تقويم المشاريع الجديدة: التراخيص الشهرية وموجات الإطلاق ومواعيد الإصدار

المنهجية

من المفترض أن يبيّن تقويم المشاريع متى نال كل مبنى الموافقة، ومتى فُتح باب البيع فيه، ومتى قُبل للتشغيل، ومتى استلم المشترون مفاتيحهم. وقد فتّشنا عن هذه التواريخ في كل مصدر يعتمده هذا الموقع لبيانات السوق: Galt & Taggart (G&T)، وTBC Capital، وColliers Georgia، وGeostat، والبنك الوطني الجورجي. ولم نجد في أيٍّ من تقارير المساكن للفترة 2025-2026 التي استطعنا فتحها اسمَ مشروع واحد أو مطوّر واحد مقروناً بتاريخ؛ أما صفحات الأبحاث لدى Colliers نفسها فمنعتنا من الدخول. ولهذا تأتي هذه النسخة الأولى تقويماً للمجاميع، فلا تسمّي أي مشروع ولا أي مطوّر. وقد تحققنا من جميع المصادر في 2 نوفمبر 2026.

أربعة أحداث، وما الذي يثبت كلاً منها

تغطي هذه النسخة الحدثين الأولين: التراخيص في صورة مجاميع شهرية، وعمليات الإطلاق في صورة ملاحظات من دون أسماء. ولم نعثر على أي سجل عام لبدء أعمال البناء. أما التراخيص الفصلية، والمباني المنجزة لدى Geostat، والمشاريع الجارية في باتومي، ونتائج استطلاعات المطوّرين، فتجدها في متتبع المعروض لدينا، ولا نكررها هنا.

لماذا لا توجد قائمة بالمشاريع بعد

تذكر G&T عدد المشاريع التي حصلت على ترخيص في شهر ما، ولا تذكر أبداً أيّها. وتحجب Colliers مرشّحات المشاريع والمطوّرين على Recov.ge خلف اشتراك مدفوع؛ ولا تُظهر صفحتها المجانية إلا بضعة أسماء بوصفها تسميات للمرشّحات، من دون تواريخ، وقد استبعدناها لأن قائمة قصيرة كهذه ستُفهم على أنها اختيار منا. صحيح أن البيانات الصحفية والأخبار تسمّي مشاريع، لكن التاريخ المأخوذ منها ادعاء، لا حقيقة موثّقة المصدر. والقائمة المسمّاة يجب أن تُبنى من السجلات الرسمية، وهو عمل لم يُنجَز بعد.

قواعد الصفوف المسمّاة

لا توجد صفوف مسمّاة حتى الآن. وهذه هي القواعد التي نعتزم تطبيقها عليها، وهي لا تزال رهناً بقرارات المالك المذكورة أدناه، وتستند إلى سياسة الاستقلالية لدينا وإلى القواعد الخاصة بالمطوّرين.

1. قاعدة موضوعية واحدة للإدراج، مثل كل ترخيص سكني من الفئتين III-IV يرد في سجل تبليسي في ذلك الشهر. ولا يُضاف شيء بناءً على طلب أو مقابل مال.
2. الترتيب بحسب التاريخ وحده: لا نجوم ولا تصنيفات ولا صفات تُطلق على أي مشروع.
3. رقم وثيقة في السجل أو وثيقة أولية أخرى وراء كل صف، مع تاريخها.
4. ادعاءات المطوّر موسومة بعبارة "أعلنه المطوّر"، مع المصدر والتاريخ، ولا تظهر إلا إلى جانب حقيقة مأخوذة من السجل.
5. تعليق المطوّر يظهر بجوار الصف، مؤرَّخاً؛ والوثيقة التي تثبت خطأ الصف تغيّره، ويُؤرَّخ التصحيح في سجل التغييرات، ولا يُحذف صف إلا إذا كان مصدره خاطئاً.
6. تضارب المصالح يُذكر كما في صفحة الاستقلالية: وحدة يملكها أحد أعضاء الفريق أو أحد أفراد أسرته، أو علاقة عمل مع المطوّر تتجاوز بيع شققه لعملائنا.
7. لا أسماء لأشخاص طبيعيين؛ العناوين والرموز المساحية وأسماء الشركات فقط.

تراخيص تبليسي شهراً بشهر

تنشر G&T كل شهر، مستندةً إلى دائرة العمارة في تبليسي مصدراً، تراخيص البناء السكني مع مساحة المعيشة والشرفات فيها، وذلك لمباني الفئتين III وIV وحدها، لا للبيوت الخاصة. ومنذ يونيو 2025 يتحدث نصها عن مشاريع، وقبل ذلك كان يتحدث عن تراخيص؛ ولا يوضح كيف يُحتسب المشروع الذي يُبنى على مراحل. ولا يملك أي مصدر نعتمده سلسلة شهرية لباتومي.

التقارير الأولى والأرقام اللاحقة

يظهر كل شهر مرتين: في تقريره الخاص، ثم لاحقاً بوصفه تسمية في مخطط شهري تعيد G&T رسمه. وتطابق التسمياتُ التقاريرَ الأولى بعد التقريب، باستثناء يوليو 2025 الذي رُفع من 113,332 م² إلى 122 ألفاً. والأعداد تتغير أيضاً: فمجموع التقارير الأولى الثمانية للفترة من يناير إلى أغسطس 2026 يبلغ 128 (بجمعنا)، أما المخطط اللاحق فيعطي 125، في حين يبلغ مجموع مساحاتها 1,124,488 م²، كما في المخطط. وللفترات نورد مجاميع المخطط: 208 تراخيص و1,734 ألف م² لعام 2025. ولا يظهر ديسمبر 2025 إلا تسميةً في المخطط، ولذلك نترك عدد تراخيصه فارغاً بدلاً من استنتاجه من تقارير صدرت في تواريخ مختلفة.

ما الذي تكشفه الأشهر

انخفضت المساحة مقارنةً بالعام السابق ثمانية أشهر متتالية، من أكتوبر 2025 إلى مايو 2026، وكان يناير 2026 أدنى الأشهر بـ28,669 م². ثم جاء يونيو 2026 بـ300,095 م² في 29 مشروعاً، أي بأكثر من ثلاثة أضعاف يونيو 2025، وهو أعلى شهر لدى G&T منذ 2021. وارتفع يوليو بنسبة 50.3%، وانخفض أغسطس بنسبة 15.2%. ويكفي ترخيص كبير واحد لقلب نتيجة شهر بأكمله، ولذلك ارجع إلى متتبع المعروض للأرباع والسنوات.

الترخيص ليس بدءاً للأعمال: فمدته تتبع مشروع تنظيم البناء، والمبنى الذي لم يكتمل حين تنقضي هذه المدة يحتاج إلى ترخيص جديد.

إطلاق المبيعات: سجل مؤرَّخ من دون أسماء

لا يحصي أي مصدر عمليات الإطلاق في كل شهر أو ربع. ولا تشير إليها G&T إلا لتفسير مبيعات المطوّرين الذين تستطلعهم، من دون أن تسمّي أي مشروع. وفيما يلي تصريحاتها المؤرخة في هذا الشأن، مرتبةً بحسب تاريخ التقرير؛ والكلمات الواردة بين علامتي اقتباس كلماتها هي، وترجمتها إلى العربية من عملنا.

• 25 أكتوبر 2024، تبليسي. جاءت مبيعات الربع الثالث أعلى بنسبة 7.3% من الربع الأول، بفضل "بدء المبيعات في عدد قليل من المشاريع السكنية الكبيرة" في يوليو 2024.
• 30 ديسمبر 2024، تبليسي. ارتفعت مبيعات نوفمبر بنسبة 12.3% عن أكتوبر، بدعم من طلب تأجّل إلى ما بعد انتخابات أكتوبر 2024، ومن "أكثر من خمسة مشاريع سكنية كبرى بدأت مبيعاتها منذ يونيو 2024".
• 7 فبراير 2025، تبليسي. فتحت معظم المشاريع الكبيرة الجديدة باب البيع في صيف 2024، وخفّضت عروضها التمهيدية متوسط السعر المرجّح خلال تلك الفترة.
• 10 نوفمبر 2025، تبليسي. جاءت مبيعات سبتمبر 2025 أعلى بنسبة 81.8% مما كانت عليه قبل عام، "مدعومةً بإطلاق البيع المسبق في عدة مشاريع كبيرة".
• 30 يناير 2026، تبليسي. انخفضت مبيعات المطوّرين المشمولين بالاستطلاع بنسبة 4.1% مقارنةً بالعام السابق في الأشهر الأربعة الأولى من 2025، وارتفعت بنسبة 42.0% في الأشهر الثمانية التالية، وقد رُبط ذلك مرة أخرى بعمليات إطلاق كبيرة. وعن 2026: "قد تضيف المشاريع الكبيرة المخطط لها واستمرار الإصدار المرتفع للتراخيص مخزوناً جديداً كبيراً".
• 6 مارس 2026، باتومي. انتقلت ملكية 17,478 شقة في 2025، أي بزيادة 15.0% على 2024، بدعم من عمليات إطلاق كبيرة جديدة ومن إعادة البيع. وعن 2026: "من المقرر إطلاق عدة مشاريع فاخرة كبيرة".

عبارات 2026 توقعات، لا أحداث وقعت. وتأتي عمليات الإطلاق على شكل موجات، وقد يحصل المشترون الأوائل على أسعار تمهيدية، لكنهم يلتزمون والبناء والقبول للتشغيل والتسليم كلها لا تزال أمامهم؛ انظر البيع المسبق والاستثمار في العقارات على المخطط.

متى تنشر المصادر

تقرير G&T عن تبليسي هو ما يحرّك هذه الصفحة، وهو يصدر متأخراً بأسابيع: بين 22 و53 يوماً بعد انتهاء الشهر في الأشهر العشرين المذكورة أعلاه، و30 يوماً في الحالة الوسطى، وكان أغسطس 2026 أبطأها. ولا يعلن أي ناشر موعد إصداره التالي، ولذلك فالعمود الأخير هو توقّعنا نحن.

في 2 نوفمبر 2026 لم يكن تقرير G&T عن تبليسي لشهر سبتمبر ولا تقريرها عن باتومي للربع الثالث قد صدرا بعد. وتنقل وسائل الإعلام أرقام Colliers على Recov.ge كل شهر، لكننا لم نستطع التأكد من موعد تغيّرها. ولم نجد لدى البنك الوطني الجورجي شيئاً عن مشاريع بعينها.

كيف تتحقق بنفسك من تواريخ مشروع واحد

إلى أن تُدرج المشاريع بأسمائها، يستطيع المشتري أن يعثر لمبنى واحد على التاريخين اللذين لهما وزن قانوني: الترخيص ووثيقة القبول للتشغيل. ولا يرد أدناه إلا ما تأكدنا منه في 2 نوفمبر 2026.

1. احصل على الرمز المساحي لقطعة الأرض وعلى رقم الترخيص من المطوّر، واطلب مستخرجاً حديثاً من السجل العام. يُظهر المستخرج المالك وقطعة الأرض وأي مبنى أو وحدات مسجّلة؛ ويمكن أن تُسجَّل الوحدات في مبنى قيد الإنشاء استناداً إلى وثائق البناء الخاصة به. انظر دليلنا عن الرمز المساحي.
2. ابحث في سجل تبليسي. تتيح دائرة العمارة أداة بحث في قراراتها على tas.ge. وتشير شيفرة صفحتها إلى نموذج مفتوح من دون تسجيل دخول، مع إمكانية التصدير إلى جدول بيانات. ولم نجرّب البحث فيه عبر متصفح بعد، ولذلك فالحقول التي يعيدها، وهل يعمل التصدير للجميع، أمران ينتظران فحصاً يدوياً. والتاريخ المهم هو تاريخ إصدار ترخيص المرحلة النهائية.
3. قارن الترخيص بما يُباع: الفئة وعدد الطوابق والغرض والمساحة. فالطوابق التي تتجاوز الترخيص بناء غير مرخّص؛ ويشرح دليلنا عن التراخيص المراحل والفئات.
4. تحقق من القبول للتشغيل. أطلقت بلدية تبليسي في 27 نوفمبر 2025 خريطة عامة للمباني المقبولة للتشغيل ولمواقع البناء المعلّقة؛ ولم نجد رابطاً مباشراً إليها، ولم يتأكد بعد هل تتضمنها بوابة خرائط البلدية التي يُوصل إليها من tas.ge. والمبنى المرخّص منذ 2022 فصاعداً لا يجوز استعماله ولا توصيله بالكهرباء والغاز من دون وثيقة القبول للتشغيل؛ فاطلبها قبل الدفعة الأخيرة.
5. خارج تبليسي، اسأل كتابةً. لم نجد أداة بحث عامة في تراخيص باتومي؛ وخريطة بلديتها تخص المباني السكنية الآيلة للسقوط. فقدّم طلباً للحصول على معلومات عامة إلى بلدية المدينة، أو إلى بلدية خيلفاتشاوري أو كوبوليتي بالنسبة إلى غونيو أو كفارياتي أو تشاكفي.

ضع موعد التسليم الموعود في مقابل وثيقة القبول للتشغيل: فالفارق بينهما هو التأخير الفعلي. وتغطي قائمة التحقق من المطوّر لدينا بقية الأسئلة؛ ويشرح دليلا المباني الجديدة والمطوّرين التسليم وسجلات التنفيذ، ويتناول دليل تأخر المطوّر حالات التأخير.

ما الذي يحتاج إليه تقويم يحمل أسماء المشاريع

يمكن أن تأتي الصفوف المسمّاة بعد أن يُختبر إجراء العمل مع السجل الموصوف أدناه، ويبتّ المالك في النقاط المفتوحة.

ملف البيانات والتحديث التالي

يضم الملف 131 صفاً: لكل شهر، عدد التراخيص لدى G&T، والمساحة في التقرير الأول وفي أحدث رقم، والتغيّر مقارنةً بالعام السابق، وتاريخ التقرير؛ ومجاميع الفترات ومجاميع التحقق التي أجريناها؛ وملاحظات الإطلاق؛ وتواريخ الإصدار؛ والإصدارات المتوقعة، موسومةً بأنها توقّعنا. ويذكر كل صف مصدره وتاريخ تحققنا منه، ووحدته وتاريخ نشره حيث ينطبق ذلك.

تنزيل البيانات (CSV)

هذه خطتنا، لا موعد أعلنه ناشر: نحدّث الصفحة بعد صدور تقرير G&T عن تبليسي لشهر سبتمبر 2026، المتوقع في نوفمبر 2026، ثم كل شهر.

المصادر

(تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

1. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026
2. Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview، Galt & Taggart، 30 يناير 2026
3. قائمة التقارير، Galt & Taggart؛ وكل تقرير شهري مرتبط في ملف البيانات
4. Tbilisi Residential Real Estate - September 2024، Galt & Taggart، 25 أكتوبر 2024
5. Tbilisi Residential Real Estate - November 2024، Galt & Taggart، 30 ديسمبر 2024
6. Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview، Galt & Taggart، 7 فبراير 2025
7. Tbilisi Residential Real Estate - September 2025، Galt & Taggart، 10 نوفمبر 2025
8. Batumi Residential Real Estate - 2025 Review and 2026 Outlook، Galt & Taggart، 6 مارس 2026
9. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
10. Tbilisi Residential Real Estate Monthly Watch - September 2026، TBC Capital، 30 أكتوبر 2026
11. Permissions granted for construction and completed objects، Geostat
12. Recov.ge، Colliers Georgia
13. البحث في القرارات، دائرة العمارة التابعة لبلدية تبليسي
14. Tbilisi launches map to verify construction project status، Georgia Today، 27 نوفمبر 2025
15. المعلومات العامة وخريطة المباني الآيلة للسقوط، بلدية باتومي
16. قانون التخطيط المكاني والأنشطة المعمارية وأعمال البناء، الجريدة التشريعية لجورجيا

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشرت النسخة الأولى: أعداد تراخيص تبليسي الشهرية ومساحاتها لدى Galt & Taggart من يناير 2025 إلى أغسطس 2026 مع التعديلات، وسجل مؤرخ لعمليات إطلاق المبيعات من دون أسماء، وتقويم الإصدار لكل مصدر، ودليل إلى السجلات الرسمية، وملف بيانات من 131 صفاً.