ბაზრის ანალიტიკოსი

ვინ არის ეს

ბაზრის ანალიტიკოსი AVI Estates-ის გუნდის წევრია, რომელიც პასუხს აგებს ქონების ბაზრის აღმწერ რიცხვებზე: კვადრატული მეტრის ფასებზე, ქირაზე, გაყიდვების რაოდენობაზე, შემოსავლიანობაზე, უცხოელ მყიდველთა წილზე, მშენებარე ბინებზე, გაცვლით კურსებსა და იპოთეკურ განაკვეთებზე. ეს როლის პროფილია: ამ პოზიციაზე ადამიანი ჯერ დასახელებული არ არის, ამიტომ გვერდი აღწერს სამუშაოს, წყაროებსა და შემოწმებებს და არა ბიოგრაფიას. დანიშვნისთანავე ანალიტიკოსის სახელი ამ პროფილსა და ქვემოთ ჩამოთვლილ ბაილაინებში ჩაიწერება, თარიღის მითითებით.

რას მოიცავს როლი და რას არა

საიტის საბაზრო ფენა ანალიტიკოსს ეკუთვნის: ის ირჩევს, გამოქვეყნებული სერიებიდან რომელს დაეყრდნოს გვერდი, ფაქტების რეესტრში თითოეულ ციფრს მისი წყაროთი, მეთოდითა და თარიღით შეიტანს, ხსნის, რატომ არ ემთხვევა ერთმანეთს ორი სერია, და მონაცემთა ცხრილებს განახლებულ მდგომარეობაში ინარჩუნებს. ანალიტიკოსი ასევე ადგენს კალკულატორების საწყის მნიშვნელობებს, მაგალითად გაცვლით კურსსა და იპოთეკურ განაკვეთებს.

სამი რამ ამ როლის მიღმა რჩება:

• შეფასება. ანალიტიკოსი სერტიფიცირებული შემფასებელი არ არის და შეფასების არცერთ ანგარიშს არ აწერს ხელს. ღირებულება საბანკო სესხისთვის ან ბინადრობის ნებართვისთვის მოდის შემფასებლისგან, რომელიც ამ მიზნისთვის დადგენილი წესებით მუშაობს; იხ. აკრედიტებული შეფასება ბინადრობის ნებართვისთვის, ქონების შეფასება და საბაზრო ღირებულება. რაიონის საშუალო მაჩვენებელი არასოდეს არის კონკრეტული ბინის ღირებულება.
• ფაქტად შეფუთული პროგნოზები. ბანკის პროგნოზი, მაგალითად Galt & Taggart-ის მოლოდინი, რომ 2026 წელს თბილისში ფასები ერთნიშნა პროცენტით გაიზრდება, მოჰყავთ ავტორისა და თარიღის მითითებით და პროგნოზად მოიხსენიება. ანალიტიკოსი ფასების წინასწარმეტყველებას არ აქვეყნებს, და არცერთი გვერდი წარსულ ზრდას მოსალოდნელ უკუგებად არ აქცევს.
• სამართალი და გადასახადები. ეს პარტნიორი იურისტისა და პარტნიორი ბუღალტრის სფეროა. ანალიტიკოსი აჩვენებს, რა ქირა მოაქვს ბინას; ამ ქირაზე გადასახადს ბუღალტერი განსაზღვრავს.

გვერდები, რომლებსაც ანალიტიკოსი გაუძღვება

ქვემოთ ჩამოთვლილ გვერდებს დღეს დამფუძნებლის ბაილაინი აქვს; არცერთი მათგანი ანალიტიკოსს არ დაუწერია. დანიშვნის შემდეგ ანალიტიკოსი ამ გვერდების ციფრებს თავის თავზე აიღებს, ხოლო ბაილაინი მხოლოდ შესაბამისი გვერდის სრული შემოწმების შემდეგ იცვლება, რაც თარიღით აისახება მის ცვლილებების ისტორიაში.

• ქონების ფასები საქართველოში: ისტორია ქალაქების მიხედვით
• გაქირავების შემოსავლიანობა საქართველოში ქალაქებისა და უბნების მიხედვით
• ქირის ფასები თბილისში უბნების მიხედვით
• უცხოელი მყიდველების სტატისტიკა
• ბინების მიწოდება თბილისში
• ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა
• თბილისის უბნების შედარება და ბათუმის უბნების შედარება
• ტურიზმის სტატისტიკა და მოთხოვნა ქირაზე და ბათუმის დატვირთვა თვეების მიხედვით
• სავალუტო რისკი: ლარი და დოლარი და გადაყიდვის ლიკვიდურობა
• ფასებისა და ქირის ნაწილები უბნების გვერდებზე თბილისის და ბათუმის გზამკვლევებში
• საწყისი ციფრები გაქირავების შემოსავლიანობის კალკულატორსა და იპოთეკის კალკულატორში

ლექსიკონის სტატიები საბაზრო საზომებზე, მაგალითად მთლიან შემოსავლიანობაზე, ამ სიას დადასტურების შემდეგ დაემატება. ბინადრობის წესების ტრეკერი, რომელიც დღეს მონაცემთა განყოფილების ერთადერთი გვერდია, ბაზარს კი არა, კანონს მისდევს და ამ სიის გარეთ რჩება.

საიდან მოდის ჩვენი საბაზრო ციფრები და რას ვერ გეტყვით თითოეული

სარედაქციო პოლიტიკა წყაროების რიგითობას ადგენს. ქვემოთ მოცემულია საბაზრო სერიები, რომლებსაც საიტი ამჟამად იმოწმებს, თითოეულის ყველაზე მნიშვნელოვანი შეზღუდვით:

პრესაში გამოქვეყნებული ცნობა წყაროზე მიუთითებს, მაგრამ მას არ ცვლის. ციფრი, რომელიც ჩვენამდე მხოლოდ საინფორმაციო საიტის გავლით მოვიდა, სწორედ ამ საიტის მითითებით მოგვყავს, რათა მკითხველმა დაინახოს, რომ ის მეორადი წყაროდან არის აღებული. ასე რომ, მეორადი ცნობა ჩვენთან ყოველთვის მეორადად ჩანს და პირველწყაროდ არ გაიცემა.

ოთხი კითხვა, რომელიც რიცხვს ცვლის

„ბინის ფასის თბილისში“ ორი მაჩვენებელი შეიძლება ორივე სწორი იყოს და მაინც ერთმანეთისგან შორს იდგეს. სანამ რომელიმეს მოიყვანს, ანალიტიკოსი ოთხ კითხვას პასუხობს, ხოლო გვერდი ამ პასუხებს რიცხვის გვერდით აფიქსირებს. სხვა სიტყვებით, ამ ოთხი პასუხის გარეშე რიცხვი არასრულია, და ჩვენი გვერდი მას მარტოს არასოდეს ტოვებს.

1. მოთხოვნილი თუ დარეგისტრირებული? განცხადება აჩვენებს, რის მიღებასაც გამყიდველი იმედოვნებს; დარეგისტრირებული გარიგება კი იმას, რაც მყიდველმა გადაიხადა. საქსტატი და TBC Capital განცხადებებიდან იწყებენ, Colliers დარეგისტრირებული გარიგებებიდან. ეს ორი არასოდეს ხვდება ერთ გამოთვლაში.
2. მედიანა თუ საშუალო? საქსტატი მედიანებს აქვეყნებს: 2026 წლის მესამე კვარტალში თბილისის ახალ ბინებზე თეთრ კარკასში მოთხოვნილი ფასის მედიანა 1 მ²-ზე 3 752 ლარი იყო. ანალიტიკოსები საშუალოებს აქვეყნებენ, რომლებსაც რამდენიმე ძვირადღირებული კოშკი შეიძლება ზემოთ ასწევდეს. ერთი წყაროს მედიანა მეორის საშუალოს არ უპირისპირდება.
3. დოლარი თუ ლარი? ფასს მარტო გაცვლითი კურსიც ამოძრავებს. 100 000 აშშ დოლარის ფასის ბინა 2025 წლის 31 დეკემბერს, 2,6951-იანი ოფიციალური კურსით, 269 510 ლარი იყო, ხოლო 2026 წლის 17 ოქტომბერს, 2,5982-იანი კურსით, 259 820 ლარი: ლარში დაახლოებით 3,6%-ით ნაკლები, დოლარში უცვლელი (ჩვენი გამოთვლა). ამიტომ საქსტატის ლარის მაჩვენებლები ჩვენს გვერდებზე ლარშივე რჩება.
4. რომელი ქალაქი, რომელი ბინები და რომელი პერიოდი? თბილისის მაჩვენებელი 50-დან 60 მ²-მდე ახალ ბინებზე არაფერს ამბობს საბჭოთა პერიოდის ბინაზე ან ბათუმის ზღვისპირა გარემონტებულ ერთეულზე. თითოეულ მაჩვენებელს პერიოდი ეწერება და ბინის მდგომარეობაც სახელდება, რადგან თეთრი კარკასისა და გარემონტებული ბინის ფასები სხვადასხვა პროდუქტს აღწერს.

როგორ მოწმდება ციფრი გამოქვეყნებამდე

1. ორიგინალის წაკითხვა

   სანამ ციფრს სადმე შეიტანს, ანალიტიკოსი მას თავად ანგარიშში, ცხრილში ან მონაცემთა ბაზაში პოულობს, იმ სტრიქონში, სადაც ის არის მოცემული.

2. განმარტების ჩაწერა

   ფაქტების რეესტრი აღრიცხავს ერთეულს, ვალუტას, რომელ ბინებს მოიცავს მაჩვენებელი, მოთხოვნილია თუ გადახდილი, და პერიოდს. რიცხვი, რომლის განმარტებაც ვერ მოიძებნა, გვერდზე სპეციალურად აღინიშნება ან საერთოდ არ შედის.

3. საკუთარი არითმეტიკის ხელახლა შესრულება

   ჯამები, პროცენტული ცვლილებები და გაანგარიშების მაგალითები, რომლებსაც ჩვენ ვიღებთ, წყაროდან თავიდან ითვლება და „ჩვენი გამოთვლის“ ნიშნით აღინიშნება, რათა წყაროს რიცხვი ჩვენგან გამიჯნული დარჩეს.

4. მეორე სერიასთან შეჯერება

   სადაც ორი წყარო მსგავს რამეს ზომავს, ორივე იკითხება და მათ შორის სხვაობა აიხსნება, ნაცვლად იმისა, რომ უფრო ხელსაყრელი ციფრის არჩევით დაიმალოს. Colliers-მა და Galt & Taggart-მა 2025 წლისთვის ბათუმში, შესაბამისად, 17 052 და 17 478 გაყიდვა დაითვალეს; გვერდი, რომელიც რომელიმეს მოიყვანს, ასახელებს, ვისი დათვლილია ის.

5. წყაროს შეუსაბამობების ხილულად დატოვება

   ციფრები, რომლებიც ერთმანეთს არ ჯამდება, ისე მოგვყავს, როგორც გამოქვეყნდა, შენიშვნით. Galt & Taggart-ის თბილისის წლიური ძირითადი მაჩვენებლები 2022-დან 2024 წლამდე არ ეთანხმება მის ანგარიშებში მითითებულ ზრდის ტემპებს, ამიტომ რეესტრი მათ აღნიშნავს და არცერთი გვერდი ერთს მეორიდან ხელახლა არ ითვლის.

6. თარიღის მინიჭება და ყოველი ცვლილების ჩაწერა

   თითოეულ ციფრს მისი შემოწმების თარიღი ახლავს, ხოლო ჩანაცვლებული რიცხვი, თავისი თარიღით, გვერდის ცვლილებების ისტორიაში ფიქსირდება.

რამდენად ხშირად ახლდება მონაცემები

სარედაქციო პოლიტიკის ორი წესი ბაზრის ყველა გვერდზე ვრცელდება: ბაილაინი აჩვენებს, როდის შემოწმდა გვერდი ბოლოს, ხოლო ცვლილებები და შესწორებები თარიღით აისახება ცვლილებების ისტორიაში გვერდის ბოლოს. ფასები, ქირა და შემოსავლიანობა გარკვეული თარიღის შეფასებად არის მონიშნული. ამ წესების ფარგლებში ტემპს წყაროები განსაზღვრავს: Colliers უცხოელ მყიდველთა წილს ყოველთვიურად აქვეყნებს, საქსტატი თავის ინდექსს კვარტალურად, Galt & Taggart კი საკუთარი განრიგით, და მისი ბათუმის ანგარიში 2025 წლის მესამე კვარტლის შესახებ მხოლოდ 2025 წლის 17 ნოემბერს გამოვიდა.

მონაცემთა გვერდები, რომელთა შექმნასაც ვგეგმავთ

ეს გვერდები დაგეგმილია, თარიღების დადგენის გარეშე. თითოეული მხოლოდ მაშინ გამოქვეყნდება, როცა მისი მეთოდი წერილობით იქნება ჩამოყალიბებული და ყოველი ციფრი დასახელებულ წყარომდე იქნება მიკვლეული.

• ფასების ინდექსი: თბილისისა და ბათუმის გამოქვეყნებული ფასების სერიები ერთ ადგილას, თითოეული საკუთარ საფუძველზე, ერთმანეთში აურევლად.
• ქირის ინდექსი: მოთხოვნილი ქირა უბნებისა და ბინის ზომის მიხედვით, ყოველ სტრიქონში წყაროსა და თვის მითითებით.
• კვარტალური ანგარიში: ყოველ კვარტალში მთავარი ბაზრებისთვის, ბათუმის ბაზრის მიმოხილვის ნიმუშზე.
• უცხოელი მყიდველების ბარომეტრი: უცხოელთა წილი გაყიდვებში ქალაქებისა და თვეების მიხედვით, მოქალაქეობის შესახებ გამოკითხვის მონაცემებთან ერთად.
• მიწოდების ტრეკერი: მშენებარე ბინები, ნებართვები და გაუყიდავი მარაგი.
• ახალი პროექტების კალენდარი: გამოცხადებული დასრულების თარიღები ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში მიღების თარიღებთან შედარებით, სადაც ასეთი ჩანაწერი არსებობს.
• მეთოდოლოგია: როგორ ხდება თითოეული სერიის შერჩევა, აღრიცხვა, ვალუტაში გადაყვანა და განახლება.

ღია კითხვები ანალიტიკოსის სიაში

ზოგიერთი ხარვეზის შევსება გამოქვეყნებული მონაცემებით ჯერ შეუძლებელია. თითოეული მათგანი იმ გვერდზეა აღნიშნული, რომელსაც ეხება, და ანალიტიკოსის პირველ ამოცანებს შორისაა:

• Galt & Taggart-ის 1 მ²-ის ფასები დარეგისტრირებული გარიგებებიდან მოდის თუ დეველოპერების ფასთა სიებიდან: მეთოდის აღწერა, რომელიც ამას დააზუსტებდა, ვერ ვიპოვეთ.
• რამდენ ხანს იყიდება ბინა. არცერთი წყარო არ აქვეყნებს ბაზარზე ყოფნის დღეების მაჩვენებელს საქართველოს არცერთი ქალაქისთვის.
• რამდენ ხანს დგას ცარიელი გრძელვადიანი ქირით გაცემული ბინა. ოფიციალური ვაკანტურობის მაჩვენებელი არ არსებობს, და არცერთი ქართული უწყება არ განმარტავს წმინდა შემოსავლიანობას, ინვესტიციის უკუგებას ან ანაზღაურების პერიოდს.
• ვინ ყიდულობს, მოქალაქეობის მიხედვით, მას შემდეგ, რაც ოფიციალური აღრიცხვა 2023 წელს შეწყდა. მას შემდეგ უცხოელთა საერთო წილი Colliers-ისგან მოდის, მოქალაქეობის მიხედვით დაყოფა კი მხოლოდ Galt & Taggart-ის დეველოპერების გამოკითხვებიდან, რომლებიც ბაზრის ნაწილს მოიცავს.
• როგორ იღებს TBC Capital 2026 წლის აგვისტოსთვის 8,3%-იან მთლიან შემოსავლიანობას, რადგან მეთოდი გამოქვეყნებული არ არის.
• 254,7 მილიონი აშშ დოლარიდან, რომელიც საქსტატმა 2025 წელს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობაში პირდაპირ უცხოურ ინვესტიციად აღრიცხა, რა ნაწილი ეხება ბინების კერძო შესყიდვებს. ის საწარმოებში ინვესტიციას ზომავს და არა სახლების მყიდველ ოჯახებს, ამიტომ მას უცხოელი მყიდველების დასათვლელად არასოდეს ვიყენებთ.

როგორ გავასაჩივროთ რიცხვი

თუ avi.ge-ზე რომელიმე ციფრი არასწორად, მოძველებულად ან კონტექსტიდან ამოგლეჯილად გეჩვენებათ, გამოიყენეთ შეცდომის შეტყობინების გვერდი. სასარგებლო შეტყობინება შეიცავს გვერდის მისამართს, ციფრს ისე, როგორც ჩვენთან არის დაბეჭდილი, და წყაროს, რომელსაც თქვენ ეყრდნობით, მისი თარიღით და, თუ შესაძლებელია, იმ ცხრილით ან გვერდით, სადაც ციფრი ჩანს. ამის შემდეგ ციფრი მოწმდება როგორც თქვენს წყაროსთან, ისე იმასთან, რომელიც ჩვენ მივუთითეთ. თუ ჩვენი არასწორია, ის სწორდება და შესწორებას თარიღი ეწერება. თუ ორი წყარო უბრალოდ სხვადასხვა რამეს ზომავს, გვერდი შეიძლება გაფართოვდეს ამ სხვაობის ასახსნელად, რადგან შემდეგი მკითხველიც, დიდი ალბათობით, იმავე ხარვეზს წააწყდება. დეველოპერი ან სხვა სააგენტო, რომელიც ციფრს სადავოდ მიიჩნევს, იმავე გზას გადის, და გადახდა შედეგს ვერ შეცვლის, როგორც ამას ჩვენი დამოუკიდებლობის გვერდი ხსნის.

როგორ შევაფასოთ საქართველოში ნებისმიერი სააგენტოს ან დეველოპერის საბაზრო სტატისტიკა

საქართველოში ქონების ბროკერების ლიცენზირების სისტემა არ არსებობს, ამიტომ სარეკლამო ბროშურაში მოცემულ რიცხვებს არცერთი მარეგულირებელი არ ამოწმებს. სანამ დეველოპერის, სააგენტოს ან ამ საიტის საბაზრო ციფრს დაეყრდნობით, იკითხეთ:

• დასახელებულია თუ არა წყარო, ანგარიშის სათაურითა და თარიღით, თუ მხოლოდ „ანალიტიკოსების მონაცემებით“ წერია?
• ფასი მოთხოვნილია თუ დარეგისტრირებული, მედიანაა თუ საშუალო, დოლარშია თუ ლარში?
• ციფრი მთელ ქალაქს აღწერს, ერთ უბანს თუ ერთ პროექტს?
• შემოსავლიანობა მთლიანია თუ წმინდა, და ის გრძელვადიანი ქირიდან მოდის თუ დღიური ტარიფებიდან, პლატფორმის საკომისიოს, დალაგებისა და ცარიელი ღამეების გამოკლებამდე?
• ზრდის ტემპი ისტორიაა თუ პროგნოზი, და რომელ წლებს მოიცავს?
• სტატისტიკას თავად ბინების გამყიდველი ხომ არ ადგენს? დეველოპერის გამოკითხვა საკუთარ გაყიდვებზე შესამოწმებელი მტკიცებაა და არა საბაზრო მონაცემი.
• ზრდა დოლარში ხომ არ არის გაზომილი, მაშინ როცა თქვენი დანაზოგი, შემოსავალი ან სესხი სხვა ვალუტაშია?

ციფრი, რომელიც ამ კითხვებს უძლებს, შეიძლება სხვებს შეადაროთ; ციფრი, რომელიც მათ უმეტესობას ვერ პასუხობს, რეკლამაა. ეს შემოწმება ჩვენს საკუთარ გვერდებსაც ისევე ეხება, როგორც დეველოპერის ბროშურას ან სააგენტოს განცხადებას: avi.ge-ს ციფრიც ნდობას მხოლოდ მაშინ იმსახურებს, როცა იგივე კითხვებს პასუხობს.

კონტაქტი

კითხვები საბაზრო ციფრზე, მონაცემთა გვერდზე ან ჩვენ მიერ მითითებულ წყაროზე მიმართეთ AVI Estates-ს WhatsApp-ზე ან ელფოსტით info@avi.ge. პირველ სტრიქონში მიუთითეთ „ბაზრის მონაცემები“ და გვერდის მისამართი, რათა კითხვა იმას მიუვიდეს, ვინც ამ ციფრს უძღვება. ადამიანები, რომლებიც საიტის დანარჩენ გვერდებს აწერენ ხელს, გუნდის გვერდზე არიან ჩამოთვლილი.

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - პროფილის გვერდი შეიქმნა როლის აღწერით, წყაროებითა და შემოწმების მეთოდით; სახელი, კვალიფიკაცია და ფოტო მფლობელმა უნდა დაამატოს.