מתודולוגיה
לוח פרויקטים אמור לומר מתי כל בניין אושר, מתי נפתחו בו המכירות, מתי הוא התקבל לשימוש ומתי הקונים קיבלו את המפתחות. חיפשנו את התאריכים האלה בכל מקור שהאתר הזה מקבל לנתוני שוק: Galt & Taggart (G&T), TBC Capital, Colliers Georgia, Geostat והבנק הלאומי של גאורגיה. אף אחד מדוחות הדיור של 2025-2026 שהצלחנו לפתוח אינו נוקב בשם של פרויקט או של יזם כלשהו לצד תאריך; דפי המחקר של Colliers עצמה סירבו לגישה. לכן המהדורה הראשונה הזו היא לוח של סכומים, והיא אינה נוקבת בשם של אף פרויקט ושל אף יזם. כל המקורות נבדקו ב-2 בנובמבר 2026.
ארבעה אירועים, ומה מוכיח כל אחד מהם
| אירוע | מה נחשב | היכן הוא מתועד |
|---|---|---|
| הנפקת היתר | תאריך ההנפקה של היתר השלב האחרון; תנאי השימוש בקרקע ואישור התכנון אינם נחשבים | שירות האדריכלות בטביליסי, הרשות המקומית במקומות אחרים |
| פתיחת מכירות | ההצעה הראשונה של דירות לקונים, שנקראת לעיתים קרובות מכירה מוקדמת | אין מרשם; פעולה מסחרית של היזם |
| קבלה לשימוש | מסמך שמקבל לשימוש בניין במחלקה II-IV | הגוף המוסמך: העירייה בטביליסי, הרשות המקומית במקומות אחרים |
| מסירה | מסירת דירה במועד שנקבע בחוזה המכר | אין מרשם; מועד שהובטח נשאר טענה |
המהדורה הזו מכסה את שני הראשונים: היתרים כסכומים חודשיים, ופתיחות מכירה כהערות בלי שמות. לא מצאנו שום רישום ציבורי של התחלות בנייה. ההיתרים הרבעוניים, הבניינים שהושלמו לפי Geostat, צבר הפרויקטים של בטומי ותוצאות סקרי היזמים נמצאים במעקב ההיצע שלנו ואינם חוזרים כאן.
למה עדיין אין רשימת פרויקטים
G&T מדווחת כמה פרויקטים קיבלו היתר בחודש מסוים, אף פעם לא אילו. Colliers שומרת את המסננים לפי פרויקט ולפי יזם ב-Recov.ge מאחורי מסלול בתשלום; הדף החינמי שלה מציג כמה שמות רק כתוויות של מסננים, בלי תאריכים, ואנחנו משאירים אותם בחוץ, כי רשימה קצרה הייתה נקראת כמבחר. הודעות לעיתונות וכתבות חדשותיות כן נוקבות בשמות של פרויקטים, אבל תאריך שמגיע מהן הוא טענה, לא עובדה עם מקור. רשימה עם שמות צריכה להיבנות מתוך מרשמים רשמיים, והעבודה הזו עוד לא נעשתה.
כללים לשורות עם שמות
שורות עם שמות עוד אינן קיימות. אלה הכללים שאנחנו מתכננים עבורן, שעדיין כפופים להחלטות של הבעלים שמפורטות בהמשך, והם נשענים על מדיניות העצמאות שלנו ועל הכללים ליזמים.
- כלל אובייקטיבי אחד להכללה, למשל כל היתר למגורים במחלקה III-IV שנרשם במרשם של טביליסי באותו חודש. שום דבר אינו מתווסף לפי בקשה או תמורת תשלום.
- סדר לפי תאריך בלבד: בלי כוכבים, בלי דירוגים ובלי שמות תואר על פרויקט.
- מספר מסמך מהמרשם או מסמך מקור אחר מאחורי כל שורה, יחד עם התאריך שלו.
- טענות של יזמים מסומנות "לפי הודעת היזם", עם מקור ותאריך, ורק לצד עובדה מהמרשם.
- תגובה של יזם מוצגת ליד השורה, עם תאריך; מסמך שמוכיח שהשורה שגויה משנה אותה, והתיקון מתוארך ביומן השינויים, ושורה נמחקת רק אם המקור שלה שגוי.
- ניגודי עניינים מוצהרים כמו בדף העצמאות: דירה שבבעלות חבר צוות או בן משפחה שלו, או קשר עסקי עם היזם מעבר למכירת הדירות שלו ללקוחותינו.
- בלי שמות של אנשים פרטיים; רק כתובות, קודים קדסטריים ושמות של חברות.
היתרים בטביליסי, חודש אחר חודש
מדי חודש G&T, שמציינת את שירות האדריכלות של טביליסי כמקור שלה, מדווחת על היתרי בנייה למגורים יחד עם שטח המגורים ועוד המרפסות שלהם, לבניינים במחלקה III ו-IV בלבד, לא לבתים פרטיים. מיוני 2025 הטקסט שלה מדבר על פרויקטים, ולפני כן על היתרים; הוא אינו מסביר איך נספר פרויקט שנבנה בשלבים. לאף מקור שאנחנו משתמשים בו אין סדרה חודשית לבטומי.
| חודש | היתרים, דיווח ראשון | שטח מגורים ומרפסות, מ״ר, דיווח ראשון | התווית האחרונה בתרשים, אלפי מ״ר | השטח לעומת שנה קודם לכן | תאריך הדוח של G&T |
|---|---|---|---|---|---|
| ינואר 2025 | 7 | 71,296 | 71 | -46.1% | 7 במרץ 2025 |
| פברואר 2025 | 18 | 108,977 | 109 | +26.7% | 3 באפריל 2025 |
| מרץ 2025 | 17 | 160,975 | 161 | +7.3% | 29 באפריל 2025 |
| אפריל 2025 | 23 | 245,986 | 246 | +26.1% | 28 במאי 2025 |
| מאי 2025 | 25 | 202,697 | 203 | -18.3% | 8 ביולי 2025 |
| יוני 2025 | 10 | 92,244 | 92 | +25.2% | 22 ביולי 2025 |
| יולי 2025 | 20 | 113,332 | 122 (תוקן כלפי מעלה) | +36.1% | 10 בספטמבר 2025 |
| אוגוסט 2025 | 22 | 145,928 | 146 | +6.9% | 24 בספטמבר 2025 |
| ספטמבר 2025 | 17 | 194,189 | 194 | +48.5% | 10 בנובמבר 2025 |
| אוקטובר 2025 | 17 | 135,487 | 135 | -44.5% | 5 בדצמבר 2025 |
| נובמבר 2025 | 11 | כ-121,000 | 121 | -32.2% | 30 בדצמבר 2025 |
| דצמבר 2025 | לא פורסם | לא פורסם | 134 | לא צוין | 30 בינואר 2026 |
| ינואר 2026 | 8 | 28,669 | 29 | -59.8% | 27 בפברואר 2026 |
| פברואר 2026 | 10 | 60,283 | 60 | -44.7% | 30 במרץ 2026 |
| מרץ 2026 | 17 | 150,241 | 150 | -6.7% | 30 באפריל 2026 |
| אפריל 2026 | 9 | 113,216 | 113 | -54.0% | 29 במאי 2026 |
| מאי 2026 | 23 | 165,484 | 165 | -18.4% | 30 ביוני 2026 |
| יוני 2026 | 29 | 300,095 | 300 | +225.3% | 31 ביולי 2026 |
| יולי 2026 | 17 | 182,789 | 183 | +50.3% | 31 באוגוסט 2026 |
| אוגוסט 2026 | 15 | 123,711 | 124 | -15.2% | 23 באוקטובר 2026 |
דיווחים ראשונים ונתונים מאוחרים יותר
כל חודש מופיע פעמיים: בדוח שלו עצמו, ומאוחר יותר כתווית בתרשים חודשי ש-G&T משרטטת מחדש. התוויות תואמות את הדיווחים הראשונים לאחר עיגול, מלבד יולי 2025, שהועלה מ-113,332 מ״ר ל-122 אלף. גם הספירות זזות: שמונת הדיווחים הראשונים לינואר-אוגוסט 2026 מסתכמים ב-128 (הסכום שלנו), והתרשים המאוחר ב-125, ואילו השטחים שלהם מסתכמים ב-1,124,488 מ״ר, כמו בתרשים. לתקופות אנחנו מצטטים את סכומי התרשים: 208 היתרים ו-1,734 אלף מ״ר ל-2025. דצמבר 2025 מופיע רק כתווית בתרשים, ולכן הספירה שלו נשארת ריקה ולא נגזרת מדוחות שתאריכיהם שונים.
מה החודשים מראים
השטח ירד לעומת שנה קודם לכן שמונה חודשים ברציפות, מאוקטובר 2025 עד מאי 2026, וינואר 2026 היה החודש הנמוך ביותר, עם 28,669 מ״ר. אחר כך הביא יוני 2026 300,095 מ״ר ב-29 פרויקטים, יותר מפי שלושה מיוני 2025 והחודש הגבוה ביותר של G&T מאז 2021. יולי עלה ב-50.3%, ואוגוסט ירד ב-15.2%. היתר גדול אחד יכול להזיז חודש שלם, ולכן לרבעונים ולשנים קראו את מעקב ההיצע.
היתר אינו התחלת בנייה: התוקף שלו נקבע לפי תוכנית ארגון הבנייה, ובניין שלא הושלם כשהתוקף פג צריך היתר חדש.
פתיחות מכירה: יומן מתוארך בלי שמות
אף מקור אינו סופר פתיחות מכירה לפי חודש או לפי רבעון. G&T מזכירה אותן רק כדי להסביר את המכירות של היזמים שהיא סוקרת, ואף פעם אינה נוקבת בשם של פרויקט. להלן ההצהרות המתוארכות שלה בנושא, לפי תאריך הדוח; המילים שבמירכאות הן שלה, והציטוטים בתרגום שלנו.
- 25 באוקטובר 2024, טביליסי. המכירות ברבעון השלישי היו גבוהות ב-7.3% מאלה של הרבעון הראשון, בזכות "תחילת המכירות בכמה פרויקטים גדולים למגורים" ביולי 2024.
- 30 בדצמבר 2024, טביליסי. המכירות בנובמבר עלו ב-12.3% לעומת אוקטובר, בעזרת ביקוש שהמתין עד אחרי הבחירות של אוקטובר 2024 ו"יותר מחמישה פרויקטים גדולים למגורים שהתחילו במכירות מאז יוני 2024".
- 7 בפברואר 2025, טביליסי. רוב הפרויקטים הגדולים החדשים פתחו את המכירות בקיץ 2024, ומבצעי ההיכרות שלהם הורידו את המחיר הממוצע המשוקלל באותה תקופה.
- 10 בנובמבר 2025, טביליסי. המכירות בספטמבר 2025 היו גבוהות ב-81.8% משנה קודם לכן, "בתמיכת פתיחת המכירות המוקדמות בכמה פרויקטים בהיקף גדול".
- 30 בינואר 2026, טביליסי. המכירות של היזמים שנסקרו היו נמוכות ב-4.1% משנה קודם לכן בארבעת החודשים הראשונים של 2025, וגבוהות ב-42.0% בשמונה החודשים שאחריהם, ושוב נקשרו לפתיחות גדולות. ל-2026: "פרויקטים מתוכננים בהיקף גדול והמשך ההנפקה הגבוהה של היתרים עשויים להוסיף מלאי חדש משמעותי".
- 6 במרץ 2026, בטומי. 17,478 דירות החליפו ידיים ב-2025, 15.0% יותר מאשר ב-2024, בעזרת פתיחות גדולות חדשות ומכירות חוזרות. ל-2026: "כמה פרויקטים יוקרתיים בהיקף גדול צפויים להיפתח למכירה".
המשפטים על 2026 הם ציפיות, לא אירועים. פתיחות מכירה מגיעות בגלים, וקונים מוקדמים יכולים לקבל מחירי היכרות, אבל הם מתחייבים כשהבנייה, הקבלה לשימוש והמסירה עוד כולן לפניהם; ראו מכירות מוקדמות והשקעה על הנייר.
מתי המקורות מתפרסמים
הדוח של G&T על טביליסי הוא שמזיז את העמוד הזה, והוא מגיע באיחור של שבועות: בין 22 ל-53 ימים אחרי סוף החודש בעשרים החודשים שלמעלה, 30 במקרה האמצעי, ואוגוסט 2026 היה האיטי ביותר. אף מפרסם אינו מודיע על המועד הבא שלו, ולכן העמודה האחרונה היא הציפייה שלנו.
| מקור | מה הוא נותן | המהדורה האחרונה | הבאה, צפויה |
|---|---|---|---|
| G&T, טביליסי, חודשי | היתרים במחלקה III-IV | אוגוסט 2026, יצא ב-23 באוקטובר 2026 | ספטמבר 2026: נובמבר 2026 |
| G&T, בטומי, רבעוני | מכירות וסקרים, בלי היתרים | אפריל-יוני 2026, יצא ב-14 באוגוסט 2026 | יולי-ספטמבר 2026: נובמבר 2026 (שנה קודם לכן: 17 בנובמבר 2025) |
| TBC Capital, טביליסי, חודשי | שטח ההיתרים ומספר הדירות, מנוסחים מחדש בכל חודש | ספטמבר 2026, יצא ב-30 באוקטובר 2026 | אוקטובר 2026: סוף נובמבר 2026 |
| Geostat, רבעוני | היתרים והשלמות רשמיים | ינואר-ספטמבר 2026, יצא ב-30 באוקטובר 2026 | כל שנת 2026: בסביבות 30 בינואר 2027 |
| Colliers, Recov.ge | עסקאות; נתוני פרויקטים בתשלום | לא מוצגים תאריכי פרסום | לא ידוע |
ב-2 בנובמבר 2026 הדוח של G&T על טביליסי לספטמבר והדוח שלה על בטומי לרבעון השלישי עוד לא יצאו. הנתונים של Colliers מ-Recov.ge מצוטטים בתקשורת מדי חודש, אבל לא הצלחנו לוודא מתי הם מתעדכנים. אצל הבנק הלאומי של גאורגיה לא מצאנו דבר על פרויקטים בודדים.
איך לבדוק בעצמכם את התאריכים של פרויקט אחד
עד שפרויקטים יופיעו ברשימה, קונה יכול למצוא לבניין אחד את שני התאריכים שיש להם משקל משפטי: ההיתר ומסמך הקבלה לשימוש. להלן רק מה שאימתנו ב-2 בנובמבר 2026.
- קבלו מהיזם את הקוד הקדסטרי של החלקה ואת מספר ההיתר, והזמינו נסח עדכני מהמרשם הציבורי. הוא מראה את הבעלים, את החלקה וכל בניין או יחידה שנרשמו; יחידות בבניין שנמצא בבנייה יכולות להירשם כבר על סמך מסמכי הבנייה שלו. ראו את המדריך שלנו לקוד הקדסטרי.
- חפשו במרשם של טביליסי. שירות האדריכלות מפרסם חיפוש בהחלטות שלו באתר tas.ge. הקוד של הדף מפנה לטופס שפתוח בלי התחברות, עם ייצוא לגיליון אלקטרוני. עוד לא חיפשנו בו בדפדפן, ולכן השדות שהוא מחזיר והשאלה אם הייצוא עובד לכל אחד ממתינים לבדיקה ידנית. התאריך שקובע הוא תאריך ההנפקה של היתר השלב האחרון.
- השוו את ההיתר למה שנמכר: מחלקה, קומות, ייעוד ושטח. קומות מעבר להיתר הן בנייה ללא היתר; המדריך שלנו להיתרים מסביר את השלבים ואת המחלקות.
- בדקו את הקבלה לשימוש. עיריית טביליסי השיקה ב-27 בנובמבר 2025 מפה ציבורית של בניינים שהתקבלו לשימוש ושל אתרים שהבנייה בהם הושעתה; לא מצאנו קישור ישיר אליה, ולא אומת אם פורטל המפות של העירייה, שאליו מגיעים מ-tas.ge, כולל אותה. בבניין שקיבל היתר מ-2022 ואילך אסור להשתמש, ואסור לחבר אותו לחשמל ולגז, בלי מסמך הקבלה לשימוש; בקשו אותו לפני התשלום האחרון.
- מחוץ לטביליסי, שאלו בכתב. לא מצאנו חיפוש היתרים ציבורי לבטומי; מפת העירייה שלה עוסקת בבתים במצב חירום. שלחו בקשה לקבלת מידע ציבורי לעירייה, או לחלוואצ׳אורי או לקובולטי כשמדובר בגוניו, בקווריאטי או בצ׳קווי.
העמידו את מועד המסירה שהובטח מול מסמך הקבלה לשימוש: הפער ביניהם הוא העיכוב האמיתי. רשימת הבדיקה ליזמים שלנו מכסה את שאר השאלות; המדריכים לבנייה חדשה וליזמים מסבירים את המסירה ואת רישומי המסירות, והמדריך ליזם שמאחר עוסק בעיכובים.
מה נדרש ללוח עם שמות של פרויקטים
שורות עם שמות יוכלו לבוא אחרי שהשגרה של העבודה מול המרשם, שמתוארת להלן, תיבדק, ואחרי שהבעלים יכריעו בנקודות הפתוחות.
יתווסף על ידי הצוות: מה הצוות צריך לאסוף קודם.
- מפגש ידני אחד בדפדפן מול החיפוש של שירות האדריכלות: שדות התוצאה, האם הייצוא עובד בלי התחברות, והאם המחלקה, הדירות, הקומות והשטח מופיעים ברשומה. אחר כך ייצוא חודשי של היתרי השלב האחרון שהונפקו בחודש הקודם, תוך שמירת הקובץ הגולמי, או בקשה כתובה מדי חודש אם הייצוא סגור.
- הכתובת של מפת הקבלה לשימוש של העירייה, והאם יש בה תאריכים ואפשרות הורדה; אחרת, בקשה חודשית למסמכי הקבלה לשימוש של דיור במחלקה III-IV.
- היתרים ומסמכי קבלה לשימוש בבטומי, בבקשה רבעונית לעירייה, ולחלוואצ׳אורי ולקובולטי לגבי החוף שמעבר לה; לבדוק אם בפורטל של הסוכנות לפיתוח שירותים עירוניים יש חיפוש ציבורי.
- ההיתרים לבניינים בעלי חשיבות מיוחדת שעומדים מאחורי הספירה של Geostat (27 ברבעון השלישי של 2026), מהסוכנות לפיקוח טכני ובנייה.
- פתיחות מכירה מתוך ההודעות של היזמים עצמם, שנרשמות עם תאריך וקישור, או מתוך הרישומים הראשונים של יחידות לפי קוד קדסטרי; לעולם לא ממודעות או מפרסומות.
- מועדי מסירה שנשמרים כ"הוכרז" וכ"בפועל", כדי למדוד עיכובים.
- מסמך מקור שמקשר כל היתר לשם שיווקי; בלעדיו השורה נשארת בלי שם.
- חוות דעת של עורך דין על פרסום חוזר של נתוני מרשם ועל המידע האישי של מגישי הבקשות.
- החלטות של הבעלים: פרויקטים, או לעת עתה סכומים בלבד; הצהרת העמלות שעדיין ממתינה בדף העצמאות, ושנדרשת לפני שפרויקט כלשהו ייקרא בשמו; וסף ההכללה (ההצעה: כל היתר למגורים במחלקה III-IV).
קובץ הנתונים והעדכון הבא
בקובץ 131 שורות: לכל חודש, הספירה של G&T, השטח הראשון והאחרון, השינוי לעומת שנה קודם לכן ותאריך הדוח; סכומים לתקופות וסכומי הביקורת שלנו; ההערות על פתיחות המכירה; תאריכי הפרסום; והפרסומים הצפויים, שמסומנים כשלנו. כל שורה נותנת את המקור שלה ואת תאריך הבדיקה שלנו, ובמקום הרלוונטי גם את היחידה ואת תאריך הפרסום.
זו התוכנית שלנו, לא תאריך של מפרסם: עדכון אחרי הדוח של G&T על טביליסי לספטמבר 2026, שצפוי בנובמבר 2026, ומשם מדי חודש.
מקורות
(נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026
- Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview, Galt & Taggart, 30 בינואר 2026
- Report list, Galt & Taggart; כל דוח חודשי מקושר בקובץ הנתונים
- Tbilisi Residential Real Estate - September 2024, Galt & Taggart, 25 באוקטובר 2024
- Tbilisi Residential Real Estate - November 2024, Galt & Taggart, 30 בדצמבר 2024
- Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview, Galt & Taggart, 7 בפברואר 2025
- Tbilisi Residential Real Estate - September 2025, Galt & Taggart, 10 בנובמבר 2025
- Batumi Residential Real Estate - 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart, 6 במרץ 2026
- Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
- Tbilisi Residential Real Estate Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 באוקטובר 2026
- Permissions granted for construction and completed objects, Geostat
- Recov.ge, Colliers Georgia
- חיפוש החלטות, שירות האדריכלות של עיריית טביליסי
- Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 בנובמבר 2025
- מידע ציבורי ומפת הבתים במצב חירום, עיריית בטומי
- קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה, הרשומות של גאורגיה
יומן שינויים
- - פורסמה המהדורה הראשונה: הספירות והשטחים החודשיים של היתרים בטביליסי לפי Galt & Taggart מינואר 2025 עד אוגוסט 2026 כולל התיקונים, יומן מתוארך של פתיחות מכירה בלי שמות, לוח הפרסומים של כל מקור, מדריך למרשמים הרשמיים וקובץ נתונים של 131 שורות.