Методология
На этой странице отслеживаются ежемесячные ряды арендных ставок, которые публикуются по Тбилиси, причем каждый приводится под своим названием и с описанием того, как он строится. Подробности по районам ищите на странице аренда по районам, о съемщиках - в материале долгосрочные арендаторы, чистую отдачу - в разделе доходность аренды, а цены продажи - в ежемесячном индексе цен.
| Ряд | Что измеряется | Ставка предложения или договорная | Охват | Периодичность | Пересматривается позже? |
|---|---|---|---|---|---|
| Galt & Taggart (G&T) | Средневзвешенная арендная ставка новых квартир площадью 50-60 м², $ за м² в месяц | Не указано; на графике в качестве источника значится "NBG, Galt & Taggart" | Тбилиси и 12 районов | Ежемесячно, примерно через 2-8 недель | В перепечатках пока нет (2024 и 2025 годы); 2022 и 2023 годы понижены |
| TBC Capital | Средняя запрашиваемая арендная ставка всех квартир в объявлениях, $ за м² в месяц | Ставка предложения: уровень по myhome.ge, изменения по данным Национального банка | Только Тбилиси | Ежемесячно, примерно в течение месяца | Из месяцев 2025 и 2026 годов только март 2026 года: с 10,1 до 10,0 |
| Геостат, потребительские цены | Изменение позиции "Аренда квартиры" в лари; уровня арендной ставки нет | В использованных нами файлах не указано | Грузия; без разбивки по городам | Ежемесячно, примерно через 2 дня | Не проверялось |
| Национальный банк Грузии | Индекс арендных ставок типичных 1-комнатных и 3-комнатных квартир | Ставка предложения: цены предложений из открытых источников | Сабуртало и Варкетили | Ежемесячно | Неизвестно |
Как ряды связаны. С декабря 2023 года по январь 2025 года годовое изменение арендной ставки, которое называла TBC, с точностью до целого процента совпадало с изменением индекса Национального банка, ежемесячно печатавшимся в приложении к отчету TBC. Собственная панель данных банка 2 ноября 2026 года не загрузилась, поэтому ни одна цифра на этой странице не взята из нее напрямую. Смена методики TBC в ноябре 2025 года подняла ее цены продажи, но арендные ставки и доходность за 2025 год остались такими, какими были в первой публикации. Группа Геостата "Фактическая арендная плата за жилье", в которую входит позиция аренды, весила в 2026 году 2,64% потребительской корзины.
Пересмотры. Все 28 перепечаток городских арендных ставок G&T за 2024 и 2025 годы, вышедших через 12 и 24 месяца, совпали с первой публикацией. При этом свои ставки за 2022 и 2023 годы G&T понизила без пояснений (март 2023 года: с $12,1 до $11,8).
Ограничения. Ни один источник не публикует ставки из подписанных договоров аренды, и ни один не делает сезонной корректировки. G&T охватывает только новые квартиры средней площади; ни один источник не показывает старый фонд отдельно. Ежемесячного ряда по Батуми нет: батумские ставки G&T выходят поквартально и опираются на краудсорсинговые данные Numbeo, поэтому они есть только в файле данных.
Последние значения, проверено 2 ноября 2026 г.
Самый свежий месяц у G&T - август 2026 года; ее отчет за сентябрь на 2 ноября еще не вышел. TBC Capital и Геостат уже дошли до сентября.
| Ряд | Месяц | Последнее значение | Тот же месяц годом ранее | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|
| G&T, городская арендная ставка, новые квартиры 50-60 м² | Авг. 2026 | $10,4 за м² в месяц | $9,6 | +8,3% |
| G&T, валовая доходность аренды, Тбилиси | Авг. 2026 | 8,7% | 8,6% | +0,1 п. п. |
| TBC Capital, запрашиваемая арендная ставка, все квартиры, Тбилиси | Сент. 2026 | $10,3 за м² в месяц | $10,2 | +1,0% |
| TBC Capital, доходность аренды, Тбилиси | Сент. 2026 | 8,2% | 8,5% | -0,2 п. п., по данным TBC |
| Геостат, потребительские цены, аренда квартиры, Грузия, в лари | Сент. 2026 | +0,6% за месяц | -1,7% за месяц | +10,9% |
Августовские $10,4 у G&T равны уровню января 2024 года и выше любого месяца между ними; сама G&T оценила прирост к июлю в 2,7%. За год выросли все три ряда, но с очень разной скоростью; причины разобраны в разделах о доходности и о валюте.
Более длинную перспективу дают среднегодовые значения TBC: $5,4 в 2021 году, 8,7 в 2022 году, 12,7 в 2023 году, затем 11,7 в 2024 году и 10,4 в 2025 году. В феврале 2026 года TBC прогнозировала, что в 2026 году арендные ставки снизятся еще на 2,1%.
Ежемесячные арендные ставки и доходность в Тбилиси
В столбцах G&T приведены первые публикации; все перепечатки, вышедшие до сих пор (с января 2024 года по август 2025 года), с ними совпали. В столбцах TBC стоит последняя опубликованная версия; впервые TBC напечатала март 2026 года как $10,1. Прочерк означает, что значение еще не опубликовано.
| Месяц | G&T, аренда, новые квартиры 50-60 м² | G&T, доходность | TBC, запрашиваемая ставка, все квартиры | TBC, доходность |
|---|---|---|---|---|
| Янв. 2024 | 10,4 | 10,3% | 12,0 | 10,5% |
| Февр. 2024 | 9,9 | 10,4% | 12,0 | 10,5% |
| Март 2024 | 9,9 | 10,3% | 12,0 | 10,5% |
| Апр. 2024 | 9,9 | 9,4% | 12,1 | 10,6% |
| Май 2024 | 9,9 | 9,4% | 12,0 | 10,6% |
| Июнь 2024 | 9,9 | 9,3% | 11,6 | 10,4% |
| Июль 2024 | 9,8 | 9,1% | 11,5 | 10,1% |
| Авг. 2024 | 9,9 | 9,1% | 11,5 | 9,8% |
| Сент. 2024 | 9,9 | 9,1% | 11,4 | 9,6% |
| Окт. 2024 | 10,1 | 9,3% | 11,5 | 9,7% |
| Нояб. 2024 | 9,9 | 9,0% | 11,5 | 9,7% |
| Дек. 2024 | 9,7 | 8,8% | 11,1 | 9,6% |
| Янв. 2025 | 9,7 | 8,8% | 10,7 | 9,2% |
| Февр. 2025 | 9,6 | 8,6% | 10,6 | 9,1% |
| Март 2025 | 9,5 | 8,6% | 10,6 | 9,0% |
| Апр. 2025 | 9,5 | 8,5% | 10,7 | 9,0% |
| Май 2025 | 9,3 | 8,4% | 10,6 | 8,9% |
| Июнь 2025 | 9,4 | 8,4% | 10,4 | 8,7% |
| Июль 2025 | 9,5 | 8,5% | 10,3 | 8,5% |
| Авг. 2025 | 9,6 | 8,6% | 10,2 | 8,4% |
| Сент. 2025 | 9,7 | 8,6% | 10,2 | 8,5% |
| Окт. 2025 | 10,1 | 9,0% | 10,1 | 8,2% |
| Нояб. 2025 | 10,1 | 8,9% | 10,1 | 8,3% |
| Дек. 2025 | 9,8 | 8,6% | 10,1 | 8,2% |
| Янв. 2026 | 10,2 | 8,9% | 10,0 | 8,1% |
| Февр. 2026 | 10,1 | 8,6% | 10,0 | 8,1% |
| Март 2026 | 9,9 | 8,5% | 10,0 | 8,1% |
| Апр. 2026 | 10,0 | 8,5% | 10,0 | 8,2% |
| Май 2026 | 9,9 | 8,4% | 10,0 | 8,1% |
| Июнь 2026 | 10,1 | 8,5% | 10,1 | 8,2% |
| Июль 2026 | 10,1 | 8,5% | 10,3 | 8,3% |
| Авг. 2026 | 10,4 | 8,7% | 10,3 | 8,3% |
| Сент. 2026 | - | - | 10,3 | 8,2% |
Арендная ставка G&T опустилась с $10,4 до минимума в 9,3 в мае 2025 года и с тех пор поднимается; каждый месяц 2026 года выше того же месяца 2025 года. Запрашиваемая ставка TBC к январю 2026 года снизилась с 12,0 до 10,0, а с июля немного подросла, до 10,3. В течение 2024 года TBC была на $1,4-2,2 выше G&T; с октября 2025 года разрыв между ними не превышает $0,3. Это говорит о том, что два ряда сблизились, а не о том, что аренда всех квартир упала до уровня новых.
Аренда в индексе потребительских цен, в лари
Детализированные ценовые таблицы Геостата каждый месяц дают позицию "Аренда квартиры" по отношению к предыдущему месяцу и к тому же месяцу прошлого года. Значения округлены до одного знака после запятой; в файле данных их четыре.
| Месяц | 2024, за месяц | 2024, за год | 2025, за месяц | 2025, за год | 2026, за месяц | 2026, за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Январь | -1,6% | +0,4% | +0,6% | +1,5% | +0,8% | -0,2% |
| Февраль | -2,1% | -0,4% | -0,4% | +3,2% | +0,5% | +0,7% |
| Март | +0,3% | -0,4% | -0,3% | +2,6% | +0,6% | +1,6% |
| Апрель | -0,1% | +0,8% | -0,4% | +2,2% | +1,4% | +3,5% |
| Май | +1,2% | +1,8% | -0,4% | +0,6% | +0,7% | +4,6% |
| Июнь | +0,1% | +0,6% | +1,1% | +1,6% | +1,9% | +5,4% |
| Июль | +0,6% | +0,8% | -0,4% | +0,6% | +2,3% | +8,2% |
| Август | +0,1% | +0,9% | +1,2% | +1,8% | +1,4% | +8,4% |
| Сентябрь | -1,1% | -1,9% | -1,7% | +1,2% | +0,6% | +10,9% |
| Октябрь | -0,1% | -2,8% | -0,4% | +0,9% | - | - |
| Ноябрь | +1,2% | -2,7% | +1,3% | +1,0% | - | - |
| Декабрь | +0,8% | -0,7% | -0,6% | -0,4% | - | - |
В 2024 и 2025 годах годовая инфляция арендной платы в лари держалась в пределах от -2,8% до +3,2%. В 2026 году позиция дорожала каждый месяц, а годовой темп вырос с -0,2% в январе до +10,9% в сентябре. В использованных нами файлах Геостат не сообщает, учитывает ли он ставки предложения или фактически уплаченную аренду и какие города охватывает, поэтому воспринимайте этот ряд как общенациональный сигнал, а не как уровень арендных ставок в Тбилиси. Строка с пометкой "Геостат" в одном из приложений TBC за 2024 год с этими цифрами не совпадает (декабрь 2024 года: -5,1% против -0,7%); ссылайтесь на собственные таблицы Геостата.
Районы: август 2026 года по сравнению с годом ранее
Августовский отчет G&T за 2026 год новее цифр на нашей странице аренда по районам, где каждый район разобран подробно. Эта таблица добавляет к ним только самый свежий месяц, значение годом ранее и среднее за шесть месяцев.
| Район | Авг. 2025 | Авг. 2026 | Изменение | Среднее, март-август 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Ваке | 14,9 | 15,4 | +3,4% | 15,0 |
| Мтацминда | 13,0 | 13,5 | +3,8% | 13,0 |
| Сабуртало | 10,9 | 11,7 | +7,3% | 11,4 |
| Крцаниси | 10,0 | 11,3 | +13,0% | 10,6 |
| Исани | 9,6 | 10,7 | +11,5% | 10,0 |
| Чугурети | 9,4 | 10,3 | +9,6% | 9,9 |
| Вашлиджвари | 8,7 | 10,1 | +16,1% | 9,1 |
| Дидубе | 9,2 | 10,0 | +8,7% | 9,9 |
| Надзаладеви | 9,0 | 9,7 | +7,8% | 9,5 |
| Глдани | 8,0 | 8,9 | +11,3% | 8,6 |
| Диди Дигоми | 8,1 | 8,8 | +8,6% | 8,6 |
| Самгори | 7,9 | 8,7 | +10,1% | 8,4 |
| Тбилиси, город | 9,6 | 10,4 | +8,3% | 10,1 |
Подорожание затронуло все районы. Ваке и Мтацминда, самые дорогие, прибавили меньше 4%; рост в Вашлиджвари на 16% опирается на месяц, когда там была зарегистрирована всего 31 продажа квартир, и почти на доллар превышает среднее за шесть месяцев. Размеров выборки для арендных ставок G&T не сообщает, поэтому лучше ориентироваться на среднее. Все 12 районов за каждый месяц начиная с декабря 2023 года есть в файле данных.
Две долларовые линии арендных ставок
На графике показаны два столбца арендных ставок из ежемесячной таблицы. Смотрите на него ради направления и точек разворота: одна линия описывает новые квартиры средней площади, другая - все квартиры, выставленные на одном портале, так что расстояние между ними не является ни надбавкой, ни скидкой.
Валовая доходность: почему у G&T и TBC она разная
Оба издателя печатают валовую доходность, то есть годовую арендную плату, деленную на цену покупки, без учета расходов, налогов и месяцев простоя. Чистые показатели смотрите в разделе доходность аренды.
G&T. Формулу издатель не приводит, поэтому мы проверили свою: 12 x городская арендная ставка / цена застройщика для квартир в белом каркасе воспроизводит опубликованную доходность с точностью до 0,1 п. п. во всех 29 месяцах с апреля 2024 года по август 2026 года (август 2026 года: 12 x 10,4 / 1 432 = 8,72%, напечатано 8,7%). Для периода с декабря 2023 года по март 2024 года она не работает (январь 2024 года: 9,86% против 10,3%), значит, тогда расчет строился на другой базе. Квартиру в белом каркасе перед сдачей нужно отделать, поэтому покупатель, который платит за ремонт, получит меньше, чем показывает это соотношение.
TBC. Формулы нет и здесь, а простое соотношение собственных арендной ставки и цены TBC не сходится: 12 x 10,3 / 1 373 = 9,0% за сентябрь 2026 года против напечатанных 8,2%. Когда смена методики в ноябре 2025 года подняла цены TBC за 2025 год примерно на 3,4%, доходность за 2025 год не изменилась. Возможно, в основе лежит коэффициент капитализации Национального банка (годовая арендная плата к цене за тот же месяц, по ценам предложения), но TBC об этом не говорит.
Итог. Уровни близки (август 2026 года: 8,7% и 8,3%), однако с января 2025 года доходность G&T изменилась с 8,8% до 8,7%, а TBC - с 9,2% до 8,2%, поскольку арендная ставка TBC снизилась примерно на 4%, а у G&T выросла примерно на 7%. На августовском графике G&T также приведены ставки по депозитам: 9,3% в лари и 2,2% в долларах.
Долларовые арендные ставки и инфляция в лари
В сентябре 2026 года позиция аренды у Геостата была на 10,9% выше, чем годом ранее, а долларовая запрашиваемая ставка TBC - на 1,0%; августовская ставка G&T выросла на 8,3%. Противоречия здесь нет:
- Валюта. Когда лари укрепляется, арендная плата, установленная в лари, стоит больше долларов, а долларовая аренда обходится в меньшее число лари. Курс Национального банка на 20 октября 2026 года составлял 2,5979 лари за доллар против 2,7079 годом ранее: лари подорожал примерно на 4%.
- Охват. Индекс Геостата общенациональный; G&T и TBC охватывают только Тбилиси.
- Состав. G&T следит за одним типом квартир, TBC - за всем, что выставлено на одном портале, поэтому изменение состава объявлений сдвигает среднее TBC.
Эти три ряда нельзя сшивать или усреднять. Если нужна арендная плата в лари, переведите долларовую цифру по курсу Национального банка за тот же месяц и укажите это.
Что потребуется для собственного индекса аренды avi.ge
Сводный "индекс аренды avi.ge" мы не публикуем: перечисленные выше ряды различаются типом квартир, валютой и базой расчета, и их среднее невозможно было бы проверить. Пока у нас нет данных из списка ниже, на этой странице приводятся только части, подтвержденные источниками.
Будет добавлено командой: что команда должна собрать, прежде чем avi.ge сможет запустить собственный ежемесячный индекс арендных ставок.
- Ежемесячный снимок объявлений о долгосрочной аренде на myhome.ge и ss.ge: ID, даты первого и последнего появления, запрашиваемая ставка и валюта, площадь, число комнат, район или координаты, возраст здания, состояние, мебель, включены ли коммунальные платежи, этаж. Сначала проверьте условия использования каждого портала.
- Фиксированные сегменты по районам, как минимум сегмент G&T (новые, 50-60 м²) и сегменты Национального банка (типичные 1-комнатные и 3-комнатные), с медианами и числом объявлений; ячейки с малым числом наблюдений не публикуются.
- Письменные правила для дублей, повторных размещений, посуточной аренды и опечаток, с журналом проверок.
- Договорные ставки из подписанных договоров аренды, от группы агентов по аренде, которые передают их с согласия сторон, или по квартирам в нашем собственном управлении; без них индекс останется индексом ставок предложения.
- Дата снятия каждого объявления как признак того, что ставку приняли.
- Курс доллара Национального банка за каждый месяц, чтобы публиковать данные в обеих валютах.
- Для доходности: один названный ценовой ряд с указанной базой расчета.
- По Батуми все перечисленное придется собирать с нуля, держа долгосрочную аренду отдельно от сезонной.
- Даты отчета и обращения для каждой внешней цифры.
- Собственные индексы Национального банка по Сабуртало и Варкетили, как только его панель данных станет доступна.
Как пользоваться этими ставками и как не стоит
- Проверяйте обещанную арендную плату. Площадь, умноженная на ставку G&T по району, дает ориентир для новой квартиры; если обещание намного выше и G&T, и TBC, этому нужно объяснение.
- Сравнивайте сопоставимое: новые квартиры средней площади - с G&T, типичные объявления - с TBC.
- Берите среднее за шесть месяцев по району, а не значение одного месяца.
- Не склеивайте ряды ни при переходе от TBC к G&T, ни от долларов к индексу Геостата в лари.
- Не принимайте валовую доходность за доход; что отнимают расходы и модель сдачи, смотрите на странице долгосрочная или краткосрочная аренда.
- Не переносите тбилисские цифры на Батуми.
Файл данных
В файле 762 строки, и в каждой указаны период, территория, ряд, значение, единица, показатель, исходный отчет со ссылкой, дата публикации и дата нашего обращения. Помимо таблиц выше, в нем есть каждый месяц G&T по всем районам, первые публикации и перепечатки TBC, индекс Национального банка в том виде, в каком его печатала TBC до января 2025 года, среднегодовые значения TBC с 2019 года, веса корзины Геостата и поквартальные ставки G&T по Батуми с пометкой, что они основаны на Numbeo.
Источники
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2025, Galt & Taggart, 24 сентября 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2025, Galt & Taggart, 7 марта 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2024, Galt & Taggart, 5 марта 2024 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2025, TBC Capital, 24 октября 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - December 2024, TBC Capital, 30 января 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Residential Real Estate in Georgia, 2025 Summary / 2026 Outlook, TBC Capital, 11 февраля 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Consumer Price Detail Indices (Previous month = 100), Геостат (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Consumer Price Detail Indices (The same month of the previous year = 100), Геостат (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Consumer basket weights, Геостат (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Inflation Rate in Georgia, September 2026, Геостат, 2 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Официальный курс лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, Национальный банк Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Опубликован индекс с ежемесячными арендными ставками и доходностью в Тбилиси от Galt & Taggart (с января 2024 г. по август 2026 г.) и TBC Capital (с января 2024 г. по сентябрь 2026 г.), индексом аренды Геостата в лари до сентября 2026 г., ставками по районам за август 2026 г. и файлом данных на 762 строки.