Методология
Здесь собраны ежемесячные цифры по ценам на жилье в Грузии, которые публикуются регулярно, причём каждая приводится под своим названием и не смешивается с другими в одну общую величину. Динамику с 2012 года смотрите на странице история цен по городам, данные по Батуми - в нашем обзоре рынка Батуми, а разбивку покупателей по гражданству - в статистике иностранных покупателей.
| Ряд | Что измеряется | Основа цены | Периодичность | Пересматривается позже? |
|---|---|---|---|---|
| Galt & Taggart (G&T), Тбилиси | Средневзвешенная цена за м² квартир в белом каркасе, проданных застройщиками; вторичный рынок с разбивкой по году разрешения на строительство; аренда новых квартир площадью 50-60 м²; зарегистрированные продажи | Для цены первичного рынка не указана | Ежемесячно, обычно с задержкой в 1-2 месяца | Да |
| TBC Capital, Тбилиси | Средняя цена за м² всех квартир, новых и старых; аренда; доходность; зарегистрированные сделки и их сумма | Цена предложения: уровень по объявлениям myhome.ge, изменения по данным Национального банка | Ежемесячно, в течение следующего месяца | Да: новая методика начиная с отчета за ноябрь 2025 года |
| Индекс цен на жилую недвижимость Геостата | Индекс типичного нового жилья в Тбилиси, средний уровень 2020 года = 100 | Цены предложения на myhome.ge и ss.ge, в лари | Ежеквартально, примерно через 23 дня после конца квартала | Нет: цифры окончательные |
| Национальный банк Грузии | Индексы цен и арендных ставок для типичных 1-комнатных и 3-комнатных квартир в Сабуртало и Варкетили | Цены предложения из открытых источников | Ежемесячно | Неизвестно |
Источники и периодичность. Каждое число в таблицах взято из собственного отчета или файла данных издателя. Отчеты G&T и TBC Capital мы проверяем каждый месяц, публикации Геостата - каждый квартал. Ежемесячные заметки Colliers Georgia на ее собственной платформе данных Recov в эти таблицы не входят, а панель данных Национального банка 2 ноября 2026 года оказалась недоступна, поэтому проверенных цифр от него здесь нет.
Пересмотры. G&T и TBC Capital задним числом меняют прошлые месяцы; в файле данных сохранены обе версии.
Ограничения.
- Цена предложения - не уплаченная цена. TBC Capital, Геостат и Национальный банк опираются на цены из объявлений. G&T не сообщает, отражает ее цена первичного рынка договорную цену или прайсовую.
- Белый каркас - не то же самое, что под ключ. Цена первичного рынка G&T по Тбилиси относится к квартирам в белом каркасе; по Батуми, начиная с отчета за третий квартал 2025 года, она относится к квартирам под ключ, и предыдущие кварталы в том отчете были пересчитаны.
- TBC сменила методику. С отчета за ноябрь 2025 года (то есть с данных за октябрь 2025 года) ее уровень примерно на 3,5% выше прежнего при сохранении помесячного рисунка, поэтому ее цены 2024 года несопоставимы с ценами 2026 года.
- Проверенного ежемесячного ряда по Батуми нет. G&T дает Батуми поквартально, Геостат и Национальный банк охватывают только Тбилиси, а ежемесячные заметки Colliers по Батуми на ее платформе Recov в этот индекс не входят.
- Доллары и лари. G&T и TBC считают в долларах США, Геостат - в лари, а лари колеблется вместе с обменным курсом.
Последние значения, проверено 2 ноября 2026 г.
Самая свежая цифра у каждого издателя относится к своему периоду: у G&T к августу 2026 года, у TBC Capital к сентябрю 2026 года, у Геостата к третьему кварталу.
| Ряд | Период | Значение | Изменение |
|---|---|---|---|
| G&T, первичный рынок, белый каркас, Тбилиси | Авг. 2026 | $1 432 за м² | +0,4% за месяц, +6,8% за год |
| G&T, вторичный рынок, более новые дома, Тбилиси | Авг. 2026 | $1 399 за м² | +7,9% за год |
| G&T, аренда новых квартир 50-60 м², Тбилиси | Авг. 2026 | $10,4 за м² в месяц | Валовая доходность 8,7% |
| G&T, зарегистрированные продажи, Тбилиси | Авг. 2026 | 3 429 | 30 703 с января по август |
| TBC, цена предложения, все квартиры, Тбилиси | Сент. 2026 | $1 373 за м² | +3% за год |
| TBC, запрашиваемая арендная ставка, Тбилиси | Сент. 2026 | $10,3 за м² в месяц | Доходность 8,2% |
| TBC, сделки, Тбилиси | Сент. 2026 | 4 254 | +10% за год |
| Индекс Геостата, новое жилье, Тбилиси | III кв. 2026 | 166,2 (2020 = 100) | +1,5% за квартал, +5,9% за год |
| G&T, первичный рынок, под ключ, Батуми | Июнь 2026 (поквартально) | $1 960 за м² | +9,8% за год |
Все ценовые ряды по Тбилиси из этой таблицы за год выросли, на 3-8%, однако уровень и темп у них разные: быстрее всего росли вторичный рынок в новых домах и цена первичного рынка, медленнее всего - цена предложения TBC по всем квартирам.
Ближайшие публикации. На 2 ноября 2026 года отчет G&T по Тбилиси за сентябрь 2026 года еще не вышел. Октябрьский отчет TBC Capital обычно появляется в пределах месяца. Индекс Геостата за четвертый квартал, судя по прежним датам выхода, скорее всего будет опубликован в конце января 2027 года.
Ежемесячные цены в Тбилиси
Цена первичного рынка G&T охватывает квартиры в белом каркасе по всему городу; под вторичным рынком в более новых домах понимаются квартиры в зданиях с разрешением на строительство, выданным с 2013 года. За январь-июнь 2024 года в столбце первичного рынка стоят уточненные значения G&T (см. раздел о версиях публикаций). Столбец TBC - это средняя цена предложения всех квартир по пересчитанному ряду TBC, который начинается с января 2025 года.
| Месяц | G&T, первичный рынок, белый каркас | G&T, вторичный рынок, более новые дома | TBC, цена предложения, все квартиры |
|---|---|---|---|
| Янв. 2024 | 1 246 | 1 182 | - |
| Февр. 2024 | 1 258 | 1 134 | - |
| Март 2024 | 1 271 | 1 198 | - |
| Апр. 2024 | 1 278 | 1 241 | - |
| Май 2024 | 1 288 | 1 226 | - |
| Июнь 2024 | 1 298 | 1 214 | - |
| Июль 2024 | 1 298 | 1 244 | - |
| Авг. 2024 | 1 301 | 1 263 | - |
| Сент. 2024 | 1 303 | 1 247 | - |
| Окт. 2024 | 1 307 | 1 224 | - |
| Нояб. 2024 | 1 312 | 1 278 | - |
| Дек. 2024 | 1 320 | 1 252 | - |
| Янв. 2025 | 1 319 | 1 302 | 1 265 |
| Февр. 2025 | 1 325 | 1 245 | 1 264 |
| Март 2025 | 1 330 | 1 220 | 1 286 |
| Апр. 2025 | 1 332 | 1 256 | 1 298 |
| Май 2025 | 1 331 | 1 253 | 1 310 |
| Июнь 2025 | 1 338 | 1 256 | 1 313 |
| Июль 2025 | 1 340 | 1 263 | 1 322 |
| Авг. 2025 | 1 341 | 1 299 | 1 328 |
| Сент. 2025 | 1 345 | 1 310 | 1 329 |
| Окт. 2025 | 1 352 | 1 286 | 1 347 |
| Нояб. 2025 | 1 366 | 1 297 | 1 341 |
| Дек. 2025 | 1 373 | 1 316 | 1 341 |
| Янв. 2026 | 1 385 | 1 296 | 1 340 |
| Февр. 2026 | 1 398 | 1 304 | 1 348 |
| Март 2026 | 1 403 | 1 305 | 1 341 |
| Апр. 2026 | 1 408 | 1 371 | 1 345 |
| Май 2026 | 1 412 | 1 366 | 1 350 |
| Июнь 2026 | 1 417 | 1 345 | 1 353 |
| Июль 2026 | 1 426 | 1 372 | 1 359 |
| Авг. 2026 | 1 432 | 1 399 | 1 363 |
| Сент. 2026 | - | - | 1 373 |
За весь период цена первичного рынка G&T поднялась примерно на 15%, с $1 246 до $1 432 за м²; в июле 2024 года она не изменилась, а в январе и мае 2025 года опускалась на $1. Цена предложения TBC за 20 месяцев выросла примерно на 8,5%, главным образом в 2025 году, а с октября 2025 года по июнь 2026 года держалась в диапазоне от $1 340 до $1 353. Цены вторичного рынка колеблются сильнее, поэтому сравнивайте несколько месяцев, а не один.
Две ежемесячные ценовые линии
На графике показаны два ценовых столбца из таблицы выше. Он годится только для оценки направления и моментов разворота: одна линия отражает новые квартиры в белом каркасе, которые продают застройщики, другая - объявления о квартирах любого возраста, так что расстояние между линиями не является скидкой.
Геостат: официальный квартальный индекс
Ежемесячного индекса цен у Геостата нет. Его квартальный индекс цен на жилую недвижимость отслеживает типичное новое жилье в Тбилиси по ценам предложения, которые снимаются с myhome.ge и ss.ge в конце каждого месяца. Хедоническая модель оценивает одни и те же характеристики (площадь, этаж, состояние, отопление и другие) внутри каждой группы районов, поэтому рост доли больших или лучше отделанных квартир среди выставленных на продажу сам по себе индекс не поднимает. Вторичный рынок и Батуми в расчет не входят.
| Квартал | Индекс, 2020 = 100 | К предыдущему кварталу | К тому же кварталу прошлого года | Квартиры, к прошлому году | Дома, к прошлому году |
|---|---|---|---|---|---|
| I кв. 2024 | 141,3 | +1,1% | +13,0% | +12,9% | +13,3% |
| II кв. 2024 | 148,1 | +4,8% | +14,9% | +14,4% | +16,8% |
| III кв. 2024 | 146,7 | -0,9% | +8,0% | +7,5% | +9,7% |
| IV кв. 2024 | 154,3 | +5,2% | +10,4% | +9,8% | +12,3% |
| I кв. 2025 | 157,6 | +2,2% | +11,5% | +10,9% | +13,5% |
| II кв. 2025 | 156,1 | -1,0% | +5,4% | +5,2% | +5,7% |
| III кв. 2025 | 157,0 | +0,6% | +7,0% | +6,9% | +7,2% |
| IV кв. 2025 | 159,4 | +1,5% | +3,3% | +3,5% | +2,5% |
| I кв. 2026 | 162,3 | +1,8% | +3,0% | +3,3% | +1,8% |
| II кв. 2026 | 163,8 | +0,9% | +4,9% | +4,8% | +5,5% |
| III кв. 2026 | 166,2 | +1,5% | +5,9% | +5,6% | +7,0% |
В третьем квартале 2026 года индекс на 66,2% превышал свой средний уровень 2020 года: по квартирам на 63,1%, по отдельным домам на 72,7%. С начала 2024 года по начало 2025 года годовой рост составлял 8-15%, а в последние четыре квартала - от 3,0% до 5,9%. Поскольку индекс считается в лари, он движется и вместе с обменным курсом. Медианные цены предложения новых квартир по районам у Геостата в третьем квартале 2026 года колебались от 3 657 лари за м² в Самгори до 7 004 лари в Мтацминде.
Ежемесячное число продаж и почему цифры G&T и TBC расходятся
И G&T, и TBC Capital каждый месяц подсчитывают продажи квартир в Тбилиси по регистрациям в Публичном реестре; Геостат и Национальный банк ежемесячных подсчетов не публикуют, и ни один из наших источников не дает такой цифры по всей Грузии. Прочерк означает, что число не публиковалось: декабрь G&T показывает только округленной подписью на графике (около 4 100 в 2024 году и 4 500 в 2025 году), а ее отчет за сентябрь 2026 года пока не вышел.
| Месяц | Galt & Taggart | TBC Capital |
|---|---|---|
| Янв. 2024 | 3 068 | 2 967 |
| Февр. 2024 | 3 444 | 3 358 |
| Март 2024 | 2 991 | 2 971 |
| Апр. 2024 | 3 220 | 3 193 |
| Май 2024 | 3 197 | 3 142 |
| Июнь 2024 | 2 957 | 2 903 |
| Июль 2024 | 3 476 | 3 435 |
| Авг. 2024 | 3 138 | 3 133 |
| Сент. 2024 | 3 528 | 3 430 |
| Окт. 2024 | 3 750 | 3 658 |
| Нояб. 2024 | 3 513 | 3 560 |
| Дек. 2024 | - | 3 940 |
| Янв. 2025 | 2 918 | 2 796 |
| Февр. 2025 | 3 290 | 3 185 |
| Март 2025 | 3 078 | 3 051 |
| Апр. 2025 | 3 252 | 3 206 |
| Май 2025 | 3 325 | 3 304 |
| Июнь 2025 | 3 266 | 3 236 |
| Июль 2025 | 3 647 | 3 618 |
| Авг. 2025 | 2 858 | 2 823 |
| Сент. 2025 | 4 011 | 3 869 |
| Окт. 2025 | 4 232 | 4 129 |
| Нояб. 2025 | 3 726 | 3 627 |
| Дек. 2025 | - | 4 385 |
| Янв. 2026 | 2 964 | 2 922 |
| Февр. 2026 | 3 822 | 3 770 |
| Март 2026 | 4 121 | 4 031 |
| Апр. 2026 | 3 641 | 3 508 |
| Май 2026 | 3 748 | 3 707 |
| Июнь 2026 | 4 503 | 4 425 |
| Июль 2026 | 4 475 | 4 409 |
| Авг. 2026 | 3 429 | 3 408 |
| Сент. 2026 | - | 4 254 |
Подсчеты ни разу не совпадают. Во всех месяцах, по которым есть обе цифры, кроме ноября 2024 года, у G&T сделок больше - на величину от 5 до 142. Ни один из издателей не раскрывает свой точный фильтр, так что причина не подтверждена. Кроме того, цифры G&T растут за счет поздних регистраций: когда месяц перепечатывается через год или два, он обычно оказывается примерно на 1% выше (август 2025 года: 2 858, позднее 2 891), а итог G&T за 2024 год вырос с 40 346 до 40 637. TBC связывает часть колебаний с изменением закона о регистрации в марте 2024 года и с тем, что в августе 2025 года было на два рабочих дня меньше, из-за чего сделки перенеслись на сентябрь.
Свой реестровый подсчет продаж застройщиков G&T называет запаздывающим индикатором, поэтому дополнительно опрашивает застройщиков с более чем 100 проектами в Тбилиси (это около половины первичного рынка), о текущих продажах. По этому опросу продажи застройщиков в августе 2026 года были на 30,9% выше, чем годом ранее.
Первые публикации и уточненные значения
Цифра за месяц может измениться после того, как ее впервые опубликовали. Каждую опубликованную версию мы называем версией публикации и никогда не смешиваем две версии в одной линии, не оговорив этого.
G&T, первое полугодие 2024 года. В перепечатках в отчетах G&T за 2025 и 2026 годы эти цены первичного рынка сдвинулись на сумму до $27. Наша страница истории цен приводит первую публикацию ($1 266 за январь 2024 года); таблица и график выше построены по уточненным значениям. Начиная с июля 2024 года перепечатки совпадают с первой публикацией.
| Месяц | Первая публикация | Уточнено | Разница |
|---|---|---|---|
| Янв. 2024 | 1 266 | 1 246 | -20 |
| Февр. 2024 | 1 275 | 1 258 | -17 |
| Март 2024 | 1 254 | 1 271 | +17 |
| Апр. 2024 | 1 269 | 1 278 | +9 |
| Май 2024 | 1 270 | 1 288 | +18 |
| Июнь 2024 | 1 271 | 1 298 | +27 |
TBC Capital, смена методики. Пересчитанный ряд поднимает каждый месяц 2025 года до октября на $42-45, поэтому рост, измеренный от цены TBC по старой методике до цены по новой, завышается примерно на 3,5 процентного пункта. Уровень запрашиваемых арендных ставок не пересчитывался.
| Месяц | Первая публикация | Уточнено | Разница |
|---|---|---|---|
| Янв. 2025 | 1 223 | 1 265 | +42 |
| Февр. 2025 | 1 222 | 1 264 | +42 |
| Март 2025 | 1 243 | 1 286 | +43 |
| Апр. 2025 | 1 255 | 1 298 | +43 |
| Май 2025 | 1 266 | 1 310 | +44 |
| Июнь 2025 | 1 269 | 1 313 | +44 |
| Июль 2025 | 1 278 | 1 322 | +44 |
| Авг. 2025 | 1 283 | 1 328 | +45 |
| Сент. 2025 | 1 284 | 1 329 | +45 |
Три подсчета за один месяц. За июль 2026 года G&T сообщает о 4 475 проданных квартирах в Тбилиси, TBC - о 4 409 сделках; публикация в СМИ со ссылкой на данные Colliers дает 4 486, но эту цифру мы не смогли сверить ни с одним документом Colliers и не смогли подтвердить, что она относится только к Тбилиси. Цены за тот же месяц составили $1 426 (первичный рынок G&T), $1 372 (вторичный рынок G&T в более новых домах) и $1 359 (цена предложения TBC): это разные показатели, которые нельзя усреднять или сшивать в один ряд.
Что нужно для собственного индекса avi.ge
Сводный «индекс avi.ge» мы не публикуем: ряды выше измеряют разные вещи, и их среднее проверить было бы невозможно. Для собственного индекса нужны данные, которых у нас пока нет, поэтому на этой странице показаны только части, подтвержденные источниками. Перечень ниже опирается на методики самих издателей, прежде всего на техническое руководство Геостата.
Будет добавлено командой: данные, которые команда должна собрать, прежде чем avi.ge сможет публиковать собственный ежемесячный индекс.
- Снимок на конец месяца по каждому объявлению на myhome.ge и ss.ge: ID, дата обнаружения, цена предложения и валюта, площадь, район и адрес, новостройка или вторичный рынок, стадия строительства, этаж и этажность дома, состояние (черный, белый или зеленый каркас либо под ключ), число комнат, балкон, отопление, газ, парковка и кладовая; для домов также площадь участка и вода. Сначала проверьте условия использования каждого портала.
- Письменные правила очистки данных и журнал проверок: дубли между порталами, пропущенные значения, выбросы.
- Группы районов с весами по стоимости объявлений за предыдущий год, обновляемыми ежегодно.
- Хедоническая модель для каждой группы районов и число объявлений по каждой группе, чтобы было видно, надежна ли месячная оценка.
- Зарегистрированные сделки: их число и, если Публичный реестр сможет предоставить их на ясных условиях (пока неизвестно), цена, площадь, адрес, дата, первичный или вторичный рынок и гражданство покупателя. Без них наш индекс останется индексом цен предложения.
- Год разрешения на строительство каждого здания и то, является ли продавец застройщиком.
- Подписанные договоры от группы застройщиков, готовых отчитываться ежемесячно.
- Ежемесячные запрашиваемые арендные ставки для фиксированных типов квартир по районам, чтобы считать доходность.
- Курс USD/GEL Национального банка за каждый месяц.
- Для каждой внешней цифры: дата отчета и дата нашего обращения к нему.
По Батуми все это придется собирать с нуля, причем квартиры под ключ и в белом каркасе нужно учитывать отдельно.
Как пользоваться этими цифрами и как не стоит
- Проверяйте цену застройщика. Сопоставьте предложение квартиры в белом каркасе в Тбилиси с последней ценой первичного рынка G&T, а затем с уровнем района в нашем сравнении районов. Предложение под ключ обычно выше, примерно на стоимость отделки.
- Смотрите на направление. Если G&T, TBC и Геостат растут в одни и те же месяцы, тренд общий; если сдвинулся только один ряд, дождитесь следующей публикации.
- Проверяйте арендную ставку. Если обещанная аренда намного выше цифр G&T и TBC, этому нужно объяснение.
- Не измеряйте рост между разными рядами, то есть от цены одного издателя к цене другого или от старой методики TBC к новой.
- Не переносите тбилисские цифры на Батуми, где свои квартальные данные и свой набор предложений.
- Не оценивайте отдельную квартиру по индексу. Индекс описывает типичное жилье, а цена конкретной квартиры зависит от дома, этажа, вида, отделки и документов, и именно это учитывает оценка сертифицированного оценщика.
- Не принимайте один месяц за тренд. Отдельные месяцы колеблются из-за числа рабочих дней и задержек регистрации.
Файл данных
В файле 565 строк, по одной на каждое сочетание периода, города, издателя и ряда, с января 2024 года по сентябрь 2026 года; в каждой строке указаны значение, единица, показатель, ссылка на источник, дата публикации и дата нашего обращения. Первые публикации и уточненные значения выделены в отдельные ряды с указанием версии. В файле есть и цифры, которых нет выше: вторичный рынок в старых домах, ежемесячные арендные ставки, заявленная доходность, перепечатанные подсчеты продаж, разбивка на первичный и вторичный рынок, индекс Геостата с четырьмя знаками после запятой и поквартальная цена G&T для квартир под ключ в Батуми. Каждая строка ссылается на свой отчет.
Источники
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2026, Galt & Taggart, 27 февраля 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview, Galt & Taggart, 30 января 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview, Galt & Taggart, 7 февраля 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2024, Galt & Taggart, 5 марта 2024 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2025, TBC Capital, 24 октября 2025 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Residential Property Price Index - III quarter of 2026, Геостат, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Residential property price index: data tables, including prices by Tbilisi district, Геостат (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Residential Property Price Index: Technical Manual, Геостат, постановление № 7 от 26 апреля 2021 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, Национальный банк Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Опубликован индекс с ежемесячными рядами по Тбилиси от Galt & Taggart (с января 2024 г. по август 2026 г.) и TBC Capital (с января 2025 г. по сентябрь 2026 г., по пересчитанной методике), квартальным индексом Геостата до третьего квартала 2026 г., ежемесячным числом продаж и файлом данных на 565 строк.