მეთოდოლოგია
ეს გვერდი აგროვებს საქართველოს ბინების ფასების იმ ყოველთვიურ მაჩვენებლებს, რომლებიც ქვეყნდება, თითოეულს საკუთარი სახელით, ისე, რომ ერთ ციფრად არ ვურევთ. 2012 წლიდან მოყოლებული წლებისთვის იხილეთ ფასების ისტორია ქალაქების მიხედვით, ბათუმისთვის - ბათუმის ბაზრის მიმოხილვა, ხოლო მყიდველების მოქალაქეობის მიხედვით - უცხოელი მყიდველების სტატისტიკა.
| რიგი | რას ზომავს | ფასის საფუძველი | სიხშირე | შემდეგ ზუსტდება? |
|---|---|---|---|---|
| Galt & Taggart (G&T), თბილისი | დეველოპერების მიერ გაყიდული თეთრი კარკასის ბინების შეწონილი საშუალო მ²-ზე; მეორადი ბაზარი, დაყოფილი შენობის მშენებლობის ნებართვის წლის მიხედვით; 50-60 მ²-იანი ახალი ბინების ქირა; რეგისტრირებული გაყიდვები | დეველოპერის ფასისთვის მითითებული არ არის | ყოველთვიურად, ჩვეულებრივ 1-2 თვის დაგვიანებით | დიახ |
| TBC Capital, თბილისი | ყველა ბინის, ახლისა და ძველის, საშუალო ფასი მ²-ზე; ქირა; შემოსავლიანობა; რეგისტრირებული გარიგებები და მათი ღირებულება | მოთხოვნილი ფასი: დონე myhome.ge-ს განცხადებებიდან, ცვლილებები ეროვნული ბანკის მონაცემებიდან | ყოველთვიურად, მომდევნო თვის განმავლობაში | დიახ: ახალი მეთოდი 2025 წლის ნოემბრის ანგარიშიდან |
| საქსტატის RPPI | თბილისში ტიპური ახალი საცხოვრებლის ინდექსი, 2020 წლის საშუალო = 100 | მოთხოვნილი ფასები myhome.ge-სა და ss.ge-ზე, ლარში | კვარტალურად, კვარტლის დასრულებიდან დაახლოებით 23 დღეში | არა: ციფრები საბოლოოა |
| საქართველოს ეროვნული ბანკი | ტიპური ერთოთახიანი და სამოთახიანი ბინების ფასისა და ქირის ინდექსები საბურთალოსა და ვარკეთილში | მოთხოვნილი ფასები ღია წყაროებიდან | ყოველთვიურად | უცნობია |
წყაროები და სიხშირე. ცხრილებში ყოველი რიცხვი გამომცემლის საკუთარი ანგარიშიდან ან მონაცემთა ფაილიდან მოდის. G&T-სა და TBC Capital-ს ყოველთვიურად ვამოწმებთ, საქსტატს - კვარტალურად. Colliers Georgia-ს ყოველთვიური ჩანაწერები მისივე მონაცემთა პლატფორმა Recov-ზე ამ ცხრილებში არ შედის, ეროვნული ბანკის დაფა კი 2026 წლის 2 ნოემბერს მიუწვდომელი იყო, ამიტომ ის აქ შემოწმებულ რიცხვს არ გვაწვდის.
დაზუსტებები. G&T და TBC Capital წარსული თვეების ციფრებს ხელახლა აქვეყნებენ დაზუსტებული სახით; მონაცემთა ფაილი ორივე ვერსიას ინახავს.
შეზღუდვები.
- მოთხოვნილი ფასი გადახდილი არ არის. TBC Capital, საქსტატი და ეროვნული ბანკი განცხადებების ფასებს იყენებენ. G&T არ ამბობს, მისი დეველოპერის ფასი ხელშეკრულების ფასია თუ ფასთა სიიდან აღებული.
- თეთრი კარკასი გარემონტებული ბინა არ არის. G&T-ის თბილისის დეველოპერის ფასი თეთრი კარკასის ბინებს ეხება; მისი ბათუმის ფასი კი გარემონტებულ ბინებს ეხება 2025 წლის მესამე კვარტლის ანგარიშიდან, რომელმაც ადრინდელი კვარტლებიც დააზუსტა.
- TBC-მ მეთოდი შეცვალა. 2025 წლის ნოემბრის ანგარიშიდან (2025 წლის ოქტომბრის მონაცემებიდან მოყოლებული) მისი დონე დაახლოებით 3,5%-ით მაღალია, თვიდან თვემდე ცვლილებების სურათი კი შენარჩუნებულია, ამიტომ მისი 2024 წლის ფასები 2026 წლისას არ შეედრება.
- ბათუმის შემოწმებული ყოველთვიური რიგი არ არსებობს. G&T ბათუმზე კვარტალურად იუწყება, საქსტატი და ეროვნული ბანკი მხოლოდ თბილისს მოიცავს, Colliers-ის ყოველთვიური ჩანაწერები ბათუმზე მის პლატფორმა Recov-ზე კი ამ ინდექსში არ შედის.
- დოლარი და ლარი. G&T და TBC აშშ დოლარს იყენებენ, საქსტატი - ლარს, რომელიც გაცვლით კურსთან ერთად მოძრაობს.
ბოლო მაჩვენებლები, შემოწმებულია 2026 წლის 2 ნოემბერს
თითოეული გამომცემლის უახლესი ციფრი სხვადასხვა პერიოდს ფარავს: G&T-ისთვის 2026 წლის აგვისტოს, TBC Capital-ისთვის 2026 წლის სექტემბერს, საქსტატისთვის მესამე კვარტალს.
| რიგი | პერიოდი | მნიშვნელობა | ცვლილება |
|---|---|---|---|
| G&T-ის დეველოპერის ფასი, თეთრი კარკასი, თბილისი | 2026 წლის აგვისტო | 1 432 აშშ დოლარი მ²-ზე | +0,4% თვიურად, +6,8% წლიურად |
| G&T-ის მეორადი ბაზარი, ახალი შენობები, თბილისი | 2026 წლის აგვისტო | 1 399 აშშ დოლარი მ²-ზე | +7,9% წლიურად |
| G&T-ის ქირა, 50-60 მ²-იანი ახალი ბინები, თბილისი | 2026 წლის აგვისტო | 10,4 აშშ დოლარი მ²-ზე თვეში | მთლიანი შემოსავლიანობა 8,7% |
| G&T-ის რეგისტრირებული გაყიდვები, თბილისი | 2026 წლის აგვისტო | 3 429 | 30 703 იანვრიდან აგვისტომდე |
| TBC-ის მოთხოვნილი ფასი, ყველა ბინა, თბილისი | 2026 წლის სექტემბერი | 1 373 აშშ დოლარი მ²-ზე | +3% წლიურად |
| TBC-ის მოთხოვნილი ქირა, თბილისი | 2026 წლის სექტემბერი | 10,3 აშშ დოლარი მ²-ზე თვეში | შემოსავლიანობა 8,2% |
| TBC-ის გარიგებები, თბილისი | 2026 წლის სექტემბერი | 4 254 | +10% წლიურად |
| საქსტატის RPPI, ახალი საცხოვრებელი, თბილისი | 2026 წლის III კვ. | 166,2 (2020 = 100) | +1,5% კვარტალურად, +5,9% წლიურად |
| G&T-ის დეველოპერის ფასი, გარემონტებული, ბათუმი | 2026 წლის ივნისი (კვარტალური) | 1 960 აშშ დოლარი მ²-ზე | +9,8% წლიურად |
ამ ცხრილში თბილისის ფასების ყველა რიგი წლის განმავლობაში 3%-დან 8%-მდე გაიზარდა, მაგრამ დონესა და სისწრაფეზე ისინი ერთმანეთს არ ეთანხმება: ყველაზე სწრაფად ახალ შენობებში მეორადი გაყიდვების ფასი და დეველოპერის ფასი იზრდებოდა, ყველაზე ნელა კი TBC-ის მოთხოვნილი ფასი ყველა ბინაზე.
შემდეგი გამოცემები. G&T-ის თბილისის 2026 წლის სექტემბრის ანგარიში 2026 წლის 2 ნოემბრისთვის გამოქვეყნებული არ იყო. TBC Capital-ის ოქტომბრის ანგარიში, ჩვეულებრივ, ერთი თვის განმავლობაში გამოდის. საქსტატის მეოთხე კვარტლის ინდექსი, წინა გამოცემების თარიღებით თუ ვიმსჯელებთ, სავარაუდოდ 2027 წლის იანვრის ბოლოს გამოქვეყნდება.
ყოველთვიური ფასები თბილისში
G&T-ის დეველოპერის ფასი მთელი ქალაქის თეთრი კარკასის ბინებს მოიცავს; მისი „ახალი შენობების“ მეორადი გაყიდვები იმ შენობების ბინებია, რომლებზეც ნებართვა 2013 წლიდან გაიცა. 2024 წლის იანვრიდან ივნისამდე დეველოპერის სვეტში G&T-ის დაზუსტებული მნიშვნელობებია (იხ. ვერსიები). TBC-ის სვეტი ყველა ბინის საშუალო მოთხოვნილი ფასია TBC-ის დაზუსტებული რიგით, რომელიც 2025 წლის იანვრიდან იწყება.
| თვე | G&T-ის დეველოპერის ფასი, თეთრი კარკასი | G&T-ის მეორადი ბაზარი, ახალი შენობები | TBC-ის მოთხოვნილი ფასი, ყველა ბინა |
|---|---|---|---|
| 2024 წლის იანვარი | 1 246 | 1 182 | - |
| 2024 წლის თებერვალი | 1 258 | 1 134 | - |
| 2024 წლის მარტი | 1 271 | 1 198 | - |
| 2024 წლის აპრილი | 1 278 | 1 241 | - |
| 2024 წლის მაისი | 1 288 | 1 226 | - |
| 2024 წლის ივნისი | 1 298 | 1 214 | - |
| 2024 წლის ივლისი | 1 298 | 1 244 | - |
| 2024 წლის აგვისტო | 1 301 | 1 263 | - |
| 2024 წლის სექტემბერი | 1 303 | 1 247 | - |
| 2024 წლის ოქტომბერი | 1 307 | 1 224 | - |
| 2024 წლის ნოემბერი | 1 312 | 1 278 | - |
| 2024 წლის დეკემბერი | 1 320 | 1 252 | - |
| 2025 წლის იანვარი | 1 319 | 1 302 | 1 265 |
| 2025 წლის თებერვალი | 1 325 | 1 245 | 1 264 |
| 2025 წლის მარტი | 1 330 | 1 220 | 1 286 |
| 2025 წლის აპრილი | 1 332 | 1 256 | 1 298 |
| 2025 წლის მაისი | 1 331 | 1 253 | 1 310 |
| 2025 წლის ივნისი | 1 338 | 1 256 | 1 313 |
| 2025 წლის ივლისი | 1 340 | 1 263 | 1 322 |
| 2025 წლის აგვისტო | 1 341 | 1 299 | 1 328 |
| 2025 წლის სექტემბერი | 1 345 | 1 310 | 1 329 |
| 2025 წლის ოქტომბერი | 1 352 | 1 286 | 1 347 |
| 2025 წლის ნოემბერი | 1 366 | 1 297 | 1 341 |
| 2025 წლის დეკემბერი | 1 373 | 1 316 | 1 341 |
| 2026 წლის იანვარი | 1 385 | 1 296 | 1 340 |
| 2026 წლის თებერვალი | 1 398 | 1 304 | 1 348 |
| 2026 წლის მარტი | 1 403 | 1 305 | 1 341 |
| 2026 წლის აპრილი | 1 408 | 1 371 | 1 345 |
| 2026 წლის მაისი | 1 412 | 1 366 | 1 350 |
| 2026 წლის ივნისი | 1 417 | 1 345 | 1 353 |
| 2026 წლის ივლისი | 1 426 | 1 372 | 1 359 |
| 2026 წლის აგვისტო | 1 432 | 1 399 | 1 363 |
| 2026 წლის სექტემბერი | - | - | 1 373 |
G&T-ის დეველოპერის ფასი ამ პერიოდში დაახლოებით 15%-ით, მ²-ზე 1 246 აშშ დოლარიდან 1 432 აშშ დოლარამდე გაიზარდა; 2024 წლის ივლისში ის ადგილზე იდგა, 2025 წლის იანვარსა და მაისში კი 1 აშშ დოლარით დაიკლო. TBC-ის მოთხოვნილი ფასი 20 თვეში დაახლოებით 8,5%-ით გაიზარდა, ძირითადად 2025 წელს, და 2025 წლის ოქტომბრიდან 2026 წლის ივნისამდე 1 340-დან 1 353 აშშ დოლარამდე ფარგლებში დარჩა. მეორადი ბაზრის ფასები უფრო მეტად მერყეობს, ამიტომ რამდენიმე თვე შეადარეთ და არა ერთი.
ფასების ორი ყოველთვიური ხაზი
დიაგრამაზე ზემოთ მოცემული ცხრილის ფასების ორი სვეტია გამოსახული. ის მხოლოდ მიმართულებისა და დროის განსასაზღვრად წაიკითხეთ: ერთი ხაზი დეველოპერების მიერ გაყიდული ახალი თეთრი კარკასის ბინებია, მეორე კი ნებისმიერი ასაკის ბინების განცხადებები, ამიტომ მათ შორის სხვაობა ფასდაკლება არ არის.
საქსტატი: ოფიციალური კვარტალური ინდექსი
საქსტატს ფასების ყოველთვიური ინდექსი არ აქვს. მისი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების კვარტალური ინდექსი თბილისში ტიპური ახალი საცხოვრებლის ფასს აკვირდება და ეყრდნობა შეთავაზების ფასებს, რომლებიც myhome.ge-დან და ss.ge-დან ყოველი თვის ბოლოს იკრიფება. ჰედონური მოდელი უბნების თითოეულ ჯგუფში ერთსა და იმავე მახასიათებლებს (ფართი, სართული, მდგომარეობა, გათბობა და სხვა) აფასებს, ამიტომ თუ გასაყიდად მეტი დიდი ან უკეთ მოპირკეთებული ბინა გამოჩნდება, ეს თავისთავად ინდექსს არ გაზრდის. მეორადი ბაზარი და ბათუმი ინდექსში არ შედის.
| კვარტალი | ინდექსი, 2020 = 100 | წინა კვარტალთან | ერთი წლის წინანდელთან | ბინები, ერთი წლის წინანდელთან | სახლები, ერთი წლის წინანდელთან |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 წლის I კვ. | 141,3 | +1,1% | +13,0% | +12,9% | +13,3% |
| 2024 წლის II კვ. | 148,1 | +4,8% | +14,9% | +14,4% | +16,8% |
| 2024 წლის III კვ. | 146,7 | -0,9% | +8,0% | +7,5% | +9,7% |
| 2024 წლის IV კვ. | 154,3 | +5,2% | +10,4% | +9,8% | +12,3% |
| 2025 წლის I კვ. | 157,6 | +2,2% | +11,5% | +10,9% | +13,5% |
| 2025 წლის II კვ. | 156,1 | -1,0% | +5,4% | +5,2% | +5,7% |
| 2025 წლის III კვ. | 157,0 | +0,6% | +7,0% | +6,9% | +7,2% |
| 2025 წლის IV კვ. | 159,4 | +1,5% | +3,3% | +3,5% | +2,5% |
| 2026 წლის I კვ. | 162,3 | +1,8% | +3,0% | +3,3% | +1,8% |
| 2026 წლის II კვ. | 163,8 | +0,9% | +4,9% | +4,8% | +5,5% |
| 2026 წლის III კვ. | 166,2 | +1,5% | +5,9% | +5,6% | +7,0% |
2026 წლის მესამე კვარტალში ინდექსი თავის 2020 წლის საშუალოს 66,2%-ით აღემატებოდა: ბინების ნაწილში 63,1%-ით, ინდივიდუალური სახლებისა 72,7%-ით. წლიური ზრდა 2024 წლის დასაწყისიდან 2025 წლის დასაწყისამდე 8%-დან 15%-მდე მერყეობდა, ბოლო ოთხ კვარტალში კი 3,0%-დან 5,9%-მდე. რადგან ინდექსი ლარშია, ის გაცვლითი კურსის ცვლილებასაც ირეკლავს. საქსტატის მონაცემებით, ახალი ბინების მოთხოვნილი ფასის მედიანა უბნების მიხედვით 2026 წლის მესამე კვარტალში სამგორში 1 მ²-ზე 3 657 ლარიდან მთაწმინდაზე 7 004 ლარამდე მერყეობდა.
გაყიდვების ყოველთვიური რაოდენობა და რატომ განსხვავდება G&T და TBC
G&T და TBC Capital თბილისში ბინების გაყიდვებს ყოველთვიურად ითვლიან საჯარო რეესტრის რეგისტრაციების მიხედვით; საქსტატი და ეროვნული ბანკი ყოველთვიურ რაოდენობას არ აქვეყნებენ, და ჩვენი არცერთი წყარო არ იძლევა ასეთ ციფრს მთელი საქართველოსთვის. ტირე ნიშნავს, რომ რიცხვი გამოქვეყნებული არ არის: დეკემბერს G&T მხოლოდ დიაგრამაზე დამრგვალებული წარწერით აჩვენებს (2024 წელს დაახლოებით 4 100, 2025 წელს 4 500), მისი 2026 წლის სექტემბრის ანგარიში კი ჯერ არ გამოსულა.
| თვე | Galt & Taggart | TBC Capital |
|---|---|---|
| 2024 წლის იანვარი | 3 068 | 2 967 |
| 2024 წლის თებერვალი | 3 444 | 3 358 |
| 2024 წლის მარტი | 2 991 | 2 971 |
| 2024 წლის აპრილი | 3 220 | 3 193 |
| 2024 წლის მაისი | 3 197 | 3 142 |
| 2024 წლის ივნისი | 2 957 | 2 903 |
| 2024 წლის ივლისი | 3 476 | 3 435 |
| 2024 წლის აგვისტო | 3 138 | 3 133 |
| 2024 წლის სექტემბერი | 3 528 | 3 430 |
| 2024 წლის ოქტომბერი | 3 750 | 3 658 |
| 2024 წლის ნოემბერი | 3 513 | 3 560 |
| 2024 წლის დეკემბერი | - | 3 940 |
| 2025 წლის იანვარი | 2 918 | 2 796 |
| 2025 წლის თებერვალი | 3 290 | 3 185 |
| 2025 წლის მარტი | 3 078 | 3 051 |
| 2025 წლის აპრილი | 3 252 | 3 206 |
| 2025 წლის მაისი | 3 325 | 3 304 |
| 2025 წლის ივნისი | 3 266 | 3 236 |
| 2025 წლის ივლისი | 3 647 | 3 618 |
| 2025 წლის აგვისტო | 2 858 | 2 823 |
| 2025 წლის სექტემბერი | 4 011 | 3 869 |
| 2025 წლის ოქტომბერი | 4 232 | 4 129 |
| 2025 წლის ნოემბერი | 3 726 | 3 627 |
| 2025 წლის დეკემბერი | - | 4 385 |
| 2026 წლის იანვარი | 2 964 | 2 922 |
| 2026 წლის თებერვალი | 3 822 | 3 770 |
| 2026 წლის მარტი | 4 121 | 4 031 |
| 2026 წლის აპრილი | 3 641 | 3 508 |
| 2026 წლის მაისი | 3 748 | 3 707 |
| 2026 წლის ივნისი | 4 503 | 4 425 |
| 2026 წლის ივლისი | 4 475 | 4 409 |
| 2026 წლის აგვისტო | 3 429 | 3 408 |
| 2026 წლის სექტემბერი | - | 4 254 |
რაოდენობები არასოდეს ემთხვევა. ყველა თვეში, სადაც ორივე ციფრი არსებობს, 2024 წლის ნოემბრის გარდა, G&T-ის რიცხვი უფრო მაღალი იყო, 5-დან 142 გარიგებამდე სხვაობით. არცერთი გამომცემელი არ ასახელებს თავის ზუსტ ფილტრს, ამიტომ მიზეზი დადასტურებული არ არის. G&T-ის რაოდენობები დაგვიანებული რეგისტრაციების ხარჯზეც იზრდება: ერთი-ორი წლის შემდეგ ხელახლა გამოქვეყნებისას თვის ციფრი, როგორც წესი, დაახლოებით 1%-ით მაღალია (2025 წლის აგვისტო: 2 858, მოგვიანებით 2 891), ხოლო მისი 2024 წლის ჯამი 40 346-დან 40 637-მდე გაიზარდა. TBC ზოგიერთ რყევას 2024 წლის მარტში რეგისტრაციის შესახებ კანონის ცვლილებას და 2025 წლის აგვისტოში ორით ნაკლებ სამუშაო დღეს უკავშირებს, როცა გარიგებები სექტემბერში გადავიდა.
G&T დეველოპერების გაყიდვების რეესტრის მონაცემებს დაგვიანებულ მაჩვენებლად მიიჩნევს, ამიტომ მიმდინარე გაყიდვების შესახებ ის დეველოპერებსაც გამოკითხავს, რომლებსაც ერთად თბილისში 100-ზე მეტი პროექტი აქვთ, ანუ დეველოპერების ბაზრის დაახლოებით ნახევარს. ამ გამოკითხვის მიხედვით, 2026 წლის აგვისტოში დეველოპერების გაყიდვები ერთი წლის წინანდელზე 30,9%-ით მაღალი იყო.
პირველი გამოქვეყნება და დაზუსტებული მნიშვნელობები
თვის რიცხვი შეიძლება შეიცვალოს მას შემდეგ, რაც პირველად გამოქვეყნდა. ყოველ გამოქვეყნებულ ვარიანტს ვერსიას ვუწოდებთ და ერთ ხაზში ორ ვერსიას ამის თქმის გარეშე არასოდეს ვაერთიანებთ.
G&T, 2024 წლის პირველი ნახევარი. G&T-ის 2025 და 2026 წლების ანგარიშებში ხელახლა დაბეჭდვისას ეს დეველოპერის ფასები 27 აშშ დოლარამდე შეიცვალა. ჩვენი ფასების ისტორიის გვერდი პირველ გამოქვეყნებას ციტირებს (2024 წლის იანვრისთვის 1 266 აშშ დოლარი); ზემოთ მოცემული ცხრილი და დიაგრამა დაზუსტებულ მნიშვნელობებს იყენებს. 2024 წლის ივლისიდან მოყოლებული ხელახალი გამოქვეყნებები პირველს ემთხვევა.
| თვე | პირველი გამოქვეყნება | დაზუსტებული | სხვაობა |
|---|---|---|---|
| 2024 წლის იანვარი | 1 266 | 1 246 | -20 |
| 2024 წლის თებერვალი | 1 275 | 1 258 | -17 |
| 2024 წლის მარტი | 1 254 | 1 271 | +17 |
| 2024 წლის აპრილი | 1 269 | 1 278 | +9 |
| 2024 წლის მაისი | 1 270 | 1 288 | +18 |
| 2024 წლის ივნისი | 1 271 | 1 298 | +27 |
TBC Capital, მეთოდის ცვლილება. დაზუსტებული რიგი 2025 წლის ოქტომბრამდე ყოველ თვეს 42-დან 45 აშშ დოლარამდე მატებს, ამიტომ ძველი მეთოდის TBC-ის ფასიდან ახალი მეთოდის ფასამდე გაზომილი ზრდა დაახლოებით 3,5 პროცენტული პუნქტით გაზვიადებულია. მოთხოვნილი ქირის დონე ხელახლა არ გასწორებულა.
| თვე | პირველი გამოქვეყნება | დაზუსტებული | სხვაობა |
|---|---|---|---|
| 2025 წლის იანვარი | 1 223 | 1 265 | +42 |
| 2025 წლის თებერვალი | 1 222 | 1 264 | +42 |
| 2025 წლის მარტი | 1 243 | 1 286 | +43 |
| 2025 წლის აპრილი | 1 255 | 1 298 | +43 |
| 2025 წლის მაისი | 1 266 | 1 310 | +44 |
| 2025 წლის ივნისი | 1 269 | 1 313 | +44 |
| 2025 წლის ივლისი | 1 278 | 1 322 | +44 |
| 2025 წლის აგვისტო | 1 283 | 1 328 | +45 |
| 2025 წლის სექტემბერი | 1 284 | 1 329 | +45 |
სამი რაოდენობა ერთი თვისთვის. 2026 წლის ივლისისთვის G&T თბილისში 4 475 გაყიდულ ბინას ასახელებს, TBC კი 4 409 გარიგებას; Colliers-ის მონაცემებზე დაყრდნობილი მედიის ერთი ცნობა 4 486-ს იძლევა, რისი შემოწმებაც Colliers-ის დოკუმენტით ვერ შევძელით და ვერც ის დავადასტურეთ, რომ ციფრი მხოლოდ თბილისს ეხება. იმავე თვის ფასები იყო 1 426 აშშ დოლარი (G&T-ის დეველოპერის ფასი), 1 372 აშშ დოლარი (G&T-ის მეორადი ბაზარი, ახალი შენობები) და 1 359 აშშ დოლარი (TBC-ის მოთხოვნილი ფასი): ეს სხვადასხვა საზომია, რომელთა გასაშუალება ან ერთ რიგად გადაბმა არ შეიძლება.
რა დასჭირდებოდა avi.ge-ს საკუთარ ინდექსს
შერეულ „avi.ge-ს ინდექსს“ არ ვაქვეყნებთ: ზემოთ მოცემული რიგები სხვადასხვა რამეს ზომავს, მათი საშუალოს შემოწმება კი შეუძლებელი იქნებოდა. საკუთარ ინდექსს ისეთი მონაცემები სჭირდება, რომლებიც ჯერ არ გვაქვს, ამიტომ ეს გვერდი მხოლოდ წყაროებით დადასტურებულ ნაწილებს აჩვენებს. ქვემოთ მოცემული სია გამომცემლების საკუთარ მეთოდებს მიჰყვება, უპირველესად საქსტატის ტექნიკურ სახელმძღვანელოს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: მონაცემები, რომლებიც გუნდმა უნდა შეაგროვოს, სანამ avi.ge საკუთარ ყოველთვიურ ინდექსს გამოაქვეყნებს.
- myhome.ge-სა და ss.ge-ზე განთავსებული ყველა განცხადების თვის ბოლოს შენახული ასლი: ID, ნახვის თარიღი, მოთხოვნილი ფასი და ვალუტა, ფართი, უბანი და მისამართი, ახალი თუ მეორადი, მშენებლობის ეტაპი, სართული და შენობის სართულიანობა, მდგომარეობა (შავი, თეთრი ან მწვანე კარკასი, ან გარემონტებული), ოთახები, აივანი, გათბობა, გაზი, პარკინგი და სათავსო; სახლებისთვის - მიწის ფართი და წყალი. ჯერ თითოეული პორტალის გამოყენების წესები შეამოწმეთ.
- გაწმენდის წერილობითი წესები და აუდიტის ჟურნალი: პორტალებს შორის დუბლიკატები, გამოტოვებული მნიშვნელობები, გამონაკლისები.
- უბნების ჯგუფები, შეწონილი წინა წლის განცხადებების ღირებულებით და ყოველწლიურად განახლებული.
- ჰედონური მოდელი უბნების თითოეული ჯგუფისთვის და განცხადებების რაოდენობა ჯგუფების მიხედვით, რათა ჩანდეს, საიმედოა თუ არა ყოველთვიური შეფასება.
- რეგისტრირებული გარიგებები: რაოდენობა და, თუ საჯარო რეესტრი მათ მკაფიო პირობებით მოგვაწვდის (ჯერ უცნობია), ფასი, ფართი, მისამართი, თარიღი, დეველოპერი თუ მეორადი და მყიდველის მოქალაქეობა. მათ გარეშე ჩვენი ინდექსი მოთხოვნილი ფასების ინდექსად დარჩება.
- თითოეული შენობის მშენებლობის ნებართვის წელი და ის, არის თუ არა გამყიდველი დეველოპერი.
- ხელმოწერილი ხელშეკრულებები იმ დეველოპერების ჯგუფიდან, რომლებიც ყოველთვიურად მონაცემების მოწოდებას დათანხმდებიან.
- ყოველთვიური მოთხოვნილი ქირა ბინების ფიქსირებული ტიპებისთვის უბნების მიხედვით, შემოსავლიანობის გამოსათვლელად.
- ეროვნული ბანკის USD/GEL კურსი ყოველი თვისთვის.
- ყოველი გარე ციფრისთვის - ანგარიშის თარიღი და ჩვენი წვდომის თარიღი.
ბათუმს ეს ყველაფერი ნულიდან სჭირდება, გარემონტებული და თეთრი კარკასის ბინების ცალ-ცალკე აღრიცხვით.
როგორ გამოვიყენოთ ეს რიცხვები და როგორ არა
- შეამოწმეთ დეველოპერის ფასი. თბილისში თეთრი კარკასის შეთავაზება ჯერ G&T-ის უახლეს დეველოპერის ფასს შეადარეთ, შემდეგ კი უბნის დონეს ჩვენს უბნების შედარებაში. გარემონტებული ბინის შეთავაზება, როგორც წესი, უფრო ძვირია, დაახლოებით მოპირკეთების ღირებულებით.
- წაიკითხეთ მიმართულება. როცა G&T, TBC და საქსტატი ერთსა და იმავე თვეებში იზრდება, ტენდენცია ფართოა; როცა მხოლოდ ერთი მოძრაობს, შემდეგ გამოცემას დაელოდეთ.
- გადაამოწმეთ ქირა. დაპირებული ქირა, რომელიც G&T-ისა და TBC-ის ციფრებს ბევრად აღემატება, ახსნას საჭიროებს.
- ზრდას სხვადასხვა რიგს შორის ნუ გაზომავთ, არც ერთი გამომცემლის ფასიდან მეორისამდე და არც TBC-ის ძველი მეთოდიდან ახალამდე.
- თბილისის რიცხვებს ბათუმზე ნუ გადაიტანთ, რომელსაც საკუთარი კვარტალური ციფრები და ბინების საკუთარი შემადგენლობა აქვს.
- ერთ ბინას ინდექსით ნუ შეაფასებთ. ინდექსი ტიპურ საცხოვრებელს აღწერს; კონკრეტული ბინის ფასი დამოკიდებულია შენობაზე, სართულზე, ხედზე, მოპირკეთებასა და დოკუმენტებზე, და სწორედ ამას მოიცავს სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ ჩატარებული შეფასება.
- ერთ თვეს ტენდენციად ნუ ჩათვლით. ცალკეული თვეები სამუშაო დღეების რაოდენობისა და რეესტრში დაგვიანებების მიხედვით მოძრაობს.
მონაცემთა ფაილი
ფაილი 565 სტრიქონს შეიცავს, თითო თითოეული პერიოდის, ქალაქის, გამომცემლისა და რიგისთვის, 2024 წლის იანვრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე, თითოეულში მისი მნიშვნელობით, ერთეულით, საზომით, წყაროს ბმულით, გამოქვეყნების თარიღითა და ჩვენი წვდომის თარიღით. პირველი გამოქვეყნება და დაზუსტებული მნიშვნელობები ცალკე რიგებია, რომლებსაც ვერსიის მიხედვით ჰქვია სახელი. ფაილში ისეთი ციფრებიცაა, რომლებიც ზემოთ ნაჩვენები არ არის: მეორადი გაყიდვები ძველ შენობებში, ყოველთვიური ქირა, მითითებული შემოსავლიანობა, ხელახლა გამოქვეყნებული გაყიდვების რაოდენობები, დეველოპერისა და მეორადი ბაზრის წილები, საქსტატის ინდექსი ოთხი ათწილადი ნიშნით და G&T-ის ბათუმის გარემონტებული ბინების ფასი კვარტლების მიხედვით. თითოეული სტრიქონი საკუთარ ანგარიშზე მიუთითებს.
წყაროები
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 2026 წლის 23 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2026, Galt & Taggart, 2026 წლის 27 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 30 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview, Galt & Taggart, 2025 წლის 7 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate - January 2024, Galt & Taggart, 2024 წლის 5 მარტი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 2026 წლის 30 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2025, TBC Capital, 2025 წლის 24 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი - 2026 წლის III კვარტალი, საქსტატი, 2026 წლის 23 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი: მონაცემთა ცხრილები, მათ შორის ფასები თბილისის რაიონების მიხედვით, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Residential Property Price Index: Technical Manual, საქსტატი, 2021 წლის 26 აპრილის №7 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - ინდექსი გამოქვეყნდა თბილისის ყოველთვიური რიგებით Galt & Taggart-ისგან (2024 წლის იანვრიდან 2026 წლის აგვისტომდე) და TBC Capital-ისგან (2025 წლის იანვრიდან 2026 წლის სექტემბრამდე, დაზუსტებული მეთოდით), საქსტატის კვარტალური ინდექსით 2026 წლის მესამე კვარტლამდე, გაყიდვების ყოველთვიური რაოდენობებითა და 565-სტრიქონიანი მონაცემთა ფაილით.