מתודולוגיה: איך אנחנו מרכיבים את עמודי נתוני הנדל״ן שלנו

על מה העמוד הזה

שישה עמודים במדור הנתונים שלנו פועלים לפי מערכת כללים אחת: מדד המחירים החודשי, מדד שכר הדירה, דוח השוק הרבעוני, ברומטר הקונים הזרים, מעקב ההיצע ומעקב כללי השהייה. אף אחד מהם לא מודד את השוק בעצמו. כל אחד אוסף מספרים שכבר פרסמו לשכת הסטטיסטיקה, הבנק המרכזי, אנליסטים והמדינה, ולצידם כמה דיווחים חדשותיים שמסומנים ככאלה, משאיר כל מספר תחת השם של מי שפרסם אותו ומסביר מדוע המספרים שונים זה מזה.

כאן מרוכזים הכללים המשותפים. בכל עמוד נתונים יש גם הערת שיטה קצרה, לפרטים שנוגעים רק לו; בעמוד ההוא, ההערה הספציפית יותר היא הקובעת.

בששת הקבצים יש יחד 2,566 שורות, ובכל שורה מצוינים מסמך המקור שלה והיום שבו פתחנו אותו.

אילו מקורות אנחנו מקבלים, ולמה

מספר עולה לעמוד נתונים רק אם אנחנו יכולים לפתוח את המסמך שבו הוא מופיע ולמצוא אותו במקום שבו המפרסם הדפיס אותו.

• סטטיסטיקה רשמית. Geostat למדד המחירים של דירות חדשות, למחירים לצרכן, להיתרים, להשלמות ולכלכלה; הבנק הלאומי של גאורגיה לשערי חליפין, לחוב המשכנתאות ולריביות על הלוואות. הם קודמים לכל השאר משום שהשיטות שלהם מפורסמות ואפשר לבדוק את הקבצים שלהם שורה אחר שורה.
• חוקים ומרשמים. הרשומות המשפטיות של גאורגיה (Legislative Herald) לכללי השהייה; המרשם הציבורי ומשרד המשפטים לספירות לפי אזרחות, שעד כה נמסרו רק לפי בקשה.
• אנליסטים בשמם. דוחות של Galt & Taggart (G&T) ושל TBC Capital, שמצוטטים עם הכותרת ותאריך הפרסום, והודעות של Colliers Georgia בפלטפורמת הנתונים שלה עצמה, Recov, שמפרסמת את השיטה שלה ומתירה שימוש חוזר בתנאי של מתן קרדיט.
• משרדי עורכי דין וכלי תקשורת לשינוי כלל שהוכרז לפני שהנוסח הרשמי פורסם; כשהנוסח המקורי מופיע, הוא בא במקומם.
• דיווחים בתקשורת על מספרים של אנליסטים או של גורמים רשמיים, שמצוטטים לפי כלי התקשורת, מסומנים בעמוד כ"תקשורת" או כ"לא נבדק", כולל בתיאורי התרשימים, ומסומנים גם בקובץ הנתונים, לרוב כ-"UNCHECKED MEDIA FIGURE".

מה שלא משמש אותנו לעולם: קטעי תקציר ממנועי חיפוש, מספר שסוכנות אחרת מספרת מחדש, או נתוני מכירות מתוך פרסום של יזם או של מתווך. לוח מחוונים שאיננו מצליחים לפתוח אינו מספק דבר; לוח המחוונים של הבנק הלאומי למחירים ולשכר דירה לא נטען ב-2 בנובמבר 2026.

שבע הבחנות שעומדות מאחורי כל מספר

כששני נתונים שפורסמו סותרים זה את זה, בדרך כלל כל אחד מהם מודד משהו אחר. לפני שמספר מוצג, אנחנו ממקמים אותו בכל אחת מהשורות שלהלן, והכיתוב או תווית השורה מציינים היכן הוא עומד.

כל שורה מציינת גם מקום ותקופה. אנחנו מחשבים שינוי רק בין נתונים שתואמים בכל אלה; מדדים שונים מופיעים זה לצד זה רק עם אזהרה. כשמפרסם לא מציין את הבסיס שלו, העמוד כותב "לא צוין" ולא מנחש.

גרסאות פרסום: פרסומים ראשונים, ערכים מתוקנים ומהדורות

מפרסמים משנים את המספרים הקודמים שלהם עצמם כשמגיעים רישומים מאוחרים, כשמדגם הסקר גדל או כשהשיטה נבנית מחדש. כל גרסה שפורסמה אנחנו מכנים "גרסת פרסום", ומטפלים בגרסאות לפי ארבעה כללים.

1. שומרים כל גרסת פרסום. פרסומים ראשונים וערכים מתוקנים יושבים בקובץ הנתונים כשורות נפרדות, כל אחת מתוארכת לפי הדוח שלה, כך ששום דבר לא נמחק ונכתב מחדש.
2. גרסת פרסום אחת לכל קו או עמודה, ושמה מופיע בכיתוב. במקום שבו G&T תיקנה את מחירי היזמים שלה בטביליסי לתחילת 2024, העמוד מציין איזו גרסה משורטטת.
3. אין צמיחה על פני שבר. שינוי השיטה של TBC Capital בנובמבר 2025 העלה את רמת המחירים שלה בכ-3.5%; חלק הזרים של G&T בבטומי ב-2025 נע בין 52% ל-77% במהדורות השונות. כל שבר פותח סדרת נתונים חדשה.
4. אומרים כשאין תיקון, כמו במדד המחירים של Geostat, שהיא מגדירה כסופי, ואומרים כשאיננו יודעים, כמו במדדים של הבנק הלאומי.

מהדורות. מהדורה של מפרסם שומרת על השם שלה, כמו הסקירה "2Q26" של G&T, ועל תאריך הפרסום שלה. הדוח הרבעוני שלנו נקרא לפי הרבעון שלו, והמהדורה הראשונה עוסקת ברבעון השלישי של 2026; המעקבים מתארכים את הקריאות החדשות ביותר שלהם לפי היום שבו בדקנו.

מה פירוש "החישוב שלנו"

רוב המספרים מוצגים בדיוק כפי שפורסמו. את השאר חישבנו בעצמנו, והם מסומנים "החישוב שלנו", "החשבון שלנו", "הסכום שלנו" או "אומדן", גם בעמוד וגם בעמודת המדד של קובץ הנתונים. בטבלת הסיכום של הדוח הרבעוני יש עמודה נוספת שמציינת מי חישב כל שינוי.

• סכומים של חודשים לרבעון או לשנה, כמו העסקאות בטביליסי ברבעון השלישי.
• ממוצעים של ערכים חודשיים, כמו מחיר מבוקש לשלושה חודשים.
• שינויים בתוך סדרה אחת וגרסת פרסום אחת: באחוזים לסכומים, ובנקודות אחוז לשיעורים ולחלקים.
• אומדנים של חלק x סך הכול, כמו מספר הדירות בבטומי שקנו אזרחים זרים, מתוך החלק והסך הכולל של Colliers לאותו חודש.
• בדיקות נוסחה כשמפרסם מדפיס תוצאה בלי הנוסחה שלה, כמו בתשואה ברוטו של G&T.

כללים. אנחנו יוצאים מהערכים המעוגלים שפורסמו ומציינים זאת. לשינויים שלנו יש ספרה אחת אחרי הנקודה, ושתיים לריביות; טקסט שמעגל יותר כותב "כ-". אומדנים מעוגלים לרמה שהנתונים שנכנסו אליהם יכולים לשאת, 10 דירות לחודש בעיר אחת ו-100 לסכומים מסקר, ולצידם מצוינת ההשפעה של העיגול.

אנחנו מסרבים לחשב כשהתוצאה לא תהיה בעלת משמעות:

• חיבור או מיצוע של ספירות ממפרסמים שמסננים מכירות בדרכים שונות, או מיזוג סדרות ל"מדד" אחד;
• הפיכת חלקים חודשיים לחלק רבעוני בלי ספירות;
• הכפלת חלק הזרים בשווי השוק כדי להעריך הוצאה, שהרי זרים קונים דירות אחרות;
• בנייה מחדש של סכומים שנתיים מתוך שיעורי צמיחה שאינם מתיישבים איתם;
• החלת נתוני טביליסי על בטומי, חלקים מסקר על השוק כולו, או מקום מגורים על אזרחות;
• קריאה של השקעה זרה ישירה בפעילויות נדל״ן כספירה של קונים.

איך התרשימים נוצרים

התרשימים משורטטים מאותן שורות שמופיעות בטבלה שלצידם ובקובץ הנתונים, ולא מועתקים מגרפיקה של מפרסם; ערך שנאלצנו לקרוא מתוך תרשים של מפרסם מסומן בקובץ. הטבלה נשארת תמיד בעמוד.

• צירים. עמודות מתחילות באפס. תרשים קווי יכול להתחיל גבוה יותר, ואז הכיתוב שלו מציין את ערך ההתחלה, כמו USD 1,200 למ״ר בתרשים המחירים.
• מדדים שונים נראים שונה: קווים רציפים ומקווקווים או עמודות בצבעים נפרדים, כל אחד עם תווית, ואזהרה שהפער ביניהם אינו פרמיה, אינו הנחה ואינו השוואה של דבר לדבר זהה.
• בהיר וכהה. הצבעים מתאימים את עצמם למצב התצוגה של הקורא.
• טקסט בתוך התרשים. כותרת ותיאור מפרטים את הערכים העיקריים עבור קוראי מסך ומסמנים נתונים מהתקשורת.

קובצי הנתונים: המבנה ואיך לצטט אותם

כל עמוד נתונים מלבד העמוד הזה מציע קובץ CSV עם שורה אחת לכל ערך: חודש אחד של סדרה אחת מדוח אחד הוא שורה אחת, בלי תאים ממוזגים ובלי קודי צבע.

קובץ השהייה מפרט במקום זאת שינויים מתוארכים: תאריך, תחום, השינוי, הכלל לפני ואחרי, מקור, קישור ותאריך גישה. שנים עתידיות בקובץ ההיצע מכילות תחזיות או חלקים מסקר לפי שנת ההשלמה, ומסומנות ככאלה.

ציטוט. ציינו את המפרסם המקורי ואת הדוח מתוך עמודות המקור, משום שהמספרים שלהם, ותנו קרדיט ל-avi.ge עם קישור לעמוד הנתונים ולתאריך "נבדק לאחרונה" שלו. התנאים שלנו מתירים קטעים קצרים עם קרדיט כזה, כל עוד המשמעות שלהם לא משתנה; פרסום מחדש של קובץ שלם דורש רשות בכתב מאיתנו, ועל נתונים מ-Recov חלים התנאים של Colliers.

מתי העמודים מתעדכנים

בכל עמוד נתונים מופיע עדכון מתוכנן הבא. אלה התוכניות שלנו, שנשענות על דפוסי הפרסום בעבר: אף מפרסם לא מודיע מראש על המועדים שלו, ולכן תוכנית זזה כשפרסום מתעכב, וחור בנתונים נשאר פתוח ולא מתמלא בניחוש.

עמוד יכול להשתנות גם בין המועדים המתוכננים, כשמפרסם מתקן נתון או כשקורא מדווח על טעות; כל שינוי מתוארך ביומן השינויים של העמוד.

למה עדיין אין מדד של avi.ge

ממוצע של G&T,‏ TBC Capital ו-Geostat היה נראה מסודר, אבל היה מערבב מודעות עם עסקאות, דולרים עם לארי ודירות חדשות עם ישנות, ואיש לא היה יכול לבדוק מה הוא מודד. עמודי המחירים, שכר הדירה, הברומטר וההיצע מפרטים כל אחד מה סדרה משלנו הייתה צריכה, והרשימות חופפות:

• נתוני מרשם: ספירות עסקאות, ואם המרשם הציבורי יספק אותם בתנאים ברורים, גם מחירים, שטחים, תאריכים ואזרחות הקונה, חודש אחרי חודש. בלי עסקאות, כל מדד שלנו נשאר מדד של מחירים מבוקשים.
• תמונות מצב של מודעות: כל מודעת מכירה וכל מודעת השכרה לטווח ארוך ב-myhome.ge וב-ss.ge בסוף כל חודש, עם כללי ניקוי כתובים ויומן ביקורת, אחרי בדיקה של תנאי השימוש של כל פורטל.
• רישומי היתרים ופרויקטים: פנקסי ההיתרים העירוניים, והבטחות מתוארכות לסיום בנייה שמושוות מאוחר יותר למסירות בפועל.
• פאנלים שמדווחים בהסכמה: יזמים על חוזים ועל דירות שלא נמכרו, סוכני השכרה על שכר דירה מוסכם, שמתפרסמים כסכומים בלבד.
• הרישומים שלנו על לקוחות, שנשמרים בהסכמה בכתב ומוצגים, אם בכלל, כסקר של הלקוחות שלנו ולא של השוק.

עד שהחומר הזה יהיה בידינו, עמודי הנתונים מציגים רק מספרים שאפשר להתחקות אחריהם עד מסמך בעל שם.

מגבלות שחלות על כל עמודי הנתונים

• בעיקר מבוקש, לא משולם. רמות המחירים שאנחנו מציגים הן מחירים מבוקשים או מחירים שהבסיס שלהם לא צוין; עסקאות רשומות מופיעות רק כספירות וכשווי כולל. אף מקור לא מפרסם שכר דירה מחוזי שכירות חתומים או מתקנן את שכר הדירה לעונתיות.
• טביליסי קודם. לבטומי יש נתונים רבעוניים וחלקיים; לערים אחרות כמעט אין דבר, ואף מקור לא סופר מכירות בגאורגיה כולה.
• לא נמדד: התחלות בנייה, דירות ריקות בבניינים חדשים, וכמה זמן לוקח למכור או להשכיר דירה.
• אין ספירות רשמיות לפי אזרחות מאז 2023.
• התרגומים מפגרים. נוסחים באנגלית של חוקים גאורגיים יכולים להיות מאחורי המקור.
• מדד אינו מעריך דירה אחת; שמאי מוסמך עושה זאת.
• בלי תחזיות ובלי ייעוץ. תחזית שמצוטטת מופיעה עם שם המחבר והתאריך שלה; כל השאר הוא מידע כללי נכון לתאריך מסוים.

תיקונים ואיך לדווח על טעות

אם מספר נראה לכם שגוי, לא עדכני או מתויג לא נכון, השתמשו בדף הדיווח על טעות, כתבו ל-info@avi.ge או שלחו הודעת WhatsApp, וציינו את העמוד, את המספר ואת המסמך שעליו אתם מסתמכים, עם התאריך שלו.

אנחנו פותחים את שני המסמכים. אם המספר שלנו שגוי, אנחנו מתקנים אותו ומתארכים את התיקון ביומן השינויים; אם שניהם נכונים אבל מודדים דברים שונים, אפשר להרחיב את העמוד כדי להסביר מדוע. תיקון שמפרסם עושה בנתונים שלו אינו טעות שלנו: הוא הופך לגרסת פרסום חדשה לצד הישנה. יזמים וסוכנויות הולכים באותה דרך, ותשלום אינו יכול לשנות את התוצאה, כפי שמוסבר בעמוד העצמאות. ראו גם את המדיניות העריכתית ואת הפרופיל של אנליסט השוק.

מקורות

1. Residential Property Price Index: Technical Manual, Geostat, החלטה מס' 7 מ-26 באפריל 2021 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
2. Information about permissions granted for construction and completed objects, Geostat (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
3. Recov methodology, Colliers Georgia (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
4. The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
5. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
6. Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 2 בנובמבר 2026 - פורסמה המהדורה הראשונה: השיטה המשותפת לששת עמודי הנתונים, כולל מקורות, מדדים, גרסאות פרסום, החישובים שלנו, תרשימים, קובצי נתונים, עדכונים מתוכננים ותיקונים.