تقرير سوق العقارات في جورجيا: الربع الثالث من 2026

المنهجية

هذا هو الإصدار الأول من تقريرنا الفصلي، ويتناول الربع الثالث من 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر، مقارنةً بالربع نفسه من 2025. ولا يكرر التقرير إلا ما نشرته Galt & Taggart (G&T) وTBC Capital وGeostat والبنك الوطني الجورجي، إضافةً إلى أرقام Colliers Georgia: حصص المشترين الأجانب من منصة البيانات الخاصة بها Recov، والباقي كما نقلته المواقع الإخبارية. أما المجاميع والمتوسطات والتغيّرات التي حسبناها بأنفسنا فقد أشرنا إلى أنها من حسابنا. وتجد السلاسل الشهرية كاملةً في مؤشر الأسعار الشهري وفي مؤشر الإيجارات.

الثغرات والحدود. في 2 نوفمبر 2026، حين راجعنا كل المصادر، لم تكن تقارير G&T عن سبتمبر وعن باتومي قد صدرت، ولا التقدير الأولي للناتج المحلي الإجمالي لدى Geostat؛ وقياساً على العام الماضي، يُنتظر أن تصدر تقارير G&T في نوفمبر وتقدير Geostat في ديسمبر (انظر ما لم يُنشر بعد). ولا يحصي أي مصدر المبيعات في جورجيا كلها. ويرشّح كل ناشر المبيعات بطريقته، ولذلك لا يجوز جمع مجاميعهم. ومعظم الأسعار أسعار مطلوبة، كما تعمل G&T وTBC بالدولار، في حين يستخدم Geostat والبنك الوطني اللاري.

الربع بالأرقام

يبيّن العمود الأخير الجهة التي حسبت كل تغيّر.

زادت الصفقات في تبليسي بنحو السدس، وزادت قيمتها بالدولار بنحو الربع، أي أسرع من أي مقياس للأسعار. ونما دين الرهن العقاري بنسبة 15.2%، وصار جزء أكبر منه باللاري، كما كانت القروض الجديدة أرخص مما كانت عليه قبل عام مع أن سعر إعادة التمويل كان أعلى.

المبيعات: ربع كامل لتبليسي وربع ناقص لباتومي

تبليسي. TBC Capital هي المصدر الوحيد الذي تحققنا منه ويتوفر لديه الأشهر الثلاثة كلها: 12,071 صفقة مسجّلة وفق إصداراتها الأولى، مقابل 10,310 قبل عام. وبلغ مجموعها للفترة من يناير إلى سبتمبر 34,434 صفقة (+18%).

تَعُدّ TBC الشقة "جديدة" إذا بيعت خلال ثلاث سنوات من صدور ترخيص البناء، وهذا لا يطابق البيع من المطوّر. وشكّلت الشقق الجديدة 17.3% من صفقات الربع وفق عدّنا، وكان عددها في يوليو وسبتمبر أقل منه قبل عام، فالنمو جاء إذن من الشقق الأقدم. أما G&T، التي لم يصدر تقريرها عن سبتمبر، فأحصت 7,904 شقق في يوليو وأغسطس، أي أكثر بنسبة 20.2% من عددها المعدَّل للشهرين نفسيهما من 2025 (بحسابنا). ولأن مبيعات المطوّرين تصل إلى السجل متأخرة، تستطلع G&T أيضاً أكثر من 100 مشروع لمعرفة العقود الموقّعة: 1,267 شقة في يوليو (+23%، بعد التعديل الوارد في تقريرها عن أغسطس) و1,068 في أغسطس (+30.9%).

وعن يوليو أحصت G&T وTBC وColliers على التوالي 4,475 و4,409 و4,486، فلا تقارن إلا أرقام الناشر الواحد. ووفق أرقام TBC كان هذا الربع ثاني أنشط الأرباع الخمسة الأخيرة.

باتومي. لا تتوفر حتى الآن إلا أرقام Colliers الشهرية، عن طريق وسائل الإعلام: 4,227 صفقة بقيمة 280 مليون دولار وفق مجموعنا، وكان عدد الصفقات في كل شهر أقل منه قبل عام. وبالنسبة إلى سبتمبر تشير Colliers إلى ارتفاع أساس المقارنة، إذ سجّلت عدة مشاريع كبيرة عدداً كبيراً من الشقق دفعة واحدة في سبتمبر 2025. أما العدد الموثّق لدى G&T فلم يصدر بعد. وتجد التفاصيل في مراجعة سوق باتومي لدينا. ولا يحصي أي ناشر المبيعات في جورجيا ككل.

الأسعار: ثلاثة مقاييس تُقرأ جنباً إلى جنب

Geostat. الرقم الرسمي الفصلي الوحيد للأسعار هو مؤشر Geostat للمساكن الجديدة في تبليسي، المبني على الأسعار المطلوبة باللاري على myhome.ge وss.ge، مع نموذج يزيل أثر تغيّر تشكيلة الشقق المعروضة. ولا يُعدَّل هذا المؤشر أبداً بعد نشره. وقد ارتفع بنسبة 1.5% مقارنةً بالربع الثاني، وبنسبة 5.9% مقارنةً بالعام السابق.

G&T وTBC. بلغ سعر المطوّرين لدى G&T للشقق بالإطار الأبيض $1,432 للمتر المربع في أغسطس، بزيادة 6.8% خلال العام وفق رقمها هي. ولأن شهر سبتمبر غير متوفر، لا نحوّل أشهرها إلى رقم فصلي. أما السعر المطلوب لدى TBC لجميع الشقق فبلغ متوسطه $1,365 للمتر المربع، أي أعلى بنسبة 2.9% من الأشهر نفسها في 2025 وفق سلسلتها المعدّلة (بحسابنا).

تغطي TBC كل شقة معروضة، وتفصل G&T مبيعات المطوّرين عن إعادة البيع، ويتتبع Geostat مسكناً جديداً نموذجياً باللاري. وبحسب المتوسطات الفصلية كان اللاري أقوى مقابل الدولار بنحو 3.3% مما كان عليه قبل عام (بحسابنا من أسعار البنك الوطني)، ولذلك فإن الارتفاع المقيس باللاري يكون أكبر حين يُقاس بالدولار. ويشرح مؤشر الأسعار الشهري كل سلسلة.

Colliers، من دون تحقق. تضع التقارير الإعلامية عن أرقام Colliers لشهر سبتمبر أسعار المطوّرين في تبليسي أعلى بنسبة 11.9% مما كانت عليه قبل عام، وتربط Colliers أكبر ارتفاع ببضعة مشاريع باهظة الثمن قرب المركز؛ كما تضع الشقق الأحدث في باتومي عند $1,408 للمتر المربع، وهو أساس يختلف عن سعر الشقق الجاهزة بالكامل لدى G&T البالغ $1,960 لشهر يونيو 2026.

الإيجارات

تحرّكت مقاييس الإيجار بسرعات متفاوتة جداً. فقد صعد إيجار G&T بالدولار للشقق الجديدة بمساحة 50-60 م² إلى $10.4 للمتر المربع شهرياً في أغسطس؛ وثبت الإيجار المطلوب لدى TBC لجميع الشقق عند $10.3، أي بزيادة 1% تقريباً خلال العام. أما بند إيجار الشقة في مؤشر أسعار المستهلك الوطني لدى Geostat، وهو باللاري، فكان في سبتمبر أعلى بنسبة 10.9% مما كان عليه قبل عام. ولا يمكن دمج هذه المقاييس الثلاثة. وبلغت العوائد الإجمالية المعلنة 8.7% (G&T، أغسطس) و8.2% (TBC، سبتمبر). وتجد السلاسل الشهرية وإيجارات الأحياء في مؤشر الإيجارات.

العرض: تراخيص البناء والمباني المنجزة

Geostat. تشمل أعداد التراخيص والمباني المنجزة لدى Geostat كل أنواع المباني في جورجيا، من المساكن إلى الفنادق والمتاجر والمباني الزراعية، ولذلك فهي لا تقيس المساكن الجديدة. وتعطي إصدارات Geostat مجاميع تبدأ من يناير، أما جداوله الفصلية فتنشر الربع الثالث وحده؛ وأرقام الربع الثالث أدناه مأخوذة من هذه الجداول. وكان نصيب تبليسي 48.1% من تراخيص هذا العام، ونصيب أجاريا 7.8%.

المساكن في تبليسي، TBC Capital. تحصي TBC المساحة السكنية في تراخيص المباني السكنية والمختلطة الاستخدام الكبيرة: نحو 854 ألف م² من يناير إلى سبتمبر 2026، بانخفاض 10%، وهي تكفي لما يُقدَّر بـ13,135 شقة. وتعدّل TBC الأشهر الماضية في كل تقرير؛ فقد انتقل مجموعها لعام 2025 من 1,247 ألف م² (تقرير يونيو 2026) إلى 1,190 (تقرير سبتمبر). ولذلك لا يعدو السطر الفصلي أن يكون مؤشراً تقريبياً، وينبغي دائماً أن يُذكر شهر التقرير مع أي رقم للتراخيص لدى TBC.

الرهن العقاري والإقراض

تشمل ملفات البنك الوطني، التي حُدّثت في 26 أكتوبر 2026، كل البنوك المقيمة. وقروض الرهن العقاري فيها هي القروض المخصصة لشراء عقار أو بنائه أو ترميمه. وتظهر القروض بالعملة الأجنبية مقوّمة باللاري بسعر نهاية كل شهر، ولذلك يجعلها اللاري الأقوى تبدو أصغر.

الدين القائم. في 30 سبتمبر 2026 كانت على الأسر قروض رهن عقاري بقيمة 14,847 مليون لاري، أي أكثر بنسبة 4.5% مما كانت عليه في نهاية يونيو، وبنسبة 15.2% مما كانت عليه قبل عام (بحسابنا). ونمت قروض الرهن العقاري باللاري بنسبة 20.9% خلال العام، والقروض بالعملة الأجنبية بنسبة 2.7% مقيسةً باللاري.

أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري الجديدة. تراجع متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري الجديدة باللاري من 11.74% في يونيو إلى 11.10% في سبتمبر، وعلى القروض بالعملة الأجنبية من 7.81% إلى 7.66%. وهذه أسعار اسمية واردة في العقود من دون الرسوم؛ ولا ينشر البنك الوطني سعراً فصلياً للرهن العقاري. وتجد مقارنة عروض البنوك في صفحة أسعار فائدة الرهن العقاري في جورجيا.

الإقراض الجديد مقابل رهن عقار. لا تتضمن ملفات البنك الوطني مبلغاً لقروض الرهن العقاري الجديدة. وأقرب رقم إليه، أي القروض الجديدة للأسر مقابل رهن عقاري، يشمل أيضاً القروض الاستهلاكية المصحوبة برهن عقار: 3,557.5 مليون لاري في الربع، أي أكثر بنسبة 45.4% مما كان عليه قبل عام. ولا تظهر أعداد قروض الرهن العقاري الجديدة إلا في لوحات البيانات لدى البنك الوطني؛ وقد نقلت عنها وسائل إعلام رقم 34,482 قرضاً من يناير إلى يوليو 2026، ولم نتمكن من التحقق منه.

السياسة النقدية والقواعد. بقي سعر إعادة التمويل عند 8.25% طوال الربع، وقد ثُبّت عند هذا المستوى في 21 أكتوبر 2026. ويشمل إلزامُ الإقراض باللاري منذ 1 يوليو 2026 كلَّ قرض حتى 1,000,000 لاري، ما عدا غير المواطنين؛ انظر حصول الأجنبي على قرض رهن عقاري في جورجيا.

المشترون الأجانب

لم يظهر أي عدد رسمي للمشترين بحسب الجنسية منذ 2023، ولا تنشر TBC ولا Geostat ولا البنك الوطني شيئاً من ذلك. والحصص أدناه أرقام لدى Colliers Georgia تخص كل مبيعات الشقق المسجّلة، كما نشرتها Colliers على منصة البيانات الخاصة بها Recov.

ذهب نحو نصف الشقق المبيعة في باتومي إلى مواطنين أجانب، وفي أغسطس كان نصيبهم أكبر من نصيب الجورجيين. ولا تذكر Colliers أعداداً، ولذلك لا يمكن حساب حصة للربع كله. أما استطلاع G&T لمطوّري تبليسي فنطاقه أضيق: من يناير إلى أغسطس 2026 كان 74% من المشترين في المشاريع المشمولة بالاستطلاع جورجيين، و11% إسرائيليين، و5% روساً. وانظر صفحة إحصاءات المشترين الأجانب لدينا.

الاقتصاد المحيط بالسوق

يقدّر التقدير السريع لدى Geostat، الذي يُعدَّل كلما وصلت بيانات الضرائب، النمو الحقيقي في الربع بنسبة 6.8% (8.0% في يوليو، و6.3% في أغسطس، و6.0% في سبتمبر)، وكان البناء من أكبر المساهمين في النمو خلال سبتمبر. وبلغ التضخم السنوي 5.5% في يوليو و5.6% في أغسطس وسبتمبر، مقابل 4.3% إلى 4.8% قبل عام، وهدف البنك الوطني البالغ 3%.

اللاري. كان السعر الرسمي 2.6051 لاري للدولار الأمريكي في 30 سبتمبر 2026، مقابل 2.6453 في نهاية يونيو و2.7088 قبل عام. وبلغ المتوسط الفصلي 2.6212، مقابل 2.7074 (متوسطاتنا المحسوبة من المتوسطات الشهرية لدى البنك الوطني)؛ وفي 31 أكتوبر كان السعر 2.5992. وانظر تاريخ سعر صرف اللاري.

الزوار. أحصى Geostat 3.1 مليون وصول لمسافرين دوليين غير مقيمين (+3.6%)، و2.1 مليون زيارة سياحية تضمنت مبيتاً (+4.7%)؛ والمزيد في صفحة السياحة والطلب على الإيجار.

ما لم يُنشر بعد عن الربع

الوضع في 2 نوفمبر 2026. لم يُعلَن أي موعد؛ وتقديراتنا مبنية على مواعيد الإصدار في العام الماضي.

نعتزم إضافة أرقام G&T عن سبتمبر وعن باتومي إلى هذا الإصدار حين تصدر، ونشر إصدار الربع الرابع في أوائل فبراير 2027، بعد صدور مؤشر الأسعار لدى Geostat عن الربع الرابع.

ماذا يعني هذا الربع للمشتري الأجنبي

هذه قراءات للأرقام المنشورة، وليست توقعات.

• اسأل عن العقود. تأتي التسجيلات بعد توقيع العقود بفترة، فإذا قال لك مطوّر إن مشروعه يُباع بسرعة، فاسأله كم عقداً وُقّع فعلاً.
• ارتفعت الأسعار باعتدال. السعر المطلوب في تبليسي الذي زاد خلال عام بأكثر بكثير من 3% إلى 8% يحتاج إلى تفسير. وقارن العروض بصفحة مقارنة الأحياء لدينا.
• العملة مهمة. بالنسبة إلى المشتري الذي يحتفظ بالدولار، صار المبلغ الثابت باللاري، كالرسم الحكومي، يكلّف في 30 سبتمبر نحو 4% أكثر مما كان عليه قبل عام (بحسابنا من أسعار البنك الوطني).
• صار الاقتراض أرخص، لا رخيصاً. القرض بالعملة الأجنبية الذي يُسدَّد من دخل باللاري يحمل خطر تقلّب سعر الصرف.
• انتظر أرقام باتومي. سيُظهر العدد الموثّق لدى G&T هل يصمد التراجع الذي سجّلته Colliers.
• ربع واحد لا يصنع اتجاهاً. قارن عدة أرباع، كما يفعل المخطط.

وللسجل الأطول راجع تاريخ الأسعار حسب المدينة.

ملف البيانات

يحتوي الملف على 267 صفاً تغطي كل رقم في الجداول والمخططات، ولكل صف وحدته ومقياسه ووثيقته المصدر وتاريخ نشرها وتاريخ اطلاعنا عليها. وقد وُسمت حساباتنا الخاصة وأرقام Colliers المأخوذة من وسائل الإعلام بما يدل على ذلك.

تنزيل البيانات (CSV)

المصادر

(تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

1. Residential Real Estate in Tbilisi, Monthly Watch - September 2026، TBC Capital، 30 أكتوبر 2026
2. Monthly Watch - June 2026، TBC Capital، 24 يوليو 2026
3. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026
4. Tbilisi Residential Real Estate - July 2026، Galt & Taggart، 31 أغسطس 2026
5. Batumi Residential Real Estate - 3Q25 Overview، Galt & Taggart، 17 نوفمبر 2025
6. Residential Property Price Index - III quarter of 2026، Geostat، 23 أكتوبر 2026
7. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026، Geostat، 30 أكتوبر 2026، والجداول الفصلية لـالتراخيص والمباني المنجزة حسب النوع
8. Rapid Estimates of Economic Growth, September 2026، Geostat، 30 أكتوبر 2026
9. Inflation Rate in Georgia, September 2026، Geostat، 2 أكتوبر 2026، ومؤشرات أسعار المستهلك التفصيلية
10. Inbound Tourism Statistics, III Quarter 2026، Geostat، 30 أكتوبر 2026
11. Loans by Purpose (stocks)، البنك الوطني الجورجي، حُدّث في 26 أكتوبر 2026
12. Interest Rates on Loans to Households by Loan Types, Issued During Reporting Period، البنك الوطني الجورجي، حُدّث في 26 أكتوبر 2026
13. Volumes and Interest Rates on Loans Secured by Real Estate، البنك الوطني الجورجي، حُدّث في 26 أكتوبر 2026
14. Monetary Policy Rate، البنك الوطني الجورجي، حُدّث في 21 أكتوبر 2026
15. Monthly Average Exchange Rates، البنك الوطني الجورجي، حُدّث في 2 نوفمبر 2026
16. Recov - News، Colliers Georgia، ملاحظات شهرية نُشرت من أغسطس إلى أكتوبر 2026
17. Georgia's property market: apartment sales rise in Tbilisi, fall in Batumi، International Investment، نقلاً عن Colliers Georgia، 20 أكتوبر 2026
18. Tbilisi apartment prices rise in September as residential property sales increase، BM.ge، نقلاً عن Colliers Georgia، 19 أكتوبر 2026
19. Apartment sales in Tbilisi and Batumi reached $485 million in July، International Investment، نقلاً عن Colliers Georgia، 3 سبتمبر 2026
20. 1,235 apartments sold in Batumi in August، BM.ge، نقلاً عن Colliers Georgia، 23 سبتمبر 2026
21. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
22. Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%، International Investment، نقلاً عن البنك الوطني الجورجي، 8 سبتمبر 2026

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر الإصدار الأول: الربع الثالث من 2026 مقارنةً بالربع الثالث من 2025، مع مبيعات تبليسي وأسعارها وإيجاراتها، وتراخيص البناء، وبيانات البنك الوطني عن الرهن العقاري والإقراض، وحصص المشترين الأجانب، والاقتصاد، وملف بيانات من 267 صفاً.