Отчёт о рынке недвижимости Грузии: третий квартал 2026 года

Методология

Это первый выпуск нашего квартального отчета: он охватывает третий квартал 2026 года, с июля по сентябрь, и сопоставляет его с тем же кварталом 2025 года. Мы пересказываем только то, что опубликовали Galt & Taggart (G&T), TBC Capital, Геостат и Национальный банк Грузии (НБГ), а также цифры Colliers Georgia: доли иностранных покупателей - с ее собственной платформы данных Recov, остальное - в изложении новостных сайтов. Суммы, средние и изменения, которые мы вычислили сами, помечены как наши. Полные ежемесячные ряды вынесены в ежемесячный индекс цен и индекс арендных ставок.

Пробелы и ограничения. На 2 ноября 2026 года, когда мы проверили все источники, сентябрьский отчет G&T, ее отчет по Батуми и предварительная оценка ВВП от Геостата еще не вышли; если судить по прошлому году, материалы G&T появятся в ноябре, а Геостата в декабре (см. раздел еще не опубликовано). Продажи по всей Грузии не считает ни один источник. Издатели по-разному отбирают сделки, поэтому складывать их итоги нельзя. Большинство цен - это цены предложения, причем G&T и TBC работают в долларах, а Геостат и НБГ - в лари.

Квартал в цифрах

В последнем столбце указано, кто рассчитал каждое изменение.

Число сделок в Тбилиси выросло примерно на шестую часть, а их долларовая сумма примерно на четверть, то есть быстрее любого ценового показателя. Ипотечная задолженность прибавила 15,2%, причем большая ее доля теперь в лари, а новые кредиты обходились дешевле, чем год назад, хотя ставка рефинансирования была выше.

Продажи: полный квартал по Тбилиси и неполный по Батуми

Тбилиси. Из проверенных источников все три месяца есть только у TBC Capital: по ее первым публикациям, 12 071 зарегистрированная сделка против 10 310 годом ранее. Ее итог за январь-сентябрь составил 34 434 (+18%).

TBC считает квартиру "новой", если она продана в течение трех лет после выдачи разрешения на строительство, а это не то же самое, что продажа застройщиком. По нашему подсчету, новые квартиры составили 17,3% сделок квартала, а в июле и сентябре их было меньше, чем годом ранее, так что рост обеспечили более старые квартиры. G&T, чей сентябрьский отчет еще не вышел, насчитала за июль и август 7 904 квартиры, на 20,2% больше своего пересмотренного подсчета за те же месяцы 2025 года (наш расчет). Продажи застройщиков попадают в реестр с опозданием, поэтому G&T еще и опрашивает более 100 проектов о подписанных договорах: 1 267 квартир в июле (+23%, с учетом пересмотра в ее августовском отчете) и 1 068 в августе (+30,9%).

За июль G&T, TBC и Colliers насчитали соответственно 4 475, 4 409 и 4 486, поэтому сравнивать стоит лишь цифры одного издателя. По данным TBC, этот квартал стал вторым по активности из последних пяти.

Батуми. Пока доступны лишь ежемесячные цифры Colliers, и то через СМИ: по нашей сумме, 4 227 сделок на $280 млн, причем в каждом месяце сделок было меньше, чем годом ранее. Для сентября Colliers указывает на высокую базу: в сентябре 2025 года несколько крупных проектов разом зарегистрировали много квартир. Проверенного подсчета G&T еще ждем. Подробности - в нашем обзоре рынка Батуми. Продажи по Грузии в целом не считает ни один издатель.

Цены: три показателя, которые читают рядом

Геостат. Единственная официальная квартальная цифра по ценам - индекс Геостата для нового жилья в Тбилиси. Он строится по ценам предложения на myhome.ge и ss.ge в лари с помощью модели, которая убирает влияние меняющегося состава выставленных квартир. Задним числом индекс не пересматривается. К второму кварталу он вырос на 1,5%, к прошлому году - на 5,9%.

G&T и TBC. Цена G&T на квартиры застройщиков в белом каркасе в августе составила $1 432 за м², по ее собственной оценке на 6,8% больше, чем годом ранее. Поскольку сентября нет, мы не сводим ее месяцы в квартал. Цена предложения TBC по всем квартирам в среднем была $1 365 за м², на 2,9% выше тех же месяцев 2025 года по ее пересчитанному ряду (наш расчет).

TBC охватывает все квартиры в объявлениях, G&T отделяет продажи застройщиков от перепродаж, а Геостат следит за типичным новым жильем в лари. По средним за квартал лари был примерно на 3,3% крепче к доллару, чем годом ранее (наш расчет по курсам НБГ), так что рост, измеренный в лари, в долларах выглядит больше. Каждый ряд описан в ежемесячном индексе цен.

Colliers, без проверки. По сообщениям СМИ о сентябрьских цифрах Colliers, цены застройщиков в Тбилиси выросли за год на 11,9%, причем самый сильный рост Colliers связывает с несколькими дорогими проектами ближе к центру; более новые квартиры в Батуми стоили $1 408 за м², а это иная основа, чем у цены G&T под ключ, $1 960 за июнь 2026 года.

Арендные ставки

Показатели аренды менялись с совсем разной скоростью. Долларовая ставка G&T для новых квартир площадью 50-60 м² в августе поднялась до $10,4 за м² в месяц; запрашиваемая ставка TBC по всем квартирам держалась на уровне $10,3, примерно на 1% выше, чем год назад. Позиция аренды квартиры в общенациональном индексе потребительских цен Геостата, в лари, в сентябре была на 10,9% выше, чем годом ранее. Объединить эти три ряда нельзя. Заявленная валовая доходность составила 8,7% (G&T, август) и 8,2% (TBC, сентябрь). Ряды по месяцам и ставки по районам собраны в индексе арендных ставок.

Предложение: разрешения и завершенные здания

Геостат. Подсчеты Геостата по разрешениям и завершенному строительству охватывают все типы зданий в Грузии, от жилья до гостиниц, магазинов и сельскохозяйственных построек, поэтому новое жилье они не измеряют. В публикациях итоги даются нарастающим с января, а квартальные таблицы Геостата показывают третий квартал отдельно; цифры за третий квартал ниже взяты из этих таблиц. На Тбилиси пришлось 48,1% разрешений этого года, на Аджарию 7,8%.

Жилье в Тбилиси, TBC Capital. TBC учитывает жилую площадь в разрешениях на крупные многоквартирные и многофункциональные здания: около 854 тыс. м² с января по сентябрь 2026 года, на 10% меньше, чего, по оценке, хватит примерно на 13 135 квартир. В каждом отчете TBC пересматривает прошлые месяцы; ее итог за 2025 год сместился с 1 247 тыс. м² (отчет за июнь 2026 года) до 1 190 (сентябрьский отчет). Поэтому квартальная строка служит лишь ориентиром, а любую цифру TBC по разрешениям нужно приводить вместе с месяцем отчета.

Ипотека и кредитование

Файлы НБГ, обновленные 26 октября 2026 года, охватывают все банки-резиденты. Ипотекой в них считаются кредиты на покупку, строительство или ремонт недвижимости. Кредиты в иностранной валюте показаны в лари по курсу на конец каждого месяца, поэтому при укреплении лари они выглядят меньше.

Непогашенная задолженность. На 30 сентября 2026 года домохозяйства были должны по ипотеке 14 847 млн лари: на 4,5% больше, чем в конце июня, и на 15,2% больше, чем годом ранее (наш расчет). Ипотека в лари за год выросла на 20,9%, в иностранной валюте - на 2,7% в пересчете на лари.

Ставки по новой ипотеке. Средняя ставка по новой ипотеке в лари снизилась с 11,74% в июне до 11,10% в сентябре, а в иностранной валюте - с 7,81% до 7,66%. Это номинальные договорные ставки без комиссий; квартальной ипотечной ставки НБГ не публикует. Предложения банков сравниваются на странице ипотечные ставки в Грузии.

Новые кредиты под залог недвижимости. Суммы новой ипотеки в файлах НБГ нет. Ближайшая цифра - новые кредиты домохозяйствам, обеспеченные недвижимостью, - включает и потребительские кредиты с залогом имущества: 3 557,5 млн лари за квартал, на 45,4% больше, чем годом ранее. Число новых ипотечных кредитов НБГ показывает только на своих интерактивных панелях; СМИ, ссылаясь на них, сообщали о 34 482 кредитах с января по июль 2026 года, но проверить это мы не смогли.

Политика и правила. Ставка рефинансирования весь квартал оставалась на уровне 8,25%, и 21 октября 2026 года ее сохранили. Требование выдавать кредиты только в лари с 1 июля 2026 года охватывает суммы до 1 000 000 лари, но не касается неграждан; см. материал о том, как иностранцу получить ипотеку в Грузии.

Иностранные покупатели

Официального подсчета покупателей по гражданству не появлялось с 2023 года, а TBC, Геостат и НБГ такой цифры не публикуют. Доли ниже - это данные Colliers Georgia по всем зарегистрированным продажам квартир в том виде, в каком они опубликованы на собственной платформе данных Colliers - Recov.

Примерно половину проданных в Батуми квартир купили иностранные граждане, а в августе - больше, чем граждане Грузии. Абсолютных чисел Colliers не дает, поэтому долю за весь квартал вычислить нельзя. Опрос тбилисских застройщиков, который проводит G&T, охватывает меньший круг: с января по август 2026 года в опрошенных проектах 74% покупателей были гражданами Грузии, 11% - Израиля и 5% - России. См. нашу статистику иностранных покупателей.

Экономика вокруг рынка

Оперативная оценка Геостата, которую уточняют по мере поступления налоговых данных, дает реальный рост за квартал 6,8% (8,0% в июле, 6,3% в августе, 6,0% в сентябре), причем в сентябре строительство было среди заметных источников роста. Годовая инфляция составила 5,5% в июле и 5,6% в августе и сентябре, тогда как годом ранее она была от 4,3% до 4,8%, а цель НБГ - 3%.

Лари. Официальный курс на 30 сентября 2026 года составлял 2,6051 лари за доллар США против 2,6453 в конце июня и 2,7088 годом ранее. Средний курс за квартал - 2,6212 против 2,7074 (наши средние из ежемесячных средних курсов НБГ); на 31 октября курс был 2,5992. См. историю курса лари.

Приезжие. Геостат насчитал 3,1 млн прибытий международных путешественников-нерезидентов (+3,6%) и 2,1 млн туристических визитов с ночевкой (+4,7%); подробнее в материале туризм и спрос на аренду.

Что за квартал еще не опубликовано

Положение на 2 ноября 2026 года. Даты выхода не объявлены; наши оценки опираются на сроки публикаций прошлого года.

Цифры G&T за сентябрь и по Батуми мы планируем добавить в этот выпуск, когда они появятся, а выпуск за четвертый квартал опубликовать в начале февраля 2027 года, после выхода индекса цен Геостата за четвертый квартал.

Что этот квартал значит для иностранного покупателя

Это прочтение опубликованных цифр, а не прогнозы.

• Спрашивайте о договорах. Регистрации отстают от подписанных договоров, поэтому, если застройщик говорит, что проект продается быстро, уточните, сколько договоров уже подписано.
• Цены росли умеренно. Если цена предложения в Тбилиси за год выросла намного больше, чем на 3-8%, этому нужна причина. Сверяйте предложения с нашим сравнением районов.
• Валюта имеет значение. Для покупателя, который держит доллары, фиксированная сумма в лари, например государственная пошлина, 30 сентября обходилась примерно на 4% дороже, чем годом ранее (наш расчет по курсам НБГ).
• Кредиты подешевели, но дешевыми не стали. Кредит в иностранной валюте, который гасится из дохода в лари, несет валютный риск.
• Дождитесь данных по Батуми. Проверенный подсчет G&T покажет, подтвердится ли спад, о котором говорит Colliers.
• Один квартал - еще не тренд. Сравнивайте несколько кварталов, как это сделано на графике.

Более длинный ряд смотрите на странице история цен по городам.

Файл данных

В файле 267 строк: в них есть каждая цифра из таблиц и графиков, и у каждой указаны единица, показатель, документ-источник, дата публикации и дата нашего обращения. Наши собственные расчеты и цифры Colliers, взятые из СМИ, помечены соответствующим образом.

Скачать данные (CSV)

Источники

(дата обращения 2 ноября 2026 г.)

1. Residential Real Estate in Tbilisi, Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г.
2. Monthly Watch - June 2026, TBC Capital, 24 июля 2026 г.
3. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г.
4. Tbilisi Residential Real Estate - July 2026, Galt & Taggart, 31 августа 2026 г.
5. Batumi Residential Real Estate - 3Q25 Overview, Galt & Taggart, 17 ноября 2025 г.
6. Residential Property Price Index - III quarter of 2026, Геостат, 23 октября 2026 г.
7. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026, Геостат, 30 октября 2026 г., а также квартальные таблицы по разрешениям и завершенным объектам по типам
8. Rapid Estimates of Economic Growth, September 2026, Геостат, 30 октября 2026 г.
9. Inflation Rate in Georgia, September 2026, Геостат, 2 октября 2026 г., а также детальные индексы потребительских цен
10. Inbound Tourism Statistics, III Quarter 2026, Геостат, 30 октября 2026 г.
11. Loans by Purpose (stocks), Национальный банк Грузии, обновлено 26 октября 2026 г.
12. Interest Rates on Loans to Households by Loan Types, Issued During Reporting Period, Национальный банк Грузии, обновлено 26 октября 2026 г.
13. Volumes and Interest Rates on Loans Secured by Real Estate, Национальный банк Грузии, обновлено 26 октября 2026 г.
14. Monetary Policy Rate, Национальный банк Грузии, обновлено 21 октября 2026 г.
15. Monthly Average Exchange Rates, Национальный банк Грузии, обновлено 2 ноября 2026 г.
16. Recov - News, Colliers Georgia, ежемесячные заметки, опубликованные в августе-октябре 2026 г.
17. Georgia's property market: apartment sales rise in Tbilisi, fall in Batumi, International Investment со ссылкой на Colliers Georgia, 20 октября 2026 г.
18. Tbilisi apartment prices rise in September as residential property sales increase, BM.ge со ссылкой на Colliers Georgia, 19 октября 2026 г.
19. Apartment sales in Tbilisi and Batumi reached $485 million in July, International Investment со ссылкой на Colliers Georgia, 3 сентября 2026 г.
20. 1,235 apartments sold in Batumi in August, BM.ge со ссылкой на Colliers Georgia, 23 сентября 2026 г.
21. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
22. Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%, International Investment со ссылкой на Национальный банк Грузии, 8 сентября 2026 г.

История изменений

• 2 ноября 2026 - Опубликован первый выпуск: третий квартал 2026 года в сравнении с третьим кварталом 2025 года, с продажами в Тбилиси, ценами, арендой, разрешениями на строительство, данными НБГ по ипотеке и кредитованию, долями иностранных покупателей, экономикой и файлом данных на 267 строк.