Методология: как мы собираем наши страницы данных о недвижимости

О чём эта страница

Шесть страниц нашего раздела данных подчиняются одному набору правил: ежемесячный индекс цен, индекс аренды, квартальный отчёт о рынке, барометр иностранных покупателей, трекер предложения и трекер правил ВНЖ. Ни одна из них сама рынок не измеряет. Каждая собирает цифры, уже опубликованные статистическим ведомством, центральным банком, аналитиками и государством, а также несколько новостных сообщений, помеченных как таковые, держит их под собственными названиями и объясняет, почему они расходятся.

Здесь изложены общие для всех правила. У каждой страницы данных есть ещё и короткая заметка о методике с подробностями, которые касаются только её; для этой страницы более конкретная заметка имеет приоритет.

Всего в шести файлах 2 566 строк, и в каждой названы документ-источник и день, когда мы его открыли.

Какие источники мы принимаем и почему

Цифра попадает на страницу данных лишь тогда, когда мы можем открыть содержащий её документ и найти число там, где его напечатал издатель.

• Официальная статистика. Геостат - для индекса цен на новое жильё, потребительских цен, разрешений, завершённого строительства и экономики; Национальный банк Грузии (НБГ) - для обменных курсов, ипотечной задолженности и ставок по кредитам. Они идут первыми, потому что их методики опубликованы, а их файлы можно проверить построчно.
• Законы и реестры. Законодательный вестник Грузии - для правил проживания; Публичный реестр и Министерство юстиции - для подсчётов по гражданству, которые до сих пор раскрывались только по запросу.
• Названные аналитики. Отчёты Galt & Taggart (G&T) и TBC Capital, которые мы цитируем с названием и датой выхода, а также сообщения Colliers Georgia на её собственной платформе данных Recov, где опубликована методика и разрешено повторное использование с указанием авторства.
• Юридические фирмы и новостные издания - для изменения правил, объявленного раньше официального текста; как только появляется первичный текст, ссылка заменяется на него.
• Сообщения СМИ о цифрах аналитиков или чиновников - со ссылкой на издание, с пометкой "СМИ" или "не проверено" на странице, включая описания графиков, и с флагом в файле данных, чаще всего "UNCHECKED MEDIA FIGURE".

Никогда не используются: фрагменты из поисковой выдачи, пересказ цифры другим агентством, а также данные о продажах из рекламы застройщика или агента. Панель, которую мы не можем открыть, ничего не даёт; панель цен и арендных ставок НБГ 2 ноября 2026 года не загрузилась.

Семь различий за каждым числом

Если две опубликованные цифры не сходятся, чаще всего они измеряют разное. Прежде чем показать число, мы определяем его место по каждой строке ниже, и подпись или название строки сообщает, где оно находится.

Кроме того, в каждой строке указаны территория и период. Изменение мы рассчитываем только между цифрами, совпадающими по всем этим признакам; разные показатели появляются рядом лишь с предупреждением. Если издатель не указывает основу своей цифры, на странице написано "не указано", а не догадка.

Версии публикаций: первые публикации, пересмотры и выпуски

Издатели меняют собственные прошлые цифры, когда поступают поздние регистрации, расширяется выборка опроса или перестраивается методика. Каждую опубликованную версию мы называем версией публикации и обращаемся с версиями по четырём правилам.

1. Храним все версии. Первые публикации и пересмотры лежат в файле данных отдельными строками, каждая с датой своего отчёта, так что ничего не перезаписывается.
2. Одна версия на линию или столбец, и она названа в подписи. Там, где G&T уточнила цены застройщиков в Тбилиси за начало 2024 года, страница сообщает, какая версия нарисована.
3. Никакого роста через разрыв. Смена методики TBC Capital в ноябре 2025 года подняла её уровень цен примерно на 3,5%; доля иностранцев в Батуми за 2025 год у G&T в разных выпусках составляла от 52% до 77%. Каждый разрыв открывает новый набор цифр.
4. Сообщаем, когда пересмотра нет, как в случае индекса цен Геостата, который ведомство называет окончательным, и сообщаем, когда мы этого не знаем, как в случае индексов НБГ.

Выпуски. Выпуск издателя сохраняет собственное название, например обзор G&T "2Q26", а также дату выхода. Наш квартальный отчёт называется по своему кварталу, и первый выпуск охватывает третий квартал 2026 года; трекеры датируют свои самые новые показания днём нашей проверки.

Что означает "наш расчёт"

Большинство чисел приводится ровно в том виде, в каком их опубликовали. Остальные вычислены нами и помечены как "наш расчёт", "наша арифметика", "наша сумма" или "оценка" на странице и в столбце показателя в файле данных. В сводной таблице квартального отчёта есть ещё и столбец, где указано, кто рассчитал каждое изменение.

• Суммы месяцев в квартал или год, например сделки в Тбилиси за третий квартал.
• Средние из месячных значений, например цена предложения за три месяца.
• Изменения внутри одного ряда и одной версии: в процентах для сумм, в процентных пунктах для ставок и долей.
• Оценки "доля x итог", например число квартир в Батуми, купленных иностранными гражданами, по доле и итогу Colliers за один и тот же месяц.
• Проверки формулы там, где издатель печатает результат без своей формулы, как с валовой доходностью G&T.

Правила. Мы исходим из опубликованных округлённых значений и прямо об этом говорим. Наши изменения даются с одним знаком после запятой, для процентных ставок с двумя; если текст округляет сильнее, в нём стоит "около". Оценки округляются до точности, которую выдерживают исходные данные: до 10 квартир для месяца по городу и до 100 для итогов опросов, причём влияние округления указывается.

Мы отказываемся считать, когда результат ничего бы не значил:

• складывать или усреднять подсчёты издателей, которые по-разному фильтруют продажи, или сводить ряды в один "индекс";
• превращать месячные доли в квартальную долю без абсолютных чисел;
• умножать долю иностранцев на стоимость рынка, чтобы оценить их расходы, поскольку иностранцы покупают другие квартиры;
• восстанавливать годовые итоги по темпам роста, которые с ними не сходятся;
• переносить тбилисские цифры на Батуми, доли из опросов на весь рынок или место проживания на гражданство;
• принимать прямые иностранные инвестиции в операции с недвижимостью за число покупателей.

Как строятся графики

Графики строятся по тем же строкам, что и таблица рядом с ними и файл данных, а не перерисовываются с иллюстрации издателя; значение, которое нам пришлось снять с графика издателя, отмечено в файле. Таблица всегда остаётся на странице.

• Оси. Столбцы начинаются с нуля. Линейный график может начинаться выше, и тогда в подписи указано начальное значение, например USD 1 200 за м² на графике цен.
• Разные показатели выглядят по-разному: сплошные и пунктирные линии или столбцы разных цветов, у каждого своя подпись, с предупреждением, что разрыв между ними не является ни надбавкой, ни скидкой, ни сопоставимой разницей.
• Светлая и тёмная тема. Цвета следуют режиму экрана читателя.
• Текст внутри. Заголовок и описание перечисляют основные значения для программ чтения с экрана и отмечают цифры из СМИ.

Файлы данных: формат и как на них ссылаться

Каждая страница данных, кроме этой, предлагает файл CSV, где на одно значение приходится одна строка: один месяц одного ряда из одного отчёта - это одна строка, без объединённых ячеек и цветовых кодов.

Файл по ВНЖ вместо этого перечисляет датированные изменения: дату, область, изменение, правило до и после, источник, ссылку и дату обращения. Будущие годы в файле предложения содержат прогнозы или доли из опросов по году сдачи, помеченные как таковые.

Как ссылаться. Назовите первоначального издателя и отчёт из столбцов с источником, поскольку цифры принадлежат им, и укажите avi.ge со ссылкой на страницу данных и её дату «Проверено». Наши условия допускают короткие выдержки с таким указанием, если их смысл не меняется; для переиздания файла целиком нужно наше письменное разрешение, а на цифры с Recov распространяются условия Colliers.

Когда обновляются страницы

На каждой странице данных указано плановое следующее обновление. Это наши планы, основанные на прежних графиках выхода: ни один издатель не объявляет свои даты, поэтому план сдвигается, если публикация задерживается, а пробел остаётся открытым и не заполняется догадкой.

Страница может измениться и между плановыми датами, если издатель пересмотрит цифру или читатель сообщит об ошибке; каждое изменение датируется в журнале изменений.

Почему индекса avi.ge пока нет

Среднее из G&T, TBC Capital и Геостата выглядело бы аккуратно, но смешало бы объявления со сделками, доллары с лари и новые квартиры со старыми, и никто не смог бы проверить, что именно оно измеряет. Страницы цен, аренды, барометра и предложения перечисляют, что понадобилось бы для нашего собственного ряда, и эти перечни пересекаются:

• Данные реестра: число сделок и, если Публичный реестр предоставит их на ясных условиях, цены, площади, даты и гражданство покупателей, месяц за месяцем. Без сделок любой наш индекс так и останется индексом цен предложения.
• Снимки объявлений: все объявления о продаже и долгосрочной аренде на myhome.ge и ss.ge на конец каждого месяца, с письменными правилами очистки и журналом проверок, после изучения условий использования каждого портала.
• Записи о разрешениях и проектах: муниципальные реестры разрешений и датированные обещания сдачи, которые позже сравниваются с фактической передачей квартир.
• Группы участников, отчитывающихся с согласия: застройщики - о договорах и непроданных квартирах, агенты по аренде - о согласованных ставках, с публикацией только итогов.
• Записи о наших клиентах, которые ведутся с письменного согласия и, если вообще будут показаны, то как опрос наших клиентов, а не рынка.

Пока этих материалов нет, страницы данных показывают только цифры, прослеженные до названного документа.

Ограничения, общие для всех страниц данных

• В основном запрошено, а не уплачено. Показанные нами уровни цен - это цены предложения либо цифры с неуказанной основой; зарегистрированные сделки появляются только как их число и общая стоимость. Ни один источник не публикует ставки из подписанных договоров аренды и не очищает арендные ставки от сезонности.
• Прежде всего Тбилиси. По Батуми есть квартальные и частичные цифры; по другим городам почти ничего нет, и ни один источник не считает продажи по всей Грузии.
• Не измеряется: начало строительства, пустующие квартиры в новых домах и то, сколько времени уходит на продажу или сдачу квартиры.
• Официальных подсчётов по гражданству нет с 2023 года.
• Переводы отстают. Английские тексты грузинских законов могут не успевать за оригиналами.
• Индекс не оценивает отдельную квартиру; это делает сертифицированный оценщик.
• Никаких прогнозов и советов. Цитируемый прогноз приводится с именем автора и датой; всё остальное - общая информация на определённую дату.

Исправления и как сообщить об ошибке

Если цифра кажется неверной, устаревшей или неправильно подписанной, воспользуйтесь страницей для сообщений об ошибках, напишите на info@avi.ge или отправьте сообщение в WhatsApp, указав страницу, цифру и документ, на который вы опираетесь, с его датой.

Мы открываем оба документа. Если ошибка в нашей цифре, мы её исправляем и датируем исправление в журнале изменений; если верны обе, но измеряют разное, страницу можно дополнить объяснением причины. Собственный пересмотр издателя нашей ошибкой не считается: он становится новой версией публикации рядом со старой. Для застройщиков и агентств порядок тот же, и никакой платёж не влияет на итог, о чём подробно рассказывает страница о независимости. См. также редакционную политику и профиль аналитика рынка.

Источники

1. Residential Property Price Index: Technical Manual, Геостат, Постановление № 7 от 26 апреля 2021 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
2. Information about permissions granted for construction and completed objects, Геостат (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
3. Recov methodology, Colliers Georgia (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
4. The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, Национальный банк Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
5. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
6. Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)

История изменений

• 2 ноября 2026 - Опубликован первый выпуск: общая методика шести страниц данных, включая источники, показатели, версии публикаций, наши расчёты, графики, файлы данных, плановые обновления и исправления.