Рыночный аналитик

Кто это

Рыночный аналитик - участник команды AVI Estates, который отвечает за цифры, описывающие рынок недвижимости: цены за квадратный метр, арендные ставки, количество продаж, доходность, долю иностранных покупателей, объём строящихся квартир, обменные курсы и ставки по ипотеке. Это профиль роли: имя специалиста пока не названо, поэтому страница рассказывает о работе, источниках и проверках, а не о биографии. После назначения имя аналитика с датой появится в этом профиле и в подписях страниц, перечисленных ниже.

Что входит в роль и что в неё не входит

Аналитик отвечает за рыночный слой сайта: решает, какой из опубликованных рядов данных приводит страница, вносит каждую цифру в реестр фактов вместе с источником, методикой и датой, объясняет, почему два ряда расходятся, и поддерживает таблицы с данными в актуальном виде. Аналитик также задаёт значения по умолчанию в калькуляторах, например обменный курс и ставки по ипотеке.

За пределами роли остаются три вещи:

• Оценка. Аналитик не является сертифицированным оценщиком и не подписывает отчёты об оценке. Стоимость для банковского кредита или для ВНЖ определяет оценщик, работающий по правилам, установленным для этой цели; см. аккредитованную оценку для ВНЖ, оценку недвижимости и рыночную стоимость. Средняя цифра по району никогда не равна стоимости конкретной квартиры.
• Прогнозы под видом фактов. Прогноз банка, например ожидание Galt & Taggart, что цены в Тбилиси в 2026 году вырастут в пределах однозначного процента, приводится с указанием автора и даты и называется прогнозом. Аналитик не публикует предсказаний цен, и ни одна страница не превращает прошлый рост в ожидаемую доходность.
• Право и налоги. Это зона партнёра-юриста и партнёра-бухгалтера. Аналитик показывает, за сколько сдаётся квартира; какой налог платится с этой аренды, решает бухгалтер.

Страницы, которые будет вести аналитик

Сейчас все страницы ниже подписаны основателем; ни одну из них аналитик не писал. После назначения аналитик возьмёт на себя приведённые на них цифры, а подпись на странице сменится только после её полной проверки, которая с датой фиксируется в журнале изменений.

• Цены на недвижимость в Грузии: история по городам
• Арендная доходность в Грузии по городам и районам
• Арендные ставки в Тбилиси по районам
• Статистика иностранных покупателей
• Предложение квартир в Тбилиси
• Обзор рынка недвижимости Батуми
• Сравнение районов Тбилиси и сравнение районов Батуми
• Туристическая статистика и спрос на аренду и загрузка в Батуми по месяцам
• Валютный риск: лари и доллар и ликвидность при перепродаже
• Разделы о ценах и аренде на страницах районов в гидах по Тбилиси и Батуми
• Значения по умолчанию в калькуляторе арендной доходности и ипотечном калькуляторе

Статьи глоссария о рыночных показателях, например о валовой доходности, войдут в список после подтверждения. Трекер правил ВНЖ, пока единственная страница в разделе данных, следит за законом, а не за рынком, и в этот список не входит.

Откуда берутся наши рыночные цифры и чего каждая из них не скажет

Порядок источников определяет редакционная политика. Ниже перечислены рыночные ряды, которые сайт цитирует сейчас, и для каждого указано его главное ограничение:

Сообщение в прессе указывает на источник, но не заменяет его. Цифра, которая дошла до нас только через новостной сайт, приводится со ссылкой на этот сайт, чтобы читатель видел, что она из вторых рук.

Четыре вопроса, от которых зависит цифра

Две цифры «цены квартиры в Тбилиси» могут быть верны обе и при этом сильно различаться. Прежде чем привести одну из них, аналитик отвечает на четыре вопроса, и страница указывает ответы рядом с цифрой.

1. Цена предложения или зарегистрированная? Объявление показывает, на что рассчитывает продавец; зарегистрированная сделка показывает, сколько заплатил покупатель. Геостат и TBC Capital исходят из объявлений, Colliers из зарегистрированных сделок. В одном расчёте эти два вида цифр никогда не соединяются.
2. Медиана или средняя? Геостат публикует медианы: медианная цена предложения новых квартир в белом каркасе в Тбилиси в третьем квартале 2026 г. составила 3 752 лари за м². Аналитики публикуют средние, которые несколько дорогих башен могут потянуть вверх. Медиана одного источника не сопоставляется со средней другого.
3. Доллары или лари? Цену сдвигает уже один только курс. Квартира за 100 000 долларов стоила 269 510 лари по официальному курсу 2,6951 на 31 декабря 2025 г. и 259 820 лари по курсу 2,5982 на 17 октября 2026 г.: примерно на 3,6% меньше в лари при неизменной цене в долларах (наш расчёт). Поэтому цифры Геостата в лари остаются на наших страницах в лари.
4. Какой город, какие квартиры, какой период? Цифра по Тбилиси для новых квартир площадью от 50 до 60 м² ничего не говорит о квартире советской постройки или о готовой квартире на набережной Батуми. У каждой цифры указан период и названо состояние квартиры, поскольку цены в белом каркасе и под ключ описывают разные продукты.

Как цифра проверяется перед публикацией

1. Прочитать первоисточник

   Прежде чем куда-либо вносить цифру, аналитик находит её в самом отчёте, таблице или базе данных, в той строке, где она стоит.

2. Записать определение

   В реестре фактов фиксируются единица измерения, валюта, охваченные квартиры, цена предложения это или уплаченная сумма, а также период. Цифра, определение которой найти не удаётся, помечается на странице или не используется.

3. Пересчитать собственную арифметику

   Итоги, процентные изменения и расчётные примеры, которые мы выводим сами, заново вычисляются по источнику и помечаются «наш расчёт», чтобы цифра источника не смешивалась с нашей.

4. Сверить со вторым рядом

   Если два источника измеряют похожее, читаются оба, а разрыв объясняется, а не скрывается выбором более удобной цифры. Colliers и Galt & Taggart насчитали 17 052 и 17 478 продаж в Батуми за 2025 г.; страница, приводящая любую из этих цифр, называет, чей это подсчёт.

5. Не скрывать несоответствия источника

   Цифры, которые не сходятся между собой, приводятся так, как опубликованы, с примечанием. Годовые ключевые показатели Galt & Taggart по Тбилиси за 2022-2024 гг. не согласуются с темпами роста, указанными в её же отчётах, поэтому в реестре они помечены, и ни одна страница не пересчитывает одно через другое.

6. Поставить дату и фиксировать каждое изменение

   У каждой цифры есть дата проверки, а замена числа с датой отмечается в журнале изменений страницы.

Как часто обновляются данные

Ко всем рыночным страницам применяются два правила редакционной политики: подпись показывает, когда страница проверялась в последний раз, а изменения и исправления с датами вносятся в журнал изменений в конце страницы. Цены, арендные ставки и доходность обозначены как оценки на определённую дату. В рамках этих правил темп задают сами источники: Colliers публикует долю иностранных покупателей помесячно, Геостат свой индекс ежеквартально, а Galt & Taggart по собственному графику, и её отчёт по Батуми за третий квартал 2025 г. вышел только 17 ноября 2025 г.

Страницы с данными, которые мы планируем создать

Эти страницы запланированы, сроки не назначены. Каждая будет опубликована лишь тогда, когда её методика описана, а каждая цифра прослежена до названного источника.

• Индекс цен: опубликованные ряды цен по Тбилиси и Батуми в одном месте, каждый на своей основе, без смешивания.
• Индекс аренды: запрашиваемые арендные ставки по районам и площади квартир, с источником и месяцем в каждой строке.
• Квартальный отчёт: обзор каждого квартала по основным рынкам по образцу обзора рынка Батуми.
• Барометр иностранных покупателей: доля иностранцев в продажах по городам и месяцам рядом с данными опросов о гражданстве.
• Трекер предложения: строящиеся квартиры, разрешения на строительство и непроданный запас.
• Календарь новых проектов: объявленные сроки завершения в сравнении с фактическими датами ввода в эксплуатацию, если такие данные есть.
• Методология: как каждый ряд выбирается, фиксируется, пересчитывается и обновляется.

Открытые вопросы в списке аналитика

Некоторые пробелы пока нельзя закрыть опубликованными данными. Каждый из них назван на той странице, которой он касается, и относится к первоочередным задачам аналитика:

• Берутся ли цены Galt & Taggart за м² из зарегистрированных сделок или из прайс-листов застройщиков: описания методики, где это было бы сказано, мы не нашли.
• Сколько времени занимает продажа квартиры. Ни один источник не публикует срок экспозиции ни для одного города Грузии.
• Как долго пустует квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду. Официального уровня незанятости нет, и ни один грузинский орган не даёт определения чистой доходности, рентабельности инвестиций или срока окупаемости.
• Кто покупает, по гражданству, после того как официальные подсчёты прекратились в 2023 г. С тех пор общая доля иностранцев известна по данным Colliers, а разбивка по гражданству только из опросов застройщиков Galt & Taggart, которые охватывают часть рынка.
• Как TBC Capital получает валовую доходность 8,3% за август 2026 г., ведь методика не опубликована.
• Какая часть из 254,7 млн долларов, учтённых Геостатом как прямые иностранные инвестиции в операции с недвижимостью за 2025 г., относится к частным покупкам квартир. Этот показатель измеряет инвестиции в предприятия, а не покупку жилья домохозяйствами, поэтому для подсчёта иностранных покупателей мы его никогда не используем.

Как оспорить цифру

Если цифра на avi.ge кажется неверной, устаревшей или вырванной из контекста, воспользуйтесь страницей для сообщений об ошибках. Полезное сообщение содержит адрес страницы, цифру в том виде, в каком мы её приводим, и источник, на который вы опираетесь, с его датой и, по возможности, с таблицей или страницей, где эта цифра стоит. Затем цифру сверяют с вашим источником и с тем, на который сослались мы. Если ошиблись мы, цифру исправляют, а исправление датируют. Если же два источника просто измеряют разное, страницу можно дополнить объяснением разницы, ведь следующий читатель, скорее всего, наткнётся на тот же разрыв. Застройщик или другое агентство, несогласные с цифрой, идут тем же путём, и оплата не может изменить результат, как объясняет наша страница о независимости.

Как оценить рыночную статистику любого агентства или застройщика в Грузии

В Грузии нет системы лицензирования брокеров по недвижимости, поэтому цифры в рекламном буклете не проверяет ни один регулятор. Прежде чем опираться на рыночную цифру застройщика, агентства или этого сайта, спросите себя:

• Назван ли источник с заголовком и датой отчёта или сказано лишь «по данным аналитиков»?
• Это цена предложения или зарегистрированная цена, медиана или средняя, в долларах или в лари?
• Описывает ли цифра весь город, один район или отдельный проект?
• Доходность валовая или чистая, и рассчитана ли она по долгосрочной аренде или по посуточным ставкам до вычета комиссии платформ, уборки и пустых ночей?
• Темп роста - это история или прогноз, и за какие годы?
• Не готовит ли статистику тот же, кто продаёт квартиры? Опрос застройщика о собственных продажах - это утверждение, которое нужно проверить, а не рыночные данные.
• Не измеряется ли рост в долларах, когда ваши сбережения, доход или кредит в другой валюте?

Цифру, которая выдерживает эти вопросы, можно сравнивать с другими; цифра, которая не проходит большинство из них, - это реклама.

Контакт

Вопросы о рыночной цифре, странице с данными или источнике, на который мы ссылаемся, направляйте в AVI Estates через WhatsApp или по электронной почте info@avi.ge. Укажите в первой строке «рыночные данные» и адрес страницы, чтобы вопрос попал к тому, кто ведёт эту цифру. Люди, подписывающие остальные страницы сайта, перечислены на странице команды.

История изменений

• 2 ноября 2026 - Создана страница профиля с описанием роли, источников и метода проверки; имя, квалификацию и фото добавит владелец.