كم تكسب شقة Airbnb في باتومي؟
يتوقف الجواب إلى حد بعيد على الأرقام التي تثق بها، وعلى جودة إدارة الشقة. فمنصة التتبع Airbtics، التي تحصي إعلانات Airbnb النشطة من سبتمبر 2025 إلى أغسطس 2026، تقدّر متوسط نسبة الإشغال بـ 54%، ومتوسط سعر الليلة بـ $46، والإيراد الوسيط بنحو $9,000 في السنة. أما على مستوى السوق الأوسع فترسم Galt & Taggart صورة أدنى: متوسط سعر يومي قدره $34.6 بين أبريل ويونيو 2026، بانخفاض 4.2% عن الأشهر نفسها من 2025، وعائد إيجاري إجمالي للمدينة يبلغ 7.1%. وبعد خصم عمولة المنصة وأتعاب الإدارة والضريبة وتكاليف التشغيل، يبقى لشقة الاستوديو النموذجية ما بين 2% و7% تقريباً من سعرها في السنة.
لا يحتاج تأجير شقة بالليلة في باتومي إلى ترخيص أو تسجيل، لكنه يحتاج إلى تسجيل ضريبي، أما الجزء الأكبر من النتيجة فتحسمه موسمية المدينة والمعروض الجديد. تتناول هذه الصفحة القواعد والموسم والمنافسة وميزانية محسوبة بالتفصيل. أما المقارنة بين الإقامات القصيرة والإيجار الطويل في جورجيا كلها فتجدها في دليلنا عن الإيجار طويل الأمد أو قصير الأمد.
لماذا تختلف الأرقام
| المصدر | ما الذي يحصيه | نسبة الإشغال | سعر الليلة | عدد الإعلانات |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | إعلانات Airbnb النشطة | 54% | $46 | 3,647 |
| AirDNA | Airbnb وVrbo وBooking.com | 55% | $46 | 9,791 |
| BnbCalc | Airbnb وVrbo | 22% إلى 37% | 156 إلى 167 لاري | 5,320 |
| Galt & Taggart | سوق الشقق الأوسع | - | $34.6 (2Q26) | - |
منصات التتبع التي لا تحصي إلا الإعلانات النشطة ذات التقييمات الجيدة تسجّل نسبة إشغال أعلى من تلك التي تشمل كل شقة معروضة، وتختلف أرقامها للإيراد السنوي فيما بينها بأكثر من مرتين. اعتمد على الأرقام الأدنى عند اتخاذ قرار الشراء، واجعل الأرقام الأعلى هدفاً لشقة تُدار جيداً في موقع جيد.
موسم مدته 4 أشهر
باتومي مدينة صيفية. ويكشف عدد القادمين عبر مطار باتومي في 2025 شكل المنحنى بوضوح: نحو 40,000 في فبراير مقابل 213,000 في أغسطس، أي 5 أضعاف، وقد استأثرت الأشهر من يوليو إلى سبتمبر بـ 44% من حصيلة السنة. وافتُتح الموسم السياحي في 21 يونيو 2026، وملأ مهرجان Black Sea Jazz المدينة في 10-12 يوليو.
| الأشهر | القادمون |
|---|---|
| من يناير إلى مارس | 57, 40, 58 |
| من أبريل إلى يونيو | 78, 95, 121 |
| من يوليو إلى سبتمبر | 176, 213, 154 |
| من أكتوبر إلى ديسمبر | 101, 69, 64 |
وتتفق منصات التتبع على أن أغسطس هو أفضل الأشهر، وأن نوفمبر وفبراير أضعفها. وتسير الأسعار على المنحنى ذاته: فقد سجّلت Galt & Taggart تراجع السعر اليومي بنسبة 7.3% في الربع الأول من 2026 مقارنة بالفترة نفسها قبل عام. ويتحول كثير من الملاك إلى الإيجار الشهري من نوفمبر إلى أبريل، وهو ما يوحي به أيضاً متوسط مدة الإقامة الطويل لدى BnbCalc، البالغ 12 إلى 15 ليلة.
من يحجز
تفيد Airbtics بأن 93.8% من ضيوف Airbnb في باتومي يأتون من الخارج، وأن روسيا هي أكبر بلد منشأ بينهم. أما توزيع المطار نفسه لعام 2025 فيُظهر أن إسرائيل تمثل 36% من المسافرين، وروسيا 26% بعد ارتفاع بنسبة 85%، وتركيا 17%، ورابطة الدول المستقلة 9%. ويقيم الإسرائيليون في الفنادق في الغالب، إذ فعل ذلك نحو 90% منهم في 2024، ولذلك تعتمد الشقق أكثر على الزوار القادمين من روسيا وتركيا وآسيا الوسطى ودول المنطقة. وبدأت رحلات جديدة من أستانا والقاهرة في صيف 2026، في حين عُلّقت رحلات شركات الطيران الإيرانية اعتباراً من سبتمبر 2026. وبلغ متوسط إقامة الزوار الأجانب في جورجيا 5.48 ليلة في الربع الثاني من 2026.
قواعد التأجير اليومي
- لا حاجة إلى ترخيص إيواء. فقانون السياحة، بصيغته المعدّلة في 28 مايو 2026، يسجّل المرشدين ومنظمي الرحلات ووكالات السفر، لا الشقق، ولم نعثر على أي تصريح مطلوب في باتومي أو في أجارا. ويعرض أقل من 1% من إعلانات باتومي رقم ترخيص.
- التسجيل الضريبي مطلوب. يستطيع المالك أن يختار ضريبة ثابتة قدرها 10 لاري لكل م² من المساحة المؤجرة شهرياً حتى 1 يناير 2028، لبعض الأشهر أو للسنة كاملة، ما دام حجم المبيعات لا يتجاوز 100,000 لاري؛ وإلا فيُصرَّح بالدخل وفق القواعد العامة. وتشرح صفحتنا عن وضع الأعمال الصغيرة والإيجار سبب عدم انطباق نسبة 1% هنا.
- لا يستطيع الجيران منعه بمجرد رغبتهم. بموجب قانون جمعيات الملاك، يستعمل المالك شقته من دون حاجة إلى موافقة الأعضاء الآخرين، ولا يصبح أي قيد ملزماً إلا من خلال اتفاق مكتوب مسجّل في السجل العام، لذلك راجع مستخرج السجل وعقد إدارة المبنى قبل الشراء.
- الضجيج. تمتد ساعات الليل من 23:00 إلى 08:00؛ والمخالفة المتكررة خلال سنة واحدة تكلّف الفرد 150 لاري، ثم 300 لاري. وقد تلقت المفتشية البلدية في باتومي 94 شكوى من الضجيج في 2026 حتى يوليو، وفرضت غرامات على 24 مشغّلاً.
- الضيوف. لم نجد أي التزام على المضيف بتسجيل الضيوف الأجانب لدى الشرطة.
- السلامة. لا توجد قاعدة خاصة بالتأجير اليومي، لكن كاشف الدخان، وجهاز إنذار أول أكسيد الكربون حيث توجد غلاية غاز، وطفاية الحريق من أبسط متطلبات العناية بالضيوف.
المنافسة: شقق أكثر كل عام
ارتفع المخزون السكني في باتومي من 86,000 وحدة في 2020 إلى 119,000 في 2024، وتحصي Galt & Taggart نحو 58,000 وحدة إضافية يُنتظر إنجازها بين 2025 و2029، منها 46,300 وحدة مصممة للإقامات القصيرة. وفي المشاريع الجديدة على البوليفارد الجديد وزقاق الأبطال، تُخطَّط 93% إلى 96% من الوحدات للتأجير قصير الأمد. وكانت قرابة 13,000 وحدة منجزة أو مخططة لا تزال غير مبيعة في منتصف 2026، وتحذّر الشركة من أن صافي العائد، الذي يتراوح عادة بين 3% و4%، قد ينخفض إلى 1.5% إلى 2% إذا تضاعف مخزون الإقامات القصيرة. فكل برج جديد يضيف بضع مئات من المنافسين في الشارع نفسه.
ما الذي يرفع الدخل في سوق مزدحمة
- المساحة. تسجّل شقق الاستوديو أعلى نسبة إشغال، 56% وفق Airbtics؛ أما الشقق الأكبر فتكسب أكثر عن كل حجز لكنها تمتلئ بوتيرة أقل، إذ تُظهر BnbCalc نحو 11,000 لاري في السنة لشقة من 1 غرفة نوم و22,000 لاري لشقة من 3 غرف نوم.
- الموقع. تشير Airbtics إلى علاوة تقارب 40% للإعلانات القريبة من الحديقة النباتية؛ وإمكانية الوصول إلى الشاطئ سيراً على الأقدام أهم من اسم البرج.
- التجهيزات. يتوفر التكييف في 98% من الإعلانات والمطبخ في 99% منها، فهما الحد الأدنى المطلوب لا ميزة تنافسية.
- الإدارة. تصنّف BnbCalc نسبة 63% من الإعلانات على أنها تُدار باحتراف؛ والردود السريعة والأسعار الديناميكية والتنظيف المتقن هي ما يرفع الشقة فوق المتوسط.
- خطة لخارج الموسم. سعر شهري لمستأجري الشتاء يُبقي الشقة مدرّة للدخل حين ينهار الطلب على الإيجار بالليلة.
تكاليف التأجير بالليلة
| البند | المبلغ |
|---|---|
| عمولة المضيف في Airbnb | نحو 15.5% من قيمة الحجز |
| الإدارة | 20% شاملة كل شيء (Wehost)، و20% مع نحو 50 لاري عن كل تسجيل وصول (Gruziaexpert)، و30% للتأجير اليومي (Batumi Apartment Management) |
| التنظيف على حساب الضيوف | من نحو 18 لاري للاستوديو إلى 31 لاري لشقة من 3 غرف نوم |
| خيار الضريبة الثابتة | 10 لاري لكل م² شهرياً، عن الأشهر التي تختارها |
| الكهرباء في أجارا | نحو 19.7 إلى 28.2 تتري لكل كيلوواط ساعة، وترتفع مع زيادة الاستهلاك |
| رسوم المبنى | غالباً $0.5 إلى $0.7 لكل م² شهرياً في المجمعات الجديدة |
ميزانية استوديو بسيناريوهين
| البند، بالدولار | متوسط منصات التتبع: $46، 54% | متوسط السوق: $34.6، 40% |
|---|---|---|
| الليالي المبيعة | 197 | 146 |
| الإيراد الإجمالي | 9,067 | 5,052 |
| عمولة المنصة | -1,405 | -783 |
| الإدارة | -1,813 | -1,010 |
| الضريبة الثابتة، 3,600 لاري | -1,386 | -1,386 |
| رسوم المبنى والمرافق | -696 | -696 |
| صافي الدخل | 3,766 | 1,177 |
| صافي العائد على سعر الشراء | 7.0% | 2.2% |
هذه الفجوة تختصر قصة الإقامات القصيرة في باتومي كلها: فالشقة نفسها قد تحقق عائداً جيداً، أو بالكاد أكثر مما تدرّه وديعة مصرفية، تبعاً لنسبة الإشغال والسعر. وتثقل الضريبة الثابتة الحساب في السنة الضعيفة؛ واختيارها لأشهر الصيف وحدها، أي 1,200 لاري عن 4 أشهر لهذا الاستوديو، يخفف عبئها. واحسب أرقامك الخاصة في حاسبة دخل الإقامات القصيرة.
الشتاء: من الإيجار بالليلة إلى الإيجار الشهري
من نوفمبر إلى أبريل يتقلص سوق الإيجار بالليلة، فيتحول كثير من ملاك الشقق في باتومي إلى مستأجرين شهريين، مثل الطلاب والعاملين عن بُعد الذين يبقون طوال الموسم؛ ونادراً ما تنخفض درجات الحرارة شتاءً عن 7 إلى 10 °C. وقدّرت Galt & Taggart متوسط الإيجار طويل الأمد حول البوليفارد الجديد بـ $12.3 لكل م² شهرياً في الربع الثاني من 2026. وبالنسبة إلى استوديو الـ 30 م² في المثال أعلاه، يعني ذلك نحو $369 شهرياً، أو قرابة $2,200 على مدى 6 أشهر شتوية، مع تحمّل المستأجر عادةً لفواتير المرافق ومن دون تنظيف بين ضيف وآخر. صحيح أن هذا المبلغ أقل لكل ليلة من حجز صيفي، لكنه أكثر استقراراً من انتظار ضيوف الشتاء، كما يُبقي الشقة مهوّاة ومدفّأة وتحت المتابعة. وإذا كنت تنوي هذا التحول، فاكتب العقد لمدة محددة تنتهي قبل بداية الموسم، لتعود الشقة شاغرة في يونيو.
بدء التأجير اليومي في باتومي خطوة بخطوة
افحص المبنى
مستخرج السجل بحثاً عن القيود، وقواعد السكن الداخلية في المجمع.
سجّل ضريبياً
اختر أشهر الضريبة الثابتة أو القواعد العامة.
جهّز الشقة
تكييف، ومطبخ، وإنترنت سريع، وأجهزة سلامة.
قرّر من يديرها
أنت بنفسك، أو صديق، أو مدير مقابل 20% إلى 30%.
خطّط للشتاء
سعر شهري من نوفمبر إلى أبريل.
المخاطر والاستثناءات
- فائض المعروض. هناك 46,300 وحدة للإقامات القصيرة مخطط لها للفترة 2025-2029.
- تراجع الأسعار. انخفض السعر اليومي في مطلع 2026 وفي منتصفه.
- موسم قصير. يأتي معظم الدخل خلال 3 أشهر.
- تاريخ انتهاء الضريبة الثابتة. لا يسري نظام الضريبة الثابتة إلا حتى 1 يناير 2028.
- صدمات السفر. تعليق الرحلات والأحداث الإقليمية يحرّكان الطلب بسرعة.
أسئلة شائعة
كم تكسب شقة Airbnb في باتومي؟
نحو $9,000 في السنة للإعلان النشط وفق Airbtics؛ أما متوسطات السوق فتشير إلى دخل أقل من ذلك بكثير.
ما نسبة الإشغال في باتومي؟
نحو 54% لإعلانات Airbnb النشطة؛ وهي أدنى عند احتساب جميع الشقق المعروضة.
هل أحتاج إلى ترخيص للإيجار اليومي في باتومي؟
لا يلزم ترخيص إيواء؛ لكن عليك التسجيل ضريبياً.
ما أفضل الأشهر؟
من يوليو إلى سبتمبر، وتبلغ الذروة في أغسطس.
هل يستطيع المبنى الذي أملك فيه شقة أن يمنع الإيجار قصير الأمد؟
فقط من خلال اتفاق مكتوب مسجّل في السجل العام.
كم تكلّف الإدارة؟
نحو 20% إلى 30% من الدخل، وأحياناً تُضاف إليها رسوم تنظيف عن كل تسجيل وصول.
أيهما أفضل: الاستوديو أم الشقة الأكبر؟
الاستوديوهات تمتلئ أكثر من غيرها؛ والشقق الأكبر تكسب أكثر عن كل حجز.
هل تعاني باتومي من فائض في المعروض؟
المعروض الجديد كبير، وقد تراجع السعر اليومي في 2026.
المصادر
- إيرادات Airbnb في باتومي، Airbtics، 16 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- بيانات الإيجار قصير الأمد في باتومي، AirDNA، يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- سوق باتومي، BnbCalc، أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- شقق باتومي أغلى والأسعار اليومية تنخفض 7.3%، GBC نقلاً عن Galt & Taggart، 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- سوق الإسكان في باتومي: نمو المبيعات ومخاطر فائض المعروض، International Investment نقلاً عن Galt & Taggart، 1 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- كيف يتغير الاستثمار في باتومي، International Investment نقلاً عن Galt & Taggart، 3 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- كتيّب مطار باتومي الدولي، TAV Airports، 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- رحلات جديدة إلى باتومي، Georgia Today، 4 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن السياحة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- القواعد المتعلقة بالضجيج الصوتي، وزارة الشؤون الداخلية في جورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- شكاوى الضجيج في باتومي، Georgia Today، 23 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- إدارة العقارات، Wehost (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- إدارة الإيجارات، Gruziaexpert (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- تعرفات الكهرباء الجديدة، القناة الأولى نقلاً عن GNERC، 30 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر الدليل استناداً إلى Airbtics وAirDNA وBnbCalc وGalt & Taggart وTAV Airports وقانون السياحة وقانون جمعيات الملاك وقوائم الأسعار المنشورة لشركات الإدارة.