Застройщикам: как мы проверяем проекты и как с нами работать

Для кого эта страница

Эта страница адресована компаниям, которые строят и продают квартиры в Грузии, и их отделам продаж. Она объясняет, как AVI Estates изучает проект, прежде чем он появится на avi.ge или будет предложен клиенту, какие документы ускоряют эту работу и где проходят границы любого сотрудничества. Покупатели тоже могут её прочитать, чтобы понять, какие вопросы застройщику уже были заданы.

Всё изложенное ниже держится на одном принципе. В нашей редакционной работе застройщик является источником документов, а не клиентом. Застройщик не может заказать страницу, утвердить её формулировки или решить, как будет описан его проект. Правила, касающиеся денег, изложены на нашей странице о независимости; здесь они применены к вопросам, которые коммерческий директор обычно задаёт первыми.

Что мы проверяем, прежде чем упомянуть или показать проект

Прежде чем проект будет назван в гиде, получит обзор или будет предложен клиенту, он проходит одни и те же проверки. Проект, не прошедший проверку земли или разрешения, клиентам не показывается. Прочие открытые пункты записываются для клиента.

Основной вес несут разрешение и акт ввода в эксплуатацию. Согласно статье 139-1 Кодекса Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, если разрешение на здание выдано 1 января 2022 г. или позднее, его нельзя эксплуатировать и нельзя подключать к электроэнергии или природному газу до выдачи акта ввода в эксплуатацию, за исключением подачи для строительных работ в пределах срока разрешения. Поэтому дату разрешения мы фиксируем так же тщательно, как само разрешение. Методика описана в нашем руководстве по проверке разрешения на строительство.

Какие документы должен прислать застройщик

Если прислать весь пакет сразу, это сэкономит недели переписки. На первом этапе достаточно копий; с официальной записью мы сверяем их сами.

1. Компания. Наименование и регистрационный номер юридического лица, которое подписывает договоры с покупателями, и документ, связывающий его с любым другим лицом, которому принадлежит участок или выдано разрешение.
2. Участок. Кадастровый код каждого участка и любое соглашение, дающее право строить на земле, которая застройщику не принадлежит.
3. Разрешение. Номер, дата, выдавший орган и стадия, утверждённые чертежи, зональное соглашение, если оно есть, а также любое продление или изменение.
4. Банковская ипотека. Если банк финансирует проект под залог земли, письменные условия освобождения квартиры покупателя.
5. График. Запланированные этапы с плановыми датами акта ввода в эксплуатацию и регистрации квартир на покупателей.
6. Договор. Типовой проект договора с приложением о спецификации.
7. Завершённые проекты. Адрес и кадастровый код каждого, дата сдачи, обещанная при старте продаж, и дата акта ввода в эксплуатацию.

Списки покупателей и внутренние данные о продажах нам не нужны, и мы их не запросим. Рассказ застройщика о том, как финансируется проект, мы приводим как заявление застройщика, если его не подтверждает документ. Этот перечень отвечает на те же пункты, которые покупатель проходит в нашем чек-листе проверки застройщика.

Как мы проверяем то, что присылает застройщик

Копия из офиса продаж - это зацепка, а не доказательство. Каждый документ сверяется с записью, которую застройщик не контролирует.

• Свежие выписки. Выписку из Публичного реестра по каждому кадастровому коду мы заказываем сами и отмечаем дату и время; старая выписка ничего не скажет об аресте, зарегистрированном на прошлой неделе. Наше руководство по выписке из Публичного реестра показывает, какие строки мы читаем.
• Разрешения в первоисточнике. Номер на копии должен вести к тому же разрешению в записях муниципалитета, на тот же участок и ту же компанию.
• Этажи, подсчитанные на месте. Этажи сверх разрешения являются самовольным строительством, что бы ни утверждал буклет.
• Даты, подкреплённые доказательствами. Обещанной дате нужны материалы старта продаж или договор, который мы видели; фактической дате нужны акт ввода в эксплуатацию, запись в реестре или датированный выезд.

Если документ расходится с записью, мы сообщаем об этом застройщику и просим письменное объяснение. Пока расхождение не подтверждено документом, оно остаётся открытым пунктом, а открытый пункт по земле или разрешению не допускает проект к клиентам.

Что мы публикуем о проекте

Страница проекта содержит только факты, которые читатель мог бы проверить, у каждого из них указаны источник и дата нашей проверки:

• наименование компании-продавца и её связь с маркетинговым брендом;
• местоположение, кадастровый код участка и класс здания по разрешению;
• номер, дата и стадия разрешения, а также соответствие ему продаваемых этажей;
• обременения, указанные в выписке на дату её заказа;
• стадия строительства на момент нашего последнего выезда с нашими датированными фотографиями;
• обещанные и достигнутые даты сдачи прежних зданий;
• то, что нам не удалось проверить;
• комментарий застройщика, если он есть, с его датой.

Обзор проекта пишется только после того, как наша команда побывала на площадке. Рендер никогда не выдаётся за изображение здания в его нынешнем виде. То, что, по словам застройщика, будет в готовом здании, приводится как его заявление, а не как наш вывод.

Чего мы никогда не публикуем

Некоторые материалы помогают нам проверить проект, но на публичной странице им не место:

• Данные покупателей. Имена людей, купивших квартиры, их договоры и уплаченные ими суммы.
• Конфиденциальные коммерческие условия. Кредитные договоры с банком, цены подрядчиков или внутренние данные о продажах, которые застройщик не публиковал.
• Сведения о сотрудниках. Всё, что касается работников, помимо должностных лиц, уже названных в публичном реестре.
• Утверждения без источника. Слухи, анонимные жалобы и сообщения на форумах, независимо от того, помогают они застройщику или вредят ему.
• Оценки. Звёзды, баллы или списки «лучших застройщиков»: мы не публикуем никаких рейтингов без опубликованной методологии.
• Предоставленные формулировки. Любая фраза, написанная застройщиком и поданная как наша оценка.

Защищён и покупатель, который присылает нам документы о сданном или задержанном проекте: мы используем то, что можно проверить, а персональные данные отправителя обрабатываются согласно нашей политике конфиденциальности, которая исключает их передачу застройщикам для маркетинга.

Чего застройщик не может купить

Партнёрство не меняет ничего из того, что читатель воспринимает как наше суждение. Никакой платёж, скидка, подарок или деловое предложение не позволяет получить:

• упоминание в гиде, в сравнении или в клиентской подборке;
• более раннее или более высокое место в списке профилей застройщиков;
• более мягкий тон обзора или удаление критического вывода, опирающегося на источник;
• лучшую оценку: мы не ставим звёзд, баллов и не составляем рейтингов, так что улучшать нечего;
• рекламу внутри гидов, в которых её нет.

О том, как мы получаем оплату, рассказано на странице о независимости. Если в связи с рекомендованным нами объектом нам заплатил бы кто-то помимо клиента, клиент получает письменное уведомление об этом ещё до решения и вправе попросить нас от такой оплаты отказаться. Квартира, принадлежащая сотруднику или его родственнику в проекте, который мы обозреваем или рекомендуем, а также деловая связь с застройщиком, выходящая за рамки продажи его квартир нашим клиентам, указываются на странице или в профиле.

Право на ответ и исправления

Несогласие - дело ожидаемое, и порядок одинаков для каждого застройщика:

1. До публикации. Застройщик получает факты, которые мы собираемся опубликовать в его профиле, и может ответить до того, как страница выйдет. Это возможность исправить факты, а не право вето.
2. После публикации. Застройщик может в любой момент прокомментировать профиль или обзор. Комментарий появляется рядом с нашим текстом, без правок и с датой.
3. С источником. Документ, доказывающий ошибочность факта, например акт ввода в эксплуатацию, которого мы не видели, меняет текст, а исправление датируется в истории изменений страницы.
4. Без источника. Наш текст остаётся прежним, а позиция застройщика публикуется рядом с ним как его позиция.

Исправлению, которое улучшает запись, нужны столь же весомые доказательства, как и исправлению, которое её ухудшает. Общий порядок описан на странице для сообщений об ошибках, а правила работы с источниками - в нашей редакционной политике.

Объекты, которые мы показываем клиентам, и наша независимость

AVI Estates также помогает клиентам с покупкой, поэтому закономерен вопрос: как можно предлагать проект покупателю и при этом описывать его нейтрально. Эти две роли разделяют три правила.

• Проверки до предложения. Квартира в новостройке попадает в подборку клиента только после описанных выше проверок земли и разрешения, и в подборке указан каждый открытый пункт. Спешка застройщика не позволяет пропустить ни одну из них.
• Одинаковые доказательства на сайте. О проекте, который мы показываем клиентам, мы пишем на основании тех же доказательств, что и о любом другом, и показ не защищает его от последующего критического вывода. Карточка на странице эксклюзивных объектов - это предложение, а не рекомендация.
• Подождать допустимо. Если документы проекта неполны, мы советуем клиенту не платить, пока они не поступят, даже если застройщик торопит с бронированием.

Покупатели, которые предпочитают проводить проверки сами, найдут те же вопросы в наших руководствах по проверке застройщика и инвестициям на этапе строительства.

Как поддерживать запись о проекте в актуальном состоянии

Запись на avi.ge перепроверяется, когда происходит что-то существенное, и застройщик, присылающий новый документ в этот момент, раньше получает точную страницу. Мы отслеживаем такие события:

• новая стадия разрешения либо изменённое или новое разрешение после добавления этажа, новой планировки или смены назначения;
• зарегистрированная консервация, приостановленный объект на карте мэрии или новая дата сдачи;
• акт ввода в эксплуатацию, дату которого мы сопоставляем с датой, обещанной при старте продаж;
• первые квартиры, зарегистрированные на покупателей, что переводит запись из разряда обещаний в разряд фактов.

На каждой странице указано, когда она проверялась в последний раз, а каждое изменение вносится в её историю изменений.

Сотрудничество с нами в продажах

Некоторые застройщики хотят, чтобы их квартиры предлагались нашим клиентам. Это коммерческий вопрос, отдельный от гидов, и решать его следует в письменном соглашении, а не в телефонном разговоре с менеджером по продажам.

Какими бы ни были эти условия, соглашение с нами не может содержать:

• права утверждать или редактировать страницу, профиль или обзор;
• обещания не допускать критический вывод на сайт или удалить его;
• обязательства показывать квартиры клиенту, запросу которого они не соответствуют;
• условия о конфиденциальности, которое помешало бы нам сообщить клиенту о платеже, связанном с его квартирой.

Застройщик, не принимающий этих ограничений, всё равно может присылать документы и комментировать страницы о себе.

Как связаться с нами застройщику

Напишите на info@avi.ge, указав в теме письма «Застройщик» и название проекта, либо позвоните или отправьте сообщение в WhatsApp на номер +995 501 113 200. Наш офис расположен в Тбилиси, на пр. Давида Агмашенебели, 115, и открыт с 10:00 до 19:00 по тбилисскому времени, с понедельника по субботу. В первом сообщении укажите наименование компании-продавца, адрес проекта и кадастровые коды, номер и стадию разрешения, а также человека, который может организовать выезд на площадку.

Чтобы оспорить опубликованную страницу, укажите её адрес и спорную фразу и приложите подтверждающий документ. Проекты, о которых мы ещё не писали, можно также предложить через страницу контактов.

Частые вопросы

Может ли застройщик заплатить за появление на avi.ge?

Нет. Никакой платёж, скидка или деловое предложение не покупает упоминание в гиде, место в подборке, позицию среди профилей застройщиков или более благосклонный обзор.

Какие документы должен прислать застройщик?

Данные компании-продавца, кадастровые коды участков, разрешение на строительство со стадией и чертежами, условия освобождения от банковской ипотеки, если она есть, график, типовой договор и сведения о завершённых проектах.

Полагаетесь ли вы на копии, которые присылает застройщик?

Нет. Выписку из Публичного реестра мы заказываем сами, разрешение ищем в записях муниципалитета, этажи считаем на площадке, а даты сверяем с документами.

Что происходит, если застройщик не согласен со страницей?

Его комментарий публикуется рядом с нашим текстом вместе с датой. Сам текст меняется, только если застройщик предъявит документ, доказывающий ошибочность факта.

Иначе ли вы относитесь к проектам, которые показываете клиентам?

Нет. Сначала они проходят те же проверки земли и разрешения, о них пишут на основании тех же доказательств, и от последующих критических выводов они не защищены.

История изменений

• 2 ноября 2026 - Опубликовано с проверками проектов, перечнем документов, правилами публикации и правом на ответ; условия сотрудничества и контактное лицо владелец добавит позже.