ, ვისაც ბინაში შესვლა სურს.
- სეზონი. ბათუმში ინვესტორი მყიდველები ყველაზე აქტიურები მაშინ არიან, როცა ქალაქში ჩამოდიან, ძირითადად თბილ თვეებში.
- ფასი. ბინა, რომლის ფასი მსგავსი ბინების ბოლოდროინდელ გაყიდვებზე მაღალია, ელოდება, როგორიც არ უნდა იყოს ბაზარი.
გაყიდვის ხარჯები და საბუთები
| პუნქტი | ღირებულება |
|---|---|
| მესაკუთრის ცვლილების რეგისტრაცია | 150 ლარიდან სტანდარტული ოთხდღიანი მომსახურებისთვის 350 ლარამდე იმავე დღეს რეგისტრაციისთვის |
| რეესტრის ამონაწერი მყიდველისთვის | 13-დან 75 ლარამდე, სისწრაფისა და არხის მიხედვით |
| სააგენტოს საკომისიო | ჩვენ მიერ შემოწმებულ სააგენტოებში ფასის დაახლოებით 3% (ზოგან 3%-დან 5%-მდე), ჩვეულებრივ იხდის გამყიდველი და შეთანხმებადია; კანონით არ არის დადგენილი |
| საშემოსავლო გადასახადი ნამეტზე | არ იბეგრება ორ წელზე მეტი ხნის საკუთრებაში მყოფი საცხოვრებელი; სხვა შემთხვევაში ნამეტის 5% |
რეესტრის საფასურები განმარტებულია ჩვენს სახელმძღვანელოში საჯარო რეესტრის საფასურების შესახებ. როცა მყიდველი და გამყიდველი შეთანხმდებიან, თავად რეგისტრაციას დღეები სჭირდება და არა კვირები; დრო მყიდველის მოძებნაზე იხარჯება.
კურორტები და სხვა ქალაქები
თბილისისა და ბათუმის გარეთ ბაზრები მწირია. 2024 წლის მესამე კვარტალში, რომლისთვისაც კურორტების უახლესი გამოქვეყნებული მონაცემები არსებობს, ბაკურიანში ბინების 352 გაყიდვა დაფიქსირდა, გუდაურში კი 64, ქუთაისსა და რუსთავზე აქტუალური მონაცემები საერთოდ არ არსებობს; TBC Capital-ს მიწერილი ერთი შეფასებით, ყველა დანარჩენ ქალაქზე ერთად გარიგებების დაახლოებით 8% მოდის. მწირ ბაზარზე ბინის გაყიდვას შეიძლება გაცილებით მეტი დრო დასჭირდეს, ფასი კი იმ რამდენიმე მყიდველზეა დამოკიდებული, ვინც იმ დროს ეძებს.
როგორ გავხადოთ ბინა უფრო ადვილად გასაყიდი
- იყიდეთ გასვლის გათვალისწინებით. საშუალო ზომის ბინა აქტიურ უბანში, ექსპლუატაციაში მიღებულ და რეგისტრირებულ შენობაში.
- შეინახეთ საქაღალდე სრულად. ამონაწერი, ხელშეკრულება, ნებართვები, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, ქვითრები და რემონტის ნებისმიერი ინვოისი.
- ფასი დაადგინეთ რეგისტრირებული გაყიდვებით. შეადარეთ ახლომდებარე მსგავსი ბინების გაყიდვებს და არა მოთხოვნილ ფასებს.
- დაგეგმეთ დამქირავებლებისა და სეზონის გათვალისწინებით. გაყიდვა იჯარის ვადის ამოწურვას დაამთხვიეთ, ბათუმში კი იმ თვეებს, როცა მყიდველები ჩამოდიან.
- დაბრკოლებები წინასწარ მოხსენით. განცხადების გამოქვეყნებამდე ბანკთან იპოთეკის დაფარვაზე და თანამესაკუთრეებთან შეთანხმდით.
რისკები და გამონაკლისები
- გაყიდვის ვადის მონაცემები არ არსებობს. ბაზარზე გატარებული დღეების ნებისმიერი რიცხვი შეფასებაა.
- მწირი სეგმენტები. დიდ, ძვირ ან ძველ ბინებს ნაკლები მყიდველი ჰყავს.
- ახალაშენებულების კონკურენცია. დეველოპერები განვადებით ყიდიან, რასაც მეორადი ბინის გამყიდველები ვერ სთავაზობენ.
- შოკები. მოცულობები შეიძლება თვეების განმავლობაში მკვეთრად დაეცეს.
- საბუთები. თუ რომელიმე დოკუმენტი აკლია, იპოთეკით მყიდველები გამოირიცხება.
ხშირი კითხვები
რა არის თბილისში ბინის გაყიდვის საშუალო ვადა?
ამას არცერთი წყარო არ აქვეყნებს; რეესტრის მონაცემები მოცულობებსა და ფასებს აჩვენებს და არა ბაზარზე გატარებულ დღეებს.
რამდენი მეორადი გაყიდვაა თბილისში?
Galt & Taggart-ის მიხედვით, 2025 წელს - 21 427.
მეორადი ბინები ახალზე იაფად იყიდება?
თბილისში ოდნავ (2025 წლის დეკემბერში 1 მ²-ზე $1 316, ახალზე კი $1 373); ბათუმში გაცილებით მეტად.
რომელი ბინები იყიდება ყველაზე სწრაფად?
51-დან 80 მ²-მდე საშუალო ზომის ბინები აქტიურ უბნებში, სრული დოკუმენტაციით.
რამდენია სააგენტოს საკომისიო?
ჩვენ მიერ შემოწმებულ სააგენტოებში დაახლოებით 3%, ჩვეულებრივ იხდის გამყიდველი და შეთანხმებადია.
რამდენ ხანს გრძელდება რეგისტრაცია?
სტანდარტული 150 ლარის საფასურით 4 სამუშაო დღე, ან 350 ლარად იმავე დღეს.
იბეგრება თუ არა გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი?
არა, თუ საცხოვრებელი ორ წელზე მეტ ხანს გეკუთვნოდათ; სხვა შემთხვევაში 5%-ით.
რა მოუვიდა გაყიდვებს პანდემიის დროს?
2020 წლის აპრილში 92,7%-ით დაეცა და რამდენიმე თვეში აღდგა.
წყაროები
- Tbilisi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Georgia's real estate market grows 6% in 2025 (TBC Capital data), Georgia Today, 2026 წლის 12 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Tbilisi and Batumi apartment sales surpass $4.3 billion in 2025 (Colliers data), Georgia Today, 2026 წლის 17 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi sales fell 9% in 2023 (Colliers data), Homesoverseas, 2024 წლის 18 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi real estate market slowed in 2024 (Galt & Taggart data), GBC, 2025 წლის 4 მარტი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi residential market grows 15% in 2025 (Galt & Taggart data), GBC, 2026 წლის მარტი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Sell property in Tbilisi (agency page), Tbilisi Home (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Agency services (commission), Top Broker (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Overview of the Tbilisi real estate market for Q2 2020 (Galt & Taggart data), Georgia Wealth (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- January 2025 Tbilisi residential transactions down 7.5%, GBC, 2025 წლის 14 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Financial Stability Report 2025, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Immovable property registration fees, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Resort apartment sales, third quarter of 2024 (Galt & Taggart data), Georgia Today, 2024 წლის 15 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის რეესტრის მონაცემების, Colliers-ის, TBC Capital-ის, ეროვნული ბანკის, საჯარო რეესტრის საფასურებისა და სააგენტოების ფასების ნუსხების საფუძველზე.