მეთოდოლოგია: როგორ ვადგენთ ქონების მონაცემთა ჩვენს გვერდებს

რას ხსნის ეს გვერდი

ჩვენი მონაცემების განყოფილების ექვსი გვერდი წესების ერთსა და იმავე ნაკრებს მისდევს: ფასების ყოველთვიური ინდექსი, ქირის ინდექსი, ბაზრის კვარტალური ანგარიში, უცხოელი მყიდველების ბარომეტრი, მიწოდების ტრეკერი და ბინადრობის წესების ტრეკერი. არცერთი მათგანი თავად ბაზარს არ ზომავს. თითოეული აგროვებს ციფრებს, რომლებიც საქსტატმა, ეროვნულმა ბანკმა, ანალიტიკოსებმა და სახელმწიფომ უკვე გამოაქვეყნეს, ასევე რამდენიმე საინფორმაციო ცნობას, რომლებიც ასეთადვეა მონიშნული; ციფრებს მათივე სახელით ინახავს და ხსნის, რატომ განსხვავდება ისინი ერთმანეთისგან.

ამ გვერდზე საერთო წესებია ჩამოყალიბებული. გარდა ამისა, ყოველ მონაცემთა გვერდს აქვს მოკლე მეთოდოლოგიური შენიშვნა იმ დეტალებზე, რომლებიც მხოლოდ იქ მოქმედებს; იმ გვერდისთვის უფრო კონკრეტულ შენიშვნას აქვს უპირატესობა.

ექვს ფაილში სულ 2 566 სტრიქონია და თითოეული მათგანი ასახელებს საწყის დოკუმენტს და იმ დღეს, როცა ის გავხსენით.

რომელ წყაროებს ვიღებთ და რატომ

ციფრი მონაცემთა გვერდზე მხოლოდ მაშინ ხვდება, როცა შეგვიძლია გავხსნათ დოკუმენტი, რომელიც მას შეიცავს, და რიცხვი იქ ვიპოვოთ, სადაც გამომცემელმა დაბეჭდა.

• ოფიციალური სტატისტიკა. საქსტატი: ახალი საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, სამომხმარებლო ფასები, ნებართვები, დასრულებული შენობები და ეკონომიკა; საქართველოს ეროვნული ბანკი: გაცვლითი კურსები, იპოთეკური დავალიანება და სესხების განაკვეთები. ისინი პირველ ადგილზეა, რადგან მათი მეთოდები გამოქვეყნებულია, ფაილები კი სტრიქონ-სტრიქონ შეიძლება გადამოწმდეს.
• კანონები და რეესტრები. საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე ბინადრობის წესებისთვის; საჯარო რეესტრი და იუსტიციის სამინისტრო მოქალაქეობის მიხედვით რაოდენობებისთვის, რომლებიც აქამდე მხოლოდ მოთხოვნის საფუძველზე გაიცემოდა.
• დასახელებული ანალიტიკოსები. Galt & Taggart-ის (G&T) და TBC Capital-ის ანგარიშები, მითითებული სათაურითა და გამოქვეყნების თარიღით, ასევე Colliers Georgia-ს ჩანაწერები მისივე მონაცემთა პლატფორმა Recov-ზე, რომელიც თავის მეთოდს აქვეყნებს და მასალის ხელახალ გამოყენებას წყაროს მითითებით უშვებს.
• იურიდიული ფირმები და საინფორმაციო საიტები წესის ისეთი ცვლილებისთვის, რომელიც ოფიციალურ ტექსტამდე გამოცხადდა; პირველადი ტექსტის გამოჩენისთანავე მას ის ცვლის.
• ანალიტიკოსების ან თანამდებობის პირების ციფრები მედიის გადმოცემით, მითითებული კონკრეტულ გამოცემაზე, გვერდზე მონიშნული როგორც „მედია“ ან „შეუმოწმებელი“, დიაგრამების აღწერილობების ჩათვლით, მონაცემთა ფაილში კი აღნიშნული, უმეტესად როგორც „UNCHECKED MEDIA FIGURE“.

არასოდეს გამოიყენება: საძიებო სისტემის ამონარიდები, ციფრის სხვა სააგენტოს მიერ გადმოცემული ვერსია, ან გაყიდვების ციფრები დეველოპერის თუ აგენტის რეკლამიდან. დაფა, რომელსაც ვერ ვხსნით, არაფერს გვაწვდის; ეროვნული ბანკის ფასებისა და ქირის დაფა 2026 წლის 2 ნოემბერს არ ჩაიტვირთა.

შვიდი განსხვავება, რომელიც ყოველ რიცხვს უდევს საფუძვლად

როცა ორი გამოქვეყნებული ციფრი ერთმანეთს არ ემთხვევა, ისინი ჩვეულებრივ სხვადასხვა რამეს ზომავს. რიცხვის ჩვენებამდე მას ქვემოთ მოცემული თითოეული ხაზის მიხედვით ვათავსებთ, წარწერა ან სტრიქონის სათაური კი გვიჩვენებს, სად დგას ის.

ყოველ სტრიქონს ადგილი და პერიოდიც ეწერება. ცვლილებას მხოლოდ ისეთ ციფრებს შორის ვითვლით, რომლებიც ყველა ამ ნიშნით ემთხვევა ერთმანეთს; სხვადასხვა საზომი ერთმანეთის გვერდით მხოლოდ გაფრთხილებით ჩნდება. სადაც გამომცემელი თავის საფუძველს არ ასახელებს, გვერდზე ვარაუდის ნაცვლად წერია „მითითებული არ არის“.

ვერსიები: პირველი გამოქვეყნება, დაზუსტებები და გამოცემები

გამომცემლები საკუთარ წარსულ ციფრებს ცვლიან, როცა დაგვიანებული რეგისტრაციები შემოდის, გამოკითხვის შერჩევა იზრდება ან მეთოდი თავიდან იგება. ყოველ გამოქვეყნებულ ვარიანტს მონაცემთა ვერსიას ვუწოდებთ და ვერსიებს ოთხი წესით ვმართავთ.

1. ყველა ვერსიას ვინახავთ. პირველი გამოქვეყნებაც და დაზუსტებებიც მონაცემთა ფაილში ცალკე სტრიქონებად დევს, თითოეული საკუთარი ანგარიშის თარიღით, ამიტომ არაფერი იწერება ძველის ნაცვლად.
2. ერთ ხაზზე ან სვეტში ერთი ვერსია, რომელიც წარწერაშია დასახელებული. სადაც G&T-მა თბილისის დეველოპერების 2024 წლის დასაწყისის ფასები დააზუსტა, გვერდი ამბობს, რომელი ვერსიაა დახატული.
3. წყვეტის გავლით ზრდას არ ვითვლით. TBC Capital-ის 2025 წლის ნოემბრის მეთოდის ცვლილებამ მისი ფასის დონე დაახლოებით 3,5%-ით აწია; G&T-ის მიხედვით, ბათუმში უცხოელთა 2025 წლის წილი სხვადასხვა გამოცემაში 52%-დან 77%-მდე მერყეობდა. ყოველი წყვეტა ციფრების ახალ ნაკრებს იწყებს.
4. ვამბობთ, როცა დაზუსტება არ ხდება, როგორც საქსტატის ფასების ინდექსის შემთხვევაში, რომელსაც ის საბოლოოს უწოდებს, და ვამბობთ, როცა ეს არ ვიცით, როგორც ეროვნული ბანკის ინდექსების შემთხვევაში.

გამოცემები. გამომცემლის გამოცემა საკუთარ სახელს ინარჩუნებს, მაგალითად G&T-ის „2Q26“ მიმოხილვა (2026 წლის მე-2 კვარტალი), და მასთან ერთად გამოქვეყნების თარიღს. ჩვენი კვარტალური ანგარიში თავისი კვარტლის სახელს ატარებს და პირველი გამოცემა 2026 წლის მესამე კვარტალს მოიცავს; ტრეკერები თავიანთ უახლეს ჩანაწერებს ჩვენი შემოწმების დღით ათარიღებენ.

რას ნიშნავს „ჩვენი გაანგარიშება“

რიცხვების უმეტესობა ზუსტად ისე ჩანს, როგორც გამოქვეყნდა. დანარჩენს ჩვენ ვითვლით და ვნიშნავთ როგორც „ჩვენი გაანგარიშება“, „ჩვენი არითმეტიკა“, „ჩვენი ჯამი“ ან „შეფასება“, როგორც გვერდზე, ისე მონაცემთა ფაილის საზომის სვეტში. კვარტალური ანგარიშის შემაჯამებელ ცხრილს დამატებითი სვეტი აქვს, სადაც ჩანს, ვინ გამოთვალა თითოეული ცვლილება.

• ჯამები: თვეების შეკრება კვარტლად ან წლად, მაგალითად თბილისის გარიგებები მესამე კვარტალში.
• საშუალოები: ყოველთვიური მნიშვნელობებისა, მაგალითად სამი თვის მოთხოვნილი ფასი.
• ცვლილებები ერთი რიგისა და ერთი ვერსიის ფარგლებში: პროცენტებში თანხებისთვის, პროცენტულ პუნქტებში განაკვეთებისა და წილებისთვის.
• წილი x ჯამი სახის შეფასებები, მაგალითად ბათუმში უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ შეძენილი ბინები, Colliers-ის იმავე თვის წილისა და ჯამიდან.
• ფორმულის შემოწმება, როცა გამომცემელი შედეგს ბეჭდავს, ფორმულას კი არა, როგორც G&T-ის მთლიანი შემოსავლიანობის შემთხვევაში.

წესები. ვიწყებთ გამოქვეყნებული დამრგვალებული მნიშვნელობებიდან და ამას ვაცხადებთ. ჩვენს ცვლილებებს ერთი ათწილადი ნიშანი აქვს, საპროცენტო განაკვეთებისთვის ორი; ტექსტი, რომელიც უფრო მეტად ამრგვალებს, წერს „დაახლოებით“. შეფასებები იმ სიზუსტემდე მრგვალდება, რასაც საწყისი მონაცემები იტევს: ქალაქის ერთი თვისთვის 10 ბინამდე, გამოკითხვის ჯამებისთვის კი 100-მდე, დამრგვალების გავლენის მითითებით.

გაანგარიშებაზე უარს ვამბობთ, როცა შედეგს აზრი არ ექნებოდა:

• იმ გამომცემლების რაოდენობების შეკრება ან გასაშუალოება, რომლებიც გაყიდვებს სხვადასხვაგვარად ფილტრავენ, ან რიგების შერევა ერთ „ინდექსად“;
• ყოველთვიური წილების კვარტალურ წილად გადაქცევა რაოდენობების გარეშე;
• უცხოელთა წილის ბაზრის ღირებულებაზე გამრავლება დანახარჯების შესაფასებლად, რადგან უცხოელები სხვა ბინებს ყიდულობენ;
• წლიური ჯამების აღდგენა ზრდის ტემპებიდან, რომლებიც მათ არ შეესაბამება;
• თბილისის ციფრების ბათუმზე გადატანა, გამოკითხვის წილებისა მთელ ბაზარზე, ან რეზიდენტობისა მოქალაქეობაზე;
• უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობაში პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მყიდველების რაოდენობად წაკითხვა.

როგორ იქმნება დიაგრამები

დიაგრამები იმავე სტრიქონებიდან იხატება, რომლებიც მის გვერდით მოცემულ ცხრილსა და მონაცემთა ფაილშია, და არა გამომცემლის გრაფიკიდან გადმოხატვით; მნიშვნელობა, რომელიც გამომცემლის დიაგრამიდან მოგვიწია ამოკითხვა, ფაილში მონიშნულია. ცხრილი გვერდზე ყოველთვის რჩება.

• ღერძები. სვეტები ნულიდან იწყება. ხაზოვანი დიაგრამა შეიძლება უფრო მაღლიდან დაიწყოს, ამ შემთხვევაში კი წარწერა საწყის მნიშვნელობას ასახელებს, მაგალითად ფასების დიაგრამაზე 1 200 აშშ დოლარს მ²-ზე.
• სხვადასხვა საზომი სხვადასხვაგვარად გამოიყურება: უწყვეტი და წყვეტილი ხაზები ან სვეტების განსხვავებული ფერები, თითოეული წარწერით და გაფრთხილებით, რომ მათ შორის სხვაობა არც ნამატია, არც ფასდაკლება და არც ერთნაირი ობიექტების შედარება.
• ნათელი და მუქი რეჟიმი. ფერები მკითხველის ეკრანის რეჟიმს მიჰყვება.
• ტექსტი შიგნით. სათაური და აღწერა ეკრანის წამკითხველებისთვის ძირითად მნიშვნელობებს ჩამოთვლის და მედიის ციფრებს მონიშნავს.

მონაცემთა ფაილები: ფორმატი და მითითების წესი

ამ გვერდის გარდა ყველა მონაცემთა გვერდი გთავაზობთ CSV ფაილს, სადაც ყოველ მნიშვნელობას საკუთარი სტრიქონი აქვს: ერთი ანგარიშიდან ერთი რიგის ერთი თვე ერთი ხაზია, გაერთიანებული უჯრების ან ფერადი კოდების გარეშე.

ბინადრობის ფაილში ამის ნაცვლად თარიღიანი ცვლილებებია ჩამოთვლილი: თარიღი, სფერო, ცვლილება, წესი ცვლილებამდე და მის შემდეგ, წყარო, ბმული და გაცნობის თარიღი. მიწოდების ფაილში მომავალი წლები შეიცავს პროგნოზებს ან გამოკითხვის წილებს დასრულების წლის მიხედვით და ასეთადვეა მონიშნული.

მითითება. დაასახელეთ საწყისი გამომცემელი და ანგარიში წყაროს სვეტებიდან, რადგან ციფრები მათია, avi.ge კი მიუთითეთ მონაცემთა გვერდის ბმულითა და მისი „ბოლოს შემოწმდა“ თარიღით. ჩვენი პირობები მოკლე ამონარიდების გამოყენებას ასეთი მითითებით უშვებს, თუ მათ აზრს არ შეცვლით; მთლიანი ფაილის ხელახლა გამოქვეყნებას ჩვენი წერილობითი ნებართვა სჭირდება, Recov-იდან აღებულ ციფრებზე კი Colliers-ის პირობები ვრცელდება.

როდის ახლდება გვერდები

ყოველ მონაცემთა გვერდზე მითითებულია შემდეგი დაგეგმილი განახლება. ეს ჩვენი გეგმებია, აგებული წინა გამოცემების გრაფიკზე: არცერთი გამომცემელი თავის თარიღებს წინასწარ არ აცხადებს, ამიტომ გეგმა გადაიწევს, როცა გამოცემა გვიანდება, ხარვეზი კი ღიად რჩება და ვარაუდით არ ივსება.

გვერდი გეგმებს შორისაც შეიძლება შეიცვალოს, როცა გამომცემელი ციფრს აზუსტებს ან მკითხველი შეცდომას გვატყობინებს; ყოველი ცვლილება თარიღით აისახება გვერდის ცვლილებების ჟურნალში.

რატომ არ არსებობს ჯერ avi.ge-ს ინდექსი

G&T-ის, TBC Capital-ისა და საქსტატის გასაშუალოებული მაჩვენებელი მოწესრიგებულად გამოიყურებოდა, მაგრამ განცხადებებს გარიგებებთან აურევდა, დოლარს ლართან და ახალ ბინებს ძველებთან, და ვერავინ შეამოწმებდა, რას ზომავს ის. ფასების, ქირის, ბარომეტრისა და მიწოდების გვერდებზე ჩამოთვლილია, რა დასჭირდებოდა ჩვენს საკუთარ რიგს, და ეს სიები ნაწილობრივ ერთმანეთს ფარავს:

• რეესტრის მონაცემები: გარიგებების რაოდენობები და, თუ საჯარო რეესტრი მათ მკაფიო პირობებით მოგვაწვდის, ფასები, ფართები, თარიღები და მყიდველის მოქალაქეობა, თვიდან თვემდე. გარიგებების გარეშე ჩვენი ნებისმიერი ინდექსი მოთხოვნილი ფასების ინდექსად დარჩება.
• განცხადებების ანაბეჭდები: myhome.ge-სა და ss.ge-ზე გაყიდვისა და გრძელვადიანი გაქირავების ყველა განცხადება ყოველი თვის ბოლოს, გაწმენდის წერილობითი წესებითა და აუდიტის ჟურნალით, მას შემდეგ, რაც თითოეული პორტალის გამოყენების პირობებს გადავამოწმებთ.
• ნებართვებისა და პროექტების ჩანაწერები: მუნიციპალური ნებართვების რეესტრები და დასრულების თარიღიანი დაპირებები, რომლებსაც მოგვიანებით რეალურ ჩაბარებას შევადარებთ.
• თანხმობით მონაწილე პანელები: დეველოპერები ხელშეკრულებებსა და გაუყიდავ ბინებზე, გაქირავების აგენტები შეთანხმებულ ქირაზე, გამოქვეყნებული მხოლოდ ჯამების სახით.
• ჩვენი კლიენტების ჩანაწერები, შენახული წერილობითი თანხმობით და ნაჩვენები, თუ ოდესმე, როგორც ჩვენი კლიენტების და არა ბაზრის გამოკითხვა.

სანამ ეს მასალა ხელთ არ გვექნება, მონაცემთა გვერდები მხოლოდ იმ ციფრებს აჩვენებს, რომლებიც დასახელებულ დოკუმენტამდე იძებნება.

შეზღუდვები, რომლებიც ყველა მონაცემთა გვერდს ეხება

• უმეტესად მოთხოვნილი და არა გადახდილი. ფასების დონეები, რომლებსაც ვაჩვენებთ, მოთხოვნილი ფასებია ან მათი საფუძველი მითითებული არ არის; რეგისტრირებული გარიგებები მხოლოდ რაოდენობებისა და ჯამური ღირებულების სახით ჩანს. არცერთი წყარო არ აქვეყნებს ხელმოწერილი იჯარის ხელშეკრულებების ქირას და ქირას სეზონურობის მიხედვით არ ასწორებს.
• პირველ რიგში თბილისი. ბათუმზე კვარტალური და ნაწილობრივი ციფრები არსებობს; სხვა ქალაქებზე თითქმის არაფერია, მთელი საქართველოს გაყიდვებს კი არცერთი წყარო არ ითვლის.
• რაც არ იზომება: მშენებლობის დაწყება, ახალ შენობებში ცარიელი ბინები და ის, რამდენ ხანს სჭირდება ბინის გაყიდვას ან გაქირავებას.
• მოქალაქეობის მიხედვით ოფიციალური რაოდენობები 2023 წლის შემდეგ არ ქვეყნდება.
• თარგმანები ჩამორჩება. ქართული კანონების ინგლისური ტექსტები შეიძლება ორიგინალს ჩამორჩებოდეს.
• ინდექსი ერთ კონკრეტულ ბინას არ აფასებს; ამას სერტიფიცირებული შემფასებელი აკეთებს.
• არც პროგნოზები, არც რჩევები. ციტირებული პროგნოზი ავტორისა და თარიღის მითითებით არის დასახელებული; დანარჩენი ყველაფერი ზოგადი ინფორმაციაა კონკრეტული თარიღის მდგომარეობით.

შესწორებები და როგორ შეგვატყობინოთ შეცდომა

თუ ციფრი არასწორად, მოძველებულად ან არასწორი წარწერით გეჩვენებათ, გამოიყენეთ შეცდომის შეტყობინების გვერდი, მოგვწერეთ info@avi.ge-ზე ან გამოგვიგზავნეთ WhatsApp-შეტყობინება და დაასახელეთ გვერდი, ციფრი და დოკუმენტი, რომელსაც ეყრდნობით, მისი თარიღით.

ორივე დოკუმენტს ვხსნით. თუ ჩვენი ციფრია არასწორი, ვასწორებთ და შესწორებას ცვლილებების ჟურნალში ვათარიღებთ; თუ ორივე სწორია, მაგრამ სხვადასხვა რამეს ზომავს, გვერდი შეიძლება განივრცოს და ახსნას, რატომ. გამომცემლის მიერ საკუთარი ციფრის დაზუსტება ჩვენი შეცდომა არ არის: ის ახალ ვერსიად ჩნდება ძველის გვერდით. დეველოპერები და სააგენტოები იმავე გზას მიჰყვებიან და გადახდა შედეგს ვერ შეცვლის, როგორც ამას დამოუკიდებლობის გვერდი ხსნის. იხილეთ ასევე სარედაქციო პოლიტიკა და ბაზრის ანალიტიკოსის პროფილი.

წყაროები

1. Residential Property Price Index: Technical Manual, საქსტატი, 2021 წლის 26 აპრილის №7 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
2. Information about permissions granted for construction and completed objects, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
3. Recov-ის მეთოდოლოგია, Colliers Georgia (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
4. The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
5. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 2026 წლის 23 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
6. Tbilisi Residential Market: Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 2026 წლის 30 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - გამოქვეყნდა პირველი გამოცემა: მონაცემთა ექვსი გვერდის საერთო მეთოდი, რომელიც მოიცავს წყაროებს, საზომებს, ვერსიებს, ჩვენს გაანგარიშებებს, დიაგრამებს, მონაცემთა ფაილებს, დაგეგმილ განახლებებსა და შესწორებებს.