საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის ანგარიში: 2026 წლის მესამე კვარტალი

მეთოდოლოგია

ჩვენი კვარტალური ანგარიშის ეს პირველი გამოცემა 2026 წლის მესამე კვარტალს, ივლისიდან სექტემბრამდე, მოიცავს და მას 2025 წლის იმავე კვარტალს ადარებს. აქ მხოლოდ ის მეორდება, რაც Galt & Taggart-მა (G&T), TBC Capital-მა, საქსტატმა და საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა გამოაქვეყნეს, ამას გარდა კი Colliers Georgia-ს ციფრებია: უცხოელი მყიდველების წილები მისივე მონაცემთა პლატფორმა Recov-იდან, დანარჩენი კი საინფორმაციო საიტების ცნობით. ჯამები, საშუალოები და ცვლილებები, რომლებიც ჩვენ გამოვთვალეთ, ჩვენს გაანგარიშებად არის მონიშნული. სრული ყოველთვიური რიგები მოცემულია ფასების ყოველთვიურ ინდექსსა და ქირის ინდექსში.

ხარვეზები და შეზღუდვები. 2026 წლის 2 ნოემბერს, როცა ყველა წყარო გადავამოწმეთ, G&T-ის სექტემბრისა და ბათუმის ანგარიშები და საქსტატის მშპ-ის წინასწარი შეფასება ჯერ არ იყო გამოქვეყნებული; შარშანდელი გამოცემებით თუ ვიმსჯელებთ, G&T-ისა ნოემბერში უნდა გამოვიდეს, საქსტატისა კი დეკემბერში (იხ. ჯერ გამოუქვეყნებელი). არცერთი წყარო არ ითვლის გაყიდვებს მთელი საქართველოსთვის. გამომცემლები გაყიდვებს სხვადასხვაგვარად ფილტრავენ, ამიტომ მათი ჯამების შეკრება არ შეიძლება. ფასების უმეტესობა მოთხოვნილი ფასია, ამასთან G&T და TBC დოლარით მუშაობენ, საქსტატი და ეროვნული ბანკი კი ლარს იყენებენ.

კვარტალი ციფრებში

ბოლო სვეტში მითითებულია, ვინ გამოთვალა თითოეული ცვლილება.

თბილისში გარიგებების რაოდენობა დაახლოებით მეექვსედით გაიზარდა, მათი დოლარის ღირებულება კი დაახლოებით მეოთხედით, რაც ფასების ნებისმიერ საზომზე სწრაფია. იპოთეკური დავალიანება 15,2%-ით გაიზარდა და მისი უფრო დიდი ნაწილი ლარშია, ახალი სესხები კი ერთი წლის წინანდელზე იაფი იყო, მიუხედავად იმისა, რომ მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი უფრო მაღალი იყო.

გაყიდვები: სრული კვარტალი თბილისისთვის, ნაწილობრივი ბათუმისთვის

თბილისი. შემოწმებულ წყაროებს შორის სამივე თვე მხოლოდ TBC Capital-ს აქვს: მისი პირველი გამოქვეყნებებით, 12 071 რეგისტრირებული გარიგება, ერთი წლის წინანდელი 10 310-ის პირისპირ. მისი იანვარი-სექტემბრის ჯამი 34 434 იყო (+18%).

TBC ბინას „ახლად“ მიიჩნევს, თუ ის მშენებლობის ნებართვიდან სამი წლის განმავლობაში გაიყიდა, რაც დეველოპერის მიერ გაყიდვას არ უდრის. ჩვენი დათვლით, კვარტლის გარიგებების 17,3% ახალ ბინებზე მოდიოდა, ივლისსა და სექტემბერში კი მათი რაოდენობა ერთი წლის წინანდელზე ნაკლები იყო, ასე რომ, ზრდა ძველმა ბინებმა განაპირობა. G&T-მა, რომლის სექტემბრის ანგარიში ჯერ არ გამოსულა, ივლისსა და აგვისტოში 7 904 ბინა დაითვალა, რაც 2025 წლის იმავე თვეების მისივე დაზუსტებულ რაოდენობაზე 20,2%-ით მეტია (ჩვენი გაანგარიშება). დეველოპერების გაყიდვები რეესტრში დაგვიანებით აისახება, ამიტომ G&T დამატებით 100-ზე მეტ პროექტს ხელმოწერილი ხელშეკრულებების შესახებ გამოკითხავს: ივლისში 1 267 ბინა (+23%, აგვისტოს ანგარიშში დაზუსტებული სახით) და აგვისტოში 1 068 (+30,9%).

ივლისისთვის G&T-მა, TBC-მ და Colliers-მა შესაბამისად 4 475, 4 409 და 4 486 გარიგება დაითვალეს, ამიტომ შედარება მხოლოდ ერთი გამომცემლის ფარგლებში გააკეთეთ. TBC-ის ციფრებით, ეს ბოლო ხუთი კვარტლიდან მეორე ყველაზე დატვირთული კვარტალი იყო.

ბათუმი. ჯერჯერობით ხელმისაწვდომია მხოლოდ Colliers-ის ყოველთვიური ციფრები, მედიის მეშვეობით: ჩვენი ჯამით, 4 227 გარიგება 280 მილიონი აშშ დოლარის ღირებულებით, ამასთან ყოველ თვეს გარიგებები ერთი წლის წინანდელზე ნაკლები იყო. სექტემბრის შემთხვევაში Colliers მაღალ საბაზისო დონეზე მიუთითებს: 2025 წლის სექტემბერში რამდენიმე დიდმა პროექტმა ერთდროულად ბევრი ბინა დაარეგისტრირა. G&T-ის შემოწმებული რაოდენობა ჯერ კიდევ მოსალოდნელია. დეტალები იხილეთ ჩვენს ბათუმის ბაზრის მიმოხილვაში. საქართველოსთვის მთლიანად გაყიდვებს არცერთი გამომცემელი არ ითვლის.

ფასები: სამი საზომი, ერთმანეთის გვერდით წასაკითხი

საქსტატი. ფასების ერთადერთი ოფიციალური კვარტალური მაჩვენებელი საქსტატის თბილისის ახალი საცხოვრებლის ინდექსია. ის myhome.ge-სა და ss.ge-ზე ლარში მითითებულ მოთხოვნილ ფასებს ეყრდნობა და იყენებს მოდელს, რომელიც გასაყიდად გამოტანილი ბინების ცვალებადი შემადგენლობის გავლენას გამორიცხავს. ინდექსი არასოდეს ზუსტდება. მეორე კვარტალთან შედარებით ის 1,5%-ით გაიზარდა, ერთი წლის წინანდელთან შედარებით კი 5,9%-ით.

G&T და TBC. G&T-ის დეველოპერის ფასი თეთრი კარკასის ბინებზე აგვისტოში 1 432 აშშ დოლარი იყო მ²-ზე, მისივე ციფრით წლიურად 6,8%-ით მეტი. რადგან სექტემბერი აკლია, მის თვეებს კვარტლად არ ვაქცევთ. TBC-ის მოთხოვნილი ფასი ყველა ბინაზე საშუალოდ 1 365 აშშ დოლარი იყო მ²-ზე, მისი დაზუსტებული რიგით 2025 წლის იმავე თვეებზე 2,9%-ით მაღალი (ჩვენი გაანგარიშება).

TBC განცხადებებში გამოტანილ ყველა ბინას მოიცავს, G&T დეველოპერების გაყიდვებს მეორადი გაყიდვებისგან მიჯნავს, საქსტატი კი ტიპური ახალი საცხოვრებლის ფასს ლარში აკვირდება. კვარტალური საშუალოებით ლარი დოლართან მიმართებით ერთი წლის წინანდელზე დაახლოებით 3,3%-ით მყარი იყო (ჩვენი გაანგარიშება ეროვნული ბანკის კურსებიდან), ამიტომ ლარში დაფიქსირებული ზრდა დოლარში უფრო დიდია. თითოეულ რიგს ფასების ყოველთვიური ინდექსი ხსნის.

Colliers, შეუმოწმებელი. Colliers-ის სექტემბრის ციფრების შესახებ მედიის ცნობებით, თბილისში დეველოპერების ფასები წლიურად 11,9%-ით გაიზარდა, რაშიც ყველაზე დიდ ზრდას Colliers ცენტრთან ახლოს მდებარე რამდენიმე ძვირ პროექტს უკავშირებს, ბათუმში კი შედარებით ახალი ბინები მ²-ზე 1 408 აშშ დოლარი ღირდა; ეს სხვა საფუძველია, ვიდრე G&T-ის გარემონტებული ბინების 1 960 აშშ დოლარი 2026 წლის ივნისისთვის.

ქირა

ქირის საზომები ძალიან განსხვავებული სისწრაფით მოძრაობდა. G&T-ის დოლარის ქირა 50-60 მ²-იან ახალ ბინებზე აგვისტოში მ²-ზე თვეში 10,4 აშშ დოლარამდე გაიზარდა; TBC-ის მოთხოვნილი ქირა ყველა ბინაზე 10,3 აშშ დოლარზე დარჩა, წლიურად დაახლოებით 1%-ით მეტი. საქსტატის ეროვნულ სამომხმარებლო ფასების ინდექსში მუხლი „ბინის ქირა“, ლარში, სექტემბერში ერთი წლის წინანდელზე 10,9%-ით მაღალი იყო. ამ სამის გაერთიანება არ შეიძლება. მითითებული მთლიანი შემოსავლიანობა 8,7% (G&T, აგვისტო) და 8,2% (TBC, სექტემბერი) იყო. ყოველთვიური რიგები და უბნების ქირა ქირის ინდექსშია.

მიწოდება: ნებართვები და დასრულებული შენობები

საქსტატი. საქსტატის ნებართვებისა და დასრულებული ობიექტების რაოდენობა საქართველოში შენობის ყველა ტიპს მოიცავს, საცხოვრებლიდან სასტუმროებამდე, მაღაზიებსა და სასოფლო-სამეურნეო შენობებამდე, ამიტომ ის ახალ საცხოვრებელს არ ზომავს. საქსტატის გამოცემები იანვრიდან დაგროვილ ჯამებს იძლევა, მისი კვარტალური ცხრილები კი მესამე კვარტალს ცალკე აქვეყნებს; ქვემოთ მოცემული მესამე კვარტალის მონაცემები ამ ცხრილებიდანაა. წლევანდელი ნებართვების 48,1% თბილისზე მოდიოდა, 7,8% კი აჭარაზე.

თბილისის საცხოვრებელი, TBC Capital. TBC დიდი საცხოვრებელი და მრავალფუნქციური შენობების ნებართვებში საცხოვრებელ ფართს ითვლის: 2026 წლის იანვრიდან სექტემბრამდე დაახლოებით 854 ათასი მ², 10%-ით ნაკლები, რაც, შეფასებით, 13 135 ბინისთვის კმარა. TBC ყოველ ანგარიშში წარსულ თვეებს აზუსტებს; მისი 2025 წლის ჯამი 1 247 ათასი მ²-დან (2026 წლის ივნისის ანგარიში) 1 190-მდე (სექტემბრის ანგარიში) შეიცვალა. ამიტომ კვარტალური სტრიქონი მხოლოდ ორიენტირია, TBC-ის ნებართვების ნებისმიერ ციფრს კი ყოველთვის უნდა ახლდეს ანგარიშის თვე.

იპოთეკა და დაკრედიტება

ეროვნული ბანკის ფაილები, განახლებული 2026 წლის 26 ოქტომბერს, ყველა რეზიდენტ ბანკს მოიცავს. ბანკის კლასიფიკაციით, იპოთეკური სესხი ქონების შესაძენად, ასაშენებლად ან გასარემონტებლად აღებული სესხია. უცხოურვალუტიანი სესხები ლარშია ნაჩვენები, თითოეული თვის ბოლოს არსებული კურსით, ამიტომ ლარის გამყარებისას ისინი უფრო მცირედ გამოიყურება.

დავალიანების ნაშთი. 2026 წლის 30 სექტემბრის მდგომარეობით შინამეურნეობების იპოთეკური დავალიანება 14 847 მილიონ ლარს შეადგენდა, რაც ივნისის ბოლოს არსებულზე 4,5%-ით, ერთი წლის წინანდელზე კი 15,2%-ით მეტია (ჩვენი გაანგარიშება). წლის განმავლობაში ლარიანი იპოთეკა 20,9%-ით გაიზარდა, უცხოურვალუტიანი კი, ლარში გამოხატული, 2,7%-ით.

განაკვეთები ახალ იპოთეკაზე. ახალ ლარიან იპოთეკურ სესხებზე საშუალო განაკვეთი ივნისის 11,74%-დან სექტემბერში 11,10%-მდე შემცირდა, უცხოურ ვალუტაში კი 7,81%-დან 7,66%-მდე. ეს ნომინალური სახელშეკრულებო განაკვეთებია, საკომისიოების გარეშე; კვარტალურ იპოთეკურ განაკვეთს ეროვნული ბანკი არ აქვეყნებს. ბანკების შეთავაზებები შედარებულია გვერდზე იპოთეკური განაკვეთები საქართველოში.

ახალი სესხები ქონების უზრუნველყოფით. ეროვნული ბანკის ფაილებში ახალი იპოთეკური სესხების მოცულობა არ არის. ყველაზე ახლო მაჩვენებელი, შინამეურნეობებზე გაცემული ახალი სესხები უძრავი ქონების უზრუნველყოფით, ქონებით უზრუნველყოფილ სამომხმარებლო სესხებსაც მოიცავს: კვარტალში 3 557,5 მილიონი ლარი, ერთი წლის წინანდელზე 45,4%-ით მეტი. ახალი იპოთეკური სესხების რაოდენობა მხოლოდ ეროვნული ბანკის დაფებზე ჩანს; მათზე დაყრდნობით მედიამ 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე 34 482 სესხი გაავრცელა, რისი შემოწმებაც ვერ შევძელით.

პოლიტიკა და წესები. მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი მთელი კვარტლის განმავლობაში 8,25% იყო და 2026 წლის 21 ოქტომბერს უცვლელი დარჩა. ლარში გაცემის ვალდებულება 2026 წლის 1 ივლისიდან მოიცავს 1 000 000 ლარამდე სესხებს, არამოქალაქეების გარდა; იხილეთ როგორ აიღოს უცხოელმა იპოთეკა საქართველოში.

უცხოელი მყიდველები

მყიდველების მოქალაქეობის მიხედვით ოფიციალური დათვლა 2023 წლის შემდეგ აღარ გამოქვეყნებულა, TBC, საქსტატი და ეროვნული ბანკი კი ასეთ მონაცემს საერთოდ არ აქვეყნებენ. ქვემოთ მოცემული წილები Colliers Georgia-ს ციფრებია ბინების ყველა რეგისტრირებულ გაყიდვაზე, როგორც ისინი Colliers-ის საკუთარ მონაცემთა პლატფორმა Recov-ზეა გამოქვეყნებული.

ბათუმში გაყიდული ბინების დაახლოებით ნახევარი უცხო ქვეყნის მოქალაქეებმა შეიძინეს, აგვისტოში კი - საქართველოს მოქალაქეებზე მეტმა. Colliers რაოდენობებს არ ასახელებს, ამიტომ მთელი კვარტლის წილის გამოთვლა შეუძლებელია. G&T-ის გამოკითხვა თბილისის დეველოპერებს შორის უფრო ვიწროა: 2026 წლის იანვრიდან აგვისტომდე გამოკითხულ პროექტებში მყიდველების 74% საქართველოს მოქალაქე იყო, 11% ისრაელის, 5% კი რუსეთის. იხილეთ ჩვენი სტატისტიკა უცხოელი მყიდველების შესახებ.

ეკონომიკა ბაზრის გარშემო

საქსტატის ეკონომიკური ზრდის სწრაფი შეფასება, რომელიც საგადასახადო მონაცემების შემოსვლასთან ერთად ზუსტდება, კვარტლის რეალურ ზრდას 6,8%-ით განსაზღვრავს (ივლისში 8,0%, აგვისტოში 6,3%, სექტემბერში 6,0%), ამასთან სექტემბერში მშენებლობა ზრდის უფრო დიდ წყაროებს შორის იყო. წლიური ინფლაცია ივლისში 5,5% იყო, აგვისტოსა და სექტემბერში კი 5,6%, ერთი წლის წინანდელი 4,3%-დან 4,8%-მდე მაჩვენებლებისა და ეროვნული ბანკის 3%-იანი მიზნობრივი მაჩვენებლის პირისპირ.

ლარი. ოფიციალური კურსი 2026 წლის 30 სექტემბერს 1 აშშ დოლარზე 2,6051 ლარი იყო, ივნისის ბოლოს 2,6453, ერთი წლის წინ კი 2,7088. კვარტალური საშუალო 2,6212 იყო, 2,7074-ის პირისპირ (ეროვნული ბანკის ყოველთვიური საშუალოების ჩვენეული საშუალო); 31 ოქტომბერს კურსი 2,5992 იყო. იხილეთ ლარის გაცვლითი კურსის ისტორია.

ვიზიტორები. საქსტატმა საერთაშორისო არარეზიდენტი მოგზაურების 3,1 მილიონი შემოსვლა (+3,6%) და 2,1 მილიონი ტურისტული ვიზიტი ღამისთევით (+4,7%) დაითვალა; მეტი იხილეთ გვერდზე ტურიზმი და გაქირავებაზე მოთხოვნა.

კვარტალზე ჯერ გამოუქვეყნებელი

მდგომარეობა 2026 წლის 2 ნოემბრისთვის. თარიღები გამოცხადებული არ არის; ჩვენი შეფასებები შარშანდელ გამოცემებს ეყრდნობა.

G&T-ის სექტემბრისა და ბათუმის ციფრების ამ გამოცემაში დამატებას მათი გამოქვეყნებისთანავე ვგეგმავთ, მეოთხე კვარტლის გამოცემის გამოშვებას კი - 2027 წლის თებერვლის დასაწყისში, საქსტატის მეოთხე კვარტლის ფასების ინდექსის შემდეგ.

რას ნიშნავს ეს კვარტალი უცხოელი მყიდველისთვის

ეს გამოქვეყნებული ციფრების ჩვენეული წაკითხვაა და არა პროგნოზი.

• იკითხეთ ხელშეკრულებების შესახებ. რეგისტრაციები ხელმოწერილ ხელშეკრულებებს ჩამორჩება, ამიტომ როცა დეველოპერი ამბობს, რომ პროექტი სწრაფად იყიდება, ჰკითხეთ, რამდენი ხელშეკრულებაა გაფორმებული.
• ფასები ზომიერად გაიზარდა. თბილისში მოთხოვნილი ფასი, რომლის წლიური ზრდა 3%-დან 8%-მდე დიაპაზონს ბევრად აჭარბებს, ახსნას საჭიროებს. შეთავაზებები ჩვენს უბნების შედარებას შეუჯერეთ.
• ვალუტას მნიშვნელობა აქვს. დოლარის მფლობელი მყიდველისთვის ლარში დადგენილი ფიქსირებული თანხა, მაგალითად სახელმწიფო მოსაკრებელი, 30 სექტემბერს ერთი წლის წინანდელზე დაახლოებით 4%-ით ძვირი ჯდებოდა (ჩვენი გაანგარიშება ეროვნული ბანკის კურსებიდან).
• სესხი გაიაფდა, მაგრამ იაფი არ გამხდარა. უცხოურვალუტიანი სესხი, რომელიც ლარის შემოსავლიდან იფარება, სავალუტო რისკს შეიცავს.
• ბათუმის შემთხვევაში დაელოდეთ. G&T-ის შემოწმებული რაოდენობა გვიჩვენებს, დადასტურდება თუ არა Colliers-ის მიერ დაფიქსირებული კლება.
• ერთი კვარტალი ტენდენცია არ არის. შეადარეთ რამდენიმე კვარტალი, როგორც ამას დიაგრამა აკეთებს.

უფრო ხანგრძლივი პერიოდისთვის იხილეთ ფასების ისტორია ქალაქების მიხედვით.

მონაცემთა ფაილი

ფაილში 267 სტრიქონია, რომლებიც ცხრილებსა და დიაგრამებში მოცემულ ყველა ციფრს მოიცავს, თითოეული ერთეულით, საზომით, წყარო დოკუმენტით, გამოქვეყნების თარიღითა და ჩვენი წვდომის თარიღით. ჩვენი საკუთარი გაანგარიშებები და მედიიდან აღებული Colliers-ის ციფრები შესაბამისად არის მონიშნული.

მონაცემების ჩამოტვირთვა (CSV)

წყაროები

(ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)

1. Residential Real Estate in Tbilisi, Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 2026 წლის 30 ოქტომბერი
2. Monthly Watch - June 2026, TBC Capital, 2026 წლის 24 ივლისი
3. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 2026 წლის 23 ოქტომბერი
4. Tbilisi Residential Real Estate - July 2026, Galt & Taggart, 2026 წლის 31 აგვისტო
5. Batumi Residential Real Estate - 3Q25 Overview, Galt & Taggart, 2025 წლის 17 ნოემბერი
6. Residential Property Price Index - III quarter of 2026, საქსტატი, 2026 წლის 23 ოქტომბერი
7. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026, საქსტატი, 2026 წლის 30 ოქტომბერი, ასევე ნებართვებისა და დასრულებული ობიექტების კვარტალური ცხრილები ტიპების მიხედვით
8. Rapid Estimates of Economic Growth, September 2026, საქსტატი, 2026 წლის 30 ოქტომბერი
9. Inflation Rate in Georgia, September 2026, საქსტატი, 2026 წლის 2 ოქტომბერი, და სამომხმარებლო ფასების დეტალური ინდექსები
10. Inbound Tourism Statistics, III Quarter 2026, საქსტატი, 2026 წლის 30 ოქტომბერი
11. Loans by Purpose (stocks), საქართველოს ეროვნული ბანკი, განახლდა 2026 წლის 26 ოქტომბერს
12. Interest Rates on Loans to Households by Loan Types, Issued During Reporting Period, საქართველოს ეროვნული ბანკი, განახლდა 2026 წლის 26 ოქტომბერს
13. Volumes and Interest Rates on Loans Secured by Real Estate, საქართველოს ეროვნული ბანკი, განახლდა 2026 წლის 26 ოქტომბერს
14. Monetary Policy Rate, საქართველოს ეროვნული ბანკი, განახლდა 2026 წლის 21 ოქტომბერს
15. Monthly Average Exchange Rates, საქართველოს ეროვნული ბანკი, განახლდა 2026 წლის 2 ნოემბერს
16. Recov - News, Colliers Georgia, 2026 წლის აგვისტო-ოქტომბერში გამოქვეყნებული ყოველთვიური ჩანაწერები
17. Georgia's property market: apartment sales rise in Tbilisi, fall in Batumi, International Investment, Colliers Georgia-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 20 ოქტომბერი
18. Tbilisi apartment prices rise in September as residential property sales increase, BM.ge, Colliers Georgia-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 19 ოქტომბერი
19. Apartment sales in Tbilisi and Batumi reached $485 million in July, International Investment, Colliers Georgia-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 3 სექტემბერი
20. 1,235 apartments sold in Batumi in August, BM.ge, Colliers Georgia-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 23 სექტემბერი
21. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო
22. Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%, International Investment, საქართველოს ეროვნულ ბანკზე დაყრდნობით, 2026 წლის 8 სექტემბერი

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - გამოქვეყნდა პირველი გამოცემა: 2026 წლის მესამე კვარტალი 2025 წლის მესამე კვარტალთან შედარებით, თბილისის გაყიდვებით, ფასებით, ქირით, მშენებლობის ნებართვებით, ეროვნული ბანკის იპოთეკისა და დაკრედიტების მონაცემებით, უცხოელი მყიდველების წილებით, ეკონომიკის მიმოხილვითა და 267-სტრიქონიანი მონაცემთა ფაილით.