Методология
Единого подсчета нового жилья в Грузии нет. Этот трекер ставит рядом цифры, которые существуют, и каждая из них описывает одну стадию жизни здания: данные Геостата, Galt & Taggart (G&T), TBC Capital и одну цифру Colliers Georgia, известную лишь по новостному сайту. Рядов Национального банка Грузии о разрешениях, начатом строительстве или завершенных зданиях мы не нашли. Все источники проверены 2 ноября 2026 года; суммы, доли и изменения, которые мы вычислили сами, помечены как наши.
| Стадия | Что учитывает цифра | Кто публикует и как часто |
|---|---|---|
| Разрешения | Согласие на строительство или реконструкцию | Геостат, раз в квартал, примерно через 30 дней после его окончания; G&T и TBC, ежемесячно, только Тбилиси |
| Начало строительства | Фактически начатые работы | Никто |
| Строящиеся, непроданные | Квартиры в стадии строительства или еще не проданные | Опросы застройщиков G&T и разовое исследование по Батуми; Colliers через СМИ |
| Завершенное строительство | Здания, объявленные завершенными, по площади; не квартиры | Геостат, раз в квартал; по Батуми только за год и за январь-сентябрь |
| Поглощение | С какой скоростью продается предложение | Только G&T, вместе со своими опросами |
Три разные площади для одного разрешения. Геостат учитывает общую площадь каждого жилого здания, на которое выдано разрешение, нового или реконструируемого, от сельских домов до башен с торговыми этажами. G&T считает жилую площадь вместе с балконами, а TBC - жилую площадь, причем обе компании только в многоквартирных зданиях III и IV класса в Тбилиси, по реестру Службы архитектуры Тбилиси. За 2025 год это дает 5 410 734 м², 1 734 тыс. м² и 1 190 тыс. м² для одного и того же города; разрыв отражает то, что каждый издатель оставляет за рамками, а не ошибку.
Пересмотры. Площадь по разрешениям в Тбилиси за 2025 год TBC оценила в 1 247 тыс. м² в отчете за июнь 2026 года, в 1 217 в июльском и в 1 190 в сентябрьском; цифра G&T за 2023 год сдвинулась с 1 907 до 1 940. Квартальные таблицы Геостата при нашей проверке совпали с его публикациями. У каждой цифры сохранена дата отчета, из которого она взята.
Батуми. По Батуми Геостат дает лишь итоги за год и за январь-сентябрь по всем типам зданий, без выделения жилья. Ближайший официальный показатель - жилая строка по Аджарии: с учетом всех типов зданий на Батуми пришлось 84% площади по разрешениям в Аджарии и в 2025 году, и в январе-сентябре 2026 года, а также 91% и 93% ее завершенной площади (наш расчет). Гонио, Квариати и Чакви лежат за пределами муниципалитета Батуми, хотя в батумский портфель проектов у G&T входит Гонио-Квариати.
Не публикуется. Ни один источник не считает начатое строительство, и ни один из пяти издателей не дает ни запаса предложения в месяцах, ни доли пустующих квартир в новых домах ни по одному из двух городов.
Последние значения
Положение на 2 ноября 2026 года; сентябрьский отчет G&T по Тбилиси еще не вышел.
| Ряд | Период | Значение | Изменение и кто его рассчитал |
|---|---|---|---|
| Разрешения на жилье, Тбилиси, общая площадь зданий (Геостат) | III кв. 2026 | 1 433 047 м², 1 208 разрешений | +8,5% к III кв. 2025, наш расчет |
| Разрешения на жилье, Аджария, общая площадь зданий (Геостат) | III кв. 2026 | 641 281 м², 201 разрешение | +83,6% к III кв. 2025, наш расчет |
| Разрешения III-IV класса, Тбилиси, жилая площадь с балконами (G&T) | Январь-август 2026 | 1 124 тыс. м² | -2,2% к прошлому году, G&T |
| Разрешения III-IV класса, Тбилиси, жилая площадь (TBC Capital) | Январь-сентябрь 2026 | 854 тыс. м², около 13 135 квартир | -10% к прошлому году, TBC |
| Завершенные жилые здания, Тбилиси (Геостат) | III кв. 2026 | 582 914 м², 236 зданий | +31,6% к III кв. 2025, наш расчет |
| Завершенные здания, Батуми, все типы (Геостат) | Январь-сентябрь 2026 | 459 064 м², 43 здания | За весь 2025 год: 349 348 м² |
| Доля уже проданных квартир в тбилисских проектах со сдачей в 2026 году (опрос G&T) | Опрос за сентябрь 2026 | 82% | 79% в июльском опросе |
| Непроданные квартиры опрошенных застройщиков Батуми (G&T) | 30 июня 2026, выборка июля 2026 | 13 866 | Выборка меняется от опроса к опросу |
Разрешения: сколько строительства одобрено
Разрешение - самый ранний и наименее надежный сигнал о предложении: проекты могут ждать, перепроектироваться или так и не начаться, а здание, не завершенное к истечению срока разрешения, требует нового разрешения. Как проверить конкретное здание, объясняет наше руководство о разрешениях на строительство.
Тбилиси по годам
| Год | Геостат, все жилые здания, общая площадь, м² | G&T, III-IV класс, жилая площадь с балконами, тыс. м² | TBC, III-IV класс, жилая площадь, тыс. м² | TBC, потенциальное число квартир |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5 298 556 | 1 940 | 1 344 | 20 895 |
| 2024 | 5 515 209 | 1 810 | 1 233 | 19 473 |
| 2025 | 5 410 734 | 1 734 | 1 190 | 19 779 |
В 2025 году все три ряда снизились: площадь Геостата на 1,9%, площадь TBC на 3,5% (наши расчеты), а площадь G&T, по ее собственной цифре, на 4,2%. G&T все же оценивает 2025 год на 32% выше своего среднего за 2015-2022 годы и в январе 2026 года написала, что большой объем выданных в 2023-2025 годах разрешений "еще не полностью пришел в соответствие с более низкими продажами после пика" (цитата в нашем переводе). Проекты укрупняются: по подсчету TBC, в среднем многоквартирном доме, получившем разрешение в 2025 году, 106 квартир против 80 в 2022 году. Ее оценки в сумме дают 60 147 потенциальных квартир, разрешенных в 2023-2025 годах (наша сумма), и это верхняя граница, а не прогноз.
Тбилиси в 2026 году
| Период | Геостат, м² | G&T, тыс. м² | TBC, тыс. м² |
|---|---|---|---|
| I кв. 2026 | 1 206 733 | 239 | - |
| II кв. 2026 | 1 511 049 | 578 | - |
| Январь-июнь 2026 | 2 717 782 | 817 | 594 (отчет за июнь) |
| III кв. 2026 | 1 433 047 | 306,5 (июль-август) | - |
| Январь-сентябрь 2026 | 4 150 829 | 1 124 (по август) | 854 |
| Те же месяцы 2025 года | 3 878 894 | 1 150 (по август) | 947 |
| Изменение | +7,0% (наш расчет) | -2,2% (G&T) | -10% (TBC) |
Первый квартал у G&T, по ее собственной цифре, оказался на 29,9% ниже, чем годом ранее; затем июнь принес 300 095 м² в 29 проектах, самый высокий месячный результат с 2021 года. Более широкий показатель Геостата превысил прошлогодний уровень в каждом квартале. Треть площади за январь-сентябрь TBC относит к Надзаладеви и Диди Дигоми. Наш анализ предложения в Тбилиси сопоставляет разрешения с продажами.
Аджария и Батуми
| Период | Аджария, жилые здания, м² | Батуми, все типы зданий, м² | Грузия, жилые здания, м² |
|---|---|---|---|
| 2023 | 458 306 (512) | 430 832 (468) | 7 202 301 |
| 2024 | 1 111 471 (612) | 980 113 (461) | 8 737 407 |
| 2025 | 1 500 236 (574) | 1 620 076 (383) | 8 816 325 |
| Январь-сентябрь 2025 | 1 066 409 (409) | - | 6 511 683 |
| Январь-сентябрь 2026 | 1 441 544 (536) | 1 399 236 (297) | 6 853 343 |
Площадь жилья по разрешениям в Аджарии с 2023 по 2025 год выросла более чем втрое, а в январе-сентябре 2026 года была на 35,2% выше, чем за те же месяцы 2025 года (наш расчет). Число разрешений в Батуми за 2023-2025 годы сократилось с 468 до 383, тогда как их площадь по всем типам зданий выросла почти вчетверо. Квартальных цифр по Батуми и цифр только по жилью не публикуется; продажи за квартал разобраны в нашем обзоре рынка Батуми.
Завершенное строительство: здания, объявленные готовыми
Завершенное строительство измеряет только Геостат: это здания, завершение которых объявлено в данном периоде, с их общей площадью, а не квартиры. В его публикации не названа административная запись, на которой основан подсчет, поэтому мы не можем сказать, попадает ли здание в статистику в момент приемки в эксплуатацию или в момент регистрации.
| Период | Тбилиси, жилые, м² | Аджария, жилые, м² | Батуми, все типы зданий, м² | Грузия, жилые, м² |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2 125 848 (869) | 109 751 (52) | 111 912 (17) | 2 535 017 |
| 2024 | 1 950 169 (1 120) | 70 040 (51) | 93 043 (23) | 2 428 341 |
| 2025 | 1 768 848 (978) | 259 280 (71) | 349 348 (52) | 2 468 416 |
| I кв. 2026 | 408 264 (181) | 38 763 (10) | - | 541 413 |
| II кв. 2026 | 271 716 (214) | 194 226 (30) | - | 552 621 |
| III кв. 2026 | 582 914 (236) | 39 060 (19) | - | 699 170 |
| Январь-сентябрь 2025 | 1 203 764 (707) | 189 760 (43) | - | 1 716 283 |
| Январь-сентябрь 2026 | 1 262 894 (631) | 272 049 (59) | 459 064 (43) | 1 793 204 |
Завершенная площадь жилья в Тбилиси сократилась на 8,3% в 2024 году и на 9,3% в 2025 году, а затем выросла на 4,9% в январе-сентябре 2026 года (наши расчеты). Один крупный комплекс способен сильно сдвинуть квартал: во втором квартале Тбилиси был на 36,6% ниже, чем годом ранее, а в третьем на 31,6% выше, поэтому смотрите на четыре квартала вместе. Завершенная площадь в Батуми по всем типам зданий за январь-сентябрь 2026 года уже превышает итог всего 2025 года.
Завершенное строительство в сравнении с разрешениями. Завершенная жилая площадь в Тбилиси составила 40,1% площади, разрешенной за тот же период, в 2023 году, затем 35,4%, 32,7% и 30,4% в январе-сентябре 2026 года (наш расчет). Эти два показателя относятся к разным зданиям, так что это не коэффициент превращения разрешений в дома; снижающаяся доля согласуется с растущим запасом одобренных, но не достроенных зданий, хотя и не доказывает его.
Строящиеся проекты и непроданный запас
Сколько квартир строится и сколько из них еще продается? Ответ дают только опросы застройщиков и одно исследование по Батуми, и то лишь частично.
Тбилиси
87 000 от Colliers, без проверки. Новостная публикация ссылается на Colliers Georgia: в Тбилиси строится 87 000 квартир, на 84% больше, чем в 2021 году. Статья без даты, речь в ней идет о первом квартале 2026 года, ни определения, ни методики в ней нет, а в бесплатных новостях на платформе Colliers Recov ее нет, поэтому мы ни с чем эту цифру не сводим. Других источников, которые считали бы строящиеся квартиры в столице, нет.
Сколько уже продано. G&T опрашивает застройщиков, у которых в работе более 100 проектов, это примерно половина первичного рынка, и публикует долю проданных квартир по году, на который назначена сдача проектов.
| Опрос | Сдача в 2025 | Сдача в 2026 | Сдача в 2027 | Сдача в 2028-29 |
|---|---|---|---|---|
| Январь 2026 | 94% | 72% | 61% | 45% |
| Июль 2026 | - | 79% | 66% | 59% |
| Сентябрь 2026 | - | 82% | 73% | 62% |
Каждый следующий опрос показывал большую долю проданного. Числа квартир, стоящие за этими долями, G&T не публикует, поэтому цифры непроданного запаса по Тбилиси не существует, и ни один издатель не дает ожидаемой сдачи по годам. Те же застройщики продали 8 085 квартир в январе-августе 2026 года, на 32% больше, чем годом ранее.
Батуми
Исследование G&T от 31 октября 2025 года насчитало около 58 000 квартир в проектах со сдачей в 2025-2029 годах, из них 46 300 купленных для инвестиций и 11 400 для собственного проживания. Оно ссылается на данные энергетического регулятора GNERC и Агентства развития муниципальных услуг и исходит из того, что проекты завершатся в срок. В 2024 году G&T насчитала в Батуми 119 тыс. квартир.
| Год | Нарастающим итогом, прогноз G&T | За год, наше прочтение |
|---|---|---|
| 2025 | 13 | 13 |
| 2026 | 31 | 18 |
| 2027 | 45 | 14 |
| 2028 | 52 | 7 |
| 2029 | 58 | 6 |
| Район (зоны G&T) | Квартиры со сдачей в 2025-2029 годах | Куплено для инвестиций |
|---|---|---|
| Район Нового бульвара | 22 430 | 93% |
| Аллея Героев | 12 066 | 96% |
| Махинджаури | 5 932 | 90% |
| Внутренние районы | 5 309 | 3% |
| Периферийные зоны | 4 836 | 35% |
| Гонио-Квариати | 3 871 | 89% |
| Старый Батуми | 3 331 | 91% |
| Все семь районов, наша сумма | 57 775 | Итог G&T: 46 300 |
Спрос местных жителей G&T оценивает примерно в 2 300 квартир в год и называет этот сегмент сбалансированным; доходность инвестиционных квартир, по ее мнению, будет снижаться, если не вырастет туризм.
Непроданные квартиры. G&T опрашивает и застройщиков Батуми, у которых более 30 проектов, это около 40% первичного рынка. Выборка от опроса к опросу меняется, и каждый опрос пересматривает прошлое, поэтому читайте таблицу по столбцам, а не по строкам.
| Дата | Выборка января 2026 | Выборка апреля 2026 | Выборка июля 2026 |
|---|---|---|---|
| Конец 2022 года | 6 737 | 6 753 | 5 953 |
| Конец 2023 года | 10 135 | 10 690 | 11 175 |
| Конец 2024 года | 10 868 | 11 247 | 13 857 |
| Конец 2025 года | 12 376 | 12 814 | 14 957 |
| 31 марта 2026 | - | 12 972 | - |
| 30 июня 2026 | - | - | 13 866 |
| Продано за 2025 год | 5 177 | 5 337 | 5 845 |
Только на конец 2025 года, в зависимости от выборки, получается 12 376, 12 814 или 14 957 непроданных квартир. Внутри каждой выборки непроданный запас рос из года в год с 2022 по 2025 год; в июльской выборке он затем снизился до 13 866 к 30 июня 2026 года. Те же опросы дают долю уже проданных квартир в 74% для батумских проектов со сдачей в 2026 году, 60% для 2027 года и 55% для 2028 и 2029 годов (июль 2026 года).
Продажи в сравнении с запасом. Коэффициент G&T делит продажи за год на число квартир, выставленных на продажу на 1 января, по более ранней и меньшей выборке. Это единственный опубликованный коэффициент отношения продаж к предложению по любому из двух городов, и в 2026 году он не обновлялся.
| Год | В продаже на 1 января, тыс. | Отношение продаж к запасу |
|---|---|---|
| 2020 | 3,4 | 25% |
| 2021 | 3,8 | 54% |
| 2022 | 5,7 | 53% |
| 2023 | 7,1 | 48% |
| 2024 | 7,0 | 29% |
| 2025 (коэффициент: прогноз) | 6,3 | 36% |
Что предложение значит для иностранного покупателя
Ниже способы пользоваться этими цифрами, а не прогнозы. Само по себе предложение не говорит, куда пойдут цены; читайте его вместе с ежемесячным индексом цен и квартальным отчетом о рынке.
- Спросите, какая часть вашего дома уже продана. Сравните ответ с долей из опроса G&T для того же года сдачи: 82% в Тбилиси и 74% в Батуми для 2026 года. Дом, где эта доля заметно ниже, сильнее зависит от будущих продаж, чтобы его достроить. См. материал о том, как проверить застройщика.
- Разрешение - это обещание, а не здание. Попросите показать разрешение, узнайте стадию строительства и закрепите дату передачи квартиры в договоре.
- Рассчитывайте на стройку по соседству. Большинство батумских квартир со сдачей в 2025-2029 годах находятся в районе Нового бульвара и на Аллее Героев и куплены для инвестиций; если вы собираетесь сдавать жилье, они будут бороться с вами за гостей. См. материал об инвестициях в строящееся жилье.
- Закладывайте задержку. Опоздавшие проекты не отслеживает ни один источник. Договоритесь о неустойке за просрочку передачи; какие у вас есть варианты, объясняет наше руководство о застройщике, сорвавшем сроки.
- Не смешивайте города. Батумские итоги Геостата включают гостиницы, магазины и все прочие типы зданий.
Что понадобится для собственного трекера предложения avi.ge
Трекеру, который ведет квартиры от разрешения до передачи покупателю в обоих городах по одному определению, нужны данные на уровне проектов, а их не раскрывает ни один издатель, поэтому на этой странице приведены только цифры с источниками.
Будет добавлено командой: что команде нужно собрать в первую очередь.
- Реестр разрешений Службы архитектуры Тбилиси: адрес, класс здания, жилая, балконная и коммерческая площадь, число квартир, дата. Выяснить, можно ли его скачать или нужен запрос публичной информации.
- То же самое от мэрии Батуми, муниципалитетов Хелвачаури и Кобулети, а также от Агентства технического и строительного надзора, которое выдает разрешения на здания особой важности (27 в третьем квартале 2026 года).
- Начало строительства: список проектов со статусом "работы начаты" по итогам выездов на объекты или первые регистрации квартир в строящихся зданиях в Публичном реестре.
- Муниципальные акты о вводе в эксплуатацию, а также запрошенные в Публичном реестре ежемесячные данные о числе квартир, впервые зарегистрированных на основании документа о вводе в эксплуатацию.
- Новые подключения жилья к электросети по месяцам и городам, от GNERC или распределительной компании.
- Список проектов, который ведется во времени, с обещанными и фактическими датами завершения: только так можно измерить задержки.
- Собственный опрос застройщиков о проданных и непроданных квартирах по проектам и годам сдачи, с публикацией только итогов и с письменного согласия каждого застройщика.
- Неизменные правила: только квартиры, III и IV класс, поквартально, муниципалитет Батуми плюс отдельная прибрежная строка для Кобулети и Хелвачаури, с сохранением каждой версии источника.
Файл данных и обновления
В файле 644 строки: каждая цифра из таблиц и графиков выше, а также полный квартальный ряд Геостата, на котором они основаны, и у каждой строки указаны территория, единица, определение, документ-источник, дата публикации и дата нашего обращения. Наши суммы и коэффициенты, наше прочтение накопленного графика G&T и непроверенная цифра Colliers помечены в столбце показателя. У цифр из опросов указан месяц выборки, из которой они взяты. Периоды 2026-2029 годов смотрят вперед: это прогнозы (с пометкой F) или доли из опросов по году, на который назначена сдача проектов.
Мы планируем обновить трекер после следующей квартальной публикации Геостата, за четвертый квартал и весь 2026 год. Дату Геостат не объявил; судя по прошлым срокам, это примерно 30 января 2027 года. Тогда же будут добавлены более новые ежемесячные отчеты G&T и TBC.
Источники
(дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Permissions granted for construction and completed objects, Геостат, страница статистики
- Permissions granted for construction by type, quarterly 2019-2026, and by municipality, Геостат, таблицы данных
- Completed objects by type, quarterly 2019-2026, Геостат, таблицы данных
- Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026, Геостат, 30 октября 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - July 2026, Galt & Taggart, 31 августа 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - June 2026, Galt & Taggart, 31 июля 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview, Galt & Taggart, 30 января 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview, Galt & Taggart, 7 февраля 2025 г.
- Tbilisi Residential Real Estate - 2023 Full Year Overview, Galt & Taggart, 26 января 2024 г.
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, 31 октября 2025 г.
- Batumi Residential Real Estate - 3Q25 Overview, Galt & Taggart, 17 ноября 2025 г.
- Batumi Residential Real Estate - 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart, 6 марта 2026 г.
- Batumi Residential Real Estate - 1Q26 Overview, Galt & Taggart, 28 мая 2026 г.
- Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
- Residential Real Estate in Tbilisi, Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г.
- Monthly Watch - June 2026, TBC Capital, 24 июля 2026 г.
- Residential Real Estate in Georgia: 2025 Summary and 2026 Outlook, TBC Capital, 11 февраля 2026 г.
- There Are Currently 87,000 Apartments Under Construction in Tbilisi - Colliers Georgia, CBW со ссылкой на Colliers Georgia, без даты
История изменений
- - Опубликован первый выпуск: разрешения на жильё и завершённое строительство по данным Геостата до третьего квартала 2026 года, ряды G&T и TBC по разрешениям в Тбилиси, доли из опросов застройщиков, батумский портфель проектов и непроданный запас по данным G&T, а также файл данных на 644 строки.